東京都世田谷区の不動産売却ガイド
成城・二子玉川・三軒茶屋・下北沢など人気住宅街を擁する世田谷区は、23区最大の人口約92.8万人を誇る東京屈指の住宅エリアです。マンション・戸建て・土地それぞれの最新売却相場から、税金・費用・手続きの全ステップまで、地域密着のグローバルホームが徹底解説します。
（平均60㎡・築30年）
前年比 +6.5%
前年比 +6.08%
平均土地面積 約112㎡
世田谷区の不動産売却相場【2026年最新データ】
不動産売却の成否を左右する最重要要素は「適正価格の把握」です。世田谷区は成城・等々力の高級住宅街エリアから、三軒茶屋・下北沢の商業利便性の高いエリア、喜多見・宇奈根の比較的手頃なエリアまで、立地によって相場が大きく異なります。ここでは最新の公的データと取引事例に基づき、マンション・戸建て・土地それぞれの売却相場を詳しく解説します。
マンション売却相場（築年数別）
世田谷区の中古マンション売却相場は、2026年初頭時点で平均㎡単価約110万円（坪単価約365万円）、70㎡換算で約7,700万円と、前年比で約5.5%の上昇を記録しています。東急田園都市線・東急世田谷線の利便性に加え、下北沢駅前広場完成への期待が相場を押し上げています。
| 築年数 | 平米単価（目安） | 70㎡換算価格 |
|---|---|---|
| 築5年以内 | 約148万円/㎡ | 約1億360万円 |
| 築10年前後 | 約118万円/㎡ | 約8,260万円 |
| 築20年前後 | 約95〜110万円/㎡ | 約6,650万〜7,700万円 |
| 築30年以上 | 約65〜90万円/㎡ | 約4,550万〜6,300万円 |
（出典：REINS Market Information、国土交通省 不動産取引価格情報、HowMa・SUUMO成約事例をもとにグローバルホームが作成）
マンション売却相場（エリア別）
世田谷区は大きく5つの地域（世田谷・北沢・玉川・砧・烏山）に分かれ、それぞれ価格水準と購買層が異なります。売却戦略を立てるうえで、ご自身の物件がどのエリアに該当するかを把握しておくことが重要です。
| エリア | 主要駅 | 平米単価（目安） | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 三軒茶屋・太子堂・池尻 | 三軒茶屋・池尻大橋 | 約120〜155万円/㎡ | 渋谷まで最短4分。商業地の地価上昇率+8.8%と区内トップクラス。DINKS・単身の需要旺盛 |
| 下北沢・代沢・北沢 | 下北沢・東北沢 | 約110〜145万円/㎡ | 駅前広場完成で利便性向上。若者文化のブランド力と住宅地の落ち着きが共存するエリア |
| 二子玉川・用賀・上野毛 | 二子玉川・用賀 | 約105〜140万円/㎡ | 二子玉川ライズ開業15周年。ファミリー層に絶大な人気。商業施設の充実度が高い |
| 成城・砧・祖師谷 | 成城学園前・祖師ヶ谷大蔵 | 約90〜125万円/㎡ | 都内屈指の高級住宅街。第一種低層住居専用地域が広がり、閑静な環境を重視する層に人気 |
| 千歳烏山・粕谷・八幡山 | 千歳烏山・八幡山 | 約80〜105万円/㎡ | 京王線利用で新宿へ直結。区内では比較的手頃な価格帯で実需層の需要が安定 |
（出典：REINS Market Information、SUUMO売却実績データをもとにグローバルホームが作成）
下北沢駅前広場完成の注目ポイント： 小田急線の地下化に伴い進められてきた下北沢駅前広場整備が2025年度末に完成予定です。路線バスの乗り入れが可能となり、駅周辺の利便性が大きく向上します。北沢2丁目の公示地価は前年比+7%超と上昇が加速しており、駅徒歩10分圏内の物件は今後も資産価値の上昇が期待されます。
戸建て売却相場
世田谷区の戸建て住宅は、閑静な住宅街に位置する物件が多く、最新データでは平均売却額が約9,406万円（平均土地面積約112㎡、平均建物面積約120㎡、平均築年数18年）と堅調に推移しています。23区内の一戸建て㎡単価ランキングでも13位（約119万円/㎡）と高い水準を維持しています。
| 土地面積 | 売却価格帯（目安） | 備考 |
|---|---|---|
| 60㎡未満 | 約4,000万〜7,500万円 | 狭小地でも世田谷区の立地価値は高く一定の需要あり |
