西巣鴨3丁目　不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

東京都豊島区西巣鴨3丁目は、都営三田線・西巣鴨駅から徒歩5分圏内に位置し、大手町まで約15分という優れた都心アクセスを持つ住宅地です。2025年の公示地価（住宅地）は坪単価230万円（前年比+8.9%）と力強い上昇が続いており、商業地の基準地価も850,000円/㎡（前年比+9.96%）を記録しています。下町の落ち着いた住環境と資産価値の上昇を兼ね備えたこのエリアで、不動産売却を検討されている方に向けて、最新の相場データ・税金・費用・売却の流れをグローバルホームが徹底解説いたします。「売却で損をしたくない」とお考えの方は、ぜひ最後までお読みください。

西巣鴨3丁目の不動産売却相場【最新データ】

西巣鴨3丁目の不動産市場は、都営三田線の利便性と落ち着いた住環境への需要を背景に、地価・マンション・戸建てのいずれも堅調な推移を見せています。ここでは物件種別ごとの最新売却相場を具体的な数字とともにお伝えします。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

西巣鴨駅周辺の中古マンション売却価格は、2025年12月時点の平均坪単価が約351.9万円/坪（70㎡換算で約7,452万円）と、前年比+6.68%で推移しています。築年数別の目安は以下のとおりです。

西巣鴨3丁目にはルネコーディス西巣鴨（築約20年・売却相場約6,213万円）やパークタワー滝野川など人気物件が点在しており、特に築15年以内・駅徒歩5分以内の物件は市場での回転が速い傾向にあります。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

豊島区西巣鴨の中古戸建て価格は、直近データで平均約7,076万円（10年前比+40.4%）となっています。面積帯別の目安は以下のとおりです。

土地売却相場（公示地価・基準地価の推移）

西巣鴨の住宅地公示地価は、2021年のコロナ禍による一時的な下落を除き、5年連続で上昇が続いています。直近5年間の推移は以下のとおりです。

商業地においても、西巣鴨3丁目の基準地価は850,000円/㎡（坪単価約281万円、前年比+9.96%）と大幅に上昇しています。住宅地・商業地とも年々上昇幅が拡大しており、豊島区全体の上昇率（住宅地+10.0%）に追随する形で価値が高まっています。

西巣鴨3丁目の地価動向と今後の見通し

西巣鴨3丁目の地価上昇を支えている要因は大きく3つあります。第一に、都営三田線の利便性向上です。東急目黒線との直通運転により、目黒・武蔵小杉方面へのアクセスが格段に良くなりました。第二に、豊島区全体の再開発効果です。池袋駅西口の大規模再開発（2027〜2043年完成予定）をはじめ、大塚駅南口再開発も進行中で、区全体のブランド力が向上しています。第三に、割安感から生まれる購入需要です。巣鴨駅周辺（坪単価444万円）や池袋駅周辺（坪単価1,512万円）と比較して、西巣鴨は坪単価230万円とまだ割安であり、住宅取得層に人気が集まっています。

今後の見通しとしては、豊島区の人口が約30万人で安定推移していることや金融緩和の継続により、短期的に大きく下落する材料は見当たりません。ただし金利上昇局面では購入者の予算が抑制される可能性もあるため、地価が堅調に上昇している今こそ売却を検討する好機といえるでしょう。

西巣鴨3丁目で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は、準備から確定申告まで一般的に3〜6か月が目安です。西巣鴨3丁目のような都心近接エリアでは比較的スムーズに進むことが多いですが、各ステップを正しく踏むことで売却価格を最大化できます。

STEP1：売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

まずは「なぜ売るのか」「いつまでに売りたいか」「最低いくらで売りたいか」を明確にしましょう。相続・住み替え・老後資金など動機に応じて最適な売却戦略は異なります。住宅ローンの残債がある場合は、金融機関に残高証明書を取り寄せておくと、後の判断がスムーズです。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

