西巣鴨1丁目　不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

東京都豊島区西巣鴨1丁目は、都営三田線「西巣鴨」駅とJR山手線「大塚」駅の2路線が利用でき、都心へのアクセスに優れた住宅地です。2025年の公示地価は695,000円/㎡（前年比+9.8%）と大幅に上昇しており、不動産市場は活況を呈しています。池袋駅西口の大規模再開発も控え、豊島区全体の資産価値が注目されている今、売却を検討されている方にとって重要な局面を迎えています。この記事では、西巣鴨1丁目エリアの最新の売却相場・地価動向・税金・費用・売却の流れを、地域を知り尽くしたグローバルホームが徹底解説いたします。「売却で損をしたくない」「手取り額を最大化したい」とお考えの方は、ぜひ最後までお読みください。

豊島区西巣鴨1丁目の不動産売却相場【最新データ】

不動産売却を成功させるために、まず把握すべきなのが「相場」です。ここでは、豊島区西巣鴨1丁目およびその周辺エリアにおけるマンション・戸建て・土地の最新売却相場データを、種類別・条件別に整理してご紹介します。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

西巣鴨駅周辺の中古マンション売却価格相場は、70㎡換算で約7,267万円（2026年集計）となっています。坪単価は約343万円/坪で、前年比+4.44%と堅調に推移しています。築年数による価格差は以下のとおりです。

築年数	坪単価（目安）	70㎡換算価格
築5年以内	約380〜400万円/坪	約8,050〜8,470万円
築10年	約340〜360万円/坪	約7,200〜7,620万円
築20年	約290〜320万円/坪	約6,140〜6,770万円
築30年以上	約220〜260万円/坪	約4,660〜5,500万円

また、最寄り駅別の㎡単価目安は以下のとおりです。

最寄り駅	路線	㎡単価（目安）
西巣鴨駅	都営三田線	約104〜107万円/㎡
大塚駅	JR山手線	約110〜120万円/㎡
巣鴨駅	JR山手線・都営三田線	約120〜130万円/㎡

（出典：国土交通省 不動産取引価格情報、REINS、HowMa、マンションレビュー等の公開データより）

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

西巣鴨1丁目周辺の中古戸建て売却相場は、物件の土地面積や築年数により大きく変動します。直近の取引実績をもとにした面積帯別の価格目安は以下のとおりです。

土地面積	売却価格帯（目安）	備考
50〜100㎡	約5,500〜8,100万円	建売住宅の中心価格帯
100〜150㎡	約7,000〜1億2,000万円	注文住宅・二世帯住宅向け
150㎡以上	約1億円〜	供給が少なく希少性が高い

不動産鑑定士の分析によると、西巣鴨1丁目における戸建て市場の中心価格帯は、100㎡程度の土地で総額6,000〜8,000万円、敷地面積50〜60㎡の建売住宅で7,000〜9,000万円程度とされています。

（出典：国土交通省 不動産取引価格情報、東急リバブル 公示地価鑑定評価より）

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

西巣鴨1丁目（豊島区-14地点：西巣鴨1-30-2）の公示地価は、2021年以降一貫して上昇が続いています。直近5年間の推移を以下にまとめます。

年	公示地価（円/㎡）	前年比
2021年	545,000	−0.5%
2022年	560,000	+2.8%
2023年	588,000	+5.0%
2024年	633,000	+7.7%
2025年	695,000	+9.8%

2021年はコロナ禍の影響で一時的に微減したものの、2022年以降は回復基調に転じ、4年連続で上昇率が拡大しています。2025年の上昇率+9.8%は、豊島区内でもトップクラスの伸びとなっており、住宅地としての需要の高さを如実に反映しています。

（出典：国土交通省 地価公示、東急リバブル公示地価データ）

西巣鴨1丁目の地価動向と今後の見通し

不動産鑑定士の鑑定評価においても、西巣鴨1丁目は「戸建住宅を中心とした住宅地域として成熟しており、地域要因に目立った変化はないが、堅調な住宅需要に支えられて地価は上昇基調にある」と分析されています。

今後の見通しとしては、以下の3つのポイントが挙げられます。

第一に、池袋駅西口の大規模再開発です。約6.1ヘクタールに及ぶエリアで超高層ビルの建設が計画されており、2027年度からの工事着手が予定されています。この再開発により、池袋エリアの利便性と集客力がさらに向上し、西巣鴨を含む周辺住宅地の資産価値にもプラスの影響が見込まれます。

第二に、豊島区の人口増加です。国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、豊島区の人口は2020年の約30.2万人から2050年には約32.9万人へ増加が見込まれ、将来人口指数は109.2と、周辺区（平均106.9）を上回る高水準です。