| 60〜100㎡ | 約7,000万〜1億3,000万円 | 世田谷区で最も取引が多い面積帯。三軒茶屋・経堂エリアで活発 |
| 100〜150㎡ | 約1億〜2億5,000万円 | 成城・等々力・深沢の邸宅街が中心。希少性が高い |
| 150㎡以上 | 約2億円〜 | 成城・上野毛の大型邸宅。流通量が極めて少なく個別性が高い |
（出典：国土交通省 不動産取引価格情報、SUUMO、ieuri.com成約事例をもとにグローバルホームが作成）
土地売却相場（公示地価・変動率の推移）
世田谷区の地価は堅調な上昇を続けており、令和7年（2025年）の公示地価では住宅地+6.08%、商業地+7%超と、いずれも東京都全域の平均を上回る上昇率を記録しました。再開発の進行、高所得層の根強い居住ニーズ、そして23区最大の人口規模が複合的に地価を支えています。
| 年 | 公示地価平均（㎡単価） | 坪単価平均 | 変動率 |
|---|---|---|---|
| 2021年 | 約68万円/㎡ | 約225万円/坪 | −0.4% |
| 2022年 | 約70万円/㎡ | 約231万円/坪 | +1.8% |
| 2023年 | 約73万円/㎡ | 約241万円/坪 | +3.8% |
| 2024年 | 約78万円/㎡ | 約258万円/坪 | +5.2% |
| 2025年 | 約83.5万円/㎡ | 約276万円/坪 | +6.5% |
（出典：国土交通省 地価公示、東京都 基準地価調査）
エリア別の地価ランキングでは、太子堂（三軒茶屋駅周辺）が坪単価約700万円で区内第1位、続いて北沢（下北沢駅周辺）が約554万円、駒沢が約486万円と続きます。住宅地でも成城の最高地点は120万円/㎡超、等々力でも84万円/㎡超に達しており、区内全域で上昇基調が鮮明です。
世田谷区の地価が上昇し続ける構造的要因： 世田谷区の地価上昇には複数の構造的要因があります。23区最大の人口約92.8万人・約50.8万世帯という圧倒的な住宅需要、下北沢駅前広場整備と世田谷区役所本庁舎建て替え（1期棟2024年完成）による街の刷新、東急田園都市線・小田急線・京王線の3大私鉄が通る交通利便性、そして成城・等々力・深沢など都内屈指の高級住宅街ブランドが複合的に地価を押し上げています。
世田谷区で不動産を売却する流れ【7ステップ】
不動産売却は複数のステップを経て進みます。世田谷区は高級住宅地からサブカルチャーの街まで多彩な顔を持ち、エリアごとに購買層の属性が大きく異なるため、各ステップでの適切な判断が手取り額に直結します。ここでは世田谷区の不動産売却に特化した7つのステップを、所要期間の目安とともに解説します。
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売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）
まずは「なぜ売却するのか」を明確にしましょう。住み替え、相続、資産の組み換え、離婚による財産分与など、売却の動機によって最適な戦略は大きく異なります。世田谷区は第一種低層住居専用地域が広く、用途地域や建ぺい率・容積率によって買主の属性（居住用・建替え目的）が変わります。希望売却価格、売却期限、引き渡し時期、税金対策の方針を整理しておくことで、不動産会社との相談がスムーズになります。
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不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）
査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2種類があります。世田谷区は同じ町丁でも最寄り駅への徒歩分数・前面道路の幅員・高台か否かで価格差が大きいため、正確な売却価格を知るには訪問査定が不可欠です。特に成城・等々力エリアでは邸宅としてのグレードや植栽、接道状況など、データだけでは測れない要素を正しく評価できる地域密着の不動産会社の査定が重要です。
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媒介契約を結ぶ（1日〜1週間）
