南長崎4丁目の不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

東京都豊島区南長崎4丁目は、西武池袋線「東長崎駅」徒歩4〜7分、都営大江戸線「落合南長崎駅」徒歩8〜12分という2駅利用可能な好立地にあり、近年の地価上昇率は前年比+9.56%と力強い伸びを見せています。2025年の公示地価は平均84万7,000円/㎡（坪単価約280万円）で、過去10年間で約53%の上昇を記録しました。中古マンション相場は築年数や面積によって坪単価111万〜484万円と幅がありますが、70㎡換算で約3,200万〜6,400万円が一つの目安です。本記事では、南長崎4丁目で不動産売却を検討されている方に向けて、最新の売却相場・税金・費用・売却の流れを、地域密着の不動産会社グローバルホームが徹底解説いたします。「売却で損をしたくない」「正確な相場を知りたい」という方は、ぜひ最後までお読みください。

南長崎4丁目の不動産売却相場【最新データ】

南長崎4丁目を含む南長崎エリアは、池袋まで西武池袋線で約4分、新宿へは都営大江戸線で約15分というアクセスの良さから、住宅地として安定した需要があります。ここでは、マンション・戸建て・土地のそれぞれについて、最新の売却相場データを整理します。

マンション売却相場（築年数別・㎡単価）

南長崎エリアの中古マンションは、築年数によって㎡単価に大きな差が出ます。以下の表は、実際の取引データをもとにした目安価格です。

南長崎4丁目周辺では、東長崎駅徒歩5分以内の物件が特に人気が高く、築20年以内であれば㎡単価100万円を超えるケースが多く見られます。一方、落合南長崎駅方面の物件も都営大江戸線の利便性から根強い需要があり、坪単価295万円前後で推移しています。

戸建て売却相場（面積帯別）

南長崎エリアの戸建ては、平均土地面積が約62㎡とコンパクトな物件が中心です。中古戸建ての平均価格は約6,222万円（10年前比+25.3%）と堅調な伸びを示しています。

直近の売却事例では、南長崎4丁目で土地面積52㎡・建物面積92㎡（3階建て）の物件が5,000万円で成約するなど、コンパクト住宅でも堅実な価格が形成されています。

土地売却相場（公示地価の推移）

南長崎の公示地価は2013年を底に12年連続で上昇しており、特に2023年以降は上昇幅が加速しています。以下の表で直近の推移をご確認ください。

南長崎5丁目26-13（東長崎駅より80m）の地点では95万3,000円/㎡（坪単価315万円）と、エリア最高値を記録しています。土地の㎡平均取引単価は約63万円（坪単価約208万円）で、50㎡の土地でも約3,150万円前後での売却が見込めます。

南長崎4丁目の地価動向と今後の見通し

南長崎エリアの地価は、2025年に前年比+9.56%と大幅な上昇を記録しました。豊島区全体の住宅地上昇率（+7.8%）を上回るペースであり、この背景には以下の要因があります。

池袋駅周辺の大規模再開発効果が南長崎エリアにも波及しています。池袋駅東西の再開発計画が進行する中、池袋まで1〜2駅の好立地である南長崎は「住環境の良さ」と「都心アクセス」を兼ね備えた穴場エリアとして注目度が高まっています。さらに、落合南長崎駅前の商業施設（アイテラス落合南長崎）の存在や、周辺でのマンション開発の活発化も地価上昇を後押ししています。

ダイヤモンド不動産研究所の予測によれば、南長崎の土地価格は10年後に+28.5%の上昇が見込まれています。ただし不動産市場には金利動向や景気変動のリスクもあるため、「上昇基調の今こそ売り時」と判断するオーナー様も増えています。「もう少し待った方がいいのか」「今が売り時なのか」迷われている方は、まずは現在の正確な査定額を知ることをお勧めします。

南長崎4丁目で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は人生の大きな決断です。初めての方でも安心して進められるよう、売却の全体像を7つのステップに分けて解説します。全体の所要期間は約3〜6か月が一般的ですが、物件の種類や市場状況によって変動します。

STEP1：売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

まずは「なぜ売却するのか」を明確にしましょう。住み替え、相続、老後資金の確保、離婚、転勤など、売却動機によって最適な戦略は異なります。希望売却価格・売却期限・住宅ローン残債の3点を整理することが、スムーズな売却の第一歩です。必要書類（登記識別情報・権利証、固定資産税納税通知書など）も早めに確認しておくと安心です。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2種類があります。机上査定は周辺の取引事例や公示地価などのデータから概算価格を算出する方法で、最短即日で結果が出ます。一方、訪問査定は実際に物件を確認した上で、日当たり・設備の状態・周辺環境などを加味した精度の高い査定です。本格的に売却を進めるなら、必ず訪問査定を受けることをお勧めします。グローバルホームでは、机上査定・訪問査定ともに完全無料で承っております。

