恵比寿南2丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用

渋谷区恵比寿南2丁目の不動産売却相場【最新データ】

渋谷区恵比寿南2丁目の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが平均約1億2,279万円（㎡単価約198万円）、中古一戸建てが坪単価約257万円、土地は坪単価約535万円です。公示地価は前年比+17.19%と大幅上昇しており、売却に適した市場環境が続いています。

マンション売却相場（築年数別・駅距離別）

恵比寿南2丁目の中古マンション市場は活況を呈しています。恵比寿駅から徒歩5分圏内という立地の良さから、築年数を問わず高い需要があります。以下に築年数別・駅距離別の相場をまとめました。

恵比寿駅からの距離による価格差も顕著です。徒歩3分以内では㎡単価が約230万円を超える一方、徒歩7分を超えると約170万円台まで下がるケースもあります。恵比寿南2丁目は恵比寿駅から徒歩約5分圏内のため、比較的高い㎡単価が期待できるエリアです。

戸建て売却相場（面積帯別）

恵比寿南2丁目を含む恵比寿南エリアの中古戸建ては、流通物件数が限られるため希少性が高く、立地条件次第では高値での売却が見込めます。

恵比寿南2丁目の戸建ては、SUUMOの掲載事例でも2億円を超える物件が複数見られます。敷地面積や建物の状態によって価格は大きく変動しますので、正確な査定はプロへのご依頼をおすすめします。

土地売却相場（公示地価・基準地価の推移）

恵比寿南の地価は、2013年以降一貫して上昇トレンドにあります。特に2024年以降は上昇幅が加速し、2026年の公示地価は前年比+17.19%と大幅な伸びを記録しました。

なお、恵比寿南2丁目7番6号の基準地価（住宅地）は、2025年時点で162万円/㎡（坪単価536万円）で、前年比+8.72%の上昇です。商業地と住宅地では単価に大きな差がありますが、いずれも上昇基調にあることが確認できます。

恵比寿南2丁目の地価動向と今後の見通し

結論から言うと、恵比寿南2丁目は今後も地価上昇が続く可能性が高く、売却タイミングとしては良好な市場環境にあります。

その根拠として、渋谷区全体の住宅地公示地価の平均が前年比+13.34%と大幅に上昇しており、恵比寿南エリアはそれを上回る+17.19%の上昇率を記録している点が挙げられます。

また、サッポロ不動産開発が2025年12月に策定した「恵比寿まちづくり戦略」により、恵比寿エリアの価値向上が計画的に進められています。渋谷駅周辺の大規模再開発（2034年度完成予定）の波及効果も、恵比寿南エリアの不動産価値にプラスに作用すると見られています。

ただし、今後の金利動向や経済情勢の変化により市場環境が変わる可能性もあります。売却をご検討の方は、最新の市場データに基づいた査定を受けることをおすすめします。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。恵比寿南2丁目は需要が高いエリアのため、適正価格であれば比較的短期間での成約が期待できます。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   まず「なぜ売却するのか」「いつまでに売りたいか」「最低希望価格」を整理します。住み替え、相続、老後資金確保など、目的によって最適な売却戦略は異なります。恵比寿南2丁目の場合、高額帯の取引が多いため、税金対策も早期に検討することが重要です。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   査定には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。簡易査定は物件データから概算価格を算出する方法で、訪問査定は実際に物件を確認して詳細な価格を算出します。グローバルホームでは、恵比寿南エリアの取引事例に基づいた精度の高い訪問査定を無料で実施しています。

3. 目安：1〜3日

   STEP3：不動産会社と媒介契約を結ぶ

   査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく＝売却を依頼する契約）を結びます。媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   依頼できる会社数	1社のみ	1社のみ	複数社OK
   自己発見取引	不可	可能	可能
   REINS登録義務	5営業日以内	7営業日以内	義務なし
   活動報告頻度	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし
   契約期間	最長3か月	最長3か月	定めなし（通常3か月）

   恵比寿南2丁目のような高額物件エリアでは、専任媒介契約がおすすめです。1社に集中して販売活動を行うことで、手厚いサポートと戦略的な価格設定が可能になります。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を開始する

   不動産ポータルサイトへの掲載、REINS（レインズ＝不動産流通標準情報システム）への登録、チラシ配布などの販売活動が始まります。内覧対応も重要なポイントです。恵比寿南2丁目の物件は投資家や高所得者層からの問い合わせが多い傾向にあります。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：買主と売買契約を締結する