査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約を締結します。専属専任媒介（1社のみ・週1回以上報告）、専任媒介（1社のみだが自己発見取引可・2週間に1回以上報告）、一般媒介（複数社に依頼可）の3種類があります。世田谷区は物件の個別性が高く、資産額も大きいため、きめ細かなマーケティングと交渉力を発揮できる信頼性の高い不動産会社と専任媒介を結ぶことが成功の鍵です。
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販売活動と内見対応（1〜6か月）
媒介契約締結後、不動産会社がポータルサイトへの掲載、レインズへの登録などの販売活動を開始します。世田谷区の物件では、内見時に二子玉川・三軒茶屋・下北沢へのアクセス、砧公園や等々力渓谷などの自然環境、周辺の教育環境（世田谷区は区立小中学校の評価が高い）を具体的にアピールすることが効果的です。世田谷区のマンション平均売却期間は約3〜5か月です。
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売買契約の締結（1〜2週間）
購入希望者と価格・引き渡し条件について合意が得られたら売買契約を締結します。宅地建物取引士による重要事項説明が行われ、買主から手付金（売買代金の5〜10%が一般的）を受領します。世田谷区は多摩川沿いの玉川・鎌田エリアなどに浸水想定区域を含むため、ハザードマップに関する重要事項説明が重要です。
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決済・引き渡し（1〜2か月）
売買契約から通常1〜2か月後に決済と物件の引き渡しを行います。残代金の受領、所有権移転登記の申請、鍵の引き渡しを同時に行います。住宅ローンの残債がある場合は一括返済と抵当権抹消登記も行います。世田谷区は高額物件が多いため、司法書士との事前打ち合わせや金融機関との連携を十分に行いましょう。
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確定申告（売却翌年の2月16日〜3月15日）
不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、翌年の確定申告が必要です。損失が出た場合でも、損益通算や繰越控除の特例を利用するには確定申告が必要です。世田谷区の所轄税務署は世田谷税務署（世田谷区玉川2丁目）と北沢税務署（世田谷区松原6丁目）の2か所です。e-Taxを利用すれば自宅からオンラインで申告可能です。
不動産売却にかかる税金【世田谷区版】
不動産売却で発生する税金の知識は、手取り額を最大化するために不可欠です。特例の適用可否で数百万円の差が生じることも珍しくありません。ここでは世田谷区の不動産売却で知っておくべき税金の知識を、具体的な計算例とともに解説します。
譲渡所得税の計算方法
不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。譲渡所得は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除」で求めます。購入時の契約書がない場合は売却価格の5%が概算取得費となりますが、世田谷区は地価上昇が著しいため概算取得費の適用は手取り額を大幅に減少させます。購入時の契約書・領収書は必ず保管してください。
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税+住民税+復興特別所得税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63%（所得税30.63%＋住民税9%） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315%（所得税15.315%＋住民税5%） |
所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。たとえば2021年4月に取得した物件を2026年中に売却する場合、2026年1月1日時点では所有期間4年9か月となり、短期譲渡に該当するため注意が必要です。
計算シミュレーション（世田谷区マンション）
【シミュレーション】三軒茶屋エリアのマンションを7,500万円で売却した場合