査定には机上査定（登記情報・周辺相場をもとに試算する方法）と訪問査定（実際に物件を確認して算出する方法）の2種類があります。机上査定はスピーディーに概算を把握でき、訪問査定はより正確な価格が得られます。当社グローバルホームでは、いずれも完全無料で対応しております。

STEP3：媒介契約を結ぶ（1〜3日）

査定結果に納得いただけましたら、不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を締結します。媒介契約には以下の3種類があります。

西巣鴨3丁目のように購入需要が底堅いエリアでは、専任媒介契約がおすすめです。1社に任せることで広告費の集中投下や販売活動への注力度が上がり、好条件での早期成約につながりやすくなります。

STEP4：販売活動と内見対応のコツ（1〜3か月）

レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録、大手ポータルサイトへの掲載、チラシ配布、自社ネットワークへの紹介といった販売活動が始まります。内見時は部屋の整理整頓・換気・照明点灯を心がけると、購入検討者に好印象を与えられます。当社ではプロカメラマンによる物件撮影も実施しています。

STEP5：売買契約の締結（1〜2週間）

購入希望者が見つかったら、価格・引渡日・条件を交渉のうえ合意します。合意後は宅地建物取引士による重要事項説明を経て、売買契約を締結。買主から手付金（一般的に売却価格の5〜10%）を受領します。

STEP6：決済・引き渡し（1〜2か月）

残代金の決済と物件の引き渡しを同時に行います。住宅ローンが残っている場合は、この段階で一括返済・抵当権抹消を行います。鍵の引き渡し後に所有権移転登記が完了すれば、売却手続きは一段落です。

STEP7：確定申告（売却翌年の2〜3月）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を使う場合も申告が必須となります。当社では提携税理士のご紹介や書類準備のサポートも行っております。

不動産売却にかかる税金【西巣鴨3丁目版】

不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）が課されます。ただし、マイホームの場合は特別控除を活用することで税負担をゼロにできるケースも少なくありません。

譲渡所得税の計算方法

取得費とは物件の購入価格（建物は減価償却後）と購入時の諸費用の合計です。購入時の契約書が見つからない場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。譲渡費用は仲介手数料・印紙税・測量費など売却に直接かかった費用です。

【計算例】 西巣鴨3丁目のマンション（築15年・70㎡）を6,500万円で売却するケース：

• 売却価格：6,500万円
• 取得費（購入時価格の概算）：3,800万円
• 譲渡費用（仲介手数料等）：222万円
• 譲渡所得：6,500万 − 3,800万 − 222万 = 2,478万円
• 3,000万円特別控除適用 → 2,478万 − 3,000万 = 課税所得0円 → 税額0円

3,000万円特別控除の適用要件

• 自分が住んでいたマイホーム（居住用財産）を売却すること
• 売却年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
• 売主と買主が親子・夫婦・同居親族などの特殊関係者でないこと
• 居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却すること
• 売却した年の前年・前々年に買換え特例を受けていないこと

なお、投資用物件や賃貸に出している物件にはこの控除は適用できません。適用可否に迷われる場合は、当社にご相談いただければ税理士と連携して確認いたします。

相続した不動産の売却と税金

相続した西巣鴨3丁目の不動産を売却する場合、以下の2つの特例が活用できる可能性があります。

• 取得費加算の特例：相続税を納付した方が、相続開始から3年10か月以内に不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得を圧縮できます。
• 空き家の3,000万円特別控除：被相続人（亡くなった方）が一人暮らしだった自宅を相続し、耐震リフォームまたは解体後に売却した場合、最大3,000万円を控除可能です。

また、2024年4月から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記を行わないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。相続した不動産の売却を検討されている方は、早めの対応をおすすめします。

確定申告の手順と必要書類

確定申告の期限は売却翌年の2月16日〜3月15日です。管轄の税務署に提出するか、e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用してオンライン提出も可能です。

不動産売却にかかる費用一覧

売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料や税金などの費用を差し引いた「手取り額」を正確に把握しておくことが大切です。

