南池袋1丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ【2026年版】

東京都豊島区南池袋1丁目は、JR池袋駅東口から徒歩圏内に位置する都心有数の商業・住宅複合エリアです。2025年の公示地価では前年比+12％超の上昇を記録し、南池袋二丁目C地区の大規模再開発や池袋駅西口の複合ビル開業など、街の将来価値を押し上げる要素が続々と進行しています。本記事では、南池袋1丁目の不動産（マンション・戸建て・土地）を売却するうえで欠かせない最新の相場データ・税金・費用・売却の流れを、地元密着の株式会社グローバルホームが徹底解説いたします。「売却で損をしたくない」「正確な資産価値を把握したい」という方は、ぜひ最後までお読みください。

南池袋1丁目の不動産売却相場【最新データ】

不動産を売却するうえで最も重要なのが「今の相場を正しく知ること」です。ここでは、マンション・戸建て・土地のそれぞれについて、公開データをもとに南池袋1丁目周辺の最新相場を整理します。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

豊島区・池袋駅周辺の中古マンション市場は堅調な上昇基調にあります。南池袋1丁目は池袋駅東口から徒歩約7分という立地で、単身向けからファミリー向けまで幅広い物件が取引されています。以下は築年数別の㎡単価目安です。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

南池袋1丁目は商業地域が中心のため戸建ての取引事例は限られますが、周辺の南池袋2丁目〜3丁目を含む戸建て市場のデータを整理します。豊島区全体の戸建て平均売却価格は約7,300〜7,500万円で、前年比約8〜9％の上昇傾向にあります。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

南池袋1丁目の公示地価は、池袋駅至近の商業地を中心に力強い上昇を続けています。以下は代表的な地点（豊島区5-12：南池袋1-11-22）の直近公示地価推移です。

2021年はコロナ禍の影響で一時マイナスとなりましたが、翌年には回復し、2023年以降は5年連続の上昇を記録。特に2025年は前年比+11.6%と二桁上昇に達しており、南池袋エリア全体の公示地価平均も378万9,200円/㎡（+12.0%）と、都内でもトップクラスの上昇率です。路線価（相続税評価額）は公示地価の約80%が目安となるため、2025年の路線価水準は概ね245〜250万円/㎡前後と推定されます。

南池袋1丁目の地価動向と今後の見通し

南池袋1丁目の地価を押し上げている要因は大きく3つあります。

第一に、南池袋二丁目C地区の大規模再開発です。地上52階建て・高さ約190mの「グランドシティタワー池袋」を含む総戸数約1,500戸規模のプロジェクトが進行中で、北街区は2026年3月竣工予定、南街区は2027年5月竣工予定です。さらに「南池袋二丁目28番街区地区」では地上20階・高さ約110mのオフィス・商業複合ビルが2031年度完成を目指して計画されています。

第二に、池袋駅西口エリアの再開発です。旧マルイ跡地の超高層複合オフィスビル「IT tower TOKYO」が2026年3月14日にオープンし、池袋駅全体のポテンシャルが大きく向上します。西口地区の本格的な再開発（2030年度着工〜2043年度完成予定）も控えており、長期的な資産価値上昇が見込まれます。

第三に、豊島区全体の人口増加です。2025年4月時点の豊島区人口は約29万4,595人・約18万8,340世帯で、都心回帰と国際化の流れを受けて着実に増加しています。かつて「消滅可能性都市」と指摘された豊島区は見事に脱却を果たし、将来推計人口指数（2050年）は109.2と高い伸びが予測されています。

以上の要素を総合すると、南池袋1丁目の不動産は「今が売り時」と判断できる局面にあります。ただし、金利動向や世界経済の不確実性には注意が必要です。相場がピークに近いと感じた段階で売却を検討される場合は、早めの査定をお勧めいたします。

