大田区のマンション売却相場【2026年最新データ】

不動産売却の成否を左右する最重要要素は「適正価格の把握」です。大田区は東京23区最大の面積（61.86㎢）を誇り、羽田空港を擁する日本の空の玄関口として知られています。JR京浜東北線・京急本線・京急空港線・東急東横線・東急池上線・東急多摩川線・都営浅草線・東京モノレールなど11路線が乗り入れる交通至便な区です。2025年の公示地価は全用途平均77万2,135円/㎡（前年比+7.5%）と力強い上昇が続き、新空港線（蒲蒲線）の計画認定や京急蒲田駅周辺再開発を背景にマンション需要もさらに高まっています。ここでは最新の公的データと取引事例に基づき、マンション売却相場を詳しく解説します。

マンション売却相場（築年数別）

大田区の中古マンション売却相場は、2026年初頭時点で平均㎡単価約86万円（坪単価約285万円）、70㎡換算で約5,180万〜5,726万円です。直近3年間で平均売買価格は約16.9%上昇しており、田園調布・山王などの高級住宅街から蒲田・大森の利便性エリアまで、幅広い価格帯で活発な取引が続いています。

（出典：REINS Market Information、国土交通省 不動産取引価格情報、HOME4U・SUUMO・すまいステップ成約事例をもとにグローバルホームが作成）

マンション売却相場（エリア・主要駅別）

大田区は大きく「大森・山王エリア」「田園調布・雪谷エリア」「蒲田エリア」「京急沿線・糀谷・羽田エリア」「池上・久が原エリア」に分けられ、エリアごとに価格水準と購買層が大きく異なります。売却戦略を立てるうえで、ご自身の物件がどのエリアに該当するかを把握しておくことが重要です。

（出典：REINS Market Information、HowMa・マンションレビュー・SUUMO売却実績データをもとにグローバルホームが作成）

公示地価の推移と変動率

大田区の地価は安定した上昇を続けており、2025年（令和7年）の公示地価では全用途平均772,135円/㎡（坪単価約255万円）、前年比+7.5%と力強い伸びを記録しました。住宅地に限ると平均598,563円/㎡（坪単価約198万円）、前年比+7.23%の上昇です。

（出典：国土交通省 地価公示、東京都 基準地価調査）

大田区の地価上昇には複数の構造的要因があります。約74万人・約41万世帯という23区内3位の人口規模と、2042年に745,333人のピークを迎えると推計される将来人口の増加。蒲蒲線・羽田アクセス線という2大交通プロジェクトの同時進行。蒲田駅・京急蒲田駅周辺再開発と京急平和島駅前再開発（2026年度上旬オープン予定）。これらが複合的に地価を押し上げています。

大田区でマンションを売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は複数のステップを経て進みます。大田区は田園調布・山王の高級住宅街から蒲田の商業エリア、糀谷・羽田の空港近接エリアまで多彩な顔を持ち、エリアごとに購買層の属性が大きく異なるため、各ステップでの適切な判断が手取り額に直結します。