取得費：4,200万円 ／ 譲渡費用：250万円 ／ 所有期間：9年（長期譲渡）
3,000万円特別控除を適用した場合
税額：約1万円
譲渡所得 ＝ 7,500万 −（4,200万 ＋ 250万）− 3,000万 ＝ 50万円
50万円 × 20.315% ＝ 約10万円
特別控除を適用しなかった場合
税額：約620万円
譲渡所得 ＝ 7,500万 −（4,200万 ＋ 250万）＝ 3,050万円
3,050万円 × 20.315% ＝ 約620万円
→ 特例の適用可否だけで約610万円の差が生じます。 適用要件を満たすかどうか、売却前に必ずご確認ください。
3,000万円特別控除の適用要件
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（租税特別措置法第35条）。主な適用要件は、自分が住んでいる家屋またはその家屋と土地を売却すること、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、前年・前々年にこの特例を受けていないこと、売主と買主が親子・夫婦などの特別関係でないことです。
世田谷区での注意点：投資用物件について 世田谷区では高所得層を対象にした投資用マンションも流通していますが、投資用・事業用物件にはこの特例が使えません。賃貸に出していた物件を売却する際は要件が複雑になるため、売却前に必ず税理士や不動産会社にご相談ください。
10年超所有の軽減税率の特例
マイホームの所有期間が10年を超えている場合、3,000万円特別控除に加えて軽減税率の特例を併用できます。譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は税率が14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）に軽減されます。世田谷区は長期保有の物件が多い成熟した住宅地であるため、この特例を活用できるケースが比較的多く見られます。
相続した不動産の売却と税金
取得費加算の特例は、相続税の申告期限から3年以内に相続した不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。世田谷区は地価の上昇が著しいため相続税額も高額になりやすく、この特例の節税効果は特に大きくなります。また、1981年5月31日以前に建築された戸建て住宅を相続した場合は、被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除も利用可能です（適用期限：令和9年12月31日まで）。2024年4月からは相続登記の義務化が施行されており、3年以内の登記が必要です。
確定申告の必要書類
| 書類名 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書B・第三表（分離課税用） | 税務署またはe-Tax |
| 譲渡所得の内訳書 | 税務署またはe-Tax |
| 売買契約書のコピー（売却時・購入時の両方） | ご自身で保管のもの |
| 仲介手数料等の領収書 | 不動産会社から受領 |
| 登記事項証明書 | 法務局（東京法務局 世田谷出張所） |
| 本人確認書類（マイナンバーカード等） | ご自身で保管のもの |
| 特例適用時の追加書類（住民票の除票など） | 世田谷区役所（世田谷4丁目）等 |
不動産売却にかかる費用一覧
世田谷区の不動産は取引額が高額であるため、仲介手数料をはじめとする諸費用も相応の金額になります。手取り額を正確に把握し、資金計画を万全にするために、発生する費用を事前に把握しておきましょう。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は不動産売却で最も大きな費用項目です。宅地建物取引業法で上限が定められており、売買代金が400万円を超える場合の計算式は「売買代金 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」です。
| 売買代金 | 仲介手数料（税込上限） |
|---|---|
| 3,000万円 | 105万6,000円 |
| 5,000万円 | 171万6,000円 |
| 7,000万円 | 237万6,000円 |
