西巣鴨2丁目の不動産売却ガイド｜相場・税金・費用

東京都豊島区西巣鴨2丁目は、都営三田線「西巣鴨」駅から徒歩圏内に位置し、大手町まで約15分という都心アクセスの良さと、下町情緒あふれる落ち着いた住環境を兼ね備えたエリアです。2025年の公示地価は西巣鴨1丁目の基準地点で69.5万円/㎡（坪単価約230万円）、前年比+9.8%と力強い上昇を続けており、隣接する大塚駅南口の再開発計画も本格始動しています。本記事では、西巣鴨2丁目の不動産売却をご検討中の方に向けて、最新の売却相場・公示地価の推移・税金・費用・売却の流れを、地域に精通した株式会社グローバルホームが余すところなく解説いたします。「売却で損をしたくない」「正しい相場を知りたい」という方は、ぜひ最後までお読みください。

西巣鴨2丁目の不動産売却相場【最新データ】

西巣鴨2丁目で不動産の売却を成功させるためには、まず正確な相場を把握することが欠かせません。ここでは、マンション・戸建て・土地それぞれの最新の売却相場データを、築年数別・面積帯別に詳しくご紹介します。

マンション売却相場（築年数別・㎡単価）

西巣鴨駅周辺の中古マンション相場は2025年時点で平均坪単価343〜352万円（㎡単価約104〜106万円）で推移しており、前年比で約4〜7%の上昇傾向にあります。築年数によって㎡単価は大きく異なりますので、以下の表をご参考ください。

西巣鴨エリアの中古マンション平均価格は5,143万円（平均築26.6年・平均54.1㎡）、平均坪単価は302万円です。豊島区全体の平均（坪単価約439万円）と比較するとやや低めですが、そのぶん買い手が付きやすい価格帯であり、成約までの期間が比較的短い傾向があります。

戸建て売却相場（面積帯別）

西巣鴨2丁目を含む西巣鴨エリアの中古戸建て平均価格は約7,076万円（10年前比+40.4%）です。実際の取引事例を参考に、面積帯別の価格目安をまとめました。

土地売却相場（公示地価の推移）

西巣鴨の公示地価は直近10年間で約60%以上の上昇を記録しています。特に2023年以降は上昇率が加速しており、売却を検討するには非常に良いタイミングといえます。以下は西巣鴨1丁目770番22（住宅地）の公示地価推移です。

2021年はコロナ禍の影響でわずかに下落（-0.5%）したものの、翌2022年からはV字回復し、2025年には+9.8%という大幅な上昇を記録しました。西巣鴨駅周辺の公示地価平均は77.6万円/㎡（坪単価256万円）で、前年比+10.77%の上昇です。

西巣鴨2丁目の地価動向と今後の見通し

西巣鴨2丁目の不動産市場は、複数の好材料に支えられ、今後も堅調な推移が見込まれます。

第一に、大塚駅南口の大規模再開発が2026年度の都市計画決定、2027年度の組合設立認可を目指して進行中です。事業協力者には東京建物と住友不動産が参画しており、施行区域は約0.5ha、地区計画の検討区域は約0.7haとされています。この再開発は西巣鴨エリアの利便性と資産価値を一段と押し上げる可能性があります。

第二に、池袋駅西口地区の大規模再開発（三菱地所・三菱地所レジデンス参画、6.1ha）も着々と進んでおり、池袋エリア全体の価値向上が周辺エリアにも波及しています。

第三に、人口動態も好調です。西巣鴨2丁目の人口は2024年12月時点で4,187人（2,738世帯）、2025年9月時点で4,316人（2,845世帯）と増加傾向にあり、住宅需要は底堅い状況です。

ダイヤモンド不動産研究所の予測では、西巣鴨の土地価格は今後10年間で+3.5%の上昇が見込まれており、現在の坪単価約300万円が今後も維持・上昇する可能性が高いとされています。「売り時」の判断としては、再開発の期待感が織り込まれている現在から2027年頃までが一つの目安となるでしょう。

西巣鴨2丁目で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産の売却は、多くの方にとって人生で何度もない大きな取引です。ここでは、西巣鴨2丁目の不動産をスムーズに売却するための7つのステップを、所要期間の目安とともに詳しくご説明します。

STEP1：売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

まず最初に、なぜ売却するのか（住み替え・相続・老後資金・離婚・転勤など）、いつまでに売却したいか、最低いくらで売りたいかという3つの条件を整理しましょう。目的と条件が明確であれば、その後の意思決定がスムーズになります。住宅ローンの残債がある場合は、この段階で残高を正確に確認しておくことも重要です。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

査定には大きく分けて「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。机上査定は類似物件の成約データや公示地価をもとに算出するもので、Web上で手軽に依頼できます。訪問査定は不動産会社の担当者が実際に物件を確認し、日当たり・周辺環境・建物の状態などを加味してより精度の高い価格を算出します。西巣鴨2丁目のように立地条件が物件ごとに異なるエリアでは、訪問査定の実施を強くおすすめいたします。グローバルホームでは完全無料で訪問査定をお受けしております。

