新宿区西早稲田2丁目は、2026年の公示地価が前年比+11.2%と大幅に上昇し、不動産市場が活況を呈しています。西早稲田駅前地区では再開発検討協議会が2025年11月に設立され、今後さらなる地価上昇が見込まれるエリアです。
この記事では、西早稲田2丁目の最新の売却相場・地価動向・税金・諸費用・売却の流れを、不動産売却のプロがわかりやすく解説します。「売却で損をしたくない」「適正価格を知りたい」という方に向けて、データと実務経験に基づいた情報をお届けします。
結論から言うと、売却成功の第一歩は正確な相場を知ることです。まずは現在の資産価値を把握することから始めましょう。
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新宿区西早稲田2丁目の不動産売却相場【最新データ】
新宿区西早稲田2丁目の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが平均約5,300万円〜9,500万円（70㎡換算で㎡単価約136万円）、土地は公示地価が93万〜139万円/㎡です。公示地価は前年比+10.7%〜+11.2%と上昇傾向にあり、売却に適した市場環境が続いています（2026年3月時点）。
マンション売却相場（築年数別・駅別）
西早稲田駅周辺の中古マンション相場は、築年数と最寄り駅からの距離によって大きく変動します。以下は2025年〜2026年の成約データおよび売出事例を基にした参考相場です。
| 築年数 | ㎡単価（万円） | 70㎡換算価格（万円） | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 築5年以内 | 約160〜180 | 約11,200〜12,600 | +8〜12% |
| 築10年前後 | 約140〜160 | 約9,800〜11,200 | +10〜15% |
| 築20年前後 | 約110〜140 | 約7,700〜9,800 | +12〜18% |
| 築30年以上 | 約75〜110 | 約5,250〜7,700 | +10〜20% |
西早稲田駅直結エリアは利便性の高さから特に人気が高く、築20年超のマンションでも㎡単価100万円を超える事例が増えています。副都心線の利便性が評価され、通勤需要の強い30〜40代のファミリー層を中心に購入意欲が旺盛です。
| 最寄り駅 | 路線 | ㎡単価目安（万円） |
|---|---|---|
| 西早稲田駅 | 東京メトロ副都心線 | 約120〜160 |
| 高田馬場駅 | JR山手線・東西線・西武新宿線 | 約110〜150 |
| 早稲田駅 | 東京メトロ東西線 | 約100〜140 |
戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）
新宿区内の中古戸建ては流通量が限られるため、マンションと比較して相場のばらつきが大きい傾向があります。西早稲田2丁目周辺では、土地面積と建物の状態によって価格が大きく異なります。
| 土地面積 | 売却価格帯（万円） | 備考 |
|---|---|---|
| 50〜80㎡ | 約6,000〜9,000 | 狭小地が多く、建築条件による差が大きい |
| 80〜120㎡ | 約9,000〜15,000 | ファミリー需要の中心帯 |
| 120㎡以上 | 約15,000〜25,000 | 流通量が極めて少なく希少価値が高い |
新宿区全体の中古戸建て平均取引価格は約8,734万円（2017年以降の平均）ですが、西早稲田エリアは駅近の利便性から区内でも上位の相場水準にあります。
土地売却相場（公示地価・路線価の推移）
西早稲田2丁目には2つの公示地価基準地があり、いずれも2026年に大幅な上昇を記録しています。直近5年間の推移は以下のとおりです。
| 年 | 西早稲田2-19-2（万円/㎡） | 西早稲田2-18-35（万円/㎡） | 新宿区住宅地平均（万円/㎡） |
|---|---|---|---|
| 2022年 | 88.5 | 63.5 | 74.4 |
| 2023年 | 95.0 | 68.5 | 80.4 |
| 2024年 | 109.0 | 76.0 | 90.6 |
| 2025年 | 125.0 | 84.0 | 102.1 |
| 2026年 | 139.0 | 93.0 | 113.1 |
西早稲田2-19-2地点は2026年で139万円/㎡（坪単価約460万円）に達し、前年比+11.2%の上昇です。5年間で約57%の上昇という目覚ましい価格推移を見せています。
新宿区西早稲田2丁目の地価動向と今後の見通し
結論から言うと、西早稲田2丁目の不動産価値は当面上昇基調が続く見通しです。新宿区全体の住宅地公示地価は2026年に平均113.1万円/㎡（前年比+10.78%）と2年連続で10%超の上昇を記録しています。
上昇を支える要因は主に3つあります。第一に、西早稲田駅前地区再開発検討協議会が2025年11月に設立され、UR都市機構を事務局とした再開発構想が2026年度以降に具体化する見通しです。第二に、副都心線の利便性が再評価され、渋谷・池袋・横浜方面への直通アクセスが転入者増加に寄与しています。第三に、早稲田大学を中心とした文教地区としてのブランド力が、安定した住宅需要を支えています。
ただし、不動産価格は金利動向や経済情勢によって変動します。日銀の金融政策正常化による住宅ローン金利の上昇リスクも踏まえると、地価が高水準にある今は売却の好機と言えるでしょう。
