渋谷区恵比寿3丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・流れ

渋谷区恵比寿3丁目の不動産売却相場【最新データ】

渋谷区恵比寿3丁目の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが70m2換算で平均約1億5,700万円（坪単価約742万円）、中古戸建てが8,000万〜2億円超、土地の公示地価は179万円/m2（坪単価約592万円）です。公示地価は前年比+10.49%と上昇傾向にあり、売却に適した市場環境が続いています（2026年3月時点）。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

渋谷区恵比寿エリアの中古マンション相場は、東京23区内でもトップクラスの高水準で推移しています。恵比寿駅からの徒歩分数と築年数によって価格帯は大きく異なります。

恵比寿駅周辺の主要駅との比較では、恵比寿駅徒歩10分以内の物件は代官山駅・広尾駅エリアと同等以上の坪単価となっています。恵比寿3丁目は恵比寿駅から徒歩約10〜15分の立地ですが、閑静な住宅街としての評価が高く、ファミリー層からの根強い需要があります。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

恵比寿3丁目の戸建て物件は希少性が高く、市場に出回る件数自体が限られています。そのため、個別性が強く、土地面積や建物の状態によって価格は大きく変動します。

渋谷区恵比寿の戸建て取引平均価格は約2億3,000万円（土地面積100m2前後）という実績データがあります。築古の戸建ては「古家付き土地」として土地値ベースで取引されるケースも多いため、建物価値と土地価値を分けて把握することが重要です。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

恵比寿3丁目の地価は、2013年以降一貫して上昇トレンドにあります。以下は恵比寿エリア（町名）の公示地価平均の推移です。

なお、恵比寿3丁目の住宅地標準地（恵比寿3丁目21-2）の2026年公示地価は179万円/m2（坪単価約592万円）で、前年比+10.49%の上昇となっています。路線価（相続税評価額）は公示地価の約8割が目安ですので、恵比寿3丁目の場合は約143万円/m2前後が路線価の推定値です。

渋谷区恵比寿3丁目の地価動向と今後の見通し

恵比寿3丁目の地価は2026年時点で5年連続の上昇を記録しており、上昇率も年々拡大しています。この背景には複数の要因があります。

第一に、恵比寿ガーデンプレイスの大規模再開発構想が地価を押し上げています。サッポロ不動産開発が策定した「恵比寿まちづくり戦略」では、恵比寿を「ひらめきが生まれるまち」として再定義し、スタートアップ集積やオフィス・商業の再整備を進めています。2025年12月にはサッポロHDが同社を投資ファンドKKR・PAGの陣営に4,770億円で売却することを発表しており、今後さらに大規模な資本投下が見込まれます。

第二に、渋谷区全体の都心回帰トレンドが継続しています。渋谷区の人口は2024年時点で約23万1,449人と増加傾向にあり、恵比寿エリアの人口も約15,376人で安定推移しています。特に30〜40代のファミリー世帯や高所得の単身世帯の流入が目立ち、住宅需要は堅調です。

第三に、2026年の東京都公示地価では、渋谷区の住宅地変動率が区部全体（+9.0%）を上回るペースで推移しています。恵比寿は代官山・広尾・中目黒とともに「広域渋谷圏」の中核を担うエリアとして、長期的な資産価値の維持・向上が期待されています。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。渋谷区恵比寿3丁目は需要が高いエリアのため、適正価格での売り出しであれば比較的短期間での成約が期待できます。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   まず「いつまでに」「いくらで」売りたいかを明確にします。住み替え・相続・資金化など、売却理由によって最適な戦略が変わります。住宅ローンの残債がある場合は、金融機関に残高証明を取り寄せておきましょう。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   査定には「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。机上査定はデータをもとにした概算価格で、訪問査定は実際に物件を確認した上での精緻な価格です。恵比寿3丁目のように個別性の高いエリアでは、地域に詳しい不動産会社による訪問査定が特に重要です。

3. 目安：1日

   STEP3：媒介契約を締結する

   不動産会社と正式に売却活動を委託する「媒介契約」を結びます。媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

   種類	複数社依頼	自己発見取引	契約期間	報告義務
   専属専任媒介	不可	不可	最長3か月	1週間に1回以上
   専任媒介	不可	可	最長3か月	2週間に1回以上
   一般媒介	可	可	定めなし（慣例3か月）	任意

   恵比寿3丁目のような人気エリアでは、専任媒介契約を選び、不動産会社に積極的な販売活動を行ってもらう方法がおすすめです。グローバルホームでは、専任媒介契約の場合、REINS登録に加え、独自の購入希望者ネットワークを活用した売却活動を行っています。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を開始する