1. 売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）
   「なぜ売却するのか」を明確にしましょう。住み替え・相続・資産の組み換え・離婚による財産分与など、動機によって最適な戦略は大きく異なります。希望売却価格・売却期限・引き渡し時期・税金対策の方針を整理しておくと不動産会社との相談がスムーズになります。
2. 不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）
   査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2種類があります。大田区は同じ町丁目でも駅距離・前面道路の幅員・日照条件・再開発エリアとの距離で価格差が大きいため、訪問査定が不可欠です。特に蒲田・京急蒲田の再開発周辺物件は相場変動が激しく、地域密着の不動産会社の知見が重要です。
3. 媒介契約を結ぶ（1日〜1週間）
   専属専任媒介（1社のみ・週1回以上報告）、専任媒介（1社のみだが自己発見取引可・2週間に1回以上報告）、一般媒介（複数社に依頼可）の3種類があります。大田区のマンション取引件数は年間2,100件以上と東京都内でも7位の流動性を誇るため、信頼できる1社に専任で任せることで効率的な販売活動が可能です。
4. 販売活動と内見対応（1〜6か月）
   不動産会社がポータルサイトへの掲載・レインズ登録などの販売活動を開始します。大田区の物件では、内見時に羽田空港への近さ・複数路線の利便性・商店街の活気・再開発による将来性を具体的にアピールすることが効果的です。大田区のマンション平均売却期間は約3〜4か月です。
5. 売買契約の締結（1〜2週間）
   購入希望者と価格・引き渡し条件について合意が得られたら売買契約を締結します。宅地建物取引士による重要事項説明が行われ、買主から手付金（売買代金の5〜10%が一般的）を受領します。大田区は多摩川・呑川流域に浸水想定区域を含むため、ハザードマップに関する重要事項説明が重要です。
6. 決済・引き渡し（1〜2か月）
   売買契約から通常1〜2か月後に決済と物件の引き渡しを行います。残代金の受領・所有権移転登記の申請・鍵の引き渡しを同時に行います。住宅ローンの残債がある場合は一括返済と抵当権抹消登記も行います。司法書士との事前打ち合わせや金融機関との連携を十分に行いましょう。
7. 確定申告（売却翌年の2月16日〜3月15日）
   不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、翌年の確定申告が必要です。損失が出た場合でも損益通算や繰越控除の特例を利用するには確定申告が必要です。大田区の所轄税務署は大森税務署（大田区中央）と雪谷税務署（大田区雪谷大塚町）です。e-Taxを利用すれば自宅からオンラインで申告可能です。

マンション売却にかかる税金【大田区版】

不動産売却で発生する税金の知識は、手取り額を最大化するために不可欠です。特例の適用可否で数百万円の差が生じることも珍しくありません。ここでは大田区のマンション売却で知っておくべき税金の知識を、具体的な計算例とともに解説します。

譲渡所得税の税率

不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。譲渡所得は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除」で求めます。所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定される点にご注意ください。

（出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」）

計算シミュレーション（大田区マンション）

3,000万円特別控除の主な適用要件

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（租税特別措置法第35条）。主な適用要件は、自分が住んでいる家屋またはその家屋と敷地を売却すること、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、前年・前々年にこの特例を受けていないこと、売主と買主が親子・夫婦などの特別関係でないことです。

相続した不動産の売却と税金

取得費加算の特例は、相続税の申告期限から3年以内に相続した不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。大田区は地価上昇が続いており相続税額も上昇傾向にあるため、この特例の節税効果は大きくなります。また、1981年5月31日以前に建築された戸建て住宅を相続した場合は、被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除も利用可能です（2027年12月31日までの譲渡が対象）。2024年4月からは相続登記の義務化が施行されており、3年以内の登記が必要です。

確定申告の必要書類

マンション売却にかかる費用一覧

大田区のマンションは取引額が高額になるケースも多く、仲介手数料をはじめとする諸費用も相応の金額になります。手取り額を正確に把握し、資金計画を万全にするために発生する費用を事前に把握しておきましょう。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は不動産売却で最も大きな費用項目です。宅地建物取引業法で上限が定められており、売買代金が400万円を超える場合の計算式は「売買代金 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」です。

印紙税（売買契約書）

（出典：国税庁 印紙税額の一覧表）

費用シミュレーション（売却価格5,000万円の場合）

上記はあくまで一般的な目安です。大田区の物件は田園調布の高額物件から糀谷の手頃な物件まで個別性が高いため、物件ごとに正確な費用シミュレーションが必要です。グローバルホームでは物件ごとに詳細な費用シミュレーションを無料で作成しております。

