東京都渋谷区恵比寿2丁目の公示地価は2026年時点で平均327万円/m2超、前年比+12.61%と大幅な上昇を続けています。中古マンションの平均㎡単価は約192万円に達し、恵比寿ガーデンプレイスの再開発構想や渋谷駅周辺の大規模プロジェクトの恩恵を受けて、不動産市場は活況を呈しています。
この記事では、渋谷区恵比寿2丁目で不動産売却を検討されている方に向けて、最新の売却相場・地価動向・税金・費用・売却の流れを網羅的に解説します。「売却で損をしたくない」「適正価格で売りたい」とお考えの方は、まず相場を正確に把握することが成功への第一歩です。
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渋谷区恵比寿2丁目の不動産売却相場【最新データ】
渋谷区恵比寿2丁目の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが70m2換算で平均約1億5,700万円（㎡単価約192万円）、土地の公示地価は平均327万円/m2（坪単価約1,083万円）です。公示地価は前年比+12.61%と上昇傾向にあり、売却に適した市場環境が続いています。
マンション売却相場（築年数別・駅別）
恵比寿駅周辺の中古マンション市場は、都内でもトップクラスの価格水準を維持しています。築年数によって売却価格は大きく変動するため、ご自身の物件がどの価格帯に該当するかを把握しておくことが重要です。
| 築年数 | ㎡単価（万円） | 70m2換算価格（万円） | 価格傾向 |
|---|---|---|---|
| 築5年以内 | 約250〜300 | 約17,500〜21,000 | 高値安定 |
| 築10年前後 | 約200〜250 | 約14,000〜17,500 | 需要堅調 |
| 築20年前後 | 約160〜200 | 約11,200〜14,000 | リノベ需要あり |
| 築30年以上 | 約110〜160 | 約7,700〜11,200 | 立地次第で堅調 |
恵比寿駅はJR山手線と東京メトロ日比谷線の2路線が利用可能であり、駅徒歩圏内の物件は特に高い需要があります。恵比寿2丁目は駅から徒歩8〜12分程度に位置し、恵比寿ガーデンプレイスにも近接する閑静な住宅地として人気を集めています。
| 最寄り駅 | 駅徒歩 | ㎡単価目安（万円） |
|---|---|---|
| 恵比寿駅 | 5分以内 | 約220〜300 |
| 恵比寿駅 | 5〜10分 | 約180〜240 |
| 恵比寿駅 | 10〜15分 | 約150〜200 |
| 広尾駅 | 10分以内 | 約200〜260 |
戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）
渋谷区恵比寿2丁目を含む恵比寿エリアの中古戸建て市場は、土地の希少性から高い水準を維持しています。住宅用地としての取引は限定的であるものの、成約事例に基づく相場は以下のとおりです。
| 土地面積 | 売却価格目安（万円） | 備考 |
|---|---|---|
| 50〜80m2 | 約12,000〜18,000 | 狭小地でも需要あり |
| 80〜120m2 | 約18,000〜30,000 | ファミリー層に人気 |
| 120m2以上 | 約30,000〜50,000超 | 希少性が高く高値に |
土地売却相場（公示地価・路線価の推移）
恵比寿エリアの公示地価は、直近5年間で大幅な上昇を記録しています。特に2024年以降の上昇ペースは加速しており、恵比寿ガーデンプレイスの再開発構想や渋谷駅周辺の大規模開発が地価を押し上げています。
| 年 | 公示地価平均（万円/m2） | 坪単価平均（万円/坪） | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 2022年 | 218.3 | 721.8 | +1.50% |
| 2023年 | 227.3 | 751.5 | +3.89% |
| 2024年 | 244.7 | 808.8 | +7.33% |
| 2025年 | 285.3 | 943.3 | +13.62% |
| 2026年 | 327.7 | 1,083.2 | +12.61% |
路線価（相続税路線価）は公示地価の約80%が目安となります。2026年の恵比寿2丁目周辺の路線価は、おおむね1m2あたり260万円前後と推定されます（2026年7月の路線価公表時に確定）。
渋谷区恵比寿2丁目の地価動向と今後の見通し
結論から言うと、渋谷区恵比寿2丁目の地価は2026年以降も堅調な上昇が続くと見込まれています。その主な根拠は以下の3点です。
第一に、恵比寿ガーデンプレイスの将来的な大規模リニューアル構想です。サッポロ不動産開発は「恵比寿まちづくり戦略」を策定し、恵比寿の未来像を「ひらめきが生まれるまち」と再定義しました（2025年12月発表）。さらに、サッポロHDが不動産事業を約4,770億円で外資ファンド等に売却する方針を発表しており、新たなオーナーのもとでの再開発が注目されています。
第二に、渋谷駅周辺の再開発が2034年度の完成に向けて進行中であり、恵比寿エリアへの波及効果が期待されます。渋谷スクランブルスクエア2期棟（2031年度開業予定）や渋谷二丁目西地区再開発など、複数の大型プロジェクトが控えています。
