練馬区の不動産売却相場【2026年最新データ】

不動産売却の成否を左右する最重要要素は「適正価格の把握」です。練馬区は23区で公園面積No.1の緑豊かな住環境に加え、石神井公園駅南口再開発や都営大江戸線延伸計画（光が丘〜大泉学園町）を背景に地価が堅調に上昇しています。2025年の公示地価は住宅地平均で前年比+5.33%と23区平均を上回る上昇率を記録しました。ここでは最新の公的データと取引事例に基づき、マンション・戸建て・土地それぞれの売却相場を詳しく解説します。

マンション売却相場（築年数別）

練馬区の中古マンション売却相場は、2026年初頭時点で平均㎡単価約76万円（坪単価約251万円）、70㎡換算で約5,260万円です。直近3年間で約15.6%の上昇を記録しており、都心部に比べて価格が手頃でありながら安定した値上がりを見せている点が特徴です。西武池袋線・東京メトロ有楽町線・副都心線沿線の利便性の高さが幅広い購入層を引きつけ、相場を支えています。

（出典：REINS Market Information、国土交通省 不動産取引価格情報、SUUMO・HOME4U・すまいステップ成約事例をもとにグローバルホームが作成）

マンション売却相場（エリア別）

練馬区は大きく「練馬駅周辺」「石神井公園・大泉学園エリア」「光が丘エリア」「中村橋・富士見台エリア」「西武新宿線沿線エリア」に分けられ、それぞれ価格水準と購買層が異なります。売却戦略を立てるうえで、ご自身の物件がどのエリアに該当するかを把握しておくことが重要です。

（出典：REINS Market Information、SUUMO売却実績データをもとにグローバルホームが作成）

戸建て売却相場

練馬区の戸建て住宅は、都心から適度な距離を保ちながら広めの土地を確保できるため、ファミリー層を中心に安定した需要があります。最新データでは平均売却額が約6,100万円（平均土地面積約105㎡、平均建物面積約104㎡、平均築年数約16年）と堅調に推移しています。石神井公園・大泉学園エリアの整形地では8,000万円超の成約も見られます。

（出典：国土交通省 不動産取引価格情報、SUUMO、SUMiTAS成約事例をもとにグローバルホームが作成）

土地売却相場（公示地価・変動率の推移）

練馬区の地価は安定した上昇を続けており、令和7年（2025年）の公示地価では住宅地平均45万1,400円/㎡（坪単価約149万円）、前年比+5.33%と力強い伸びを記録しました。10年前の2015年と比較すると約15.1%の上昇（約132万円/坪→約176万円/坪）であり、東京都全体の平均上昇率と比較しても堅調です。

（出典：国土交通省 地価公示、東京都 基準地価調査）

練馬区で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は複数のステップを経て進みます。練馬区は石神井公園・大泉学園の自然豊かなファミリーエリアから練馬駅周辺の利便性の高い都市型エリア、光が丘の大規模団地エリアまで多彩な顔を持ち、エリアごとに購買層の属性が大きく異なるため、各ステップでの適切な判断が手取り額に直結します。