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WEB上の相場はあくまで目安です。お持ちの不動産の正確な価値を知るには、プロによる無料査定をご活用ください。
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不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】
不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。新宿区西早稲田2丁目は需要が高いエリアのため、適正価格であれば2〜4か月での成約も十分期待できます。
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目安：1〜2週間
STEP1：売却の目的・条件を整理する
売却理由（住み替え・相続・資産整理など）を明確にし、希望売却価格・売却期限・引渡し時期などの優先順位を整理します。住宅ローン残債がある場合は、金融機関に残債額を確認しておきましょう。登記済証（権利証）や登記識別情報通知の所在確認も早めに行うことをおすすめします。
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目安：1〜2週間
STEP2：不動産会社に査定を依頼する
不動産会社に査定を依頼し、物件の市場価値を把握します。査定方法には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。簡易査定はデータに基づく概算価格、訪問査定は実際に物件を確認した上での精度の高い価格です。グローバルホームでは両方に対応しており、西早稲田2丁目の成約事例に精通したスタッフが査定を行います。
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目安：1日〜1週間
STEP3：媒介契約を締結する
査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく＝売却の仲介を正式に依頼する契約）を結びます。媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴が異なります。
項目 専属専任媒介 専任媒介 一般媒介 複数社への依頼 不可 不可 可能 自己発見取引 不可 可能 可能 REINS登録義務 5営業日以内 7営業日以内 義務なし 活動報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 義務なし 契約期間上限 3か月 3か月 法定上限なし 西早稲田2丁目のような人気エリアでは、専任媒介契約が一般的に推奨されます。不動産会社が積極的に販売活動を行うインセンティブが働く一方、売主自身で買主を見つけることも可能です。
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目安：1〜3か月
STEP4：販売活動を開始する
不動産ポータルサイト（SUUMO・HOME’S・アットホームなど）への掲載、REINSへの登録、自社ネットワークでの紹介などを通じて買主を探します。内覧対応も重要な販売活動の一環です。室内の清掃・整理整頓を行い、買主に好印象を与える準備を整えましょう。
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目安：1〜2週間
STEP5：売買契約を締結する
購入希望者から購入申込書（買付証明書）を受け取り、価格・条件の交渉を経て合意に至ったら、売買契約を締結します。契約時には宅地建物取引士による重要事項説明（物件の法的情報・取引条件を書面で説明すること）が行われます。買主から手付金（通常は売買価格の5〜10%）を受領します。
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目安：1〜2か月
STEP6：決済・引渡しを行う
買主の住宅ローン審査が完了した後、残代金の決済と物件の引渡しを行います。同日中に所有権移転登記（司法書士が代行）、鍵の引渡し、各種精算（固定資産税・管理費の日割り精算など）を完了させます。住宅ローンの残債がある場合は、売却代金から一括返済し、抵当権抹消登記も同時に行います。
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目安：売却翌年の2月16日〜3月15日
STEP7：確定申告を行う
不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、売却した翌年に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの節税制度を利用する場合も確定申告が必須となります。e-Tax（国税電子申告システム）を利用すれば、自宅からオンラインで申告可能です。
不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】
不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）です。新宿区西早稲田2丁目で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、売却によって得た利益（譲渡所得）に対して課税されます。計算式は以下のとおりです。