第三に、恵比寿はブランド力・利便性・住環境のバランスに優れ、国内外の富裕層からの住宅需要が旺盛です。人口減少社会においても、都心好立地の不動産は希少性が高まり、資産価値の維持が期待できます。
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不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】
不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。渋谷区恵比寿2丁目は需要が高いため、適正価格設定により比較的短期間での売却が期待できます。
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目安：1〜2週間
STEP1：売却の目的・条件を整理する
まず「なぜ売却するのか」「いつまでに売りたいか」「最低希望価格はいくらか」を明確にしましょう。住み替え・相続・資産整理など売却理由によって最適な戦略は異なります。住宅ローン残債の確認、権利関係の整理もこの段階で行います。
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目安：1〜2週間
STEP2：不動産会社に査定を依頼する
信頼できる不動産会社に査定を依頼します。査定には、データベースから算出する「机上査定（簡易査定）」と、実際に物件を訪問して評価する「訪問査定」の2種類があります。恵比寿2丁目の物件は個別性が高いため、訪問査定で正確な価格を把握することをおすすめします。
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目安：1週間
STEP3：媒介契約を締結する
不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を締結します。媒介契約とは、売却活動を不動産会社に依頼するための契約です。契約形態は3種類あり、それぞれ特徴が異なります。
出典：宅地建物取引業法 第34条の2項目 専属専任媒介 専任媒介 一般媒介 依頼できる会社数 1社のみ 1社のみ 複数社可能 自己発見取引 不可 可能 可能 REINSへの登録 5営業日以内 7営業日以内 任意 販売状況の報告 1週間に1回以上 2週間に1回以上 義務なし 契約期間 最長3か月 最長3か月 制限なし（通常3か月） 恵比寿2丁目の物件は高額帯のため、専任媒介契約または専属専任媒介契約で1社に集中して販売戦略を練るのが一般的です。手厚いサポートと定期報告が義務付けられるため、売主にとって安心感があります。
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目安：1〜3か月
STEP4：販売活動を開始する
不動産ポータルサイト（SUUMO・HOME’S等）への掲載、REINS（レインズ：不動産流通標準情報システム）への登録、チラシ配布、既存顧客への紹介などを通じて購入希望者を探します。内覧対応も売却成功の重要なポイントです。
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目安：1〜2週間
STEP5：売買契約を締結する
購入希望者が見つかったら、価格交渉を経て売買契約を締結します。契約時に手付金（売買価格の5〜10%が一般的）を受領し、重要事項説明（じゅうようじこうせつめい：物件の法的条件や権利関係の説明）を宅地建物取引士から受けます。
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目安：1〜2か月
STEP6：決済・引渡しを行う
残代金の受領、所有権移転登記、鍵の引渡しを同日に行います。住宅ローンが残っている場合は同時に抵当権抹消手続きも実施します。司法書士が立ち会い、法的手続きを進めます。
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目安：翌年2月16日〜3月15日
STEP7：確定申告を行う
不動産売却で利益（譲渡所得）が発生した場合、売却翌年の確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を適用する場合も申告が必要となるため、忘れずに手続きしましょう。
不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】
不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。渋谷区恵比寿2丁目でマイホームを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。
譲渡所得税の計算方法
不動産売却による利益（譲渡所得）は、以下の計算式で算出します。
取得費（しゅとくひ）とは、物件を購入した際の価格や諸費用の合計です。購入時の契約書が見つからない場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。譲渡費用には仲介手数料、印紙税、測量費などが含まれます。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。たとえば2020年4月に購入し2026年3月に売却した場合、2026年1月1日時点で5年8か月が経過しているため「長期譲渡所得」に該当します。
