渋谷区代官山町 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用を解説

渋谷区代官山町の不動産売却相場【最新データ】

渋谷区代官山町の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが平均約9,200万円（㎡単価約150〜210万円）、中古一戸建てが平均約2億円、土地は坪単価約1,228万円です。公示地価は前年比+12.74%と上昇傾向にあり、売却に適した市場環境が続いています（2026年3月時点）。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

渋谷区代官山町の中古マンションは、築年数・立地によって価格帯が大きく異なります。代官山駅徒歩5分以内の物件は特に高値で取引される傾向があり、㎡単価は200万円を超えるケースも珍しくありません。

代官山駅周辺は「代官山アドレス ザ・タワー」をはじめとするランドマーク的マンションが多く、築年数が経過しても資産価値が維持されやすいエリアです。直近の成約事例では、築20年超でも㎡単価150万円以上で取引されるケースが確認されています。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

渋谷区代官山町の中古戸建ては希少性が高く、売り出し自体が少ないのが特徴です。平均的な売却価格は約2億円ですが、土地面積や建物の状態により1億〜3億円以上と幅があります。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

代官山駅周辺の公示地価は、2022年以降一貫して上昇を続けています。2026年の公示地価平均は371万6,666円/㎡（坪単価1,228万円）で、前年比+12.74%という高い伸びを記録しました。

直近5年間で公示地価は約44%上昇しており、代官山エリアの資産価値の高さが数値として裏付けられています。路線価（相続税評価額）は公示地価の約80%が目安となるため、相続を見据えた売却判断にも活用できます。

渋谷区代官山町の地価動向と今後の見通し

結論として、渋谷区代官山町の地価は当面上昇基調が続く可能性が高いと考えられます。その根拠は3つあります。

第一に、渋谷駅周辺の大規模再開発（2034年度完了予定）が進行中であり、代官山エリアへの波及効果が期待されています。渋谷サクラステージの開業や宮益坂地区の再開発事業が周辺地価を押し上げる構造が続いています。

第二に、渋谷区の人口は2024年以降増加に転じ、2026年時点で約23万人規模を維持しています。特に代官山町は、都心の利便性と住環境の良さから転入需要が底堅い状況です。

第三に、代官山は国内外の富裕層から根強い人気があり、供給が限られる一方で需要が安定しているため、価格下落リスクは相対的に低いエリアです。ただし、金利上昇や世界経済の変動による影響は考慮する必要があります。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。渋谷区代官山町の物件であれば、全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   まず「いつまでに売りたいか」「最低いくらで売りたいか」「住み替え先はあるか」を明確にします。住宅ローンの残高も確認しておきましょう。代官山町の物件は高額帯が多いため、売却益にかかる税金も事前に概算しておくことが重要です。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の根拠を比較しましょう。査定には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。代官山町のように高額物件が多いエリアでは、地域の取引事例を熟知した不動産会社に訪問査定を依頼することで、より精度の高い価格が把握できます。

3. 目安：1〜3日

   STEP3：媒介契約を締結する

   信頼できる不動産会社が決まったら、媒介契約（ばいかいけいやく）を結びます。媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   複数社への依頼	不可	不可	可能
   自己発見取引	不可	可能	可能
   契約期間	最長3か月	最長3か月	制限なし（3か月が一般的）
   REINSへの登録	5営業日以内	7営業日以内	任意
   活動報告の頻度	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし

   代官山町のように高額物件を扱う場合は、専任媒介または専属専任媒介を選ぶことで、不動産会社が集中して販売活動に取り組むメリットがあります。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を開始する

   不動産ポータルサイトへの掲載、REINS（レインズ＝不動産流通標準情報システム）への登録、内覧対応などを行います。代官山町の物件は購買力のある層がターゲットとなるため、物件の魅力を最大限に引き出す写真撮影やステージングも効果的です。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   買主が決まったら、重要事項説明（宅地建物取引士が行う法定義務）の後、売買契約を締結します。この時点で手付金（売却価格の5〜10%が一般的）を受領します。契約書の内容は隅々まで確認し、不明点は必ず質問しましょう。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   残代金の受領と同時に、物件の鍵と所有権を買主に引き渡します。住宅ローンの残債がある場合は、この日に一括返済と抵当権抹消登記を行います。所有権移転登記は司法書士が手続きを代行するのが一般的です。

