南大塚1丁目の不動産売却ガイド｜相場・税金・費用

東京都豊島区南大塚1丁目は、JR山手線大塚駅から徒歩約10〜15分、東京メトロ丸ノ内線新大塚駅から徒歩約5〜10分に位置する住宅地です。2025年の公示地価は89万9,000円/㎡（坪単価297万円）と前年比+10.58％の上昇を記録。さらに大塚駅南口では大規模再開発が2026年度に都市計画決定予定となり、今後の資産価値上昇が期待されるエリアです。本記事では、南大塚1丁目で不動産売却を検討されている方に向けて、最新の売却相場・税金・費用・売却の流れを網羅的に解説します。「売却で損をしたくない」「適正価格を知りたい」とお考えの方は、ぜひ最後までお読みください。

南大塚1丁目の不動産売却相場【最新データ】

南大塚エリアの不動産相場は、再開発計画や交通利便性の向上を背景に上昇傾向が続いています。ここでは物件種別ごとの最新相場を、信頼できるデータソースに基づいてご紹介します。売却価格の目安として、まずは相場を把握しましょう。

マンション売却相場（築年数別・㎡単価）

南大塚エリアの中古マンションは、築年数により価格帯が大きく異なります。T23Mナビのデータによると、築5年以内の㎡単価は約149万円（坪単価494万円）と高水準を維持しており、築年数が経過しても駅近物件を中心に底堅い需要があります。豊島区全体の中古マンション相場が3年前比+28.8％上昇していることからも、南大塚の売却環境は良好といえます。

戸建て売却相場（面積帯別）

南大塚の中古戸建て平均価格は約9,945万円で、10年前比+78.8％と大幅に上昇しています。建物面積の平均は約83㎡で、3階建て住宅が多いのが南大塚エリアの特徴です。直近の成約事例では、南大塚1丁目で建物面積101㎡・土地面積79㎡の3階建てが1億2,200万円で取引されています。

土地売却相場（公示地価の推移）

南大塚エリアの公示地価は、コロナ禍の一時的な停滞を除き、2013年から12年連続で上昇しています。特に2025年は前年比+12.31％と二桁上昇を記録しました。南大塚1丁目の基準地点（豊島区-5：南大塚1-4-24）は89万9,000円/㎡で、住宅地としては豊島区内でも堅調な上昇を示しています。

南大塚1丁目の地価動向と今後の見通し

南大塚1丁目の地価は、大塚駅南口の再開発計画が大きなプラス材料となっています。大塚駅南口地区再開発準備組合は、2026年度に都市計画決定、2027年度に組合設立認可を目指しており、東京建物・住友不動産が事業協力者として参画。完成予定は2032年頃で、駅前の商業・交流機能の集積が計画されています。

加えて、豊島区全体の公示地価は2025年平均で195万7,148円/㎡（前年比+11.6％）と東京23区でも高い上昇率を示しています。南大塚1丁目は再開発エリアに近接しながらも、現時点の坪単価は区内平均より割安な水準にあるため、「売り時」と「将来の値上がり益」の両面から判断することが重要です。今すぐ売却される場合も、値上がりを待つ場合も、まずは現在の正確な査定額を把握することが第一歩といえるでしょう。

南大塚1丁目で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は、事前準備から確定申告まで平均して3〜6か月の期間を要します。ここでは南大塚1丁目での売却に適した流れを7つのステップで解説します。各段階で何をすべきかを把握しておくことで、スムーズかつ有利に売却を進められます。

STEP1：売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

売却の第一歩は「なぜ売るのか」「いつまでに売りたいのか」「最低いくらで売りたいのか」を明確にすることです。相続、住み替え、老後資金の確保、離婚、転勤など、売却動機によって最適な戦略は異なります。住宅ローンの残債がある場合は、金融機関に残高証明書を取り寄せ、売却価格で完済できるかを事前に確認しましょう。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

査定には大きく「机上査定」（簡易査定とも呼ばれ、データのみで算出）と「訪問査定」（実際に物件を見て算出）の2種類があります。正確な価格を把握するためには訪問査定がおすすめです。2〜3社に依頼し、査定額だけでなく、販売戦略や担当者の対応力も比較検討しましょう。グローバルホームでは南大塚エリアの取引データを豊富に保有しており、精度の高い査定が可能です。

STEP3：媒介契約を結ぶ（1週間）

不動産会社に売却を正式に依頼する際に結ぶのが「媒介契約」です。契約形態は3種類あり、それぞれ特徴が異なります。南大塚1丁目のように需要が安定しているエリアでは、専任媒介契約が積極的な販売活動につながりやすくおすすめです。