取得費とは、物件を購入した際の代金や仲介手数料などの合計です。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。譲渡費用には仲介手数料・印紙税・測量費などが含まれます。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 10年超所有軽減税率（6,000万円以下の部分） | 10年超 | 10.21% | 4% | 14.21% |
所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定されます。たとえば2021年4月に購入した物件を2026年中に売却する場合、実際の所有期間は5年超ですが、2026年1月1日時点では「4年」と判定されるため短期譲渡所得に該当する点にご注意ください。
計算例
西早稲田2丁目のマンションを5,000万円で売却した場合（取得費2,500万円、譲渡費用200万円、所有期間10年超、居住用3,000万円控除適用）:
譲渡所得 ＝ 5,000万円 −（2,500万円 ＋ 200万円）− 3,000万円 ＝ マイナス700万円 → 課税なし
3,000万円特別控除の適用要件
居住用財産（マイホーム）を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。所有期間の長短に関係なく適用できる非常に有利な特例です。
適用要件
- 自分が住んでいる家屋（またはその敷地）を売却すること
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却した年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
- 売主と買主が親族などの特殊関係者でないこと
- 売却した年・前年・前々年に住宅ローン控除の適用を受けていないこと
なお、3,000万円特別控除と10年超所有の軽減税率は併用可能です。譲渡所得が3,000万円を超える場合でも、超過部分に14.21%（6,000万円以下の部分）の軽減税率を適用できるため、長期保有の居住用財産には非常に有利な税制となっています。
相続した不動産の売却と税金
相続で取得した不動産を売却する場合、特有の税制と手続きがあります。まず、2024年4月1日から相続登記が義務化されており、相続開始を知った日から3年以内に登記申請を行わなければ、10万円以下の過料の対象となります（不動産登記法第76条の2）。
税制面では、相続後3年10か月以内に売却すると取得費加算の特例（相続税額の一部を取得費に加算できる制度）を適用できます。また、被相続人が一人暮らしだった自宅（空き家）を相続して売却する場合は、空き家の3,000万円特別控除（措置法35条3項）の適用も検討できます。この特例は2027年12月31日までの譲渡が対象です。
相続した不動産の売却は税務処理が複雑になるケースが多いため、顧問税理士や税務署への事前相談を強くおすすめします。
確定申告の手順と必要書類
不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に、管轄の税務署へ確定申告書を提出します。e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すればオンラインでの申告も可能です。
| 書類名 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書（第一表・第二表・第三表） | 国税庁HP・税務署 |
| 譲渡所得の内訳書 | 国税庁HP・税務署 |
| 売買契約書の写し（売却時・購入時の両方） | 手元保管 |
| 仲介手数料等の領収書 | 手元保管 |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 住民票の写し（特例適用時） | 区役所・コンビニ交付 |
3,000万円特別控除の適用により譲渡所得がゼロになる場合でも、確定申告は必ず行う必要があります。申告を忘れると特例が適用されず、本来不要な税金を支払うことになるためご注意ください。
手取り額はいくらになる？
税金・費用を差し引いた実際の手取り額を無料でシミュレーションいたします。お気軽にグローバルホームへご相談ください。
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不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション
不動産売却にかかる費用の総額は、売却価格の約4〜6%が目安です。新宿区西早稲田2丁目で5,000万円の物件を売却した場合、仲介手数料・印紙税・登記費用など合計で約190〜210万円が必要となります（2026年3月時点）。
売却にかかる主な費用は以下のとおりです。最も大きな割合を占めるのが仲介手数料で、宅地建物取引業法で定められた上限額は「売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税」です（売買価格400万円超の場合）。
| 費用項目 | 金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税 | 法定上限額。5,000万円の場合 約171.6万円 |
| 印紙税 | 1万円〜3万円 | 売買契約書に貼付。価格帯により異なる |
| 抵当権抹消登記費用 | 約1.5万〜3万円 | 住宅ローン完済時に必要。司法書士報酬を含む |