計算例：恵比寿2丁目のマンションを1億5,000万円で売却した場合
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 15,000万円 |
| 取得費（購入価格＋諸費用−減価償却） | 10,000万円 |
| 譲渡費用（仲介手数料＋印紙税等） | 520万円 |
| 譲渡所得（控除前） | 4,480万円 |
| 3,000万円特別控除 | -3,000万円 |
| 課税譲渡所得 | 1,480万円 |
| 税額（長期：20.315%） | 約300.7万円 |
3,000万円特別控除を適用しなければ約910万円の税金が、適用により約300万円に軽減
3,000万円特別控除の適用要件
重要ポイント
居住用財産の3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条）は、マイホームの売却時に譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができる制度です。所有期間の長短に関係なく適用できます。
主な適用要件は次のとおりです。自分が住んでいる家屋を売却すること、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、売主と買主が親子や夫婦などの特別な関係でないこと、前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと、他の特例（買換え特例等）と併用しないことが挙げられます。
適用できないケースとして注意すべきは、売却先が親族である場合、この特例を過去2年以内に適用済みの場合、居住の実態がない場合（投資用物件等）です。判断に迷う場合は、顧問税理士への相談を推奨します。
相続した不動産の売却と税金
渋谷区恵比寿2丁目のような高額エリアでは、相続した不動産の売却相談も多く寄せられます。相続不動産の売却に関する主な税制上のポイントは3つあります。
まず「取得費加算の特例」です。相続税を納付した方が、相続開始から3年10か月以内に不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算して譲渡所得を圧縮できます。
次に「被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除」です。一定の要件を満たす空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。2024年1月以降は、相続人が3人以上の場合の控除額が2,000万円に引き下げられています（2026年3月時点）。
さらに、相続登記の義務化（2024年4月1日施行）にも注意が必要です。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務付けられ、正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料の対象となります。売却前に相続登記が完了していない場合は、速やかに司法書士に依頼しましょう。
確定申告の手順と必要書類
不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行います。譲渡損失の場合でも、損益通算（そんえきつうさん：他の所得と損失を相殺すること）や繰越控除の特例を適用するには申告が必要です。
| 書類名 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書B | 税務署またはe-Tax |
| 譲渡所得の内訳書 | 税務署またはe-Tax |
| 売買契約書（写し） | 売却時に取得 |
| 取得時の売買契約書（写し） | 購入時の書類 |
| 仲介手数料等の領収書 | 不動産会社 |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 住民票の写し（特例適用時） | 区役所 |
国税庁のe-Tax（電子申告）を利用すれば自宅から申告が可能です。高額な譲渡所得が発生する場合は、税理士に申告を依頼することをおすすめします。
手取り額はいくらになる？
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不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション
不動産売却にかかる費用の総額は、売却価格のおおむね4〜6%が目安です。渋谷区恵比寿2丁目で1億5,000万円の物件を売却した場合、仲介手数料・印紙税・登記費用等で約530万円、手取りは約1億4,470万円（税引前）となります。費用の大半を占めるのは仲介手数料です。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められています。売買価格が400万円超の場合の速算式は以下のとおりです。
たとえば1億5,000万円で売却した場合、仲介手数料は（15,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1 ＝ 約501.6万円（税込）となります。