1. 売却の目的・条件を整理する（1〜2週間） まずは「なぜ売却するのか」を明確にしましょう。住み替え、相続、資産の組み換え、離婚による財産分与など、売却の動機によって最適な戦略は大きく異なります。練馬区は第一種低層住居専用地域が広がる大泉・石神井エリアと、近隣商業地域の練馬駅周辺では買主の属性が大きく変わります。希望売却価格、売却期限、引き渡し時期、税金対策の方針を整理しておくことで、不動産会社との相談がスムーズになります。
2. 不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間） 査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2種類があります。練馬区は同じ町丁目でも駅からの距離・前面道路の幅員・日照条件・用途地域で価格差が大きいため、正確な売却価格を知るには訪問査定が不可欠です。特に石神井公園駅周辺の再開発エリアに近い物件は、再開発の進捗によって相場が変動するため、最新の市場動向に精通した地域密着の不動産会社の査定が重要です。
3. 媒介契約を結ぶ（1日〜1週間） 査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約を締結します。専属専任媒介（1社のみ・週1回以上報告）、専任媒介（1社のみだが自己発見取引可・2週間に1回以上報告）、一般媒介（複数社に依頼可）の3種類があります。練馬区は物件の個別性が高く、エリアごとの購買層の違いを的確に把握したマーケティングが成功の鍵です。
4. 販売活動と内見対応（1〜6か月） 媒介契約締結後、不動産会社がポータルサイトへの掲載、レインズへの登録などの販売活動を開始します。練馬区の物件では、内見時に豊かな緑と公園環境、池袋・新宿・渋谷方面への交通利便性、子育て支援の充実度を具体的にアピールすることが効果的です。練馬区のマンション平均売却期間は約3か月です。
5. 売買契約の締結（1〜2週間） 購入希望者と価格・引き渡し条件について合意が得られたら売買契約を締結します。宅地建物取引士による重要事項説明が行われ、買主から手付金（売買代金の5〜10%が一般的）を受領します。練馬区は白子川・石神井川沿いに浸水想定区域を含むため、ハザードマップに関する重要事項説明が重要です。
6. 決済・引き渡し（1〜2か月） 売買契約から通常1〜2か月後に決済と物件の引き渡しを行います。残代金の受領、所有権移転登記の申請、鍵の引き渡しを同時に行います。住宅ローンの残債がある場合は一括返済と抵当権抹消登記も行います。練馬区は高額物件も多いため、司法書士との事前打ち合わせや金融機関との連携を十分に行いましょう。
7. 確定申告（売却翌年の2月16日〜3月15日） 不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、翌年の確定申告が必要です。損失が出た場合でも、損益通算や繰越控除の特例を利用するには確定申告が必要です。練馬区の所轄税務署は練馬東税務署（練馬区栄町）と練馬西税務署（東大泉）の2か所です。e-Taxを利用すれば自宅からオンラインで申告可能です。

不動産売却にかかる税金【練馬区版】

不動産売却で発生する税金の知識は、手取り額を最大化するために不可欠です。特例の適用可否で数百万円の差が生じることも珍しくありません。ここでは練馬区の不動産売却で知っておくべき税金の知識を、具体的な計算例とともに解説します。

譲渡所得税の計算方法

不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。譲渡所得は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除」で求めます。購入時の契約書がない場合は売却価格の5%が概算取得費となりますが、練馬区は地価上昇が続いているため概算取得費の適用は手取り額を大幅に減少させます。購入時の契約書・領収書は必ず保管してください。

所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。たとえば2021年4月に取得した物件を2026年中に売却する場合、2026年1月1日時点では所有期間4年9か月となり、短期譲渡に該当するため注意が必要です。

計算シミュレーション（練馬区マンション）

3,000万円特別控除の適用要件

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（租税特別措置法第35条）。主な適用要件は、自分が住んでいる家屋またはその家屋と土地を売却すること、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、前年・前々年にこの特例を受けていないこと、売主と買主が親子・夫婦などの特別関係でないことです。

10年超所有の軽減税率の特例

マイホームの所有期間が10年を超えている場合、3,000万円特別控除に加えて軽減税率の特例を併用できます。譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は税率が14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）に軽減されます。練馬区は長期保有の物件が多い成熟した住宅地であるため、この特例を活用できるケースが比較的多く見られます。

相続した不動産の売却と税金

取得費加算の特例は、相続税の申告期限から3年以内に相続した不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。練馬区は地価の上昇が続いており相続税額も上昇傾向にあるため、この特例の節税効果は大きくなります。また、1981年5月31日以前に建築された戸建て住宅を相続した場合は、被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除も利用可能です（適用期限：令和9年12月31日まで）。2024年4月からは相続登記の義務化が施行されており、3年以内の登記が必要です。