第三に、補助81号線の沿道整備や、西巣鴨2丁目における新築マンション計画（丸紅都市開発、約100戸）など、エリア内でも着実に街の更新が進んでいます。

これらの要因を総合すると、西巣鴨1丁目の不動産市場は中長期的にも安定した需要が期待でき、売却を検討されるなら需要が高い今が好機と言えるでしょう。ただし、金利上昇リスクや国際情勢の変化には注意が必要です。

豊島区西巣鴨1丁目で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は、事前準備から確定申告まで含めると3〜6か月程度を要します。ここでは、西巣鴨1丁目で不動産を売却する際の具体的な流れを7つのステップに分けて解説します。各ステップの所要期間目安もあわせてご確認ください。

STEP1：売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

まずは、売却の目的を明確にしましょう。「住み替え資金を確保したい」「相続した物件を現金化したい」「老後資金に充てたい」など、目的によって最適な売却戦略は異なります。希望売却価格・売却期限・引き渡し時期・住宅ローンの残債額など、基本的な条件を事前に整理しておくことで、その後の手続きがスムーズに進みます。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

条件が整理できたら、不動産会社に査定を依頼します。査定には大きく分けて「机上査定」（簡易査定）と「訪問査定」の2種類があります。机上査定は物件情報や周辺の取引データをもとに算出するため即日〜数日で結果が出ます。訪問査定は不動産会社の担当者が実際に物件を確認したうえで算出するため、より正確な金額を把握できます。グローバルホームでは、どちらの査定も完全無料で承っております。

STEP3：媒介契約を結ぶ（1週間）

査定結果に納得いただけたら、不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を締結します。媒介契約とは、不動産会社に売却活動を正式に依頼するための契約です。媒介契約には以下の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
他社への依頼	不可	不可	可
自己発見取引	不可	可	可
契約期間	最長3か月	最長3か月	制限なし（3か月が一般的）
REINS登録義務	5営業日以内	7営業日以内	登録義務なし
活動報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	報告義務なし
おすすめの方	手厚いサポートを希望する方	バランス重視の方	複数社に競争させたい方

グローバルホームでは、お客様の状況に合わせて最適な媒介契約をご提案しております。西巣鴨1丁目エリアの需要動向を熟知しているからこそ、的確な販売戦略の立案が可能です。

STEP4：販売活動と内見対応のコツ（1〜3か月）

媒介契約締結後、不動産ポータルサイトへの掲載やチラシ配布、REINS（レインズ：不動産流通標準情報システム）への登録など、多角的な販売活動が始まります。豊島区西巣鴨1丁目エリアのマンション成約期間は平均約4.4か月とされています。内見対応の際は、室内の清掃・整理整頓を心がけ、明るく清潔な印象を与えることが早期成約のポイントです。

STEP5：売買契約の締結（1〜2週間）

購入希望者が見つかり、価格や条件の交渉がまとまれば、売買契約の締結に進みます。契約時には宅地建物取引士による重要事項説明が行われ、物件の権利関係や法令上の制限、契約条件などが書面で説明されます。買主から手付金（一般的に売買価格の5〜10%）が支払われ、正式に売買契約が成立します。

STEP6：決済・引き渡し（1〜2か月）

売買契約から約1〜2か月後に、残代金の決済と物件の引き渡しが行われます。当日は売主・買主・不動産会社・司法書士が同席し、残代金の受領、所有権移転登記の申請、鍵の引き渡しが一括で行われます。住宅ローンの残債がある場合は、決済時に一括返済する手続きも同日に完了します。

STEP7：確定申告（翌年2月16日〜3月15日）

不動産を売却して譲渡所得（利益）が発生した場合は、翌年の確定申告期間中に申告・納税が必要です。逆に、売却損が出た場合でも「損益通算」や「繰越控除」を適用できる場合がありますので、必ず確定申告を行いましょう。3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も、申告が必須条件となります。

不動産売却にかかる税金【豊島区西巣鴨1丁目版】

不動産売却時には、利益に対してさまざまな税金が課されます。手取り額を正確に把握するために、税金の仕組みと計算方法を理解しておくことが大切です。

譲渡所得税の計算方法

不動産売却の利益にかかる税金は「譲渡所得税」と呼ばれ、以下の計算式で求められます。

取得費とは、その不動産を購入したときの代金や仲介手数料、登記費用などの合計額です。購入時の価格が不明な場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を適用できます。譲渡費用には、売却時の仲介手数料や印紙税、測量費などが含まれます。

税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。

区分	所有期間	税率（所得税+住民税+復興特別所得税）
短期譲渡所得	5年以下	39.63%
長期譲渡所得	5年超	20.315%

所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定される点にご注意ください。たとえば2021年5月に取得した不動産を2026年6月に売却する場合、2026年1月1日時点では所有期間が4年8か月となるため、短期譲渡の税率が適用されます。