STEP4：販売活動と内見対応のコツ（1〜3か月）

媒介契約後は、不動産ポータルサイトへの掲載、チラシ配布、既存顧客への紹介などの販売活動がスタートします。内見希望者には好印象を与えるため、室内の整理整頓・換気・明るさの確保を意識しましょう。南大塚1丁目は落ち着いた住環境が魅力のため、「閑静さ」「治安の良さ」「大塚駅・新大塚駅への利便性」をアピールポイントとして伝えるのが効果的です。

STEP5：売買契約の締結（1〜2週間）

買主が見つかったら、不動産会社の仲介のもと重要事項説明（物件の権利関係・法的制限・設備状況等の説明）を受け、売買契約を締結します。この時点で買主から手付金（通常、売買価格の5〜10％）を受領します。契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の範囲についても事前に取り決めておくことが大切です。

STEP6：決済・引き渡し（1〜2か月）

売買契約から約1〜2か月後に、残代金の決済と物件の引き渡しを行います。住宅ローンの残債がある場合は、この日に一括返済と抵当権の抹消を同時に行います。鍵・設備の取扱説明書・物件関連書類を買主に引き渡し、所有権移転登記が完了すれば売却は完了です。

STEP7：確定申告（翌年2〜3月）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合は、売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの税制特例を利用する場合も、申告が適用要件となります。損失が出た場合でも、他の所得と損益通算できる特例があるため、忘れずに申告しましょう。

不動産売却にかかる税金【南大塚1丁目版】

不動産売却で最も高額になり得るのが譲渡所得税です。所有期間や適用できる特例によって税額は大きく変わります。南大塚1丁目で売却を検討する際に知っておくべき税金の知識を、計算例とともに解説します。

譲渡所得税の計算方法

取得費とは、購入時の価格に購入時の仲介手数料・登録免許税・不動産取得税などを加えた金額です。購入価格が不明な場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算します。譲渡費用には、売却時の仲介手数料・印紙税・測量費・解体費などが含まれます。

【計算例】南大塚1丁目のマンションを8,000万円で売却した場合（取得費3,500万円、譲渡費用300万円、所有期間15年、居住用）：
譲渡所得 = 8,000万円 −（3,500万円 + 300万円）− 3,000万円（特別控除）= 1,200万円
税額 = 1,200万円 × 14.21％ = 約170万円
特別控除を活用することで、本来約853万円（1,200万円+3,000万円 × 20.315％）だった税額が大幅に軽減されます。

3,000万円特別控除の適用要件

マイホーム（居住用財産）を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。適用を受けるためには以下の要件を満たす必要があります。

• 売却する物件が自分の居住用財産であること（居住しなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却）
• 売主と買主が親族等の特別な関係でないこと
• 前年・前々年にこの特例、または買い換え特例等の適用を受けていないこと
• 売却した年の翌年に確定申告を行うこと
• 収用等の場合の5,000万円特別控除など、他の特例と併用できない場合がある

適用できないケース：売買目的で一時的に入居した場合、仮住まいとして使用した場合、別荘・セカンドハウスなどは対象外となります。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した不動産を売却する場合、取得費加算の特例を活用できる場合があります。これは相続税の申告期限（相続開始から10か月）の翌日から3年以内に売却した場合、相続税額の一定額を取得費に加算できるもので、譲渡所得税を圧縮できます。

また、被相続人が一人暮らしをしていた住宅（空き家）を相続した場合、一定の要件を満たせば「空き家の3,000万円特別控除」が適用可能です。2024年4月からは相続登記が義務化されており、正当な理由なく3年以内に登記を行わない場合は10万円以下の過料の対象となりますのでご注意ください。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日〜3月15日に、お住まいの管轄税務署（豊島区の場合は豊島税務署）に提出します。e-Taxを利用したオンライン申告も可能で、24時間受付・還付金の早期振込などのメリットがあります。

不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却では、税金以外にもさまざまな費用が発生します。一般的に売却価格の4〜6％が費用の目安です。ここでは各項目の計算方法と具体的な金額をご紹介します。

仲介手数料

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が定められています。売却価格が400万円超の場合の速算式は「売却価格 × 3％ + 6万円 + 消費税」です。例えば5,000万円で売却した場合、5,000万円 × 3％ + 6万円 = 156万円（税込171.6万円）となります。

