長崎4丁目　不動産売却ガイド｜相場・税金・費用を解説

東京都豊島区長崎4丁目は、西武池袋線「東長崎駅」から徒歩5〜8分に位置する閑静な住宅街です。2025年の東長崎駅周辺の公示地価は平均91万円/㎡（坪単価約301万円）で、前年比+8.98％と力強い上昇を続けています。中古マンションの平均売買価格は70㎡換算で約5,200万〜5,600万円、中古戸建ては平均約9,141万円と、豊島区内でも安定した資産価値を誇るエリアです。本記事では、長崎4丁目で不動産売却を検討されている方に向けて、最新の売却相場・税金・費用・売却の流れをわかりやすく解説いたします。「売却で損をしたくない」「正確な相場を知りたい」という方は、ぜひ最後までお読みください。

長崎4丁目の不動産売却相場【最新データ】

長崎4丁目の不動産相場は、東長崎駅の利便性向上や豊島区全体の地価上昇を背景に、ここ数年堅調な推移を見せています。物件種別ごとの最新相場データを詳しく見ていきましょう。

マンション売却相場（築年数別・㎡単価）

豊島区長崎エリアのマンション売買価格は、9年前と比較して約62.8％上昇しており、売却には有利な局面が続いています。以下は築年数別の㎡単価の目安です。

長崎4丁目に所在する主なマンションの直近売出事例としては、マイキャッスル東長崎デュオ（築24年・70.62㎡）が7,080万円（坪単価331万円）、マイファリエ長崎（築34年）が3,420〜3,720万円、オリオ東長崎（築24年）が1,570〜1,770万円で売り出されています。築浅のプラウド千川（築19年・長崎6丁目）は1億1,180万円と、好立地・高スペック物件は1億円超の値付けも珍しくありません。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

豊島区長崎エリアの中古戸建ては、平均価格約9,141万円（坪単価234万円）で推移しており、1年前と比較して+16.4％の上昇です。平均土地面積は約76㎡とコンパクトな区画が多い傾向にあります。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

東長崎駅周辺の公示地価は、2013年の底値から12年連続で上昇を続けており、2025年には平均91万円/㎡（坪単価約301万円）に達しています。以下は直近5年間の推移です。

2021年に一時的な下落があったものの、2022年以降は上昇率が年々拡大しており、2025年には+8.98％と近年で最高の伸びを記録しています。豊島区全体の住宅地公示地価も2025年は平均83.1万円/㎡（前年比+10.0％）と二桁近い上昇率を示しており、長崎4丁目もこのトレンドに乗っています。

長崎4丁目の地価動向と今後の見通し

長崎4丁目の地価上昇は、池袋駅まで2駅・約3分という交通利便性の高さ、東長崎駅北口周辺の街づくり計画、そして豊島区全体の再開発ムーブメントに支えられています。豊島区は2024年の地価公示で23区中最大の上昇率（住宅地+7.8％）を記録し、その勢いは2025年も継続しています。

人口面では、長崎4丁目の世帯数は2,371世帯・人口3,744人（2025年9月時点）と安定しており、単身者からファミリーまで幅広い層が居住しています。駅前商店街の充実や手塚治虫ゆかりの「トキワ荘マンガミュージアム」の開館なども、街の魅力向上に貢献しています。

「売り時」という観点では、金利上昇局面が意識される中、現在の高水準な地価と旺盛な購入需要が続いている今は、売却を検討する好機と考えられます。ダイヤモンド不動産研究所の予測では東長崎駅の10年後の土地価格は約33.5％の下落が予想されているデータもあり、高値圏にあるうちに動くことも一つの戦略です。

長崎4丁目で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は多くの方にとって初めての経験です。ここでは、査定依頼から確定申告までの全体像を7つのステップに分けてわかりやすく解説します。事前に流れを把握しておくことで、安心してスムーズに売却を進めることができます。

STEP1：売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

まずは「なぜ売るのか」「いつまでに売りたいか」「最低希望価格はいくらか」を明確にしましょう。相続、住み替え、老後資金、離婚、転勤など、売却動機によって最適な戦略は異なります。住宅ローンの残債確認、権利関係の整理（相続登記が未了の場合は先に対応が必要）もこの段階で行います。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

査定には「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。机上査定は周辺取引事例や公示地価をもとに算出する概算で、最短即日で結果がわかります。訪問査定は担当者が現地を確認し、建物の状態・日当たり・周辺環境を加味したより正確な価格を提示します。グローバルホームでは両方とも無料で対応しておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

STEP3：媒介契約を結ぶ（1日〜1週間）

不動産会社に売却を依頼する際に締結するのが「媒介契約」です。3種類の媒介契約にはそれぞれ特徴がありますので、ご自身の状況に合った契約形態を選びましょう。

グローバルホームでは、お客様の状況に応じて最適な媒介契約をご提案しています。初めての売却で不安な方には、報告頻度が高くサポートの手厚い専任媒介契約をおすすめするケースが多いです。