7. 目安：翌年2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合は、翌年の確定申告が必要です。3,000万円特別控除など各種特例を利用する場合にも申告が求められます。損失が出た場合でも、損益通算（そんえきつうさん）により税金が軽減される可能性があるため、申告を忘れずに行いましょう。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。渋谷区代官山町で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

取得費とは、物件の購入価格から建物の減価償却費を差し引いた金額です。購入時の契約書が見つからない場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。譲渡費用には、仲介手数料・印紙税・測量費・解体費などが含まれます。

所有期間は、売却した年の1月1日時点での判定となる点に注意が必要です。例えば2021年4月に購入した物件を2026年12月に売却しても、2026年1月1日時点ではまだ5年以下のため短期譲渡所得として39.63%が適用されます。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産の3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条）は、マイホームを売却した際に最大3,000万円までの譲渡所得を非課税にできる制度です。適用には以下の要件を満たす必要があります。

• 売却する物件が自分の居住用財産であること（別荘・投資用は対象外）
• 住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
• 売却の前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係にないこと
• 他の居住用財産の特例（買換え特例等）と併用していないこと

相続した不動産の売却と税金

相続した渋谷区代官山町の不動産を売却する場合、いくつかの特例が活用できます。

取得費加算の特例は、相続税の申告期限から3年以内に売却すれば、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。代官山町のように評価額が高いエリアでは、相続税も高額になるため、この特例による節税効果は大きくなります。

空き家の3,000万円特別控除は、相続した空き家を一定の要件のもとで売却した場合に適用できます。ただし、マンション（区分所有建物）は2024年1月以降の改正により適用対象となりましたが、要件が細かいため事前に税理士へ相談することを推奨します。

なお、相続登記の義務化（2024年4月1日施行）により、相続を知った日から3年以内に相続登記を行わないと10万円以下の過料（かりょう）の対象となります。売却前に相続登記が完了しているか必ず確認してください。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却後の確定申告は、売却の翌年2月16日〜3月15日に所轄の税務署へ提出します。渋谷区の場合は渋谷税務署が管轄です。e-Tax（国税電子申告）を利用すれば自宅からオンラインで申告することも可能です。

特例の適用を受ける場合は、追加書類（住民票の除票、戸籍の附票など）が必要になることがあります。不明な点はグローバルホームの担当者、または顧問税理士にご相談ください。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

渋谷区代官山町で不動産を売却する場合の費用は、売却価格の約4〜6%が目安です。主な費用は仲介手数料・印紙税・登記費用・ローン完済手数料などで、9,000万円の物件であれば合計約350〜450万円が想定されます（2026年3月時点）。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、宅地建物取引業法（宅建業法）で上限額が定められています。売却価格が400万円を超える場合、以下の速算式で計算できます。

例えば9,000万円の物件を売却した場合、仲介手数料の上限は（9,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1 ＝ 303万6,000円（税込）となります。

印紙税（売買契約書に貼付）

その他の費用

仲介手数料と印紙税以外にも、状況に応じて以下の費用が発生します。抵当権抹消登記費用は不動産1件につき1,000円の登録免許税に加え、司法書士報酬として1〜3万円が一般的です。住宅ローンの繰上返済手数料は金融機関により異なりますが、0〜3万円程度です。

測量費は土地の売却時に必要となることがあり、30〜80万円程度が相場です。ハウスクリーニング費用は5〜15万円、建物の解体費用は木造で坪3〜5万円が目安となります。

上記はあくまで概算です。譲渡所得税が発生する場合はさらに手取りが減少します。正確な手取り額を知りたい方は、グローバルホームの無料査定をご利用ください。

渋谷区代官山町の不動産売却で押さえるべき地域特性

渋谷区代官山町は東急東横線・代官山駅を中心とした都内有数の高級住宅エリアです。渋谷駅まで1駅・恵比寿駅も徒歩圏という利便性に加え、洗練された街並みと良好な住環境が不動産需要を支えています。人口は増加基調にあり、再開発の波及効果も期待されます。

