渋谷区神宮前1丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用

渋谷区神宮前1丁目の不動産売却相場【最新データ】

渋谷区神宮前1丁目の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが70m2換算で平均約2億501万円（坪単価968万円）、土地の公示地価は神宮前1丁目内の地点で1,400万〜2,330万円/m2です。公示地価は前年比+6.88%〜+19.66%と大幅上昇が続いており、売却に適した市場環境です。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

渋谷区神宮前エリアの中古マンションは、都内でもトップクラスの高単価で取引されています。築年数と最寄り駅によって㎡単価に大きな差が出るため、ご自身の物件がどの価格帯に該当するか確認しましょう。

特に原宿駅・明治神宮前駅から徒歩5分以内の物件は希少性が高く、築20年超でも坪単価500万円前後で取引される事例があります。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

渋谷区神宮前1丁目周辺の中古戸建ては流通量が少なく、取引事例ごとの価格差が大きい傾向があります。土地の価値が価格の大部分を占めるため、接道条件や建物の状態よりも土地面積と立地が売却価格を左右します。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

渋谷区神宮前の公示地価は、2021年のコロナ禍による一時的な下落を除き、10年以上にわたり上昇トレンドが続いています。2026年（令和8年）の公示地価では、神宮前1丁目内の2地点がいずれも大幅上昇を記録しました。

渋谷区神宮前1丁目の地価動向と今後の見通し

結論から言うと、渋谷区神宮前1丁目の地価は2026年現在も力強い上昇局面にあり、当面はこの傾向が続くと見られます。

その根拠は3つあります。第一に、渋谷駅周辺では「100年に1度」と言われる大規模再開発が2034年度の完了に向けて進行中で、エリア全体の資産価値を底上げしています。第二に、インバウンド需要の回復により原宿・表参道エリアの商業地需要が活況です。第三に、渋谷区の人口は約23.1万人（2024年時点）と増加傾向にあり、住宅需要が堅調です。

ただし、日銀の金融政策正常化による金利上昇リスクには注意が必要です。住宅ローン金利が上昇すると買主の購買力が低下し、特に高額物件の成約スピードに影響する可能性があります。売却を検討されている方は、相場が高い今のうちに査定だけでも行っておくことをおすすめします。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。渋谷区神宮前1丁目の物件は需要が高いため、全体の所要期間は約2〜4か月が目安です。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   まず「いつまでに」「いくらで」売りたいかを明確にします。住み替え・相続・離婚・資金化など売却動機によって最適な戦略が変わります。住宅ローンの残債がある場合は、残高証明書で正確な金額を確認しましょう。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   不動産会社に査定を依頼し、物件の市場価値を把握します。査定には「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。正確な価格を知るには訪問査定が不可欠です。グローバルホームでは渋谷区神宮前1丁目の物件を無料で査定いたします。

3. 目安：1日

   STEP3：媒介契約を締結する

   査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を結びます。媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼するための契約です。3種類の契約形態があり、それぞれ特徴が異なります。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   依頼できる会社数	1社のみ	1社のみ	複数社可
   自己発見取引	不可	可	可
   REINS登録義務	5営業日以内	7営業日以内	義務なし
   報告頻度	週1回以上	2週に1回以上	義務なし
   契約期間	最長3か月	最長3か月	制限なし

   渋谷区神宮前1丁目の高額物件では、専任媒介契約がおすすめです。広告費を集中投下でき、手厚い販売活動を受けられるメリットがあります。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を行う

   不動産会社がポータルサイトへの掲載、REINS（レインズ＝不動産流通機構が運営するデータベース）への登録、購入検討者への紹介などを行います。内覧対応も重要なポイントです。当社では室内の魅力を最大限に伝えるための撮影やステージング提案も行っています。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   買主が決まったら、重要事項説明を受けたうえで売買契約を締結します。宅地建物取引士（宅建士）が重要事項説明書を読み上げ、契約内容を確認します。手付金（売却価格の5〜10%が一般的）を受領します。

6. 目安：1〜2か月後

   STEP6：決済・引渡しを行う

   残代金の受領、所有権移転登記、鍵の引渡しを同日に行います。住宅ローンの残債がある場合は、この時点で一括返済し抵当権を抹消します。司法書士が同席して登記手続きを進めます。

7. 翌年2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   売却した翌年に確定申告が必要です。譲渡益が出た場合はもちろん、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も申告が必要です。e-Taxを利用すれば自宅から申告できます。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）です。渋谷区神宮前1丁目で自宅を売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に、譲渡所得税が課税されます。計算式は以下のとおりです。

取得費とは、購入時の価格に購入時の仲介手数料や登記費用などを加えた金額です。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。

所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定します。たとえば2020年6月に取得した物件を2026年中に売却する場合、実際の所有期間は5年以上ですが、2026年1月1日時点では5年未満となるため短期譲渡に該当する点に注意が必要です。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、最大3,000万円を譲渡所得から控除できる特例です。所有期間の長短に関係なく適用でき、もっとも利用されている節税制度です。

投資用物件や別荘には適用できません。また、建物を取り壊して更地にした場合は、取り壊しから1年以内に売買契約を結ぶ必要があります。

相続した不動産の売却と税金

相続した不動産を売却する場合、いくつかの特例制度を活用できる可能性があります。

取得費加算の特例は、相続税を支払った方が相続開始から3年10か月以内に不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得が圧縮され、税額が軽減されます。