STEP3：媒介契約を結ぶ（1〜3日）

査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を結びます。媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼するための契約で、以下の3種類があります。

グローバルホームでは、お客様の状況に合わせて最適な媒介契約をご提案しています。迷われた場合は、まずは専任媒介契約をお勧めすることが多いです。手厚いサポートと自己発見取引の自由度をバランスよく兼ね備えているためです。

STEP4：販売活動と内見対応（1〜3か月）

媒介契約締結後、不動産ポータルサイト（SUUMO・HOME’S・at homeなど）への掲載、レインズ（不動産流通機構）への登録、チラシ配布などの販売活動が始まります。南長崎4丁目はファミリー層・共働き世帯からの需要が高いエリアです。内見時は室内の清掃・整理整頓を心がけ、明るい印象を与える工夫が成約率アップにつながります。

STEP5：売買契約の締結（1〜2週間）

購入希望者が見つかったら、価格や条件の交渉を行い、合意に至ったら売買契約を締結します。契約時には、買主から手付金（売却価格の5〜10%が目安）を受領します。宅地建物取引士（たくちたてものとりひきし）による重要事項説明をしっかり確認しましょう。

STEP6：決済・引き渡し（1〜2か月）

売買契約から約1〜2か月後に、残代金の決済と物件の引き渡しを行います。住宅ローンが残っている場合は、このタイミングで一括返済と抵当権の抹消を同時に行います。鍵の引き渡し、所有権移転登記の手続きもこの日にまとめて行われます。

STEP7：確定申告（売却翌年の2月16日〜3月15日）

不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年に確定申告が必要です。たとえ3,000万円特別控除で税額がゼロになる場合でも、控除を適用するには必ず申告しなければなりません。損失が出た場合も、「損益通算」や「繰越控除」の特例を受けるために申告を行うことをお勧めします。

不動産売却にかかる税金【南長崎4丁目版】

不動産売却で最も気になるのが税金です。ここでは、譲渡所得税の計算方法から各種特例まで、南長崎4丁目で売却する際に知っておくべき税金の知識を網羅的に解説します。

譲渡所得税の計算方法

取得費とは、その不動産を購入した時の価格（建物部分は減価償却後）のことです。購入時の売買契約書が見つからない場合は、売却価格の5%を取得費として計算する「概算取得費」を使う方法もありますが、税額が大幅に増えるため注意が必要です。譲渡費用には、仲介手数料・印紙税・測量費・解体費用などが含まれます。

税率は不動産の所有期間によって大きく異なります。

所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されます。たとえば2020年4月に取得した不動産を2026年3月に売却する場合、実際の所有期間は約6年ですが、2026年1月1日時点では5年超となるため長期譲渡所得が適用されます。

【計算例】南長崎4丁目のマンションを6,000万円で売却した場合（取得費2,500万円、譲渡費用250万円、所有期間15年、居住用3,000万円特別控除適用）

3,000万円特別控除の適用要件

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける制度です。多くの方がこの特例の対象となりますが、以下の要件を満たす必要があります。

• 自分が住んでいた家屋、または家屋とともにその敷地を売ること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売ること
• 売却の前年・前々年にこの特例またはマイホームの買換え特例を受けていないこと
• 売主と買主が親子・夫婦など特別な関係でないこと
• 売却した年の確定申告を行うこと

適用できないケースとしては、売却目的で入居した場合、別荘やセカンドハウスの売却、親族間の売買などが挙げられます。判断に迷う場合は、当社または税理士にご相談ください。

相続した不動産の売却と税金

相続によって取得した不動産を売却する場合、いくつかの特例が利用できます。

取得費加算の特例は、相続税を支払った方が相続開始日の翌日から3年10か月以内に相続財産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得が圧縮され、税額を軽減できます。

空き家の3,000万円特別控除（被相続人居住用財産の特例）は、相続した一定の要件を満たす空き家を売却する場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。2024年1月以降の売却では、相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円に縮小される点にご注意ください。

なお、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記を行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。相続した不動産の売却をお考えの方は、まず相続登記を済ませることが先決です。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日〜3月15日に所轄の税務署に提出します（e-Taxでのオンライン申告も可能です）。主な必要書類は以下の通りです。

確定申告の手続きに不安がある方は、グローバルホームの提携税理士による無料相談もご利用いただけます。

不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却には、税金のほかにもさまざまな費用が発生します。事前に把握しておくことで、手取り額を正確に見積もることができます。一般的に、費用総額は売却価格の4〜6%程度が目安です。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社に支払う成功報酬です。法律で上限額が定められており、以下の計算式で算出されます。