南池袋1丁目で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は多くの方にとって一生に数回あるかないかの大きな取引です。ここでは、南池袋1丁目の物件を売却する際の具体的な7つのステップを、所要期間の目安とともに解説します。全体のスケジュールは物件の種類や市場状況によって異なりますが、概ね3〜6ヶ月が標準的な売却期間です。

STEP1：売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

まずは「なぜ売却するのか」「いつまでに売りたいか」「最低希望価格はいくらか」を明確にしましょう。住み替え・相続・老後資金・離婚・転勤など、売却動機によって最適な戦略は異なります。住宅ローンの残債がある場合は、金融機関に残高を確認し、売却価格で完済できるかシミュレーションすることも重要です。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

査定には「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定（詳細査定）」の2種類があります。机上査定は周辺の取引事例や公示地価などのデータをもとに概算価格を算出する方法で、最短即日〜数日で結果が出ます。一方、訪問査定は不動産会社の担当者が実際に物件を確認したうえで査定額を提示するため、より精度の高い価格がわかります。グローバルホームでは両方の査定を無料で承っております。

STEP3：媒介契約を結ぶ（1週間程度）

査定額と販売戦略に納得できたら、不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を締結します。媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼するための契約です。以下の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

南池袋1丁目のように需要が高いエリアでは、専任媒介契約を選ぶことで不動産会社が積極的に販売活動を行い、好条件での売却につながりやすい傾向があります。

STEP4：販売活動と内見対応のコツ（1〜3ヶ月）

媒介契約締結後、不動産会社がSUUMO・アットホームなどのポータルサイトへの掲載、チラシ配布、レインズ（不動産流通機構）への登録といった販売活動を開始します。内見時には室内を清潔に保ち、明るい印象を与えることが成約率アップのポイントです。南池袋1丁目は単身者やDINKS（共働き夫婦）からの需要が高いため、コンパクトな間取りの物件は特にスピーディーな成約が期待できます。

STEP5：売買契約の締結（1〜2週間）

購入希望者が見つかり、価格や条件の交渉がまとまったら売買契約を締結します。この際、買主から売却価格の5〜10%程度の手付金を受領します。売買契約に先立ち、宅地建物取引士による重要事項説明が行われますので、物件に関する瑕疵（かし＝欠陥や不具合）がある場合は事前に告知することが大切です。

STEP6：決済・引き渡し（1〜2ヶ月）

売買契約から約1〜2ヶ月後に残代金の決済と物件の引き渡しを行います。当日は売主・買主・不動産会社・司法書士が一堂に会し、所有権移転登記の手続きと鍵の引き渡しを完了させます。住宅ローンの残債がある場合は、決済と同時に抵当権の抹消手続きも行います。

STEP7：確定申告（翌年2月16日〜3月15日）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年に確定申告が必要です。また、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も、利益が出ていなくても申告が必要となります。確定申告の詳細は後述の「税金」セクションをご覧ください。

不動産売却にかかる税金【南池袋1丁目版】

不動産を売却した際に発生する税金は、手取り額に大きく影響する重要なポイントです。ここでは、南池袋1丁目の不動産を売却する場合に知っておくべき税金の計算方法・特例・確定申告の手順を詳しく解説します。

譲渡所得税の計算方法

取得費とは、物件を購入した際の価格（建物は減価償却後の金額）に購入時の仲介手数料や登記費用などを加えたものです。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。譲渡費用には売却時の仲介手数料、印紙税、測量費などが含まれます。

算出された譲渡所得に対し、所有期間に応じた税率が課されます。

※所有期間は売却した年の1月1日時点で判定します。例えば2020年5月に購入した物件を2026年3月に売却した場合、1月1日時点での所有期間は5年8ヶ月ですが、判定上は「5年超」となり長期譲渡所得が適用されます。

3,000万円特別控除の適用要件

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。主な適用要件は以下のとおりです。

• 自分が住んでいる家屋、またはその家屋と敷地を売却すること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却した年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 売主と買主が親子・夫婦などの特別な関係でないこと
• 他の特例（買換え特例など）と重複適用していないこと

