渋谷区恵比寿南3丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・流れ

渋谷区恵比寿南3丁目の不動産売却相場【最新データ】

渋谷区恵比寿南3丁目の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが平均約1億2,279万円（m2単価約198万円）、公示地価は525万円/m2（坪単価約1,736万円）で前年比+17.19%と大幅上昇しています。恵比寿エリア全体で売り手に有利な市場環境が継続中です。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

恵比寿南エリアの中古マンション相場は、2022年以降の上昇トレンドが加速しています。2026年2月時点の平均売買価格は約1億5,708万円（m2単価227万円）で、前年比+15.4%の上昇です。築年数別の坪単価目安は以下の通りです。

恵比寿駅から徒歩5分圏内に位置する恵比寿南3丁目は、JR山手線・東京メトロ日比谷線の2路線が利用可能な立地です。駅近物件ほど坪単価が高い傾向にあり、徒歩3分以内の物件は坪単価が平均より10〜15%高くなります。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

渋谷区恵比寿南3丁目の戸建て売却相場は、土地面積と建物の状態によって大きく異なります。恵比寿南エリアの戸建て平均取引価格は約9,550万円ですが、高級住宅や土地面積が広い物件では2億円を超えるケースも珍しくありません。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

恵比寿南3丁目（渋谷区恵比寿南3-2-17地点）の公示地価は、2022年以降4年連続で上昇を続けています。特に2025年・2026年は上昇率が加速し、前年比+17%を超える伸びを記録しました。

相続税路線価は公示地価の約80%が目安となるため、2025年時点で恵比寿南3丁目の路線価は概ね坪単価1,185万円前後と推定されます。

渋谷区恵比寿南3丁目の地価動向と今後の見通し

恵比寿南3丁目の公示地価は2026年に525万円/m2を記録し、直近5年で約56%の上昇（2022年比）となりました。この上昇を支える主な要因は3つあります。

第一に、サッポロ不動産開発が2025年12月に策定した「恵比寿まちづくり戦略」です。恵比寿ガーデンプレイスを核として、スタートアップ集積やレジデンス棟のリノベーションが計画されています。2026年3月には恵比寿スクエアのバリューアップ工事も完了し、エリアのブランド価値が一段と高まりました。

第二に、渋谷区全体の地価上昇トレンドです。渋谷区の住宅地公示地価は2026年に平均187万円/m2（前年比+10.98%）と、東京23区でもトップクラスの伸びを示しています。

第三に、恵比寿の交通利便性と生活環境の高い評価が、国内富裕層だけでなく海外投資家からの需要も引き寄せていることが挙げられます。こうした複合的な要因から、今後も安定した資産価値の維持が期待できるエリアです。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。渋谷区恵比寿南3丁目は人気エリアのため、適正価格であれば平均より短い期間で成約する傾向があります。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   まず「なぜ売るのか」「いつまでに売りたいか」「最低希望額はいくらか」を明確にします。住み替え、相続、資金化など目的によって最適な売却戦略は異なります。住宅ローンの残債がある場合は、残高証明書を金融機関から取り寄せておきましょう。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社へ査定を依頼する

   複数の不動産会社に査定を依頼し、根拠のある査定額を比較しましょう。査定には「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。正確な価格を把握するには訪問査定がおすすめです。グローバルホームでは恵比寿南エリアの取引実績に基づいた無料査定を実施しています。

3. 目安：1週間

   STEP3：媒介契約を締結する

   売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約（ばいかいけいやく）を締結します。媒介契約とは、不動産会社に売却活動を正式に依頼する契約です。契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   依頼できる会社数	1社のみ	1社のみ	複数社可
   自己発見取引	不可	可	可
   REINS登録義務	5営業日以内	7営業日以内	義務なし
   活動報告義務	週1回以上	2週に1回以上	義務なし
   契約期間	最長3か月	最長3か月	法律上の定めなし

   恵比寿南3丁目のような人気エリアでは、専任媒介または専属専任媒介を選ぶと、不動産会社が優先的に販売活動を行うため早期成約につながりやすい傾向があります。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を開始する