印紙税（売買契約書に貼付）

その他の費用

抵当権抹消登記費用は、住宅ローンの完済に伴い設定されている抵当権を抹消するための費用で、登録免許税1,000円/件＋司法書士報酬を合わせて約1.5万〜3万円が目安です。住宅ローン繰上返済手数料は金融機関によって異なりますが、一般的に0〜3万円程度です。戸建てや土地の場合は、測量費（約30万〜80万円）が必要になるケースもあります。また、ハウスクリーニング（約5万〜10万円）や引越し費用（約10万〜20万円）も忘れずに計上しましょう。

南長崎4丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

不動産売却を成功させるためには、地域の特性をしっかり理解しておくことが重要です。南長崎4丁目ならではのポイントを整理します。

人口動態と不動産需要の見通し

南長崎4丁目の人口は3,634人・2,197世帯（2024年9月時点）で、過去数年間にわたり緩やかな増加傾向にあります。2023年1月時点の3,606人から約28人の増加となっており、豊島区全体が「消滅可能性都市」の指摘を受けた2014年以降に大きく改善した流れの中に位置しています。

豊島区は単身世帯率が64.0%（2020年国勢調査）と非常に高い一方、南長崎エリアはファミリー向けマンションや戸建てが多い住宅街であり、子育て世帯の流入も見られます。この安定した人口基盤が、不動産需要を下支えしています。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

南長崎4丁目の不動産価値に影響を与える再開発・インフラ要因として、池袋駅周辺の大規模再開発（東西デッキの整備、Hareza池袋、旧庁舎跡地開発など）があります。池袋の商業機能・文化機能の向上は、周辺住宅地への波及効果が期待できます。

また、落合南長崎駅前の「アイテラス落合南長崎」は地域の生活利便性を高める商業施設として定着しており、その別棟計画も進行中です。東長崎駅周辺の商店街（東長崎銀座商店街など）も活気があり、日常の買い物に困ることはありません。

南長崎4丁目で売れやすい物件の特徴

南長崎4丁目で特に需要が高い物件の条件は以下の通りです。

• 東長崎駅または落合南長崎駅から徒歩10分以内の物件は、通勤利便性を重視する共働き世帯から特に人気があります。
• 築20年以内・3LDK・60〜75㎡のファミリー向けマンションは回転が早く、平均3〜4か月で成約に至るケースが多いです。
• 戸建ては土地面積50〜80㎡・3階建てのコンパクト住宅に需要が集中しており、5,000万〜7,000万円の価格帯が売れ筋です。
• 投資用ワンルームマンション（20〜30㎡）も、都心アクセスの良さから単身者向け賃貸需要が安定しており、投資家からの引き合いがあります。

売却に最適なタイミングとは

不動産市場には季節的な需要変動があり、1月〜3月が年間で最も取引が活発になる時期です。新年度に合わせた転居需要が高まるため、この時期に売り出すことで、より好条件での成約が期待できます。逆に、夏場の8月や年末の12月は取引量が落ち込む傾向があります。

また、2025年時点で日銀の金融政策は段階的な利上げの方向にあり、住宅ローン金利の上昇が今後の購買力に影響を及ぼす可能性があります。金利が本格的に上昇する前の「今」は、相対的に有利な売却タイミングと考えることもできます。

南長崎4丁目の生活環境や交通アクセスの詳細は南長崎の住みやすさ完全ガイド【2026年版】もあわせてご覧ください。

南長崎4丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

南長崎4丁目で不動産売却を検討されているお客様から、特に多くいただくご質問をまとめました。疑問や不安を解消し、安心して売却に臨んでいただくための参考にしてください。

南長崎4丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホームは、豊島区を中心とした東京23区の不動産売却を長年にわたりサポートしてきた地域密着型の不動産会社です。南長崎エリアの不動産事情に精通したスタッフが、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適な売却プランをご提案いたします。

無料査定のお申込み方法：お電話（03-5926-7530）またはウェブサイトのお問い合わせフォームから、お気軽にご連絡ください。ご相談だけでも歓迎いたします。

まとめ

東京都豊島区南長崎4丁目は、2025年の公示地価が前年比+9.53%と力強い上昇を続けており、中古マンションは坪単価183万〜484万円、戸建ては平均6,222万円と堅調な相場を維持しています。池袋への近接性と落ち着いた住環境を兼ね備えたこのエリアは、今後も安定した需要が見込まれます。

売却を成功させるカギは、正確な相場把握・適切なタイミング・信頼できるパートナー選びの3つです。税金や費用を踏まえた手取り額のシミュレーションも重要です。少しでも売却をお考えの方は、まずは無料査定で今のお持ちの不動産の価値を確認するところから始めてみてはいかがでしょうか。グローバルホームが、南長崎4丁目の不動産売却を全力でサポートいたします。