【計算例】 西巣鴨1丁目のマンション（所有期間10年）を7,000万円で売却し、取得費が4,000万円、譲渡費用が300万円の場合：

マイホームの売却であれば、次にご紹介する「3,000万円特別控除」の適用により、多くの場合で税負担を大幅に軽減できます。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、所有期間にかかわらず譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。適用するには以下の要件を満たす必要があります。

• 自分が居住していた住宅の売却であること（居住しなくなった日から3年を経過する日の年の12月31日までの売却であること）
• 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと
• 売却した年の前年・前々年にこの特例やマイホームの買換え特例などを受けていないこと
• 売却する物件について、他の特例（収用等の特別控除など）の適用を受けていないこと
• 確定申告を行うこと（申告しなければ特例は適用されません）

適用できないケースとしては、「投資用物件（賃貸マンション等）」「別荘やセカンドハウス」「この特例を3年以内に適用済みの場合」などが挙げられます。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した不動産を売却する場合、取得費加算の特例を利用できるケースがあります。これは、相続税を納付した方が、相続財産を相続開始の翌日から3年10か月以内に売却した場合に、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。

また、被相続人が一人で住んでいた家屋（空き家）を相続し、一定の要件を満たしたうえで売却する場合は、「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」が適用できる可能性があります。この特例は耐震リフォーム済みまたは取り壊して更地にして売却することが条件の一つとなります。

なお、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続した不動産は、相続を知った日から3年以内に相続登記を行う必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となります。相続不動産の売却を検討されている方は、早めの相続登記をお勧めいたします。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日〜3月15日に、所轄の税務署（西巣鴨1丁目の場合は豊島税務署）に提出します。主な必要書類は以下のとおりです。

必要書類	入手先
確定申告書（第一表・第二表・第三表）	税務署またはe-Tax
譲渡所得の内訳書	税務署またはe-Tax
売買契約書の写し（売却時・購入時）	手元の書類
仲介手数料等の領収書	不動産会社
登記事項証明書（登記簿謄本）	法務局
本人確認書類（マイナンバーカード等）	手元の書類

国税庁のe-Tax（電子申告）を利用すれば、自宅からオンラインで確定申告を完了できます。マイナンバーカードとICカードリーダー（またはスマートフォン）があれば手続き可能です。申告に不安がある方は、税理士への相談やグローバルホームでの提携税理士のご紹介もご利用ください。

不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却には、税金以外にもさまざまな費用が発生します。想定外の出費で手取り額が目減りしないよう、事前にしっかり把握しておきましょう。売却価格の約4〜6%が費用の総額目安です。

仲介手数料

不動産会社に支払う報酬です。宅地建物取引業法により上限額が定められています。

たとえば、売却価格が3,000万円の場合は3,000万円 × 3.3% + 6.6万円 = 105.6万円（税込）となります。

印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙の費用です。売買価格に応じて金額が異なります。

売買価格	印紙税額
500万円超〜1,000万円以下	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	10,000円
5,000万円超〜1億円以下	30,000円
1億円超〜5億円以下	60,000円

（出典：国税庁 印紙税額一覧表。2027年3月31日までの軽減税率適用後の金額です）

その他の諸費用

抵当権抹消登記費用は、住宅ローンが残っている場合に必要となります。登録免許税（不動産1個につき1,000円）に加え、司法書士への報酬として1万5,000〜2万円程度が一般的です。

住宅ローン繰上返済手数料は、金融機関によって異なりますが、0円〜3万3,000円程度です。インターネットバンキングを利用すると無料になるケースもあります。

必要に応じて、測量費（境界確定が必要な場合：30〜80万円）、解体費（古い建物を取り壊す場合：100〜300万円程度）、ハウスクリーニング費（3〜10万円）などが発生することもあります。

豊島区西巣鴨1丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

不動産売却において、物件の所在するエリアの特性を理解することは非常に重要です。西巣鴨1丁目ならではの魅力と、売却に影響を与えるポイントを詳しく見ていきましょう。

人口動態と不動産需要の見通し

豊島区は東京23区で最も人口密度が高い区として知られています。国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、豊島区の人口は以下のように推移する見込みです。

年	総人口（推計）	指数（2020年=100）
2020年	301,599人	100.0
2025年	308,478人	102.3
2030年	317,153人	105.2
2040年	328,611人	109.0
2050年	329,403人	109.2

（出典：国立社会保障・人口問題研究所 日本の地域別将来推計人口）

2023年1月時点の豊島区の人口は288,704人で、日本人人口は259,771人です。30年前の1993年と比較して約16,800人（6.9%）増加しています。豊島区は全体として転入超過の傾向にあり、特に利便性の高いエリアへの若年層の流入が続いています。西巣鴨1丁目は2020年時点で2,730世帯・4,850人が居住しており、安定した住宅需要が見込まれます。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