| 9,000万円 | 303万6,000円 |
| 1億円 | 336万6,000円 |
| 1億5,000万円 | 501万6,000円 |
印紙税（売買契約書）
| 売買代金 | 印紙税額 |
|---|---|
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 6万円 |
（出典：国税庁 印紙税額の一覧表）
その他の主な費用
仲介手数料と印紙税のほかに、抵当権抹消登記費用（登録免許税1,000円/件＋司法書士報酬1〜3万円程度）、住宅ローンの繰上返済手数料（金融機関により無料〜3万円程度）、測量費（土地の境界確定が必要な場合に30〜80万円程度）、ハウスクリーニング費（3〜10万円程度）が発生する場合があります。売却にかかる費用の総額は売却価格の4〜6%が目安です。
費用シミュレーション（売却価格7,500万円の場合）
| 費用項目 | 金額（税込目安） |
|---|---|
| 仲介手数料 | 254万1,000円 |
| 印紙税 | 3万円 |
| 抵当権抹消登記費用 | 約3万円 |
| 住宅ローン繰上返済手数料 | 約2万円 |
| ハウスクリーニング | 約8万円 |
| 費用合計 | 約270万円 |
| 手取り目安（税金別途） | 約7,230万円 |
上記はあくまで一般的な目安です。世田谷区の物件は個別性が高いため、物件ごとに正確な費用シミュレーションが必要です。グローバルホームでは物件ごとに詳細な費用シミュレーションを無料で作成しております。
世田谷区の不動産売却で押さえるべき地域特性
世田谷区は面積58.05㎢と23区で2番目に広く、約92.8万人が暮らす（2026年3月時点・約50.8万世帯）23区最大の人口を擁するエリアです。成城・等々力の邸宅街から、三軒茶屋・下北沢の商業エリア、喜多見・千歳烏山の住宅地まで、エリアごとに街の性格と購買層が大きく異なります。持ち家世帯の平均年収は約750万円と高い水準にあり、安定した住宅需要がマーケットを支えています。
エリア別の市場動向と売却戦略
三軒茶屋・太子堂エリア（区内最高値圏）
三軒茶屋2丁目の商業地公示地価は130万円/㎡超（前年比+8.8%）と区内でもひときわ高い上昇率を示しています。渋谷まで東急田園都市線で最短4分というアクセスの良さ、商店街や飲食店の充実、そして世田谷通り沿いの再開発が地価を押し上げています。このエリアの売却では「渋谷駅への徒歩+乗車時間」「周辺の飲食・商業施設の充実度」「DINKS・若年ファミリーへの訴求力」が購入者の決定要因となります。
下北沢・代沢エリア（文化的ブランド力）
下北沢は小田急線の地下化に伴い、BONUS TRACK、ミカン下北、reload等の商業施設が次々とオープンし、街としての魅力が飛躍的に向上しました。2025年度末完成予定の駅前広場整備により交通利便性もさらに向上する見込みです。北沢エリアの公示地価は坪単価約554万円と区内2位の高水準。若者からファミリーまで幅広い需要があり、売却時は「下北沢の文化的ブランド」と「井の頭線・小田急線2路線利用可」をアピールすることが効果的です。
二子玉川・用賀エリア（大規模商業と自然環境）
二子玉川ライズは2026年3月に開業15周年を迎え、商業・オフィス・住宅が一体となった大規模複合施設として成熟しています。多摩川の水辺環境と都市利便性を両立する住環境は、子育てファミリーを中心に根強い人気があります。用賀エリアは東名高速道路の東京ICに近いことから、車利用の多い世帯にも支持されています。「多摩川河川敷の自然環境」「二子玉川ライズの利便性」「教育環境」を軸にした販売戦略が有効です。
成城・砧エリア（高級住宅街のステータス）
成城は都内屈指の高級住宅街として知られ、第一種低層住居専用地域が広がる閑静な環境が特徴です。砧公園に近い立地は家族連れにも人気があり、成城学園前駅から新宿まで小田急線で約15分と利便性も申し分ありません。このエリアは大型邸宅が中心で流通量が限られるため、適正価格の設定と高所得者層への訴求が成功の鍵です。
千歳烏山・粕谷エリア（コストパフォーマンス重視）
世田谷区内では比較的手頃な価格帯ですが、京王線で新宿まで約15分という交通利便性は魅力的です。千歳烏山駅周辺は大型商業施設と活気ある商店街が共存し、生活利便性が高いエリアです。近年は区内の他エリアからの住み替え需要も増えており、実需層をターゲットとした価格戦略が有効です。
