渋谷区道玄坂1丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・流れ

渋谷区道玄坂1丁目の不動産売却相場【最新データ】

渋谷区道玄坂1丁目の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが70m2換算で約1億600万円（坪単価約500万円）、中古一戸建てが坪単価約576万円、土地の公示地価は平均1,835万円/m2（前年比+8.97%）です。渋谷駅周辺の再開発が進む中、売却に適した市場環境が続いています。

マンション売却相場（築年数別・駅距離別）

渋谷区道玄坂1丁目周辺の中古マンション相場は、渋谷駅徒歩圏の立地優位性を反映し、東京23区内でもトップクラスの水準です。築年数によって価格は大きく変動するため、ご所有物件の築年数帯を確認したうえで相場を把握することが重要です。

注目すべきは、築古物件ほど値上がり率が高い点です。これは渋谷駅周辺の土地の希少性が高まっているためで、建物価値よりも立地価値が重視される傾向を示しています。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

渋谷区道玄坂1丁目は商業地域が大半を占め、戸建ての取引件数は限定的ですが、希少性から高値で取引されるケースが多くあります。渋谷区全体の中古戸建ての2025年実績は坪単価576万円（前年比+17.7%）と大幅に上昇しました。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

渋谷区道玄坂の公示地価は、2022年の底値から4年連続で上昇を続けています。特に道玄坂1丁目では、住宅地系の地点で前年比+19.79%という高い上昇率を記録した地点もあります（2026年3月時点）。

なお、相続税評価で使われる路線価は公示地価の約80%が目安です。道玄坂1丁目の路線価は1,450万〜1,500万円/m2程度と推定されます（2026年3月時点）。

渋谷区道玄坂1丁目の地価動向と今後の見通し

道玄坂エリアの公示地価は2026年も前年比+8.97%と力強い上昇を維持しています。渋谷区全体の商業地変動率も東京23区平均を上回る水準で推移しており、今後もこの傾向は続く見通しです。

上昇の主な要因は3つあります。第一に、道玄坂二丁目南地区再開発事業（三菱地所参画、地上30階、2027年竣工予定、事業費約767億円）の進行。第二に、渋谷駅周辺の大規模再開発による街全体の国際競争力向上。第三に、インバウンド需要の回復と海外投資家による都心不動産への資金流入です。

ただし、日本銀行の金融政策正常化に伴う金利上昇リスクには注意が必要です。住宅ローン金利の上昇が買主の購買力を低下させる可能性があるため、売却を検討中の方は早めの行動が賢明です。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。渋谷区道玄坂1丁目は需要が旺盛なエリアのため、適正価格であれば比較的短期間での成約が期待できます。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   まず「なぜ売却するのか」「いつまでに売りたいか」「最低希望価格はいくらか」を明確にしましょう。住み替え・相続・老後資金など、目的によって最適な売却戦略は異なります。住宅ローンの残債がある場合は、残高証明書を金融機関から取り寄せてください。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   不動産会社に査定を依頼し、物件の適正価格を把握します。査定には、データで算出する簡易査定（机上査定）と、実際に物件を確認する訪問査定の2種類があります。正確な売却価格を知るには訪問査定が欠かせません。グローバルホームでは渋谷区道玄坂エリアの取引データに基づく精度の高い査定を無料で行っています。

3. 目安：1日

   STEP3：媒介契約を結ぶ

   売却を依頼する不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく＝不動産会社に売却活動を委任する契約）を結びます。媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴が異なります。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   依頼できる会社数	1社のみ	1社のみ	複数社可
   自己発見取引	不可	可	可
   REINS登録義務	5営業日以内	7営業日以内	任意
   活動報告義務	週1回以上	2週に1回以上	なし
   契約期間	最長3か月	最長3か月	定めなし

   出典：宅地建物取引業法 第34条の2

   渋谷区道玄坂1丁目のような高額物件エリアでは、専任媒介契約がおすすめです。不動産会社が積極的に販売活動を行いやすく、かつ自分で買主を見つけた場合にも対応できる柔軟性があります。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を開始する