STEP3：媒介契約を結ぶ（1日〜1週間）

査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく＝売却の仲介を正式に依頼する契約）を締結します。媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

グローバルホームでは、専任媒介契約をおすすめしています。1社に集中して任せることで販売活動に力が入り、定期報告もあるため安心です。

STEP4：販売活動と内見対応のコツ（1〜3ヶ月）

媒介契約の締結後、不動産会社がレインズ（不動産流通機構）への登録、不動産ポータルサイト（SUUMO・HOME’S等）への掲載、チラシの配布などの販売活動を開始します。内見の際は、室内を明るく清潔に保ち、水回りは特に念入りに掃除しておくことが好印象につながります。西巣鴨2丁目は駅徒歩圏内の落ち着いた住宅地という点が大きなアピールポイントですので、周辺環境の良さもしっかり伝えましょう。

STEP5：売買契約の締結（1〜2週間）

購入希望者が見つかり条件が合意に至ったら、売買契約を締結します。この段階で買主から手付金（一般的に売却価格の5〜10%）を受領します。契約の前には重要事項説明（じゅうようじこうせつめい＝物件の法律上・物理上の重要事項を宅地建物取引士が説明する手続き）が行われますので、内容をしっかり確認しましょう。

STEP6：決済・引き渡し（1〜2ヶ月）

契約から1〜2ヶ月後に残代金の決済と物件の引き渡しを行います。住宅ローンの残債がある場合は、この決済金で一括返済し同時に抵当権を抹消します。鍵の引き渡し、所有権移転登記の手続きをもって売却は完了です。

STEP7：確定申告（売却翌年の2〜3月）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合は、売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの税制優遇を利用する場合も申告が必須となります。グローバルホームでは提携税理士のご紹介も可能ですので、お気軽にご相談ください。

不動産売却にかかる税金【西巣鴨2丁目版】

不動産の売却で得た利益には譲渡所得税・住民税・復興特別所得税が課されます。ここでは、税率の計算方法から特別控除、相続不動産の特例まで、西巣鴨2丁目で売却する方に役立つ税金の知識を網羅的に解説します。

譲渡所得税の計算方法

取得費（しゅとくひ）とは、その不動産を購入したときの代金や仲介手数料などの合計です。購入時の契約書が見つからない場合は、売却価格の5%を概算取得費として利用できます。譲渡費用（じょうとひよう）は、売却にかかった仲介手数料・印紙税・測量費などです。

【計算例】西巣鴨2丁目のマンション（所有期間12年）を5,000万円で売却、取得費2,500万円、譲渡費用200万円の場合：

譲渡所得 = 5,000万円 −（2,500万円 + 200万円）− 3,000万円（特別控除）= 0円（非課税）

このように、マイホームの売却では3,000万円特別控除を適用することで、多くのケースで税金がゼロまたは大幅に軽減されます。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。適用を受けるためには以下の要件を満たす必要があります。

• 自分が住んでいる家屋を売却するか、家屋とともにその敷地を売却すること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却の年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと
• 売却した年の確定申告で特例の適用を申請すること

適用できないケース：この特例は投資用物件やセカンドハウスの売却には適用されません。また、買い換え特例など他の特例と併用できない場合がありますのでご注意ください。

相続した不動産の売却と税金

西巣鴨2丁目では相続不動産の売却相談も多くいただきます。相続不動産の売却時には、以下の税制優遇を活用できる場合があります。

取得費加算の特例：相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）の翌日から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できるため、譲渡所得が圧縮されます。

被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除：被相続人が一人暮らしをしていた自宅を相続後、耐震リフォームまたは取り壊しを行い売却した場合に適用可能です。

相続登記の義務化（2024年4月施行）：2024年4月1日から、相続による不動産の取得を知った日から3年以内の相続登記が義務化されました。正当な理由なく登記を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。相続不動産の売却を検討される方は、まず相続登記を速やかに済ませましょう。

確定申告の手順と必要書類

不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日の期間に、管轄の税務署へ確定申告書を提出します。西巣鴨2丁目の管轄は豊島税務署です。e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すればオンラインで手続きを完結できます。

不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却では税金以外にもさまざまな費用が発生します。事前に全体像を把握しておくことで、「思ったより手取りが少なかった」という事態を避けることができます。ここでは代表的な費用項目を一つずつ解説します。

仲介手数料は、売却において最大の費用項目です。宅地建物取引業法で上限が定められており、計算式は「売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税」です。例えば5,000万円で売却した場合、仲介手数料は171.6万円（税込）となります。

印紙税は売買契約書に貼付する収入印紙代です。売却価格が1,000万円超〜5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円超〜1億円以下の場合は3万円です。

