南長崎3丁目 不動産売却ガイド｜相場・費用・税金・流れ

東京都豊島区南長崎3丁目は、西武池袋線「東長崎駅」や「椎名町駅」、都営大江戸線「落合南長崎駅」に囲まれた交通至便な住宅エリアです。2025年の公示地価は前年比+9.53％と力強い上昇を続けており、池袋駅周辺の大規模再開発の波及効果もあって、今後さらなる資産価値の向上が期待されています。本記事では、南長崎3丁目で不動産（マンション・戸建て・土地）の売却を検討されている方に向けて、最新の売却相場・地価動向・税金・費用・売却の流れをグローバルホームの専門スタッフが徹底解説いたします。「売却で損をしたくない」「適正価格で売りたい」とお考えの方は、ぜひ最後までお読みください。

【南長崎3丁目】の不動産売却相場【最新データ】

不動産を売却する際、まず把握すべきは「いくらで売れるのか」という相場感です。ここでは、南長崎3丁目周辺のマンション・戸建て・土地それぞれの最新相場データを、公的機関の情報をもとにご紹介します。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

豊島区南長崎エリアの中古マンション価格相場は、2025年時点で平均約80.6万円/㎡（坪単価 約266万円）です。豊島区全体の平均（約116万円/㎡）と比較するとやや低めですが、池袋へのアクセスの良さから安定した需要があります。以下は築年数別の㎡単価目安です。

続いて、主要最寄り駅ごとの㎡単価目安です。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

南長崎3丁目を含む豊島区南長崎エリアの戸建て売却相場は、平均約5,200万〜8,300万円程度です（すまいValue 2025年データ参照、中央値ベース築13年）。土地面積帯別の目安は以下のとおりです。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

南長崎エリアの地価は2013年以降、一貫して上昇基調にあります。以下は直近5年分の公示地価平均の推移です。

2021年はコロナ禍の影響で微減となりましたが、2022年以降は力強い回復を見せ、2025年には前年比+9.53％と大幅上昇を記録しています。5年間で地価は約25％上昇しており、南長崎エリアの資産価値は着実に高まっています。

【南長崎3丁目】の地価動向と今後の見通し

南長崎3丁目を取り巻く地価上昇の背景には、複数の要因があります。まず、池袋駅周辺の大規模再開発の影響です。東池袋一丁目地区では地上31階建て（高さ約175m）の超高層複合ビルが2028年完成予定で建設中であり、南池袋二丁目C地区では52階建ての大規模タワーマンション（約1,500戸）が2026〜2027年に竣工予定です。さらに、池袋駅西口でも2027年から大規模な再開発工事が始まる計画が進行しています。

加えて、南長崎エリア自体でも補助172号線の整備に伴う沿道のまちづくりが進んでおり、東長崎駅北口周辺や椎名町駅北口周辺では防災街区整備や共同化による不燃化が推進されています。これらのインフラ整備は、エリア全体の住環境改善と資産価値向上に寄与するものです。

今後の見通しとしては、池袋再開発の本格化に伴い、周辺エリアへの波及効果がさらに強まることが予想されます。南長崎3丁目は池袋から電車で1〜2駅と至近であり、「売り時」として非常に有利な時期にあると考えられます。ただし、金利上昇リスクや不動産市況の変動には注意が必要です。売却をお考えの方は、早めに相場を把握し、最適なタイミングを見極めることをおすすめいたします。

【南長崎3丁目】で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産の売却は、事前準備から引き渡し・確定申告まで多くのステップがあります。ここでは、南長崎3丁目で不動産を売却する際の具体的な流れを7つのステップに分けてわかりやすく解説いたします。全体の所要期間の目安は約3〜6ヶ月です。

STEP1：売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

まず最初に行うべきは、売却の目的と希望条件の整理です。「いつまでに売りたいのか」「最低売却価格はいくらか」「住み替え先は決まっているか」など、ご自身の状況を明確にしましょう。相続・住み替え・老後資金・離婚・転勤など、売却動機によって最適な戦略は異なります。住宅ローンの残債がある場合は、残高を正確に把握しておくことも重要です。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