   不動産ポータルサイトへの掲載、REINS（レインズ＝不動産流通標準情報システム）への登録、チラシ配布、購入希望者への個別案内などを行います。内覧の対応も重要なポイントです。室内を清潔に整え、第一印象を良くする工夫が成約価格を左右します。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   買主が決まったら、重要事項説明（宅地建物取引士が物件情報や契約条件を説明する法律上の手続き）を受けたうえで売買契約を締結します。この時点で手付金（売却価格の5〜10%が目安）を受け取ります。契約書の内容は必ず事前に確認しましょう。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   買主の住宅ローン本審査の承認後、残代金の受領と同時に所有権移転登記を行い、物件を引き渡します。住宅ローンの残債がある場合は、決済と同時に抵当権抹消登記も行います。鍵の受け渡しをもって売却は完了です。

7. 翌年2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産を売却した翌年に確定申告が必要です。譲渡所得が発生した場合はもちろん、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も申告が必須です。申告を忘れると特例が適用されないため注意してください。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。渋谷区道玄坂1丁目で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課税されるのが譲渡所得税です。計算式は以下の通りです。

取得費とは、物件の購入価格から建物の減価償却費を差し引いた金額です。購入時の売買契約書が見つからない場合は、売却価格の5%を取得費とする概算取得費を使う方法がありますが、手取り額が大幅に減るため、契約書は必ず探しましょう。

譲渡費用には、仲介手数料・印紙税・測量費・解体費などが含まれます。

所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定されます。たとえば2021年4月に購入した物件を2026年中に売却する場合、実際には5年以上経過していても、2026年1月1日時点では「4年9か月」となり短期譲渡に該当するため注意が必要です。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。渋谷区道玄坂1丁目の物件でも、以下の要件を満たせば適用可能です（2026年3月時点）。

• 自分が住んでいる家屋、または家屋と敷地を売却すること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却先が配偶者・直系血族・同一生計親族などの特殊関係者でないこと
• 売却した年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
• 他の特例（買換え特例等）と併用していないこと

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した渋谷区道玄坂1丁目の不動産を売却する際は、以下の特例が活用できる可能性があります。

取得費加算の特例は、相続税の申告期限から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。高額な相続税を支払ったケースで大きな節税効果があります。

空き家の3,000万円特別控除は、被相続人が1人で住んでいた家屋（昭和56年5月31日以前に建築）を相続後、耐震リフォームまたは解体のうえ売却した場合に適用されます。

また、2024年4月1日から相続登記が義務化されています。不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を行わないと、10万円以下の過料の対象となります。売却には登記名義の変更が必須ですので、早めの対応をおすすめします。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに所轄の税務署に提出します。渋谷区道玄坂1丁目の場合、管轄は渋谷税務署です。e-Tax（国税庁の電子申告システム）でのオンライン申告も可能です。

手続きに不安がある方は、税理士への相談をおすすめします。グローバルホームでは顧問税理士のご紹介も可能です。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

渋谷区道玄坂1丁目で不動産を売却する際の費用は、売却価格の約4〜6%が目安です。主な内訳は仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋消費税）、印紙税、登記費用、住宅ローン繰上返済手数料です。5,000万円の売却なら費用合計は約220〜250万円になります。

仲介手数料の計算

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められています。売却価格が400万円を超える場合の計算式は次の通りです。

たとえば1億円の物件なら、仲介手数料の上限は（1億円 x 3% + 6万円）x 1.1 ＝ 336万6,000円（税込）です。

印紙税（売買契約書に貼付）

その他の費用

抵当権抹消登記費用は、不動産1件あたり登録免許税1,000円＋司法書士報酬（1〜2万円程度）が目安です。マンションの場合は土地と建物で2件分となります。

住宅ローン繰上返済手数料は金融機関により異なり、無料〜3万3,000円程度です。事前に取引金融機関へ確認しましょう。

そのほか、状況に応じて測量費（30〜80万円）、解体費（木造30坪で120〜180万円程度）、ハウスクリーニング費（3〜10万円）が発生する場合があります。

上記はあくまで一般的な目安です。実際の手取り額は譲渡所得税の有無や住宅ローン残債の額によって大きく変動します。正確なシミュレーションが必要な方は、グローバルホームまでお気軽にご相談ください。

渋谷区道玄坂1丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

渋谷区道玄坂1丁目は渋谷駅から徒歩5〜10分圏に位置し、JR・東京メトロ・東急・京王の複数路線が利用可能な都内屈指の交通利便性を誇ります。渋谷駅周辺の大規模再開発が2027年以降も続く見込みで、不動産需要は当面堅調に推移すると見られます。

人口動態と不動産需要の見通し

渋谷区の人口は2024年時点で約23万1,000人と、コロナ禍後の回復傾向が続いています。世帯数は約14万3,600世帯で、単身世帯の割合が約64.5%と高い点が特徴です。