適用できないケースとして、投資用マンションやセカンドハウスの売却、親族間売買、居住の実態がない場合などがあります。南池袋1丁目は投資用ワンルームマンションも多いエリアですので、お持ちの物件が居住用に該当するかどうか事前にご確認ください。

相続した不動産の売却と税金

南池袋1丁目は古くからの地主の方や、親世代から相続した不動産を持つ方も少なくありません。相続した不動産を売却する際には、以下の特例を活用できる場合があります。

取得費加算の特例：相続税を支払った方が、相続した不動産を相続開始から3年10ヶ月以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。これにより譲渡所得が圧縮され、税負担が軽減されます。

空き家の3,000万円特別控除（被相続人居住用財産）：被相続人（亡くなった方）が一人暮らしで住んでいた家屋とその敷地を相続し、一定の要件を満たして売却した場合に3,000万円の特別控除を受けられる制度です。耐震基準を満たすか、更地にして売却する必要があります。

また、2024年4月から相続登記が義務化されています。相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行わなければ、正当な理由がない限り10万円以下の過料が科される可能性があります。相続不動産の売却をお考えの方は、まず相続登記が済んでいるか確認しましょう。

確定申告の手順と必要書類

不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日（土日祝日の場合は翌営業日）に、所轄の税務署へ確定申告を行います。南池袋1丁目の場合は豊島税務署が管轄です。

e-Tax（電子申告）を利用すれば、自宅からインターネット経由で申告が完了します。マイナンバーカードとICカードリーダー（またはスマートフォン）があれば手続きでき、還付がある場合は処理が早い点もメリットです。

不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却には税金以外にもさまざまな費用がかかります。事前に把握しておくことで、「思ったより手取りが少なかった」という事態を防ぐことができます。費用の総額は一般的に売却価格の4〜6%が目安です。

仲介手数料

不動産会社に支払う報酬で、宅地建物取引業法により上限額が定められています。

例えば5,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は171.6万円（税込）となります。

印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙の税額は、契約金額によって異なります。

その他の費用

抵当権抹消登記費用は、住宅ローンが残っている場合に必要で、登録免許税（不動産1筆あたり1,000円）と司法書士報酬（1〜2万円程度）の合計で約1.5〜3万円です。住宅ローン繰上返済手数料は金融機関により異なりますが、概ね無料〜3万円程度です。

戸建てや土地を売却する場合には、測量費（30〜80万円程度）、解体費（木造30坪で100〜150万円程度）、ハウスクリーニング費（5〜15万円程度）が追加で発生する場合があります。

南池袋1丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

不動産の売却価格は、物件そのものの条件だけでなく、周辺の街の将来性やインフラ整備にも大きく左右されます。南池袋1丁目ならではの地域特性を正しく理解することが、最適な売却戦略の立案につながります。

人口動態と不動産需要の見通し

豊島区の総人口は2025年4月時点で約29万4,595人・約18万8,340世帯です。2020年の国勢調査時点（約30万1,599人）からはやや減少した局面もありましたが、外国人居住者の増加や都心回帰の潮流を受けて世帯数は着実に増加しています。単身世帯率は約64%と高く、特に20〜30代の若年層が多いのが特徴です。

将来推計人口指数（2050年）は109.2と、全国815市区中14位にランクインしており、長期的にも人口の維持・増加が見込まれるエリアです。これは不動産の需要が今後も安定することを示す重要な指標といえます。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

南池袋1丁目周辺では複数の大規模再開発が同時進行中です。

南池袋二丁目C地区再開発（事業費約1,279億円）は、地上52階建て・約190mの超高層タワーマンション「グランドシティタワー池袋」を含む大プロジェクトで、北街区は2026年3月、南街区は2027年5月の竣工予定です。総延床面積約187,090㎡、総戸数約1,500戸という圧倒的なスケールで、エリアの街並みと利便性を一変させます。