売却の方向性が定まったら、不動産会社に査定を依頼します。査定には「机上査定」（簡易査定）と「訪問査定」の2種類があります。机上査定は、周辺の取引事例や公示地価をもとにおおよその価格を算出する方法で、スピーディーに結果が得られます。一方、訪問査定は実際に物件を確認した上で算出するため、より正確な査定額が期待できます。グローバルホームでは両方に対応しておりますので、お気軽にご相談ください。

STEP3：媒介契約を結ぶ（1週間程度）

査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を締結します。媒介契約とは、売却活動を不動産会社に依頼する際に交わす契約です。以下の3種類から選択します。

グローバルホームでは、専任媒介契約をおすすめしております。報告義務があり販売活動の透明性が高く、かつ自己発見取引も可能なバランスの良い契約形態です。

STEP4：販売活動と内見対応のコツ（1〜3ヶ月）

媒介契約の締結後、いよいよ販売活動がスタートします。不動産ポータルサイトへの掲載、チラシ配布、レインズへの登録などを行い、買主候補を集めます。内見時には、室内の整理整頓・換気・照明の点灯など、第一印象を良くする工夫が重要です。特に南長崎3丁目は閑静な住宅街という魅力があるため、「静かで落ち着いた暮らし」「池袋へのアクセスの良さ」をアピールポイントにすると効果的です。

STEP5：売買契約の締結（1〜2週間）

買主が見つかったら、売買契約を締結します。契約に先立ち、宅地建物取引士から重要事項説明（物件の権利関係・法令上の制限・契約条件など）が行われます。契約時には買主から手付金（通常、売却価格の5〜10％）を受領します。手付金は、万一契約が解除された場合の違約金にもなるため、金額や条件をしっかり確認しましょう。

STEP6：決済・引き渡し（1〜2ヶ月）

売買契約から1〜2ヶ月後に決済と引き渡しを行います。決済日には、残代金の受領・所有権移転登記・鍵の引き渡し等を同日に完了させるのが一般的です。住宅ローンの残債がある場合は、この日に一括返済し抵当権を抹消します。司法書士の手配はグローバルホームが対応いたしますのでご安心ください。

STEP7：確定申告（売却翌年の2〜3月）

不動産を売却して譲渡所得（利益）が発生した場合は、翌年の2月16日〜3月15日の期間に確定申告が必要です。たとえ利益が出なかった場合でも、3,000万円特別控除などの特例を利用する際は確定申告が必須となります。確定申告の詳細は後述の「税金」セクションで解説いたします。

不動産売却にかかる税金【豊島区南長崎3丁目版】

不動産を売却すると、さまざまな税金が発生します。ここでは、譲渡所得税の計算方法から特別控除、相続不動産の売却、確定申告の手順まで、南長崎3丁目で不動産を売却する際に知っておくべき税金の知識を網羅的に解説いたします。

譲渡所得税の計算方法

取得費とは、不動産を購入した際の代金や仲介手数料等の合計額です。購入時の価格が不明な場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算します。譲渡費用とは、売却にかかった仲介手数料・印紙税・測量費などの費用です。

譲渡所得に対する税率は、所有期間によって大きく異なります。

所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定されます。たとえば2020年5月に購入した不動産を2026年2月に売却した場合、実際の所有期間は5年9ヶ月ですが、2026年1月1日時点では「5年」となるため短期譲渡に該当します。この点は特にご注意ください。

以下は、南長崎3丁目のマンションを3,000万円で売却した場合の計算例です。

3,000万円特別控除の適用要件

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。適用を受けるための主な要件は以下のとおりです。

• 自分が住んでいる家屋、またはその家屋と敷地を売却すること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却した年の前年・前々年にこの特例またはマイホームの買換え特例等を受けていないこと
• 売主と買主が親子・夫婦など特別な関係でないこと
• 確定申告を行うこと（控除の適用には申告が必須）

なお、別荘や投資用物件はこの特例の対象外です。また、過去に住んでいた物件であっても、転居後3年以上経過してから売却する場合は適用できません。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した不動産を売却する場合、いくつかの特例が利用できる可能性があります。