   物件情報をREINS（東日本不動産流通機構）やポータルサイトに登録し、購入希望者への紹介、内覧対応を進めます。恵比寿3丁目の物件は問い合わせが集まりやすいエリアですが、適正な売り出し価格の設定が早期成約のカギを握ります。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   買主が決まったら、宅地建物取引士（たっけんし）による重要事項説明を経て、売買契約を締結します。この時点で手付金（売買価格の5〜10%が目安）を受領します。契約書の内容は必ず事前に確認し、不明点があれば担当者に質問しましょう。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   買主の住宅ローン本審査の通過後、残代金の受領と物件の引渡しを同日に行います。司法書士が所有権移転登記の手続きを代行し、住宅ローン残債がある場合は同日に抵当権抹消登記も完了させます。

7. 目安：売却翌年の2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産売却で譲渡所得（利益）が生じた場合、確定申告が必要です。3,000万円特別控除（居住用財産の譲渡所得の特別控除）などの特例を適用する場合も、確定申告が要件となります。申告を忘れると特例が受けられなくなるため注意しましょう。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。渋谷区恵比寿3丁目で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課税されるのが譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）です。譲渡所得は以下の計算式で算出します。

取得費とは、物件の購入価格（建物は減価償却後）に購入時の仲介手数料や登記費用などを加えた金額です。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として使用できます。

税率は所有期間によって異なります。「売却した年の1月1日時点」での所有期間で判定する点にご注意ください。

たとえば、恵比寿3丁目のマンションを1億5,000万円で売却し、取得費が8,000万円、譲渡費用（仲介手数料等）が500万円の場合、3,000万円特別控除の適用前の譲渡所得は6,500万円です。長期譲渡所得（所有期間5年超）で3,000万円特別控除を適用すると、課税対象は3,500万円となり、税額は約711万円（3,500万円 x 20.315%）となります。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産を売却した場合、所有期間に関係なく最大3,000万円まで譲渡所得から控除できるのが「居住用財産の3,000万円特別控除」です。主な適用要件は以下のとおりです。

• 売却した不動産が自己の居住用財産（マイホーム）であること
• 住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
• 売却相手が配偶者・直系血族・生計を一にする親族等でないこと
• 前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 他の特例（買換え特例等）と併用しないこと

相続した不動産の売却と税金

相続した不動産を売却する場合、いくつかの特例制度を活用できる可能性があります。

取得費加算の特例は、相続税を支払った方が相続した不動産を一定期間内（相続開始日の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日まで）に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。

空き家の3,000万円特別控除は、相続した被相続人の居住用家屋（1981年5月31日以前に建築された旧耐震基準の戸建て等）を売却する際に適用できます。耐震リフォーム済みまたは取り壊して更地にして売却する場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

なお、2024年4月から相続登記が義務化されています。相続により不動産を取得した場合、取得を知った日から3年以内に相続登記を行う必要があり、正当な理由なく期限内に登記しない場合は10万円以下の過料の対象となります。相続不動産の売却を検討されている方は、まず登記の状態を確認されることをおすすめします。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日〜3月15日に所轄の税務署（渋谷区の場合は渋谷税務署）へ提出します。e-Tax（国税庁の電子申告システム）でのオンライン提出も可能です。

税金の計算や特例の適用判断に不安がある場合は、顧問税理士や税務署の無料相談を活用されることを強くおすすめします。グローバルホームでは、提携税理士のご紹介も可能です。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

不動産売却にかかる費用の総額は、売却価格の約4〜6%が目安です。渋谷区恵比寿3丁目で1億5,000万円のマンションを売却した場合、仲介手数料・印紙税・登記費用などで合計約520万円前後となり、手取りは約1億4,480万円が概算の目安となります（税金・ローン残債は別途、2026年3月時点）。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料（ちゅうかいてすうりょう）は、不動産会社に支払う売却成功報酬です。宅地建物取引業法により上限額が定められており、売買価格400万円超の場合は以下の速算式で計算します。

たとえば売却価格が1億5,000万円の場合、仲介手数料の上限は「1億5,000万円 x 3% + 6万円 = 456万円（税別）」で、消費税込みでは501万6,000円です。

その他の費用内訳

手取りシミュレーション

上記は概算の目安であり、実際の手取り額は物件の取得費や所有期間、特別控除の適用有無によって変動します。より正確な手取りシミュレーションをご希望の方は、グローバルホームの無料査定で個別にお見積りいたします。

渋谷区恵比寿3丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

渋谷区恵比寿3丁目はJR恵比寿駅東口から徒歩約10〜15分の閑静な住宅街で、恵比寿ガーデンプレイスに隣接する立地です。渋谷区の人口は2024年時点で約23万1,449人と増加傾向にあり、恵比寿エリアの不動産需要は堅調です。大規模再開発の進展により、今後も資産価値の維持・向上が見込まれます（2026年3月時点）。

人口動態と不動産需要の見通し

渋谷区の人口は令和2年以降一時的に減少したものの、令和4年からは年々増加に転じ、令和6年時点で23万1,449人となっています。恵比寿エリア（恵比寿1〜4丁目、恵比寿南、恵比寿西を含む）の人口は約15,376人・世帯数約9,889世帯（2024年12月時点）で安定しています。