人口動態と不動産需要の見通し

渋谷区の人口は2022年以降増加に転じ、2026年時点で約23万人に達しています。代官山町は世帯数の増加が顕著で、特に単身世帯や共働きDINKS層の転入が目立ちます。

渋谷区全体では一人暮らし世帯率が約64.5%と高く、コンパクトマンションへの需要が根強い傾向があります。一方で、代官山町は高額帯のファミリー向けマンションや戸建ても多く、購買力の高い層が継続的に流入しているエリアです。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

渋谷駅周辺では「100年に1度」と称される大規模再開発が2034年度の完了を目指して進行中です。2024年に開業した渋谷サクラステージ、今後完成予定の渋谷スクランブルスクエア第II期（2028年度竣工予定）など、複数のプロジェクトが進んでいます。

これらの再開発は、代官山エリアの利便性と街の魅力をさらに向上させ、不動産価格の押し上げ要因となることが見込まれます。東急不動産が推進する「広域渋谷圏（Greater SHIBUYA）」構想では、代官山・恵比寿・中目黒を含むエリアの一体開発が掲げられています。

渋谷区代官山町で売れやすい物件の特徴

グローバルホームの過去の取引データから分析すると、代官山町で特に売れやすい物件には以下の共通点があります。

マンションの場合は、代官山駅徒歩7分以内・築20年以内・2LDK〜3LDK・専有面積60㎡以上の物件が最も流動性が高い傾向です。戸建ての場合は、土地面積80㎡以上・建物面積100㎡以上の物件に引き合いが多く見られます。

購入層は、30〜50代の高所得ビジネスパーソンやクリエイター層、海外からの移住者が中心です。「代官山」というブランド価値を重視する傾向が強く、外観デザインや共用部の充実度も売却スピードに影響します。

売却に最適なタイミングとは

不動産市場には季節性があり、1〜3月は最も取引が活発になる時期です。新年度に向けた住み替え需要が高まるため、12月頃から販売活動を開始するのが理想的です。

また、代官山町は再開発による地価上昇が続いているため、短期的に見れば「今売却するよりも待った方が高く売れる」という可能性もあります。ただし、金利上昇局面では買主の購買力が低下し、想定通りに売れないリスクもあります。

最適な売却タイミングは物件ごとに異なります。まずはプロに現在の市場価値を査定してもらい、売却戦略を立てることが重要です。

渋谷区代官山町の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームの不動産コラム一覧もあわせてご覧ください。

渋谷区代官山町の不動産売却 よくある質問（FAQ）

渋谷区代官山町での不動産売却に関するよくある6つの疑問に、不動産売却のプロが回答します。住宅ローン残債・相続・査定費用・売却期間など、売主が抱えやすい不安を解消します。

渋谷区代官山町の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホームは、東京都知事（2）第105612号の免許を持つ不動産会社です。渋谷区代官山町を含む都内の不動産売却において、地域密着の豊富な取引実績・データに基づく適正査定・売却完了までの手厚いサポートを強みとしています。

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まとめ

渋谷区代官山町は公示地価が前年比+12.74%と上昇が続く都内屈指の高級住宅エリアです。中古マンション平均約9,200万円、戸建て平均約2億円と高い資産価値を維持しており、現在は売却に有利な市場環境といえます。

この記事のポイントを3つに整理します。第一に、代官山町の不動産相場は渋谷再開発の波及効果や人口増加を背景に堅調に推移しています。第二に、売却時には譲渡所得税や仲介手数料など複数の費用が発生しますが、3,000万円特別控除などの特例を活用すれば大幅な節税が可能です。第三に、売却の成功は「適正な価格設定」と「信頼できる不動産会社選び」にかかっています。

まずは現在の市場価値を正確に把握するために、無料査定をご活用ください。グローバルホームでは、渋谷区代官山町の不動産売却を経験豊富なスタッフが全力でサポートいたします。