東京都葛飾区の不動産売却ガイド
マンション・戸建て・土地の最新相場から、税金・費用・手続きの全ステップまで
地域密着のグローバルホームが徹底解説します
（平均54㎡・築約29年）
（209万円/坪）
前年比 +6.7%
平均土地面積 約92㎡
葛飾区の不動産売却相場【2026年最新データ】
不動産売却の成否を左右する最重要要素は「適正価格の把握」です。葛飾区は23区東部に位置し、下町情緒あふれる住環境に加え、京成立石駅北口の大規模再開発（地上36階タワーマンション＋葛飾区新庁舎、2029年度竣工予定）や金町駅北口再開発（総事業費約753億円、2030年完成予定）を背景に地価が力強く上昇しています。2025年の公示地価は住宅地平均で前年比+6.7%と23区内でも高い上昇率を記録しました。ここでは最新の公的データと取引事例に基づき、マンション・戸建て・土地それぞれの売却相場を詳しく解説します。
マンション売却相場（間取り別）
葛飾区の中古マンション売却相場は、2026年初頭時点で平均㎡単価約63万円（坪単価約209万円）、70㎡換算で約4,400万〜4,700万円です。直近3年間で成約㎡単価は上昇を続けており、2026年2月の成約中央値は70㎡換算で約4,669万円に達しています。JR常磐線・京成線沿線の交通利便性と、東京都心へ30分以内のアクセスが幅広い購入層を引きつけ、相場を支えています。
| 間取り | 売却価格（中央値） | 取引件数シェア |
|---|---|---|
| 1R・1K | 約1,100万円 | 約19% |
| 1LDK | 約2,050万円 | 約3% |
| 2LDK | 約2,600万円 | 約16% |
| 3LDK | 約3,300万円 | 約41% |
| 4LDK | 約3,750万円 | 約4% |
（出典：HOME4U 2026年版 葛飾区マンション売却相場、REINS Market Information、国土交通省 不動産取引価格情報をもとにグローバルホームが作成）
マンション売却相場（エリア別）
葛飾区は大きく「新小岩エリア」「亀有・金町エリア」「京成立石・青砥エリア」「柴又・高砂エリア」「お花茶屋・堀切エリア」に分けられ、それぞれ価格水準と購買層が異なります。売却戦略を立てるうえで、ご自身の物件がどのエリアに該当するかを把握しておくことが重要です。
| エリア | 主要駅 | ㎡単価（目安） | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 新小岩 | 新小岩 | 約60〜80万円/㎡ | JR総武線快速で東京駅まで約14分。区内で最も乗降客数が多い駅。商業施設が充実し単身〜ファミリー層に人気 |
| 亀有・金町 | 亀有・金町 | 約55〜75万円/㎡ | JR常磐線で大手町方面へ直通。金町駅北口再開発（2030年完成予定）で将来性が高い。アリオ亀有など大型商業施設が充実 |
| 京成立石・青砥 | 京成立石・青砥 | 約50〜70万円/㎡ | 京成立石駅北口の大規模再開発（36階タワマン＋区新庁舎、2029年度竣工）で最注目エリア。青砥は京成本線と押上線の分岐駅 |
| 柴又・高砂 | 柴又・京成高砂 | 約45〜65万円/㎡ | 京成高砂駅は5路線利用可（京成本線・押上線・金町線・成田スカイアクセス線・北総線）。柴又は下町情緒の観光地として人気 |
| お花茶屋・堀切 | お花茶屋・堀切菖蒲園 | 約45〜60万円/㎡ | 京成本線沿線。閑静な住宅街でファミリー層に支持。比較的手頃な価格帯で購入しやすい |
（出典：REINS Market Information、SUUMO・HowMa売却実績データをもとにグローバルホームが作成）
戸建て売却相場
葛飾区の戸建て住宅は、下町らしいコンパクトな敷地から水元エリアの広めの土地まで多様な物件が流通しています。最新データでは平均売却額が約5,350万円（平均土地面積約92㎡、平均築年数約18年）と堅調に推移しています。2025年9月の成約では柴又7丁目で1億1,300万円の高額成約も記録されました。
| 土地面積 | 売却価格帯（目安） | 備考 |
|---|---|---|
| 60㎡未満 | 約2,500万〜4,500万円 | 狭小地でも葛飾区の住環境は評価が高く、建売住宅として一定の需要あり |
| 60〜100㎡ | 約3,800万〜6,500万円 | 葛飾区で最も取引が多い面積帯。新小岩・亀有・金町エリアで活発 |