費用の総額は、売却価格のおおむね4〜6%が目安です。以下に具体的なシミュレーションを示します。

西巣鴨3丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

不動産の売却価格は「立地」と「エリアの将来性」に大きく左右されます。西巣鴨3丁目ならではの地域特性を理解することで、適正な売出価格の設定やターゲット買主層の想定に役立ちます。

人口動態と不動産需要の見通し

2025年11月時点の西巣鴨3丁目の人口は2,480人、世帯数は1,525世帯です（豊島区「町丁別の世帯と人口」より）。1世帯あたりの平均人員は約1.63人で、単身世帯とDINKS（共働き夫婦）が中心の構成です。豊島区全体では人口約30.2万人（2020年国勢調査）が安定的に維持されており、一人暮らし世帯率は約64%に達しています。この人口構成から、1R〜2LDKの小〜中規模住戸に対する需要が非常に厚い点が西巣鴨3丁目の特徴です。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

西巣鴨3丁目自体に大規模再開発計画はありませんが、周辺エリアの再開発が地価上昇の追い風となっています。特に注目すべきは池袋駅西口大規模再開発（2027年着工〜2043年全体完成予定、高さ270mのA棟を含む3棟計画）で、池袋の都市力向上は豊島区全域の不動産価値を押し上げると見込まれます。また、大塚駅南口再開発（2026年度都市計画決定予定）も近隣エリアの注目度を高めています。都営三田線の東急目黒線直通により、三田・目黒・武蔵小杉方面へのアクセスも向上しており、交通利便性の面でもプラス材料が続いています。

西巣鴨3丁目で売れやすい物件の特徴

当社の取引実績をもとに分析すると、西巣鴨3丁目で特に需要が高い物件は以下のような条件を備えています。

• 駅徒歩7分以内（西巣鴨駅または巣鴨駅）
• 築20年以内のマンション
• 間取り：1LDK〜2LDK（25〜50㎡）が単身・DINKS層に人気
• 間取り：3LDK（60〜75㎡）はファミリー層から一定の需要
• ターゲット買主層：単身のビジネスパーソン、共働き夫婦、投資家

売却に最適なタイミングとは

不動産市場は1月〜3月の引越しシーズンに向けて需要がピークを迎えます。この時期に成約を狙うには、10月〜12月に販売活動を開始するのが理想的です。また、金利動向も重要な要素です。日銀の金融政策により住宅ローン金利が上昇に転じた場合、購入者の予算が縮小する可能性があります。地価が堅調に上昇している現在は、売却を先延ばしにするリスクよりも今の好条件で売却する合理性が高いといえるでしょう。

西巣鴨3丁目の生活環境や交通アクセスの詳細は西巣鴨3丁目の住みやすさ完全ガイド【2026年版】もあわせてご覧ください。

西巣鴨3丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

西巣鴨3丁目の不動産売却に関して、お客様からよくいただくご質問をまとめました。

西巣鴨3丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホームは、豊島区池袋に拠点を構える地域密着型の不動産会社です。西巣鴨・巣鴨・大塚エリアの売買実績を豊富に持ち、お客様一人ひとりのご事情に寄り添った売却サポートを行っております。

お客様の声

無料査定のお申し込みは、WEBフォームまたはお電話（03-5926-7530）にて承っております。

まとめ

西巣鴨3丁目は、都営三田線・西巣鴨駅徒歩5分、2025年公示地価は坪単価230万円（前年比+8.9%）と堅調な上昇が続く注目エリアです。池袋駅西口の大規模再開発や大塚駅南口再開発の波及効果により、今後もさらなる資産価値の向上が期待されます。売却にあたっては、3,000万円特別控除の活用と適切な売出価格の設定が手取り額を大きく左右します。地価が上昇している今こそ、売却を検討する絶好のタイミングです。まずはグローバルホームの無料査定で、お持ちの不動産の現在の価値を確認してみませんか。