   不動産ポータルサイトへの掲載、REINS（レインズ：不動産流通標準情報システム）への登録、チラシ配布、内覧対応などを行います。恵比寿南3丁目は購入希望者が多いエリアのため、適正価格での売出しであれば1〜2か月程度で購入申込みが入るケースが一般的です。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   買主が決まったら、売買契約を締結します。宅地建物取引士による重要事項説明（じゅうようじこうせつめい）を経て、契約書に署名・押印し、買主から手付金（売買価格の5〜10%が一般的）を受領します。契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）の範囲についても事前に確認しておきましょう。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   買主の住宅ローン本審査が通過したら、残代金の決済と物件の引渡しを行います。司法書士立会いのもと、所有権移転登記の手続きを進めます。抵当権が設定されている場合は、同時に抹消登記も行います。鍵の引渡しをもって売却が完了します。

7. 翌年2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、翌年の確定申告期間中に申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を適用する場合も、必ず申告手続きが必要となります。e-Taxを利用すればオンラインで申告可能です。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。渋谷区恵比寿南3丁目で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

取得費とは、不動産を購入した際の代金や仲介手数料などの合計です。購入時の売買契約書がない場合は、売却価格の5%を概算取得費として使用できます。譲渡費用には仲介手数料、印紙税、測量費などが含まれます。

所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定される点に注意が必要です。たとえば2021年4月に購入した物件を2026年6月に売却した場合、実質5年以上所有していますが、2026年1月1日時点では「4年9か月」となり短期譲渡に分類されます。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」（租税特別措置法第35条）です。主な適用要件は以下の通りです。

• 自分が住んでいた家屋（またはその敷地）を売却すること
• 住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
• 売却の前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 売主と買主が親子・夫婦など特別な関係でないこと
• 確定申告で特例の適用を申告すること（申告しないと適用されない）

相続した不動産の売却と税金

相続により取得した不動産を売却する場合、特に押さえておきたい制度が2つあります。

1つ目は「取得費加算の特例」です。相続税を納付した方が、相続開始日の翌日から3年10か月以内に相続財産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。これにより譲渡所得が圧縮され、税負担を軽減できます。

2つ目は「被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除」（空き家の3,000万円特別控除）です。相続した空き家を耐震リフォームまたは取壊し後に売却した場合に適用できます。適用期限は2027年12月31日までの売却です（2026年3月時点）。

なお、2024年4月から相続登記の義務化が施行されています。相続で取得した不動産は、取得を知った日から3年以内に相続登記を行う必要があります。正当な理由なく登記を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性がありますので、早めの対応が重要です。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日〜3月15日に行います。申告先は売主の住所地を管轄する税務署です。

国税庁のe-Tax（イータックス）を利用すれば、自宅からオンラインで申告が完了します。マイナンバーカードとICカードリーダー（またはスマートフォン）があれば手続き可能です。申告内容に不安がある場合は、顧問税理士への相談をおすすめします。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

不動産売却にかかる費用の総額は、売却価格の約4〜6%が目安です。渋谷区恵比寿南3丁目で8,000万円のマンションを売却した場合、仲介手数料・印紙税・登記費用などの合計は約300〜350万円となります。事前に費用を把握しておくことで、正確な手取り額を想定できます。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が定められています。売却価格400万円超の場合の速算式は以下の通りです。

たとえば8,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は（8,000万円 × 3% ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 270万6,000円（税込）となります。

印紙税（売買契約書に貼付）

その他の費用

仲介手数料と印紙税のほかに、状況に応じて以下の費用が発生します。抵当権抹消登記費用は不動産1筆あたり1,000円の登録免許税に加え、司法書士報酬として1万〜2万円が相場です。住宅ローンの繰上返済手数料は金融機関により異なりますが、概ね5,500〜3万3,000円（税込）です。

その他、測量が必要な土地の場合は測量費（30〜80万円程度）、建物の解体を行う場合は解体費（木造で坪あたり3〜5万円程度）が別途かかります。

上記は売却益に対する譲渡所得税を含まない費用合計です。3,000万円特別控除の適用が可能であれば、多くの場合譲渡所得税はゼロとなりますので、実質的な手取りは上記に近い金額が見込めます。

渋谷区恵比寿南3丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

渋谷区恵比寿南3丁目は恵比寿駅徒歩約5分の高級住宅エリアで、JR山手線・東京メトロ日比谷線の2路線利用可能です。渋谷区の人口は約23.1万人（2025年12月時点）で増加傾向にあり、恵比寿ガーデンプレイスの再整備も進行中で不動産需要は堅調です。