| 100〜150㎡ | 約5,500万〜9,000万円 | 水元・柴又エリアの閑静な住宅街に多い。ファミリー層の需要が旺盛 |
| 150㎡以上 | 約8,000万円〜 | 大型邸宅。流通量が少なく個別性が高い。水元公園周辺で取引あり |
（出典：国土交通省 不動産取引価格情報、SUUMO・イエウリ成約事例をもとにグローバルホームが作成）
土地売却相場（公示地価・変動率の推移）
葛飾区の地価は安定した上昇を続けており、令和7年（2025年）の公示地価では住宅地平均368,300円/㎡（坪単価約122万円）、前年比+6.7%と力強い伸びを記録しました。商業地平均は644,000円/㎡で、こちらも堅調に推移しています。10年間の累積上昇率は約36%に達し、東京都東部エリアのなかでも高い資産性を示しています。
| 年 | 公示地価平均（㎡単価） | 坪単価平均 | 変動率 |
|---|---|---|---|
| 2021年 | 約33.0万円/㎡ | 約109万円/坪 | −0.3% |
| 2022年 | 約33.5万円/㎡ | 約111万円/坪 | +0.8% |
| 2023年 | 約34.7万円/㎡ | 約115万円/坪 | +2.8% |
| 2024年 | 約35.8万円/㎡ | 約118万円/坪 | +4.2% |
| 2025年 | 約36.8万円/㎡ | 約122万円/坪 | +6.7% |
（出典：国土交通省 地価公示、東京都 基準地価調査）
| エリア | 地価平均（㎡単価） | 変動率 |
|---|---|---|
| 亀有 | 約77.9万円/㎡ | +10.57% |
| 東立石 | 約58.6万円/㎡ | +11.41% |
| 金町 | 約57.9万円/㎡ | +6.89% |
| 新小岩 | 約49.2万円/㎡ | 上昇傾向 |
| 綾瀬（区境） | 約52.3万円/㎡ | 上昇傾向 |
（出典：tochidai.info 葛飾区エリア地価データ）
葛飾区で不動産を売却する流れ【7ステップ】
不動産売却は複数のステップを経て進みます。葛飾区は京成立石・青砥の再開発エリアから金町・亀有のJR沿線ファミリーエリア、水元の閑静な住宅街まで多彩な顔を持ち、エリアごとに購買層の属性が大きく異なるため、各ステップでの適切な判断が手取り額に直結します。
売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）
まずは「なぜ売却するのか」を明確にしましょう。住み替え、相続、資産の組み換え、離婚による財産分与など、売却の動機によって最適な戦略は大きく異なります。葛飾区は京成立石の再開発エリアと水元の低層住宅街では買主の属性が大きく変わります。希望売却価格、売却期限、引き渡し時期、税金対策の方針を整理しておくことで、不動産会社との相談がスムーズになります。
不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）
査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2種類があります。葛飾区は同じ町丁目でも駅からの距離・前面道路の幅員・日照条件・用途地域で価格差が大きいため、正確な売却価格を知るには訪問査定が不可欠です。特に京成立石駅周辺の再開発エリアに近い物件は、再開発の進捗によって相場が変動するため、最新の市場動向に精通した地域密着の不動産会社の査定が重要です。
媒介契約を結ぶ（1日〜1週間）
査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約を締結します。専属専任媒介（1社のみ・週1回以上報告）、専任媒介（1社のみだが自己発見取引可・2週間に1回以上報告）、一般媒介（複数社に依頼可）の3種類があります。葛飾区は物件の個別性が高く、エリアごとの購買層の違いを的確に把握したマーケティングが成功の鍵です。
販売活動と内見対応（1〜6か月）
媒介契約締結後、不動産会社がポータルサイトへの掲載、レインズへの登録などの販売活動を開始します。葛飾区の物件では、内見時に下町ならではの温かいコミュニティ、都心方面への交通利便性、再開発による将来性を具体的にアピールすることが効果的です。葛飾区のマンション平均売却期間は約3か月です。
売買契約の締結（1〜2週間）