印紙税（売買契約書に貼付）
| 売買価格 | 本則税額 | 軽減税額（2027年3月末まで） |
|---|---|---|
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超〜10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
その他の諸費用
抵当権抹消登記費用は、登録免許税（不動産1件あたり1,000円）に司法書士報酬（1〜3万円程度）を加えた約1.5〜3万円が目安です。住宅ローンの繰上返済手数料は金融機関によって異なりますが、0円〜5.5万円（税込）程度です。
測量費（境界確定測量）は戸建て・土地の売却時に必要となることが多く、約30〜80万円が相場です。マンションの場合は原則不要です。ハウスクリーニング費用は3〜10万円程度、不用品の処分費用は数万円〜が目安となります。
売却価格1億5,000万円の場合の費用シミュレーション
| 費用項目 | 金額（万円） |
|---|---|
| 仲介手数料（税込） | 約501.6 |
| 印紙税（軽減税率適用） | 6.0 |
| 抵当権抹消登記費用 | 約2.0 |
| 住宅ローン繰上返済手数料 | 約3.3 |
| ハウスクリーニング | 約5.0 |
| その他（引越し費用等） | 約15.0 |
費用合計：約532.9万円 → 手取り目安：約1億4,467万円（税引前）
上記はあくまで概算です。実際の手取り額は、譲渡所得税の有無や各種特例の適用状況によって変動します。正確な手取り額を知りたい方は、グローバルホームの無料査定をご利用ください。
渋谷区恵比寿2丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性
渋谷区恵比寿2丁目はJR恵比寿駅東口から徒歩約8〜12分に位置し、恵比寿ガーデンプレイスに隣接する閑静な住宅地です。渋谷区の人口は約23.1万人（2025年12月時点）と増加傾向にあり、恵比寿エリアの人口約15,376人・世帯数約9,889世帯は安定的に推移しています。
人口動態と不動産需要の見通し
渋谷区の人口は2020年の国勢調査で約24.4万人を記録し、住民基本台帳ベースでは2025年12月時点で約23.1万人となっています。国立社会保障・人口問題研究所の将来推計（2023年12月公表）によれば、2050年までにさらに約9.6%増加し約26.7万人になると予測されています。
恵比寿エリア（町名：恵比寿1〜4丁目）は単身世帯やDINKS世帯（共働き夫婦）の比率が高く、コンパクトマンションから高級ファミリーマンションまで幅広い需要が見込めます。転入超過が続いていることから、住宅需要は今後も底堅く推移すると考えられます。
再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響
恵比寿2丁目の不動産価値に影響を与える再開発プロジェクトは複数あります。最も注目されるのは、恵比寿ガーデンプレイスの将来的なリニューアルです。サッポロ不動産開発が策定した「恵比寿まちづくり戦略」では、「ひらめきが生まれるまち」というビジョンのもと、働く・遊ぶ・住むが融合する環境づくりが進められています。
渋谷駅周辺では、渋谷スクランブルスクエア中央棟・西棟（2031年度開業予定）、Shibuya Upper West Project（地上34階建て、賃貸レジデンス含む）、渋谷二丁目西地区再開発など、2034年度の最終完成に向けた複数の大型プロジェクトが進行中です。これらの開発は恵比寿エリアへの波及効果が期待され、地価の下支え要因となります。
渋谷区恵比寿2丁目で売れやすい物件の特徴
当社が渋谷区恵比寿エリアの売却実績から分析したところ、特に売れやすい物件には共通した特徴があります。恵比寿駅から徒歩10分以内、専有面積50m2以上、築20年以内の管理良好なマンションは高い需要があります。
間取りは1LDK〜2LDKがDINKS・単身富裕層に、3LDK以上がファミリー層に人気です。恵比寿ガーデンプレイスビューが望める物件やペット可マンションはプレミアム価格が期待できます。タワーマンションの高層階も国内外の投資家からの需要が旺盛です。
売却に最適なタイミングとは
不動産売却のベストタイミングは、需要と供給のバランス、税制、金利環境の3つの要素を総合的に判断する必要があります。一般的に1〜3月は新年度に向けた転勤・入学需要が高まるため、成約件数が増加する傾向にあります。
2026年3月時点では、恵比寿エリアの地価は上昇トレンドが継続しており、売却の好機と言えます。ただし、日銀の金融政策正常化に伴う金利上昇リスクには注意が必要です。住宅ローン金利が上昇すると購入者の予算が減少し、高額物件の成約に影響を与える可能性があります。
渋谷区恵比寿2丁目の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームのコラム一覧もあわせてご覧ください。
渋谷区恵比寿2丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）
渋谷区恵比寿2丁目での不動産売却に関して、売主の皆様から特に多く寄せられる6つの疑問にグローバルホームのプロが回答します。住宅ローン残債、相続、売却期間、査定費用など、具体的な数値を交えて解説します。