大田区のマンション売却で押さえるべき地域特性

大田区は面積61.86㎢、人口約74万人・約41万世帯（2026年1月時点）を擁する東京23区で最も広い区です。JR京浜東北線・京急本線・京急空港線・東急東横線・東急目黒線・東急池上線・東急多摩川線・東急大井町線・都営浅草線・東京モノレール・りんかい線の11路線が走り、羽田空港を擁する日本有数の交通結節点として機能しています。都内最多の140もの商店街を有する下町の活気と、田園調布・山王に代表される閑静な高級住宅街が共存する唯一無二のエリアです。

大森・山王エリア（高級住宅街と利便性の融合）

大森駅はJR京浜東北線で品川まで約8分、東京駅まで約20分と都心アクセス抜群です。駅西側に広がる山王エリアは大田区屈指の高級住宅街で、坪単価300万円を超える物件も珍しくありません。駅東口にはアトレ大森や大森ベルポートなどの商業施設が充実し、利便性と住環境の両立を実現しています。馬込・西馬込方面は都営浅草線が利用でき、新橋・日本橋方面へのアクセスも良好です。このエリアはファミリー層からシニア層まで幅広い需要があり、築年数が経過した物件でも高い資産価値を維持する傾向にあります。

田園調布・雪谷エリア（資産価値の安定する高級住宅街）

田園調布は日本を代表する高級住宅街のひとつで、東急東横線・目黒線が利用可能です。マンション坪単価の中央値は約298万円と区内トップクラスで、田園調布パークマンションなど坪単価600万円を超える超高級物件も存在します。雪が谷大塚・沼部方面は東急池上線沿線で落ち着いた住宅街が広がり、ファミリー層に安定した人気があります。このエリアの特徴は築年数に対する値下がり幅が小さいことで、長期保有後の売却でも高い手取り額が期待できます。

蒲田エリア（再開発で大変貌中のポテンシャルエリア）

JR蒲田駅はJR京浜東北線・東急池上線・東急多摩川線の3路線が利用でき、品川まで約10分、横浜まで約18分と交通利便性に優れたターミナル駅です。京急蒲田駅周辺では再開発が進行中で、蒲蒲線計画の認定により東急線沿線から羽田空港への直通アクセスが実現する見込みです。2026年2月時点の蒲田エリアのマンション坪単価は329万円（70㎡換算約6,970万円）と前年比+8.07%の急上昇を記録しています。都内最多140の商店街による生活利便性の高さと手頃な価格帯で、単身世帯・DINKS・投資家からの需要が旺盛です。

糀谷・羽田エリア（空港近接のポテンシャルエリア）

京急空港線沿線の糀谷・大鳥居・穴守稲荷・天空橋エリアは、羽田空港までわずか数分というロケーションが最大の魅力です。京急平和島駅では再開発計画が進行中で、商業と住居の複合施設が2026年度上旬にオープン予定です。大田区内では比較的手頃な価格帯（㎡単価60〜85万円）であることから投資需要も活発です。羽田空港の国際線拡大（第1ターミナルの国際線新設・2030年代予定）による経済効果は甚大で、空港関連需要の増加がこのエリアの不動産価値をさらに押し上げると見込まれています。

池上・久が原エリア（子育て世帯に人気の閑静な住宅街）

東急池上線の池上・久が原・御嶽山エリアは、池上本門寺の門前町として歴史ある街並みと、閑静な住宅街が共存するエリアです。大田区は待機児童3年連続ゼロ（2021〜2023年）を達成しており、保育サービスアドバイザーや子育て応援券などの支援制度が充実しています。久が原は「大田区の田園調布」とも呼ばれる住環境の良いエリアで、3LDKのファミリー向けマンションが4,500万〜6,500万円の価格帯で流通しています。治安の良さと教育環境を重視するファミリー層に根強い人気があります。

大田区の交通アクセスまとめ

よくある質問（FAQ）

大田区のマンション売却はグローバルホームへ

グローバルホームは大田区をはじめとする東京都内エリアに精通した地域密着型の不動産会社です。大森・田園調布・蒲田・糀谷・池上など大田区全域のマンション売却で豊富な実績を有しており、エリア特性を熟知したスタッフが最適な売却プランをご提案いたします。