購入希望者と価格・引き渡し条件について合意が得られたら売買契約を締結します。宅地建物取引士による重要事項説明が行われ、買主から手付金（売買代金の5〜10%が一般的）を受領します。葛飾区は荒川・中川・江戸川に囲まれた低地であるため、ハザードマップに関する重要事項説明が特に重要です。
決済・引き渡し（1〜2か月）
売買契約から通常1〜2か月後に決済と物件の引き渡しを行います。残代金の受領、所有権移転登記の申請、鍵の引き渡しを同時に行います。住宅ローンの残債がある場合は一括返済と抵当権抹消登記も行います。司法書士との事前打ち合わせや金融機関との連携を十分に行いましょう。
確定申告（売却翌年の2月16日〜3月15日）
不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、翌年の確定申告が必要です。損失が出た場合でも、損益通算や繰越控除の特例を利用するには確定申告が必要です。葛飾区の所轄税務署は葛飾税務署（葛飾区立石8-31-6）です。e-Taxを利用すれば自宅からオンラインで申告可能です。
不動産売却にかかる税金【葛飾区版】
不動産売却で発生する税金の知識は、手取り額を最大化するために不可欠です。特例の適用可否で数百万円の差が生じることも珍しくありません。ここでは葛飾区の不動産売却で知っておくべき税金の知識を、具体的な計算例とともに解説します。
譲渡所得税の計算方法
不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。譲渡所得は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除」で求めます。購入時の契約書がない場合は売却価格の5%が概算取得費となりますが、葛飾区は地価上昇が続いているため概算取得費の適用は手取り額を大幅に減少させます。購入時の契約書・領収書は必ず保管してください。
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税+住民税+復興特別所得税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63%（所得税30.63%＋住民税9%） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315%（所得税15.315%＋住民税5%） |
所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。たとえば2021年4月に取得した物件を2026年中に売却する場合、2026年1月1日時点では所有期間4年9か月となり、短期譲渡に該当するため注意が必要です。
計算シミュレーション（葛飾区マンション）
取得費：2,200万円 ／ 譲渡費用：145万円 ／ 所有期間：12年（長期譲渡）
▶ 3,000万円特別控除を適用した場合
譲渡所得 ＝ 4,200万 −（2,200万 ＋ 145万）− 3,000万 ＝ −1,145万円（課税なし）
税額：0円
▶ 特別控除を適用しなかった場合
譲渡所得 ＝ 4,200万 −（2,200万 ＋ 145万）＝ 1,855万円
1,855万円 × 20.315% ＝ 約377万円
税額：約377万円
→ 特例の適用可否だけで約377万円の差が生じます。適用要件を満たすかどうか、売却前に必ずご確認ください。
3,000万円特別控除の適用要件
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（租税特別措置法第35条）。主な適用要件は、自分が住んでいる家屋またはその家屋と土地を売却すること、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、前年・前々年にこの特例を受けていないこと、売主と買主が親子・夫婦などの特別関係でないことです。
10年超所有の軽減税率の特例
マイホームの所有期間が10年を超えている場合、3,000万円特別控除に加えて軽減税率の特例を併用できます。譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は税率が14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）に軽減されます。葛飾区は昭和〜平成初期に建てられた住宅が多い成熟した住宅地であるため、この特例を活用できるケースが比較的多く見られます。