西巣鴨1丁目の不動産価値を今後押し上げる要因として、周辺の再開発・インフラ整備が挙げられます。

最も大きなインパクトが期待されるのは、池袋駅西口地区の大規模再開発（約6.1ヘクタール）です。東武百貨店池袋店を含む広大なエリアに3棟の超高層ビルが建設される計画で、商業施設・オフィス・住宅・ホテルが一体となった複合施設が誕生します。2027年度から工事が順次着手される予定で、完成後は池袋の都市機能が飛躍的に向上し、周辺住宅地の資産価値向上に寄与すると見られています。

西巣鴨エリアに近接する場所では、丸紅都市開発による西巣鴨2丁目の新築マンション計画（約100戸）が2026年3月に着工予定となっており、エリアの住環境向上と注目度アップが期待されます。さらに、補助81号線沿道の巣鴨・駒込地区では地区計画に基づくまちづくりが進行中で、防災性能の向上とともに沿道の利便性が高まっています。

西巣鴨1丁目で売れやすい物件の特徴

不動産鑑定士の分析や直近の取引実績をもとに、西巣鴨1丁目エリアで特に需要が高い物件の特徴をまとめます。

駅徒歩10分以内の物件は流動性が高く、早期成約しやすい傾向があります。西巣鴨1丁目は都営三田線「西巣鴨」駅から徒歩6〜11分、JR山手線「大塚」駅から徒歩8〜12分に位置しており、2路線利用可能という立地の良さが評価されています。

マンションでは2LDK〜3LDK・築20年以内の物件がファミリー層に人気です。戸建てでは土地面積50〜100㎡の区画が最も取引が活発で、建売業者の参入も多く見られます。ターゲットとなる買主層は、自己居住目的の地縁性のあるファミリー層が中心ですが、区画割りが可能な広めの土地であれば建売業者の需要もあります。

豊島区西巣鴨1丁目の生活環境や交通アクセスの詳細は 豊島区西巣鴨の住みやすさ完全ガイド【2026年版】もあわせてご覧ください。

売却に最適なタイミングとは

不動産売却のベストタイミングは、市場環境と個人の事情の両面から判断する必要があります。

1〜3月は不動産市場の需要期です。新年度を前に住み替えを検討する方が増え、購入希望者が最も多くなる時期です。この時期に合わせて売り出すには、前年の10〜12月に査定・媒介契約を済ませておくのが理想です。

税制改正のタイミングにも注目しましょう。住宅ローン減税の拡充や3,000万円特別控除の要件変更など、税制は毎年のように見直されます。税制優遇の期限が迫っている場合は、早めの決断が有利に働くことがあります。

金利動向との関連も重要なポイントです。住宅ローン金利が上昇すると、買主の購買力が低下し、不動産価格に下押し圧力がかかります。現在は日銀の金融政策正常化に伴い金利上昇局面にありますが、依然として歴史的な低水準が続いています。金利のさらなる上昇が見込まれるならば、買主がローンを組みやすい今のうちに売却するのは合理的な判断と言えるでしょう。

豊島区西巣鴨1丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

西巣鴨1丁目エリアで不動産売却をお考えの方からよく寄せられるご質問に、グローバルホームのスタッフがお答えします。

豊島区西巣鴨1丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホームは、豊島区を中心とした城北エリアの不動産売買に精通した地域密着型の不動産会社です。西巣鴨1丁目エリアにおいても豊富な取引実績があり、売却成功のために3つの強みでお客様をサポートいたします。

グローバルホームは、西巣鴨1丁目を含む豊島区エリアで多数の売却をお手伝いしてまいりました。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な売却プランをご提案しています。

無料査定の申込方法

グローバルホームの無料査定は、以下の3つの方法でお申し込みいただけます。

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③ご来店でのご相談：事前にお電話またはWEBでご予約いただければ、スムーズにご案内いたします。

まとめ

豊島区西巣鴨1丁目は、都営三田線とJR山手線の2路線が利用でき、池袋駅西口の大規模再開発の恩恵も期待できる将来性の高い住宅地です。公示地価は4年連続で上昇率が拡大しており、2025年には695,000円/㎡（前年比+9.8%）を記録しています。

不動産売却を成功させるポイントは、①正確な相場を把握すること、②税金・費用を事前にシミュレーションすること、③地域に精通した信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことの3点です。

グローバルホームでは、豊島区西巣鴨1丁目の不動産を完全無料で査定いたします。「まずは自分の不動産がいくらなのか知りたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。相場の確認から売却完了まで、経験豊富なスタッフが丁寧にサポートいたします。