東池袋一丁目地区再開発では、地上31階・高さ約175mの大規模オフィスビルが2028年度の完成を目指して建設中です。さらに南池袋二丁目28番街区地区でも地上20階・高さ約110mの複合ビルが2031年度完成を目標に計画されています。

池袋駅西口エリアでは、旧マルイ跡地に超高層複合オフィスビル「IT tower TOKYO」が2026年3月14日にオープン。2030年代〜2043年度にかけては西口地区全体の本格再開発も予定されており、池袋駅のターミナル価値は飛躍的に高まる見通しです。

これらの再開発は周辺不動産の資産価値を引き上げる大きなプラス要因です。竣工前の「期待感」が価格に反映される今のタイミングは、売却を検討するうえで非常に有利といえます。

南池袋1丁目で売れやすい物件の特徴

過去の取引データと当社の販売実績から、南池袋1丁目で特に成約スピードが速い物件の特徴は以下のとおりです。

池袋駅から徒歩7分以内の物件は、駅近需要が極めて高く成約率が上がります。専有面積25〜40㎡の1R・1K・1LDKは単身者・DINKS層からの引き合いが強く、投資用としても需要があります。築20年以内の物件は住宅ローンの審査が通りやすく、買主候補が広がります。ファミリー向けでは3LDK・70㎡以上の物件も根強い需要がありますが、南池袋1丁目では供給が限られるため、希少性から高値での成約が期待できます。

ターゲット買主層としては、都心通勤の単身ビジネスパーソン、共働き夫婦（DINKS）、国内外の不動産投資家が中心です。ファミリー層は南池袋2〜3丁目の住宅地寄りのエリアで多く見られます。

南池袋1丁目の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホーム コラム一覧｜エリア情報・不動産売却ガイドもあわせてご覧ください。

売却に最適なタイミングとは

不動産市場には季節的な需要変動があります。一般的に1〜3月は年度末の異動・転勤シーズンと重なるため、購入希望者が最も増える時期です。この時期に合わせて前年11〜12月頃から販売活動を開始するのが理想的です。

また、税制改正のタイミングにも注目が必要です。住宅ローン減税や譲渡所得に関する特例措置の期限延長・変更は毎年の税制改正大綱で決まるため、年末〜翌年にかけて最新情報を確認しましょう。

金利動向も売却タイミングに影響します。金利が上昇すると買主の購入予算が縮小するため、低金利の段階で売却する方が好条件の成約が期待できます。現在の日本は段階的な金利引き上げ局面にあり、今後さらなる利上げが進む可能性を考慮すると、早めの売却判断が有利に働く場面が増えるかもしれません。

南池袋1丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

グローバルホームに寄せられるご質問の中から、南池袋1丁目の不動産売却に関して特にお問い合わせの多い6つの質問にお答えします。

南池袋1丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホームは、東京都豊島区を拠点に不動産売買・賃貸仲介を手がける地域密着型の不動産会社です。南池袋1丁目をはじめとする池袋エリアの不動産売却において、お客様一人ひとりの事情に寄り添った丁寧なサポートをお約束いたします。

グローバルホームはこれまで、相続による売却、住み替え、投資用物件の処分など、多様なニーズにお応えしてまいりました。池袋エリアに精通した経験豊富なスタッフが、お客様の大切な不動産を「できるだけ高く」「できるだけ早く」売却できるよう全力でサポートいたします。

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まとめ

南池袋1丁目は、池袋駅至近の抜群の交通利便性と複数の大規模再開発による将来性を背景に、公示地価が5年連続で上昇する注目エリアです。不動産売却を成功させるためには、正確な相場把握、税金・費用の事前シミュレーション、そして信頼できる不動産会社選びが欠かせません。

金利上昇局面に入りつつある今、地価が高水準にある現在のタイミングは売却を検討するのに適した時期といえます。まずは無料査定でご所有の不動産の正確な価値を確認し、売却の第一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

グローバルホームは、南池袋1丁目の不動産売却を全力でサポートいたします。お気軽にお問い合わせください。