人口動態と不動産需要の見通し

渋谷区の人口は2020年にコロナ禍の影響で一時的に減少しましたが、2022年以降は再び増加に転じ、2025年12月時点で約23万1,381人（約14万4,098世帯）となっています。国立社会保障・人口問題研究所の推計では、渋谷区の人口は2050年まで増加が見込まれており、東京23区でも数少ない長期的な人口増加区となっています。

特に単身世帯と高所得世帯の流入が顕著で、恵比寿エリアはその中心地です。30〜40代のビジネスパーソンやDINKS層の需要が強く、マンションの購買層が厚いため、売却時に買い手が見つかりやすい環境が整っています。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

恵比寿南3丁目の不動産価値に最も大きな影響を与えているのが、恵比寿ガーデンプレイスの再整備計画です。サッポロ不動産開発が2025年12月に策定した「恵比寿まちづくり戦略」では、「ひらめきが生まれるまち」をコンセプトに、スタートアップの集積拠点化やレジデンス棟のリノベーションが計画されています。

2026年3月には恵比寿スクエア（延床約2,760坪・地上7階建て）のバリューアップ工事が完了し、オフィスビルの全面刷新が実現しました。こうした再開発の動きは周辺の地価上昇を牽引しており、恵比寿南3丁目の公示地価が前年比+17.19%と急伸した一因となっています。

さらに渋谷駅周辺では複数の大規模再開発プロジェクトが進行中であり、隣接エリアの恵比寿にも波及効果が期待されています。

渋谷区恵比寿南3丁目で売れやすい物件の特徴

恵比寿南3丁目で特に流動性が高い（早期に成約しやすい）物件の特徴は以下の通りです。

マンションでは、恵比寿駅から徒歩5分以内の立地、専有面積50〜70m2の1LDK〜2LDK、築20年以内の物件が人気です。ペット可、24時間有人管理、コンシェルジュサービスなど付加価値のあるマンションは特に高値で取引されています。

戸建てでは、前面道路幅員4m以上、整形地、日当たり良好な物件が高評価です。恵比寿南は第一種低層住居専用地域や第一種中高層住居専用地域が混在しており、建物の高さ制限が厳しいエリアもあるため、土地の容積率や建蔽率によって評価が大きく変わります。

売却に最適なタイミングとは

不動産売却のベストタイミングは、1月〜3月の「需要期」です。4月の入学・転勤シーズンに合わせて物件を探す買主が増加するため、この時期に売出しを開始すると成約率が高まります。

2026年は恵比寿エリアの地価が前年比+17%超と大幅に上昇しています。今後の金利動向次第では買主の購買力が変化する可能性があるため、高値での売却を希望する場合は早めの売出しを検討する価値があります。

渋谷区恵比寿南3丁目の生活環境や交通アクセスの詳細は、グローバルホームのコラム一覧ページもあわせてご覧ください。

渋谷区恵比寿南3丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

渋谷区恵比寿南3丁目での不動産売却に関して、売主の方からよく寄せられる6つの疑問に不動産のプロが回答します。住宅ローン残債、相続、売却vs賃貸、リフォーム、査定、期間について解説します。

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株式会社グローバルホーム（東京都知事（2）第105612号）は、渋谷区恵比寿南3丁目を含む東京都内の不動産売却を専門的にサポートする不動産会社です。地域密着の売却力・データに基づく適正査定・売却完了までの手厚いサポートの3つを強みとし、売主様の利益最大化を追求します。

無料査定は、お電話（03-5926-7530）またはWEBからお申し込みいただけます。渋谷区恵比寿南3丁目の不動産売却について、まずはお気軽にご相談ください。

まとめ

渋谷区恵比寿南3丁目は2026年の公示地価が525万円/m2（前年比+17.19%）と上昇が続く好立地です。売却成功のカギは、正確な相場把握・適切な売出し価格の設定・実績のある不動産会社の選定の3点です。まずは無料査定で現在の資産価値を確認しましょう。

この記事では、渋谷区恵比寿南3丁目の最新の売却相場、売却の流れ7ステップ、税金・費用のシミュレーション、地域特性について詳しく解説しました。

ポイントを3つに整理すると、第一に恵比寿南3丁目の不動産市場は地価上昇と再開発の追い風を受けて売り手有利な状況が続いています。第二に税金面では3,000万円特別控除の活用で大きな節税が可能です。第三に適正価格での売出しが早期・高値成約の最大のポイントです。

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