住宅ローンが残っていても売却できますか？
はい、売却代金でローンを完済できれば売却可能です。恵比寿2丁目の物件は資産価値が高いため、多くのケースで売却代金がローン残債を上回ります。万が一残債が上回る場合は、自己資金での補填や住み替えローンの活用が選択肢になります。まずは査定で現在の市場価値を確認しましょう。
相続した不動産を売却するにはどうすればいいですか？
まず相続登記を完了させることが必要です。2024年4月から相続登記が義務化（3年以内）されました。相続登記後に通常の売却手続きに進みます。相続税を納付済みの場合は「取得費加算の特例」が利用でき、税負担を軽減できます。遺産分割協議が未了の場合は、司法書士に相談して手続きを進めてください。
売却と賃貸、どちらが得ですか？
恵比寿2丁目の物件は売却・賃貸いずれも好条件が期待できますが、判断は個別の状況次第です。短期的な収入を重視するなら賃貸、まとまった資金が必要なら売却が有利です。現在の地価上昇局面では、高値で売却できる可能性が高く、売却を選ぶ方が増えています。管理の手間や空室リスクも考慮しましょう。
リフォームしてから売却した方がいいですか？
大規模リフォームは不要なケースが大半です。恵比寿エリアでは購入者自身がリノベーションを希望することが多いため、過度なリフォーム投資はコスト回収が難しくなります。ただし、壁紙の張替えや水回りのクリーニングなど、内覧時の印象を良くする最低限の対策は効果的です。費用対効果は当社スタッフがアドバイスいたします。
査定は無料ですか？何社に依頼すべきですか？
はい、グローバルホームの査定は完全無料です。一般的には2〜3社に査定を依頼して比較するのが望ましいとされています。ただし、査定額が高いだけで選ぶのは危険です。査定の根拠、販売戦略、過去の売却実績を総合的に比較し、信頼できる1社に絞ることが売却成功のカギとなります。
売却にはどのくらいの期間がかかりますか？
査定依頼から引渡しまで、平均3〜6か月が目安です。渋谷区恵比寿2丁目は需要が旺盛なエリアのため、適正価格で販売すれば1〜3か月での成約も珍しくありません。ただし、相場より高値で設定した場合は長期化するリスクがあります。当社では販売開始から2週間ごとに状況を分析し、価格戦略を柔軟に調整します。
渋谷区恵比寿2丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください
株式会社グローバルホーム（東京都知事（2）第105612号）は、東京都板橋区を拠点に都内全域の不動産売却をサポートしています。渋谷区恵比寿エリアの市場動向に精通したスタッフが、査定から売却完了まで一貫してお手伝いいたします。無料査定は年中無休で受付中です。
地域密着の売却力
恵比寿・渋谷エリアの取引実績と独自のネットワークを活かし、購入希望者とのマッチングを迅速に行います。地域の需給バランスを熟知したスタッフが最適な販売戦略を立案します。
データに基づく適正査定
REINS成約事例、公示地価、路線価、周辺取引事例を多角的に分析し、根拠のある査定額をご提示します。「高すぎて売れない」「安く売って損をした」を防ぎます。
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渋谷区恵比寿 / マンション売却 / 60代男性
「相続したマンションの売却をお願いしました。相場より高い価格で販売開始したにもかかわらず、2か月で買い手が見つかりました。税金や相続登記の手続きについても丁寧にサポートいただき、安心して売却を進められました。」
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まとめ
渋谷区恵比寿2丁目は2026年の公示地価が前年比+12.61%と大幅上昇中のエリアであり、不動産売却には好条件が揃っています。売却成功のカギは「正確な相場把握」「適切な価格設定」「信頼できるパートナー選び」の3点です。
本記事では、恵比寿2丁目の最新相場データ、売却にかかる税金・費用の計算方法、7ステップの売却フロー、そして地域特性を踏まえた売却戦略をご紹介しました。恵比寿エリアは恵比寿ガーデンプレイスの再開発構想や渋谷駅周辺の大規模プロジェクトを背景に、中長期的にも資産価値の維持が期待できます。
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免責事項
本記事の情報は2026年3月時点の公開データに基づいて作成しています。不動産の価格相場、税制、法令等は変更される場合があります。記事中の数値はあくまで参考値であり、実際の売却価格や税額を保証するものではありません。具体的な売却判断や税務処理については、必ず不動産会社・税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。
出典一覧
- 国土交通省 地価公示（令和8年）
- 国土交通省 不動産取引価格情報
- REINS（不動産流通標準情報システム）成約データ
- 国税庁「譲渡所得の税額の計算」
- 国税庁「印紙税額の一覧表」
- 渋谷区 住民登録人口（令和7年12月1日現在）
- 宅地建物取引業法
- 租税特別措置法
- サッポロ不動産開発「恵比寿まちづくり戦略」（2025年12月発表）