抵当権抹消登記費用は、住宅ローンが残っている場合に必要で、登録免許税が不動産1筆あたり1,000円、司法書士報酬を含めて約1.5〜3万円が目安です。

住宅ローン繰上返済手数料は金融機関によって異なりますが、一般的に1〜3万円程度です。インターネットバンキングでの手続きであれば無料の場合もあります。

測量費（戸建て・土地の場合）は境界確定測量で約30〜80万円、解体費は木造で坪3〜5万円、ハウスクリーニング費はマンションで約5〜10万円が目安です。

費用の総額は、一般的に売却価格の4〜6%程度が目安となります。

西巣鴨2丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

不動産の売却価格は、物件そのものの条件だけでなく、エリアの将来性や人口動態にも大きく左右されます。ここでは西巣鴨2丁目の地域特性を多角的に分析し、売却成功のポイントをお伝えします。

人口動態と不動産需要の見通し

西巣鴨2丁目の人口は着実に増加しています。2020年の国勢調査時点で4,251人（2,295世帯）だった人口は、2025年9月時点で4,316人（2,845世帯）まで増加しました。特に世帯数の増加（+550世帯/5年間）が顕著で、単身世帯や若年層の流入が続いていることがうかがえます。豊島区全体でも転入超過の傾向が続いており、住宅需要は底堅い状況です。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

西巣鴨2丁目の不動産価値を押し上げる3つの再開発プロジェクトにご注目ください。

①大塚駅南口地区再開発：2026年度に都市計画決定、2027年度に組合設立認可を目指す大規模プロジェクトです。事業協力者に東京建物と住友不動産が参画しており、施行区域は約0.5haです。西巣鴨2丁目からは大塚駅まで徒歩圏内のため、このエリアの資産価値向上に直結します。

②池袋駅西口地区再開発：三菱地所グループが参画する6.1haの巨大プロジェクトで、池袋エリア全体の価値向上が周辺の西巣鴨エリアにも波及効果をもたらしています。

③南池袋二丁目C地区再開発：延床面積約187,090㎡の大規模複合開発が進行中です。

これらの再開発により、豊島区全体の都市機能が強化され、西巣鴨2丁目の不動産価値にもプラスの影響が期待されています。

西巣鴨2丁目で売れやすい物件の特徴

当社の売却実績から、西巣鴨2丁目で特に成約が早い物件の特徴をまとめると、次の通りです。

マンション：西巣鴨駅から徒歩7分以内、専有面積50〜70㎡の2LDK〜3LDK、築20年以内の物件が最も人気です。ターゲット買主層はDINKS（共働き夫婦）や30〜40代のファミリー層、そして投資家です。

戸建て：土地面積60〜100㎡、3階建て3LDK〜4LDKが中心的な需要層です。建物面積80〜120㎡の物件は成約率が高い傾向にあります。

土地：整形地で間口が4m以上確保されている物件は特に引き合いが強く、坪単価250万円以上での成約事例が多くあります。

西巣鴨2丁目の生活環境や交通アクセスの詳細は西巣鴨の住みやすさ完全ガイド【2026年版】もあわせてご覧ください。

売却に最適なタイミングとは

不動産売却には有利な時期があります。一般的に、1〜3月は新年度に向けた住宅購入需要が高まるため、最も成約しやすい時期です。また、9〜10月も秋の転勤シーズンで需要が増えます。

税制面では、所有期間が5年を超えるタイミングで売却すると税率が39.63%から20.315%に下がり、大幅な節税が可能です。なお、所有期間は売却した年の1月1日時点で判定される点にご注意ください。

金利動向も重要な要素です。住宅ローン金利が上昇局面にある場合、買主の購買力が低下するため、金利が低いうちに売却することが有利に働く可能性があります。

西巣鴨2丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

西巣鴨2丁目で不動産売却をご検討中の方から、グローバルホームに多く寄せられるご質問をまとめました。売却に関する不安や疑問の解消にお役立てください。

西巣鴨2丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホームは、豊島区を中心に東京23区全域の不動産売却を手がける地域密着型の不動産会社です。西巣鴨2丁目のお客様にも多数ご利用いただいております。

無料査定のお申し込み方法：

• Web：お問い合わせフォームから24時間受付
• お電話：03-5926-7530（受付時間 10:00〜19:00・水曜定休）
• ご来店：事前にお電話またはWebでご予約いただくとスムーズです

まとめ

東京都豊島区西巣鴨2丁目の不動産売却について、最新の相場・税金・費用・売却の流れを解説いたしました。要点を整理すると、①西巣鴨2丁目の公示地価は2025年時点で前年比+9.8%と力強い上昇が継続中、②大塚駅南口や池袋駅西口の大規模再開発がエリアの価値をさらに押し上げる見込み、③3,000万円特別控除をはじめとする税制優遇を活用すれば手取り額を最大化できる、という3点です。不動産市場が好調な今こそ、売却の検討を始める絶好のタイミングです。まずはグローバルホームの無料査定で、お持ちの不動産の正確な価値をご確認ください。

運営会社：株式会社グローバルホーム ｜ 公式サイト ｜ コラム一覧 ｜ TEL：03-5926-7530