渋谷区は平均所得水準が東京23区内でも上位に位置し、都心回帰の流れの中で高所得層のファミリー世帯や単身世帯の流入が続いています。特に恵比寿3丁目は、恵比寿ガーデンプレイスへの近接性や教育環境の充実から、子育て世代の人気が高いエリアです。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

恵比寿エリアで最も注目すべきは、恵比寿ガーデンプレイスを中心とした大規模再開発構想です。サッポロ不動産開発が策定した「恵比寿まちづくり戦略」では、「ひらめきが生まれるまち」をコンセプトに、オフィス・商業・住宅が融合した次世代型の街づくりが計画されています。

2025年12月にはサッポロHDが不動産事業全体を投資ファンドKKR・PAG陣営に4,770億円で売却することを発表しました。今後、大規模な資本投下による再開発が本格化することで、恵比寿エリア全体の資産価値がさらに押し上げられる可能性があります。

加えて、渋谷駅周辺の「100年に1度」と呼ばれる再開発も最終章に入り、渋谷スクランブルスクエアの全面開業など、広域渋谷圏としてのエリア価値が向上しています。恵比寿3丁目はこの「広域渋谷圏」の恩恵を直接受けるエリアに位置しています。

渋谷区恵比寿3丁目で売れやすい物件の特徴

当社が恵比寿エリアの売却実績を分析したところ、以下の条件を満たす物件は特に成約が早い傾向にあります。

マンションの場合、恵比寿駅から徒歩10分以内、専有面積60m2以上のファミリー向け物件は需要が集中します。築20年程度でも管理状態が良好な物件は坪単価が下がりにくく、高値成約が期待できます。恵比寿3丁目は徒歩10〜15分圏ですが、閑静な住環境と恵比寿ガーデンプレイスへのアクセスが評価され、安定した引き合いがあります。

戸建て・土地の場合、前面道路幅4m以上で整形地の物件は希少性が極めて高く、資産性の高い土地として投資家や富裕層からの引き合いが強いです。

売却に最適なタイミングとは

不動産売却には「季節要因」「税制要因」「金利要因」の3つのタイミング判断があります。

季節的には、毎年1月〜3月が不動産取引の最盛期です。4月の新年度に合わせた住み替え需要が高まるため、年内に準備を進め、年明けから売却活動を本格化させるのが理想的です。

税制面では、所有期間が5年を超えるタイミングで売却すると譲渡所得税率が39.63%から20.315%に大幅に下がります。売却年の1月1日時点での所有期間で判定される点にご注意ください。

金利については、住宅ローン金利の上昇局面では買主の購買力が低下し、不動産価格に下落圧力がかかる可能性があります。現在の市場環境を踏まえると、金利が本格的に上昇する前に売却を検討するのも一つの選択肢です。

渋谷区恵比寿3丁目の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームのコラム一覧もあわせてご覧ください。

渋谷区恵比寿3丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

不動産売却に関するよくある6つの疑問に、渋谷区恵比寿3丁目の地域事情を踏まえてプロが回答します。住宅ローン残債、相続、リフォームの要否、査定の進め方など、売却前に知っておきたい情報をまとめました。

渋谷区恵比寿3丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホームは東京都知事（2）第105612号の免許を持つ不動産会社です。渋谷区恵比寿3丁目を含む東京23区の不動産売却に豊富な実績があり、地域相場に精通した宅地建物取引士が無料査定から売却完了まで一貫してサポートいたします。

渋谷区恵比寿3丁目の不動産売却をご検討中の方は、まずは無料査定からお気軽にお問い合わせください。経験豊富な宅地建物取引士が丁寧に対応いたします。

まとめ

渋谷区恵比寿3丁目の不動産売却で最も重要なのは、地価上昇が続く今の市場環境を的確に把握し、適正価格で売り出すことです。2026年の公示地価は前年比+10〜12%の上昇を記録しており、売却に有利な環境が続いています。

この記事のポイントを3つに整理します。

第一に、渋谷区恵比寿3丁目の不動産市場は好調です。中古マンション坪単価は平均約742万円、公示地価は前年比+12.61%と上昇を続けており、恵比寿ガーデンプレイスの再開発構想も追い風となっています。

第二に、売却にかかる税金・費用を事前に把握することが手取り額を最大化するカギです。3,000万円特別控除をはじめとする税制特例の活用は必ず検討しましょう。

第三に、信頼できる不動産会社選びが売却成功の分かれ目です。査定額の根拠を明確に説明し、販売戦略を丁寧に提案してくれる会社を選びましょう。

まずは現在の正確な資産価値を知ることが第一歩です。グローバルホームでは渋谷区恵比寿3丁目の不動産を無料で査定いたしますので、お気軽にご相談ください。