世田谷区の交通アクセス
世田谷区内には東急田園都市線、東急世田谷線、東急大井町線、小田急小田原線、京王線、京王井の頭線の6路線が乗り入れ、区内に33の鉄道駅があります。渋谷駅まで最短4分（三軒茶屋から）、新宿駅まで約12分（下北沢から）、東京駅まで約30分と都心へのアクセスが極めて良好です。この交通利便性の高さが、住宅需要の根強さと資産価値の安定性を支えています。
よくある質問（FAQ）
世田谷区の不動産はいつ売却するのがベストですか？
不動産市場の一般的な傾向として、1〜3月が成約件数のピークになります。転勤・入学シーズンに向けた需要が高まるためです。世田谷区は2025年時点で公示地価が前年比+6.5%と堅調な上昇を維持しており、下北沢駅前広場の完成による街の利便性向上も追い風です。ただし、金利上昇局面では購入者の予算が縮小する可能性もあるため、「売りたい」と思ったタイミングで早めに査定を受けることをおすすめします。
売却にはどのくらいの期間がかかりますか？
世田谷区のマンションの場合、適正価格で売り出せば平均3〜5か月で成約に至ることが多いです。戸建て・土地は物件の個別性が高いため、5〜8か月程度を見込むのが安全です。三軒茶屋・下北沢・二子玉川などの人気エリアではより短期間で成約する傾向があります。グローバルホームでは物件の特性に合わせた最適な販売期間をご提案します。
住宅ローンが残っていても売却できますか？
はい、売却可能です。ただし、売却代金でローンの残債を完済し、抵当権を抹消できることが条件です。世田谷区は近年の地価上昇により、購入時よりも高値で売却できるケースが増えています。万が一売却代金で残債を完済できない場合は、自己資金による補填や住み替えローンの利用などの方法があります。まずは現在の査定額と残債の差を確認することが第一歩です。
相続した世田谷区の不動産を売却するにはどうすればよいですか？
まず相続登記を行い、名義を相続人に変更する必要があります（2024年4月より義務化・3年以内）。その後は通常の売却と同じ流れで進められます。相続不動産の売却では「取得費加算の特例」や「空き家の3,000万円特別控除」が利用できる場合があり、数百万円単位の節税が可能です。相続税の申告期限（相続開始から10か月以内）と売却スケジュールの調整が重要になりますので、早めに不動産会社と税理士にご相談ください。
世田谷区の不動産を少しでも高く売るコツはありますか？
世田谷区で高値売却を実現するポイントは主に4つあります。第一に、適正価格の設定です。相場から乖離した価格は売却期間の長期化を招きます。第二に、内見時の印象向上です。ハウスクリーニングや整理整頓、必要に応じたホームステージングが効果的です。第三に、物件の魅力を最大限に伝える販売資料の作成です。周辺環境やアクセスの良さを具体的にアピールしましょう。第四に、世田谷区の不動産市場に精通した不動産会社の選定です。エリアの購買層を熟知した会社が、最適な価格で最適な買主を見つけてくれます。
売却時に必要な書類は何ですか？
売却に必要な主な書類は、登記済権利証（または登記識別情報）、固定資産税納税通知書、建築確認済証・検査済証（戸建ての場合）、マンションの管理規約・長期修繕計画書（マンションの場合）、本人確認書類、実印・印鑑証明書、住民票（登記上の住所と現住所が異なる場合）です。書類の準備に時間がかかるものもありますので、売却を検討し始めた段階で早めに揃えておくことをおすすめします。
グローバルホームが選ばれる理由
グローバルホームは、世田谷区をはじめとする東京都内の不動産売却を数多くサポートしてまいりました。地域の市場動向を熟知した専門スタッフが、査定から引き渡し、確定申告のサポートまでワンストップで対応いたします。
世田谷区は23区で最も人口が多く、エリアごとに全く異なる市場特性を持つ複雑なマーケットです。三軒茶屋の投資家向け物件、成城の高級邸宅、千歳烏山のファミリー向けマンションでは、ターゲットとなる購買層も販売戦略もまったく異なります。グローバルホームは世田谷区の各エリアの特性を深く理解し、物件ごとに最適なマーケティング戦略をご提案することで、お客様の大切な資産の価値を最大化いたします。
まずはお気軽に無料査定をご依頼ください。机上査定であれば最短即日、訪問査定であれば最短翌日に査定結果をお伝えいたします。