相続した不動産の売却と税金
取得費加算の特例は、相続税の申告期限から3年以内に相続した不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。葛飾区は地価の上昇が続いており相続税額も上昇傾向にあるため、この特例の節税効果は大きくなります。また、1981年5月31日以前に建築された戸建て住宅を相続した場合は、被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除も利用可能です（適用期限：令和9年12月31日まで）。なお、2024年4月からは相続登記の義務化が施行されており、3年以内の登記が必要です。
確定申告の必要書類
| 書類名 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書B・第三表（分離課税用） | 税務署またはe-Tax |
| 譲渡所得の内訳書 | 税務署またはe-Tax |
| 売買契約書のコピー（売却時・購入時の両方） | ご自身で保管のもの |
| 仲介手数料等の領収書 | 不動産会社から受領 |
| 登記事項証明書 | 法務局（東京法務局 城北出張所） |
| 本人確認書類（マイナンバーカード等） | ご自身で保管のもの |
| 特例適用時の追加書類（住民票の除票など） | 葛飾区役所等 |
不動産売却にかかる費用一覧
葛飾区の不動産は再開発の進展により取引額が上昇傾向にあるため、仲介手数料をはじめとする諸費用も相応の金額になります。手取り額を正確に把握し、資金計画を万全にするために、発生する費用を事前に把握しておきましょう。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は不動産売却で最も大きな費用項目です。宅地建物取引業法で上限が定められており、売買代金が400万円を超える場合の計算式は「売買代金 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」です。
| 売買代金 | 仲介手数料（税込上限） |
|---|---|
| 2,000万円 | 72万6,000円 |
| 3,000万円 | 105万6,000円 |
| 4,000万円 | 138万6,000円 |
| 5,000万円 | 171万6,000円 |
| 6,000万円 | 204万6,000円 |
印紙税（売買契約書）
| 売買代金 | 印紙税額 |
|---|---|
| 500万円超〜1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 6万円 |
（出典：国税庁 印紙税額の一覧表）
その他の主な費用
仲介手数料と印紙税のほかに、抵当権抹消登記費用（登録免許税1,000円/件＋司法書士報酬1〜3万円程度）、住宅ローンの繰上返済手数料（金融機関により無料〜3万円程度）、測量費（土地の境界確定が必要な場合に30〜80万円程度）、ハウスクリーニング費（3〜10万円程度）が発生する場合があります。売却にかかる費用の総額は売却価格の4〜6%が目安です。
費用シミュレーション（売却価格4,200万円の場合）
| 費用項目 | 金額（税込目安） |
|---|---|
| 仲介手数料 | 145万2,000円 |
| 印紙税 | 1万円 |
| 抵当権抹消登記費用 | 約3万円 |
| 住宅ローン繰上返済手数料 | 約2万円 |
| ハウスクリーニング | 約5万円 |
| 費用合計 | 約156万円 |
| 手取り目安（税金別途） | 約4,044万円 |
上記はあくまで一般的な目安です。葛飾区の物件は個別性が高いため、物件ごとに正確な費用シミュレーションが必要です。グローバルホームでは物件ごとに詳細な費用シミュレーションを無料で作成しております。
葛飾区の不動産売却で押さえるべき地域特性
葛飾区は面積34.80k㎡、東京23区の北東部に位置し、約47万人・約25.5万世帯が暮らす（2025年4月時点）東京23区で10番目の人口規模を持つ区です。荒川・中川・江戸川の三つの河川に囲まれた低地に位置し、「男はつらいよ」の柴又、「こちら亀有公園前派出所」の亀有、「キャプテン翼」の四つ木など、文化的なアイコンに富んだ下町です。JR常磐線・JR総武線・京成本線・京成押上線・京成金町線・北総線の6路線が区内を走り、都心への交通アクセスも良好です。