確定申告の必要書類

不動産売却にかかる費用一覧

練馬区の不動産は取引額が高額になるケースも多いため、仲介手数料をはじめとする諸費用も相応の金額になります。手取り額を正確に把握し、資金計画を万全にするために、発生する費用を事前に把握しておきましょう。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は不動産売却で最も大きな費用項目です。宅地建物取引業法で上限が定められており、売買代金が400万円を超える場合の計算式は「売買代金 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」です。

印紙税（売買契約書）

（出典：国税庁 印紙税額の一覧表）

その他の主な費用

仲介手数料と印紙税のほかに、抵当権抹消登記費用（登録免許税1,000円/件＋司法書士報酬1〜3万円程度）、住宅ローンの繰上返済手数料（金融機関により無料〜3万円程度）、測量費（土地の境界確定が必要な場合に30〜80万円程度）、ハウスクリーニング費（3〜10万円程度）が発生する場合があります。売却にかかる費用の総額は売却価格の4〜6%が目安です。

費用シミュレーション（売却価格5,500万円の場合）

上記はあくまで一般的な目安です。練馬区の物件は個別性が高いため、物件ごとに正確な費用シミュレーションが必要です。グローバルホームでは物件ごとに詳細な費用シミュレーションを無料で作成しております。

練馬区の不動産売却で押さえるべき地域特性

練馬区は面積48.08㎢と23区内で5番目の広さを持ち、約75万人が暮らす（2026年1月時点・約40万世帯）東京23区で世田谷区に次ぐ第2位の人口規模を誇ります。23区最大の公園面積を持つ緑豊かな住環境と、西武池袋線・東京メトロ有楽町線・副都心線・都営大江戸線などの充実した交通ネットワークを兼ね備えた「都心に近い郊外」という唯一無二のポジションが、不動産需要を支えています。

練馬駅周辺エリア（交通利便性トップの中心地）

練馬駅は西武池袋線・西武有楽町線・西武豊島線・東京メトロ有楽町線・副都心線・都営大江戸線の実質6路線が利用でき、区内最高の交通利便性を誇ります。池袋まで最短6分、新宿三丁目まで副都心線で直通、渋谷・横浜方面へも乗り換えなしでアクセス可能です。駅周辺は商業地・近隣商業地域が中心で、単身〜DINKS層のマンション需要が旺盛です。練馬城址公園の一部開園に続き、旧としまえん跡地の「ワーナー ブラザース スタジオツアー東京」が2023年にオープンし、エリアの注目度が一段と高まっています。

石神井公園・大泉学園エリア（ファミリー人気No.1）

石神井公園駅・大泉学園駅周辺は、石神井公園の豊かな自然と駅前商業施設の利便性を併せ持つ、練馬区で最も人気の高い居住エリアです。石神井公園駅南口では地上26階建ての複合タワーを中心とした再開発が2027年度竣工を目指して進行中で、駅周辺の利便性が大幅に向上する見通しです。大泉学園駅周辺は映画・アニメの街として知られ、T・ジョイSEIBU大泉やゆめりあフェンテなどの商業施設が充実しています。このエリアの売却では「石神井公園の自然環境」「再開発による将来性」「子育て環境の充実」が購入者の決定要因となります。

光が丘エリア（計画都市の大規模団地）

光が丘エリアは都営大江戸線光が丘駅を中心とした計画都市で、光が丘公園（約60ha）の広大な緑地、団地内の充実した商業施設（光が丘IMA）、病院・学校・図書館などの公共施設が一体的に整備されています。大規模マンション（団地）が中心で、50〜80㎡台の3LDKが3,000万〜5,000万円台と練馬区内では比較的手頃な価格帯で流通しています。都営大江戸線延伸計画（光が丘〜大泉学園町、2040年頃開業想定）の起点となるため、今後の地価上昇が期待されるエリアです。

都営大江戸線延伸計画の影響

練馬区の交通アクセスまとめ

よくある質問（FAQ）