STEP4：販売活動と内見対応のコツ（1〜3か月）

媒介契約締結後、不動産会社がポータルサイトへの掲載、チラシ配布、レインズ登録などの販売活動を開始します。購入希望者からの内見（内覧）依頼には、室内の清掃・整頓を心がけ、明るく清潔感のある印象を与えることが早期成約のポイントです。水回りのクリーニングや不用品の処分は特に効果的です。

STEP5：売買契約の締結（1〜2週間）

購入希望者と価格・条件が合意に至ったら、売買契約を締結します。宅地建物取引士（たくちたてものとりひきし）による重要事項説明を受けた後、契約書に署名・捺印し、買主から手付金（売買価格の5〜10％が一般的）を受領します。契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の範囲や引き渡し日なども、この段階で確定します。

STEP6：決済・引き渡し（1〜2か月）

契約から約1〜2か月後に、残代金の受領と物件の引き渡しを同日に行います。住宅ローンの残債がある場合は、売却代金で一括返済し、抵当権の抹消手続きを同時に行います。鍵の受け渡し、所有権移転登記の申請も完了させ、売却が正式に完了となります。

STEP7：確定申告（翌年2月16日〜3月15日）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年の確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの税制優遇を受ける場合も申告が条件となりますので、忘れずに手続きしましょう。損失が出た場合でも、一定の要件を満たせば損益通算（そんえきつうさん：他の所得と相殺すること）ができる場合があります。

不動産売却にかかる税金【長崎4丁目版】

不動産売却で最も気になるのが「税金がいくらかかるのか」という点です。ここでは譲渡所得税の計算方法から各種特例、確定申告の手順まで詳しく解説します。

譲渡所得税の計算方法

取得費とは、購入時の価格に購入時の仲介手数料や登記費用等を加えた金額です。購入時の契約書が見つからない場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算できます。譲渡費用には、売却時の仲介手数料・印紙税・測量費などが含まれます。

【計算例】長崎4丁目のマンション（築25年・70㎡）を6,000万円で売却、取得費2,500万円、譲渡費用250万円、所有期間15年のケースでは、譲渡所得 = 6,000万円 −（2,500万円 + 250万円）− 3,000万円（特別控除）= 250万円。税額 = 250万円 × 14.21％ = 約35.5万円となります。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、最大3,000万円の特別控除を受けられる可能性があります。主な要件は以下のとおりです。

• 売却する物件が自己の居住用財産であること（住まなくなった日から3年を経過する年の年末までに売却すること）
• 売主と買主が親子や夫婦などの特別な関係でないこと
• 前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 買換えの特例や住宅ローン控除など、他の特例と併用できない場合があること
• 確定申告を行うこと（申告が適用条件）

なお、単身赴任の場合は、配偶者等が引き続き居住していれば適用が可能です。また、以前住んでいた家を取り壊した後の土地についても、一定期間内であれば適用できる場合があります。適用できないケースとしては、投資目的で購入した物件や、一時的な仮住まいとしての利用などが挙げられます。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した不動産を売却する場合、いくつかの特例を活用できます。まず「取得費加算の特例」では、相続税の申告期限から3年以内に売却すると、支払った相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得を圧縮できます。

また、被相続人が一人暮らしをしていた空き家を相続し、耐震リフォームまたは解体後に売却する場合は「空き家の3,000万円特別控除」が利用できる場合があります。この特例は2027年12月31日までの売却が対象です。

なお、2024年4月1日から相続登記が義務化されています。相続を知った日から3年以内に登記を行わないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象となります。売却を検討される前に、まず相続登記が完了しているかご確認ください。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却後の確定申告は、売却した年の翌年2月16日〜3月15日に行います。提出先は、売主の住所地を管轄する税務署です。

国税庁の「確定申告書等作成コーナー」やe-Tax（電子申告）を利用すれば、自宅のパソコンやスマートフォンからオンラインで申告できます。グローバルホームでは、提携税理士のご紹介も可能ですので、申告手続きに不安がある方はお気軽にご相談ください。

不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却では、税金以外にもさまざまな費用が発生します。事前に把握しておくことで、手取り額を正確にイメージできるようになります。ここでは主要な費用項目と、具体的なシミュレーションをご紹介します。

仲介手数料は、売却価格に応じて宅地建物取引業法で上限が定められています。計算式は「売却価格 × 3％ + 6万円 + 消費税」です。例えば5,000万円の売却であれば、156万円 + 消費税 = 171.6万円（税込）が上限となります。