空き家の3,000万円特別控除は、相続した空き家（被相続人が一人暮らしだった家屋）を売却する場合に適用できます。1981年5月31日以前に建築された家屋が対象で、耐震改修または取り壊しを行って売却することが要件です。

なお、2024年4月から相続登記の義務化がスタートしています。不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければ、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）が科される可能性があります。売却を検討する前に、まず登記の名義変更を済ませておきましょう。

確定申告の手順と必要書類

不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行います。管轄の税務署に提出するほか、e-Tax（国税電子申告）も利用可能です。

確定申告の手続きが不安な方は、税理士への相談をおすすめします。グローバルホームでは提携の税理士をご紹介することも可能です。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

不動産売却にかかる費用の総額は、売却価格の約4〜6%が目安です。渋谷区神宮前1丁目で1億5,000万円のマンションを売却した場合、仲介手数料・印紙税・登記費用などで約520万円の費用が発生します。事前にシミュレーションすることで、手取り額を正確に把握できます。

仲介手数料の計算

仲介手数料は宅建業法で上限が定められています。売却価格が400万円を超える場合の簡易計算式は以下のとおりです。

たとえば1億5,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は（1億5,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1 ＝ 501万6,000円（税込）です。

その他の費用一覧

渋谷区神宮前1丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

渋谷区神宮前1丁目は原宿駅の目の前に位置し、竹下通りや明治神宮に隣接する国内屈指のブランド立地です。商業地の公示地価は最高2,330万円/m2、住宅地需要も極めて堅調で、単身・DINKS向けマンションが特に売れやすい傾向があります。

人口動態と不動産需要の見通し

渋谷区の人口は令和6年（2024年）時点で約23万1,449人と増加傾向にあります。コロナ禍で一時的に減少したものの、令和4年以降は転入超過が続いています。

特に20〜30代の若年層と外国人居住者の増加が目立ち、賃貸需要が旺盛です。これは投資用マンションの売却にもプラス要因となります。神宮前1丁目は利便性と文化的な魅力を兼ね備えたエリアであり、国内外の富裕層からの購入ニーズが継続しています。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

渋谷駅周辺では2034年度の完了を目指す大規模再開発が進行中です。渋谷スクランブルスクエア中央棟・西棟（2031年度開業予定）、渋谷二丁目西地区再開発（Shibuya Upper West Project）など複数のプロジェクトが同時に動いています。

また、神宮前地区では渋谷区が「神宮前地区まちづくり指針」を策定し、住環境の保全とにぎわい創出の両立を目指す方針を打ち出しています。駅周辺のスカイウェイ（歩行者デッキ）整備計画も発表され、エリアの回遊性向上が期待されます。

こうした再開発はエリアの資産価値を中長期的に押し上げる要因です。完成前の「期待先行」で価格が上がる傾向があるため、今が売却のタイミングとして有利とも言えます。

渋谷区神宮前1丁目で売れやすい物件の特徴

当社がこれまでに扱った渋谷区エリアの成約事例を分析すると、以下のような物件が比較的短期間で成約に至っています。

マンションでは原宿駅・明治神宮前駅から徒歩5分以内、1LDK〜2LDK、専有面積40〜70m2の物件が最も需要が高い傾向です。購入層は30〜40代のDINKS（共働き世帯）や単身の専門職が中心です。築年数よりも管理状態やリノベーションの有無が価格に影響します。

土地・戸建てでは接道状況が良好で整形地の物件が高値で取引されます。法人による事業用地としての取得ニーズもあり、商業地域に近い物件ほど引き合いが強くなります。

売却に最適なタイミングとは

不動産売却に最適なタイミングは、1月〜3月の繁忙期です。新年度に向けた住み替え需要が高まり、買主が増える時期にあたります。逆に8月や12月は動きが鈍くなる傾向があります。

2026年は日銀の金融政策正常化に伴う金利動向が注目されています。金利が本格的に上昇すると住宅ローンの審査が厳しくなり、購買力の低下が懸念されます。現在の低金利環境と高地価を踏まえると、売却検討中の方には早めの行動をおすすめします。

渋谷区神宮前1丁目の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームのコラム一覧もあわせてご覧ください。

渋谷区神宮前1丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

渋谷区神宮前1丁目の不動産売却に関するよくある6つの疑問に、不動産売却のプロが回答します。住宅ローン残債、相続、リフォーム、査定費用などの不安を解消しましょう。

渋谷区神宮前1丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

グローバルホーム（東京都知事（2）第105612号）は、渋谷区を含む東京23区の不動産売却を得意とする不動産会社です。地域密着の情報力とデータに基づく適正査定で、お客様の大切な資産を最大限の価値で売却するサポートを行っています。

渋谷区神宮前1丁目で不動産の売却をお考えの方は、まずは無料査定からお気軽にご相談ください。お電話、WEBフォーム、いずれからでもお申し込みいただけます。

まとめ

渋谷区神宮前1丁目の不動産は、2026年も公示地価が前年比+12.56%と力強い上昇が続く売り手有利な市場環境です。売却成功のカギは、正確な相場把握と信頼できるパートナー選びにあります。

この記事のポイントを3つにまとめます。第一に、神宮前1丁目は都内屈指の高地価エリアであり、中古マンションの坪単価は築年数を問わず500万〜900万円超の水準です。第二に、売却にかかる税金は3,000万円特別控除を活用することで大幅に軽減できます。第三に、渋谷駅周辺の大規模再開発が資産価値を押し上げている今が売却の好機と言えます。

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