   購入希望者が見つかり、価格交渉がまとまったら売買契約を結びます。宅地建物取引士による重要事項説明（物件の法的情報や取引条件の説明）を受けた上で、契約書に署名・捺印します。手付金（売買価格の5〜10%が一般的）を受領します。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   買主のローン審査が完了したら、残代金の受領と物件の引渡しを同日に行います。所有権移転登記は司法書士が手続きします。住宅ローンが残っている場合は、この日に一括返済して抵当権抹消登記も行います。

7. 翌年2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産を売却して譲渡所得（利益）が発生した場合は、翌年の確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を適用する場合も申告が必須となります。e-Tax（電子申告）を利用すれば自宅からの申告も可能です。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。渋谷区恵比寿南2丁目で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合に課税されるのが譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）です。計算式は以下のとおりです。

取得費とは、物件の購入価格に購入時の諸費用を加えた金額です。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。譲渡費用には仲介手数料や印紙税などが含まれます。

譲渡所得が算出できたら、所有期間に応じた税率を掛けて税額を求めます。

所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定される点にご注意ください。たとえば2021年4月に取得した物件を2026年3月に売却する場合、実際の保有期間は約5年ですが、2026年1月1日時点では4年9か月となり短期譲渡所得に該当します。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。所有期間の長短を問わず適用可能で、多くの売主にとって最も重要な節税策です。

恵比寿南2丁目のように物件価格が高額なエリアでは、取得費との差額が3,000万円を超えるケースもあります。その場合は10年超所有軽減税率との併用も検討しましょう。具体的な税額計算は顧問税理士への相談をおすすめします。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した恵比寿南2丁目の不動産を売却する場合、特有の税制上の優遇措置があります。

取得費加算の特例は、相続税の申告期限から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得を圧縮し、税額を軽減できます。

空き家の3,000万円特別控除は、相続した空き家（被相続人の居住用家屋）を売却した場合に適用できます。ただし、1981年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物であること、売却価格が1億円以下であることなどの要件があります。恵比寿南2丁目では売却価格が1億円を超えるケースが多いため、適用できるか慎重に確認が必要です。

なお、2024年4月1日から相続登記の義務化が施行されています。相続で取得した不動産は、取得を知った日から3年以内に相続登記を行わないと10万円以下の過料が科される可能性があります（不動産登記法第76条の2）。売却前に必ず相続登記を完了させてください。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却による譲渡所得が発生した場合、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。申告先は住所地を管轄する税務署です。

e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すれば、自宅のパソコンやスマートフォンから申告が可能です。マイナンバーカードとICカードリーダー、またはマイナンバーカード対応のスマートフォンがあれば手続きできます。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

不動産売却にかかる費用は、売却価格の約4〜6%が目安です。渋谷区恵比寿南2丁目で1億2,000万円のマンションを売却した場合、仲介手数料・印紙税・登記費用などの合計は約430万円前後となり、手取り額は約1億1,500万円程度が見込まれます（譲渡所得税は別途）。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、不動産会社に支払う報酬で、宅地建物取引業法により上限額が定められています。

たとえば1億2,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は 1億2,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 366万円（税別）、消費税込みで402万6,000円となります。

印紙税（売買契約書に貼付）

その他の費用

抵当権抹消登記費用は、司法書士への報酬を含め約1万5,000円〜3万円が相場です。住宅ローンの繰上返済手数料は金融機関によって異なりますが、0円〜3万3,000円程度です。

マンションの場合、ハウスクリーニング費用として5万〜15万円程度かかることがあります。戸建てや土地の場合、測量費（30万〜80万円）や解体費が必要になるケースもあります。

上記はあくまで目安です。実際の費用は物件の状況やローン残債、税金の有無によって変動します。正確な手取り額を知りたい方は、グローバルホームの無料シミュレーションをご利用ください。

渋谷区恵比寿南2丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

渋谷区恵比寿南2丁目はJR恵比寿駅から徒歩5分圏内の住宅地で、人口約1,977人・約1,219世帯が暮らす閑静なエリアです。恵比寿ガーデンプレイスに隣接し、生活利便性と住環境のバランスが優れているため、不動産需要は安定的に高い水準を維持しています。

人口動態と不動産需要の見通し

渋谷区全体の人口は令和6年で231,449人となり、令和4年以降は増加傾向にあります。恵比寿南エリアの人口は4,916人・3,100世帯（2024年12月時点）で、単身世帯やDINKS（共働き・子どもなし世帯）の比率が高い点が特徴です。