| 住宅ローン繰上返済手数料 | 0〜3.3万円 | 金融機関により異なる |
| 測量費 | 30万〜80万円 | 土地・戸建ての場合に必要となるケースがある |
| ハウスクリーニング費 | 5万〜15万円 | 任意。内覧の印象向上に有効 |
| 売買価格 | 印紙税額（軽減後） |
|---|---|
| 500万円超〜1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 6万円 |
売却価格5,000万円の場合の費用シミュレーション
| 費用項目 | 金額 |
|---|---|
| 仲介手数料（税込） | 約171.6万円 |
| 印紙税 | 1万円 |
| 抵当権抹消登記費用 | 約2万円 |
| 住宅ローン繰上返済手数料 | 約2万円 |
| 譲渡所得税（3,000万円控除適用後） | 0円（控除内の場合） |
費用合計：約176.6万円 → 手取り目安：約4,823万円
上記はあくまでモデルケースです。実際の手取り額は、取得費・譲渡費用・特別控除の適用可否により変動します。正確なシミュレーションをご希望の方は、グローバルホームの無料査定をご利用ください。
新宿区西早稲田2丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性
新宿区西早稲田2丁目は、東京メトロ副都心線西早稲田駅を中心とした文教エリアです。新宿区の推計人口は約35.9万人（2026年2月時点）で増加傾向にあり、西早稲田駅前地区では再開発構想が進行中です。早稲田大学や学習院女子大学が近接し、住環境と利便性を兼ね備えた住宅地として高い評価を得ています。
人口動態と不動産需要の見通し
新宿区の推計人口は2026年2月1日時点で約35.9万人と、2020年の国勢調査（約34.9万人）から着実に増加しています。住民基本台帳に基づく世帯数は約23.4万世帯です。新宿区は東京23区内でも転入超過が続いており、特に20〜30代の単身世帯やDINKS（共働き夫婦）の流入が目立ちます。
西早稲田2丁目は、早稲田大学の学生だけでなく、副都心線沿線で働くビジネスパーソンの居住需要が堅調です。ワンルーム〜1LDKの投資用物件、2LDK〜3LDKのファミリー向け物件ともに安定した需要があります。
再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響
西早稲田エリアで最大の注目材料は、西早稲田駅前地区再開発です。2025年11月にUR都市機構を事務局とした「西早稲田駅前地区再開発検討協議会」が設立され、新宿区の「一団地の住宅施設」から「地区計画」への制度転換が進められています。2026年度以降に再開発構想案のとりまとめが予定されており、完成すれば地域の利便性と資産価値が大幅に向上することが期待されます。
また、新宿駅西口の大規模再開発（小田急百貨店跡地に地上48階・高さ約260mの複合ビルを建設）も進行中です。新宿エリア全体のブランド価値向上は、西早稲田を含む周辺住宅地の地価を押し上げる効果があります。
西早稲田2丁目で売れやすい物件の特徴
当社の売却実績やREINSの成約データから分析すると、西早稲田2丁目で特に売れやすい物件には以下の特徴があります。西早稲田駅から徒歩5分以内の立地、専有面積50〜70㎡の2LDK〜3LDK、築25年以内で管理状態が良好なマンションが短期成約しやすい傾向にあります。
ターゲット買主層は、副都心線沿線の勤務先に通う30〜40代の共働き世帯が中心です。また、早稲田大学への通学を見据えた保護者からの投資需要や、高田馬場・新宿エリアでの飲食・サービス業に従事する方の居住需要も安定しています。
売却に最適なタイミングとは
不動産売却の最適なタイミングは、市場環境と個人の事情の両面から判断する必要があります。市場面では、毎年1〜3月が最も取引が活発になる時期です。4月からの新生活に合わせて物件を探す買主が増えるため、年末から年明けにかけて販売活動を開始するのが効果的です。
2026年時点の西早稲田2丁目は、公示地価が前年比+10%超で上昇中であり、再開発期待も高い状況です。一方で、日銀の金融政策正常化により住宅ローン金利が上昇傾向にあります。金利上昇が本格化すると買主の購買力が低下し、成約価格に影響が出る可能性があります。地価が高水準にある今は、売却を検討するのに適した時期と言えるでしょう。
新宿区西早稲田2丁目の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームのコラム一覧ページもあわせてご覧ください。
新宿区西早稲田2丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）
不動産売却に関するよくある6つの疑問に、宅地建物取引士の視点からお答えします。住宅ローン残債のある物件の売却、相続不動産の手続き、リフォームの要否など、売主様から特に多いご質問を厳選しました。
住宅ローンが残っていても売却できますか？
はい、売却代金でローンを完済できれば可能です。売却価格がローン残債を上回る場合は、決済時に一括返済と抵当権抹消を同時に行います。残債が上回る場合（オーバーローン）は、自己資金での補填または任意売却の検討が必要です。まずは残債額と査定額を比較することから始めましょう。
相続した不動産を売却するにはどうすればいいですか？
まず相続登記を行い、名義を相続人に変更する必要があります。2024年4月から相続登記は義務化されており、3年以内の申請が必要です。遺産分割協議書の作成、相続登記の申請（司法書士に依頼が一般的）を完了させた後、通常の売却手続きに進みます。取得費加算の特例や空き家の3,000万円特別控除も活用できる場合があります。