印紙税（売買契約書に貼付）

その他の費用

抵当権抹消登記費用は、登録免許税（不動産1つにつき1,000円）に司法書士報酬（1〜2万円程度）を加え、合計約2〜3万円です。住宅ローン繰上返済手数料は金融機関により異なりますが、一般的に0〜3万円程度です。戸建ての場合は測量費（30〜80万円）や解体費（100〜300万円、木造の場合）が必要になるケースもあります。ハウスクリーニング費は5〜10万円が目安です。

南大塚1丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

不動産の売却価格は、物件そのものの条件だけでなく、周辺環境・交通利便性・将来の開発計画にも大きく左右されます。南大塚1丁目の地域特性を把握し、売却活動に活かしましょう。

人口動態と不動産需要の見通し

南大塚1丁目の人口は2025年9月時点で6,868人・4,600世帯です。2020年の6,508人から約360人増加しており、着実に人口流入が続いています。豊島区全体でも2025年の人口は増加傾向にあり、単身世帯率が64％と高いことから、ワンルーム〜1LDKの投資用マンションの需要も堅調です。ファミリー層の流入も見られ、2LDK〜3LDKの居住用物件にも安定した需要があります。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

南大塚1丁目にとって最大の好材料が「大塚駅南口地区市街地再開発事業」です。東京建物・住友不動産が事業協力者として参画し、以下のスケジュールで進行しています。

• 2026年度：都市計画決定
• 2027年度：再開発組合設立認可
• 2028年度：権利変換計画認可
• 2032年頃：竣工予定

駅前に商業・交流機能を集積した複合施設が建設される計画で、エリアの利便性と資産価値の向上が見込まれます。また、南大塚1丁目では阪急阪神不動産による老人ホーム建設計画（2026年3月着工予定）も進んでおり、地域のインフラが充実しつつあります。さらに南大塚3丁目でも新築建設計画が進行中で、エリア全体の価値が底上げされる状況です。

南大塚1丁目で売れやすい物件の特徴

南大塚1丁目で特に売却しやすい物件には、以下のような特徴があります。新大塚駅から徒歩10分以内のマンションはシングル・DINKS層に人気が高く、大塚駅から徒歩圏内（15分以内）であればファミリー層や投資家にも訴求力があります。間取りは1LDK〜3LDK、専有面積40〜70㎡が最も需要の厚い層です。築20年以内であれば、住宅ローン減税の対象となりやすく（新耐震基準）、買い手がつきやすい傾向にあります。

売却に最適なタイミングとは

不動産の需要が最も高まるのは、転勤や進学による引っ越しが集中する1〜3月です。この時期に合わせて前年の10〜11月頃から売却活動を開始するのが理想的です。また、2025年から続く地価上昇トレンドと、大塚駅南口再開発の都市計画決定（2026年度）が重なるタイミングでは、「再開発の公式発表」がさらなる価格上昇の追い風になる可能性があります。一方、金利上昇局面では住宅ローン審査が厳しくなり、買い手の購買力が低下するリスクもあるため、市場環境を総合的に判断することが大切です。

南大塚1丁目の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームのコラム記事一覧もあわせてご覧ください。

南大塚1丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

南大塚1丁目で不動産売却をお考えの方からよくいただくご質問をまとめました。疑問や不安の解消にお役立てください。

南大塚1丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホームは、豊島区を中心に東京23区の不動産売却をサポートしている地域密着型の不動産会社です。南大塚エリアの地価動向・再開発情報・売買事例を熟知した専門スタッフが、お客様一人ひとりに最適な売却プランをご提案いたします。

無料査定のお申込みは、Web査定フォームまたはお電話（03-5926-7530）にて承っております。「まずは相場を知りたい」という段階でもお気軽にどうぞ。

まとめ

東京都豊島区南大塚1丁目は、JR山手線大塚駅・東京メトロ丸ノ内線新大塚駅の2路線が利用可能で、2025年の公示地価は前年比+12.31％と力強い上昇を続けるエリアです。大塚駅南口の大規模再開発（2026年度都市計画決定予定）により、今後さらなる資産価値の向上が期待されます。中古マンションの坪単価は築年数により254〜494万円、戸建ては平均9,945万円と、相場は高水準で推移しています。

売却で後悔しないためには、正確な相場の把握・税金と費用の事前シミュレーション・信頼できるパートナー選びの3点が欠かせません。グローバルホームは地域密着の知見と豊富な売却実績で、お客様の大切な不動産売却を全力でサポートいたします。まずは無料査定から、お気軽にご相談ください。