恵比寿南2丁目は令和2年国勢調査時点で人口1,977人・1,219世帯と、1世帯あたり約1.6人という小世帯構成です。この特性から、コンパクトマンション（40〜60㎡）やファミリータイプ（70〜80㎡）への需要が安定しています。

都心回帰の潮流に加え、海外からの居住需要も見込まれることから、恵比寿南2丁目の不動産需要は今後も堅調に推移すると考えられます。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

恵比寿エリアでは複数の開発プロジェクトが進行中です。サッポロ不動産開発が2025年12月に策定した「恵比寿まちづくり戦略」では、「ひらめきが生まれるまち」をコンセプトにエリアの価値向上が計画されています。

2026年3月には、恵比寿駅から徒歩8分の渋谷区東3丁目に、オフィス・店舗複合ビル「Sreed EBISU+L」が竣工しました。恵比寿エリアの業務・商業機能が強化されることで、周辺の住宅需要にもプラスの影響が期待されます。

さらに、渋谷駅周辺では「100年に一度」と言われる大規模再開発が進行中で、2034年度の全体完成を目指しています。渋谷駅からJR山手線で1駅という恵比寿の立地は、この再開発の恩恵を受けやすいエリアです。

恵比寿南2丁目で売れやすい物件の特徴

グローバルホームがこれまでの取引実績から分析した「恵比寿南2丁目で売れやすい物件」の特徴は以下のとおりです。

マンションの場合、恵比寿駅から徒歩7分以内、専有面積50㎡以上、管理状態が良好な物件は早期成約の傾向があります。築20年以上でも、大規模修繕が適切に実施されている物件は値崩れしにくい特徴があります。

戸建ての場合は、接道条件（前面道路の幅員4m以上）と土地の整形度が価格に大きく影響します。恵比寿南2丁目は第一種中高層住居専用地域や第一種住居地域が混在するエリアのため、建築条件を確認した上での売却戦略が重要です。

購入者のターゲット層としては、30〜50代の高所得者層、共働き世帯、海外駐在経験のあるグローバル人材、投資家などが中心です。

売却に最適なタイミングとは

不動産取引が最も活発になるのは1月〜3月の春の需要期です。4月の新年度に合わせて住まいを探す方が増えるため、この時期に合わせて販売活動を開始するのが理想的です。逆算すると、11月〜12月頃に査定を受け、年明けから販売を始めるスケジュールがおすすめです。

また、2026年3月時点の恵比寿南エリアの地価は上昇が続いていますが、日銀の金融政策による金利動向には注意が必要です。金利が上昇すると住宅ローンの借入可能額が減少し、購入者の予算が下がる可能性があります。現在の好条件を活かした早めの売却判断も一つの選択肢です。

恵比寿南2丁目の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームのコラム一覧もあわせてご覧ください。

渋谷区恵比寿南2丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

不動産売却に関するよくある6つの疑問に、恵比寿南エリアの取引事情を踏まえてプロが回答します。住宅ローン残債がある場合の売却可否、相続不動産の手続き、売却と賃貸の損得比較など、売主の方が特に気になるポイントを網羅しています。

渋谷区恵比寿南2丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホームは東京都知事（2）第105612号の免許を持つ不動産会社です。渋谷区恵比寿南2丁目を含む都心エリアの不動産売却を数多く手がけており、地域の市場動向に精通したスタッフが相場の確認から売却完了まで一貫してサポートいたします。

グローバルホームの無料査定は、お電話・WEBフォームのいずれからもお申し込みいただけます。まずは「今の価格を知りたい」というお気軽なご相談から対応しておりますので、ぜひご利用ください。

まとめ

渋谷区恵比寿南2丁目は2026年の公示地価が前年比+17.19%と大幅に上昇しており、不動産売却に適した市場環境です。売却を成功させるためには、正確な相場把握、適切な不動産会社の選定、税金・費用の事前シミュレーションの3つが重要です。

この記事のポイントを3つに整理します。第一に、恵比寿南2丁目の不動産市場は地価上昇が続いており、中古マンションの平均価格は約1億2,000万円台と高水準を維持しています。第二に、売却にかかる税金は3,000万円特別控除などの節税策を活用すれば大幅に軽減できる可能性があります。第三に、売却費用は価格の約4〜6%が目安となり、事前のシミュレーションで手取り額を把握することが重要です。

売却成功の第一歩は、正確な査定で現在の市場価値を知ることです。グローバルホームでは、恵比寿南2丁目の不動産を無料で査定いたします。お電話（03-5926-7530）またはWEBフォームから、お気軽にお問い合わせください。