印紙税は、売買契約書に貼付する収入印紙の費用です。抵当権抹消登記費用は、住宅ローンが残っている場合に必要で、登録免許税（不動産1つにつき1,000円）と司法書士報酬（約1〜2万円）がかかります。そのほか、状況に応じてハウスクリーニング費、測量費、解体費、引越し費用などが発生します。

費用総額の目安は売却価格の4〜6％程度です。上記に加え、譲渡所得税がかかる場合がありますので、事前にシミュレーションしておくことが重要です。戸建ての場合は測量費（約30〜80万円）、古い建物の場合は解体費（木造で約100〜200万円）が追加になることもあります。

長崎4丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

不動産売却を成功させるには、エリアの特性を理解することが不可欠です。ここでは長崎4丁目の人口動態、再開発計画、売れやすい物件の特徴、最適な売却タイミングについて解説します。

人口動態と不動産需要の見通し

長崎4丁目の人口は2025年9月時点で3,744人・2,371世帯です。2022年（3,760人・2,334世帯）とほぼ横ばいで安定した推移を見せています。豊島区全体では単身世帯率が64.0％と非常に高く、ワンルーム・1LDK需要が根強い一方、長崎4丁目はファミリー世帯も多く居住しており、2LDK〜3LDKの需要も安定しています。

豊島区は一時「消滅可能性都市」と指摘されたことをきっかけに、子育て世帯の呼び込みに注力しており、「子育てするなら豊島区」をスローガンに施策を展開しています。この取り組みが奏功し、転入超過の傾向が続いていることも、不動産需要を下支えしています。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

東長崎駅は近年バリアフリー化工事が完了し、利便性が向上しました。また、東長崎駅北口周辺地区では、防災性向上と街並みの整備を目指した街づくり計画が進行中です。池袋駅周辺では大規模な国際的文化都市構想に基づく再開発が進んでおり、池袋まで2駅の東長崎はその恩恵を間接的に受けています。

さらに、豊島区南長崎にオープンした「トキワ荘マンガミュージアム」は、地域の知名度向上と来街者増加に貢献しており、周辺の不動産価値にもプラスの影響を与えています。

長崎4丁目で売れやすい物件の特徴

市場データを分析すると、長崎4丁目で特に動きが速い物件の条件が見えてきます。マンションでは、東長崎駅から徒歩7分以内、専有面積20〜50㎡台の1R〜1LDKが最も流通量が多く、次いで2LDK（50〜70㎡台）のファミリータイプが人気です。価格帯は1,000万円台〜2,000万円台がボリュームゾーンですが、築浅ファミリータイプは6,000万円超でも成約が見られます。

買主のターゲット層としては、単身の社会人・DINKS（共働き夫婦）が中心で、池袋への通勤利便性を重視する傾向があります。ファミリー層からは、近隣の学校の充実度や公園の多さが評価ポイントとなっています。投資家からの需要もあり、表面利回り5％台が一つの判断基準です。

売却に最適なタイミングとは

不動産市場には季節性があり、一般的に1月〜3月は新年度に向けた引越し需要が高まる「需要期」です。長崎エリアでも、販売データによれば2月が年間で最も売出件数が多く（約10％）、購入希望者の動きが活発化する時期です。

税制面では、所有期間が「5年超」になるタイミングで税率が約半分に下がるため、年をまたぐ前に所有期間の確認が重要です（所有期間は売却した年の1月1日時点で判定されます）。また、住宅ローン金利の上昇局面では、購入者の購買力が低下する前に売却する方が有利です。

長崎4丁目の生活環境や交通アクセスの詳細は豊島区長崎の住みやすさ完全ガイド【2026年版】もあわせてご覧ください。

長崎4丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

長崎4丁目で不動産売却をご検討中のお客様からよくいただくご質問をまとめました。ご不明な点がございましたら、グローバルホームまでお気軽にお問い合わせください。

長崎4丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホームは、豊島区を中心に東京23区の不動産売買をサポートする地域密着型の不動産会社です。長崎4丁目の相場動向を熟知した経験豊富なスタッフが、売却の開始から完了まで一貫してサポートいたします。

無料査定のお申込み方法は3つです。

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まとめ

東京都豊島区長崎4丁目は、東長崎駅徒歩圏の利便性と落ち着いた住環境を兼ね備え、地価は2025年公示地価で91万円/㎡（前年比+8.98％）と力強い上昇を続けているエリアです。中古マンションは築年数にもよりますが70㎡換算で約5,000万〜1億円超、中古戸建ては約5,700万〜1億2,000万円が相場の目安となります。

売却を成功させるポイントは、正確な相場の把握、適切な価格設定、そして信頼できる不動産会社のパートナー選びです。税金・費用を事前にシミュレーションし、3,000万円特別控除などの税制優遇も最大限活用しましょう。

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