売却と賃貸、どちらが得ですか？
物件の条件と将来の見通しによります。西早稲田2丁目の賃貸利回りは表面利回りで約3〜4%程度が目安です。一方で地価上昇中の現在は売却による譲渡益が大きくなる可能性があります。賃貸は管理の手間や空室リスクも伴うため、短期的に現金化したい場合は売却、長期的に安定収入を得たい場合は賃貸が有利です。グローバルホームでは両方のシミュレーションを無料で承ります。
リフォームしてから売却した方がいいですか？
いいえ、大規模リフォームは不要なケースが大半です。西早稲田2丁目のような人気エリアでは、買主が自分好みにリノベーションする前提で購入するケースが多いため、リフォーム費用を回収できない可能性があります。ただし、水回りのクリーニングや壁紙の部分張り替えなど、少額で印象を改善できる工夫は効果的です。
査定は無料ですか？何社に依頼すべきですか？
はい、グローバルホームの査定は完全無料です。一般的には2〜3社に査定を依頼して比較することが推奨されます。ただし、査定額が高い会社が必ずしも有利とは限りません。査定根拠の論理性・販売戦略の具体性・担当者の対応力を総合的に判断することが重要です。グローバルホームでは近隣成約事例に基づく根拠のある査定をお約束します。
売却にはどのくらいの期間がかかりますか？
約3〜6か月が一般的な目安です。西早稲田2丁目は需要の高いエリアのため、適正価格で売り出せば2〜4か月での成約も十分可能です。内訳は、査定・媒介契約に1〜2週間、販売活動に1〜3か月、契約から決済・引渡しに1〜2か月です。売り出し価格が相場より高すぎると長期化するため、最初の価格設定が重要です。
新宿区西早稲田2丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください
株式会社グローバルホーム（東京都知事（2）第105612号）は、東京都内の不動産売却をサポートする地域密着型の不動産会社です。新宿区西早稲田2丁目を含む城北・城西エリアの売却実績を多数保有し、REINS成約データと独自ネットワークを活用した適正査定に強みがあります。
地域密着の売却力
新宿区・板橋区・豊島区を中心に、地元の購入希望者ネットワークを保有しています。SUUMOやHOME’Sなどの大手ポータルサイトはもちろん、自社顧客への直接紹介も行い、早期成約を実現します。
データに基づく適正査定
REINSの成約事例・公示地価・路線価・周辺販売事例を総合的に分析し、根拠のある査定価格をご提示します。「高すぎて売れない」「安すぎて損をする」を防ぐ、適正価格での売却をサポートします。
売却完了までの手厚いサポート
査定から引渡し・確定申告の相談まで、ワンストップでサポートいたします。提携税理士・司法書士のご紹介も可能です。営業時間は10:00〜19:00、定休日なしで、お忙しい方にも柔軟に対応します。
新宿区西早稲田 / マンション売却 / 60代男性
「相続したマンションの売却で相談しました。相続登記の段取りから売却完了まで丁寧にサポートしていただき、想定以上の価格で成約できました。税理士の紹介もしていただけて助かりました。」
新宿区高田馬場 / 戸建て売却 / 50代女性
「住み替えのため自宅を売却しました。査定額の根拠を丁寧に説明してくれたので安心して任せることができました。売却活動中の進捗報告もこまめにいただき、3か月で成約しました。」
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まとめ
新宿区西早稲田2丁目の不動産売却を成功させるポイントは3つです。第一に、公示地価が前年比+10%超で上昇中の今は売却の好機であること。第二に、税金・費用を正しく理解し、3,000万円特別控除などの節税策を活用すること。第三に、地域に精通した不動産会社に依頼し、適正価格で売り出すことです。
2026年の西早稲田2丁目は、西早稲田駅前地区の再開発構想が具体化し始め、マンション相場も高水準を維持しています。金利上昇の可能性も踏まえると、地価が上昇している今のうちに正確な資産価値を把握しておくことが、将来の売却判断に大きく役立ちます。
グローバルホームでは、新宿区西早稲田2丁目の不動産を無料で査定しております。売却を決めていない段階でのご相談も歓迎です。まずはお気軽にお問い合わせください。
免責事項
本記事の情報は2026年3月時点の公開データに基づいて作成しています。不動産の価格相場、税制、法令等は変更される場合があります。記事中の数値はあくまで参考値であり、実際の売却価格や税額を保証するものではありません。具体的な売却判断や税務処理については、必ず不動産会社・税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。
出典一覧
- 国土交通省 地価公示（令和8年1月1日時点）
- 東京都財務局「地価公示価格（東京都分）の概要」（2026年3月17日公表）
- 国土交通省 不動産取引価格情報
- REINS（不動産流通標準情報システム）成約データ
- 国税庁「譲渡所得の税額の計算」「印紙税額の一覧表」
- 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
- 新宿区「住民基本台帳人口」（令和8年3月1日現在）
- 新宿区「西早稲田駅前地区まちづくり協議会」資料（2025年）
- 法務省「相続登記の義務化」（令和6年4月1日施行）