新小岩エリア（区内最大のターミナル）
新小岩駅はJR総武線快速・各駅停車が利用でき、区内で最も乗降客数が多い駅です。東京駅まで快速で約14分、新宿駅まで約28分と交通利便性に優れ、駅南口のルミエール商店街は都内でも有数の活気ある商店街として知られています。単身からファミリーまで幅広い層に人気があり、マンション・戸建てともに流通量が豊富です。
亀有・金町エリア（再開発で注目上昇中）
亀有駅はJR常磐線各駅停車（東京メトロ千代田線直通）で大手町方面へ直通アクセス可能。アリオ亀有をはじめとした大型商業施設が充実し、「こち亀」の聖地としても親しまれています。金町駅周辺では2025年9月にクロス金町（MARK IS 葛飾かなまち）が開業し、東金町一丁目西地区の大規模再開発（総事業費約753億円、住宅・商業・公益施設の一体整備、2030年11月全体完成予定）も進行中です。このエリアの売却では再開発の進捗を見極めたタイミング戦略が重要です。
京成立石・青砥エリア（最大規模の再開発進行中）
京成立石駅では北口・南口西・南口東の3地区合計約4.5haにおよぶ大規模再開発が同時進行中です。北口地区は地上36階建てタワーマンション（西棟）と地上14階建て葛飾区新庁舎（東棟）を核とし、2025年11月に着工、2029年度竣工予定。京成押上線の高架化事業と併せ、エリアの利便性と資産価値が大きく向上する見通しです。青砥駅は京成本線と京成押上線の分岐駅で、成田空港方面・羽田空港方面の両方にアクセスできる交通結節点です。
柴又・高砂エリア（下町情緒と交通利便性の両立）
柴又は帝釈天の参道に代表される下町情緒のあるエリアで、観光地としての知名度も全国区です。京成高砂駅は京成本線・押上線・金町線・成田スカイアクセス線・北総線の5路線が利用可能で、葛飾区内で最も乗り入れ路線数が多い駅として交通利便性に優れています。比較的手頃な価格帯で、実需層の購入需要が底堅いエリアです。
水元エリア（都内最大の水郷公園）
水元公園は約96haの面積を誇る都内最大の水郷公園で、豊かな自然環境が魅力です。水元エリアは区内でも比較的広い敷地の戸建て住宅が多く、駐車場付きの物件を求めるファミリー層に根強い人気があります。JR金町駅からバスアクセスとなるため駅近物件に比べると流通価格は控えめですが、その分面積の広さで差別化が可能です。
葛飾区の交通アクセスまとめ
| 路線 | 区内主要駅 | 都心へのアクセス |
|---|---|---|
| JR総武線（快速・各停） | 新小岩 | 東京まで約14分（快速） |
| JR常磐線（各停） | 亀有・金町 | 大手町まで約23〜26分（千代田線直通） |
| 京成本線 | お花茶屋・青砥・京成高砂 | 日本橋まで約15分（都営浅草線直通） |
| 京成押上線 | 四ツ木・京成立石・青砥 | 押上まで約10分、羽田空港方面直通 |
| 京成金町線 | 柴又・京成金町 | 京成高砂乗り換えで都心方面へ |
| 北総線 | 京成高砂（経由） | 成田空港まで直通アクセス |
よくある質問（FAQ）
葛飾区のマンションを売却するベストタイミングは？
住宅ローンが残っていても売却できますか？
相続した葛飾区の実家を売却する場合の注意点は？
葛飾区の不動産は今後も値上がりしますか？
売却時に必要な書類は何ですか？
葛飾区はハザードリスクが高いと聞きました。売却に影響しますか？
グローバルホームの強み
グローバルホームは東京都を中心に、地域の不動産市場を熟知した専門スタッフが在籍しています。葛飾区の京成立石再開発・金町再開発エリアの最新動向、JR常磐線・京成線沿線の購買層の特性、ハザードリスクを踏まえた適正価格の査定など、地域密着だからこそ提供できる精度の高いサービスで、お客様の大切な不動産の売却を全力でサポートいたします。
仲介売却・買取・相続相談・住み替えなど、不動産に関するあらゆるご相談に対応しております。葛飾区の不動産売却に関する最新の市場動向や、物件ごとの最適な売却戦略について、経験豊富なスタッフが丁寧にご説明いたします。
※本記事の相場データは2026年3月時点の公的統計・市場データに基づく参考値です。実際の売却価格は物件の個別条件により異なります。正確な査定は不動産会社への個別相談をおすすめします。
（参考資料：国土交通省 地価公示・不動産取引価格情報、東京都 基準地価調査、REINS Market Information、HOME4U、SUUMO、HowMa、イエウリ、葛飾区公式サイト）