道玄坂1丁目は商業地域が中心ですが、マンションも多数立地しています。渋谷駅徒歩圏の居住ニーズは、国内の単身ビジネスパーソンだけでなく、海外からの駐在員や投資家からも根強い需要があります。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

渋谷駅周辺では、2010年代から続く100年に一度と言われる大規模再開発が佳境を迎えています。道玄坂エリアに直結する主なプロジェクトは以下の通りです。

道玄坂二丁目南地区再開発事業は、三菱地所が参画する地上30階・高さ約155mの複合ビル開発です。オフィス・商業施設・ホテルを備え、渋谷マークシティと接続する計画で、2027年2月の竣工を予定しています。事業費は約767億円に上ります。

渋谷駅桜丘口地区再開発（Shibuya Sakura Stage）は2023年に竣工済みで、すでに街の回遊性向上に貢献しています。これらの再開発は道玄坂1丁目の不動産価値にもプラスの影響を与えています。

渋谷区道玄坂1丁目で売れやすい物件の特徴

当社がこれまで渋谷区エリアで取り扱ってきた実績から、以下の条件を満たす物件は特に売れやすい傾向にあります。

マンションの場合は、渋谷駅徒歩10分以内・築20年以内・2LDK以上・50m2以上の物件が最も需要が高い層です。特に再開発エリアを見渡せる高層階の物件は、相場以上の価格で成約するケースもあります。

ターゲットとなる買主層は、30〜40代のDINKS（共働き夫婦）、海外駐在員、不動産投資家が中心です。単身向けコンパクトマンション（25〜40m2）は投資需要が旺盛です。

売却に最適なタイミングとは

不動産市場には季節的な需要サイクルがあり、1〜3月が年間で最も取引が活発な時期です。新年度に向けた住み替え需要が集中するためです。逆に7〜8月は閑散期となる傾向があります。

2026年時点の市況としては、日銀の利上げが段階的に進んでいるものの、渋谷区の不動産需要は底堅く、公示地価は+8.97%の上昇を維持しています。ただし、金利上昇が加速した場合、買主の住宅ローン借入可能額が減少し、高額帯の物件ほど影響を受ける可能性があります。売却を検討されている方は、市況が良好な今のうちに動くことをおすすめします。

渋谷区道玄坂周辺の生活環境や交通アクセスの詳細は、グローバルホームの不動産コラム一覧もあわせてご覧ください。

渋谷区道玄坂1丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

渋谷区道玄坂1丁目での不動産売却に関するよくある6つの疑問に、不動産取引のプロが回答します。住宅ローンの残債、相続、賃貸との比較、リフォームの要否など、売主様が特に気になるポイントを厳選しました。

渋谷区道玄坂1丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホーム（東京都知事（2）第105612号）は、東京都内の不動産売却に特化した不動産会社です。渋谷区道玄坂1丁目を含む都心エリアの売却実績が豊富で、宅地建物取引士が査定から引渡しまで一貫してサポートいたします。

渋谷区道玄坂1丁目の不動産売却をご検討中の方は、まずは無料査定からお気軽にお問い合わせください。登録不要の簡易査定もグローバルホームの登録不要・簡易査定ページからご利用いただけます。

まとめ

渋谷区道玄坂1丁目の2026年公示地価は平均1,835万円/m2（前年比+8.97%）と上昇が続いています。売却成功のカギは、正確な相場把握・適正価格での売り出し・信頼できる不動産会社選びの3つです。市況が良好な今こそ、まずは無料査定で第一歩を踏み出しましょう。

この記事では、渋谷区道玄坂1丁目における不動産売却に必要な情報を網羅的に解説してきました。ポイントを3つに絞ると以下の通りです。

第一に、相場を正確に把握すること。道玄坂エリアの不動産価格は再開発効果で上昇トレンドが継続中です。WEB上の概算相場ではなく、プロによる訪問査定で正確な価値を知りましょう。

第二に、税金・費用を事前に把握すること。3,000万円特別控除をはじめとする節税制度を最大限活用することで、手取り額を大幅に増やすことが可能です。

第三に、信頼できるパートナーを選ぶこと。エリアの取引実績が豊富で、査定の根拠を明確に説明できる不動産会社を選びましょう。グローバルホームは渋谷区道玄坂1丁目の売却を全力でサポートいたします。