板橋区志村3丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用

板橋区志村3丁目の不動産売却相場【最新データ】

板橋区志村3丁目は都営三田線「志村三丁目」駅直結のエリアで、駅近立地の恩恵を受けた堅調な不動産相場が特徴です。マンション・戸建て・土地それぞれの最新相場を確認しましょう。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

志村三丁目駅周辺の中古マンション相場は、板橋区全体の平均（70平米換算で約4,400万～5,000万円）と概ね同水準ですが、駅徒歩5分以内の物件は平均を上回る傾向にあります。築年数別の目安は以下のとおりです。

主要駅ごとの平米単価目安は以下のとおりです。志村三丁目駅は都営三田線沿線の中でも比較的手頃な水準を維持しており、購入希望者が集まりやすいエリアです。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

志村3丁目を含む志村エリアの戸建ては、狭小地での3階建て住宅が主流です。板橋区全体の戸建て平均売却額は約5,500万～6,000万円ですが、志村エリアは立地や面積により幅があります。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

志村エリアの公示地価は、直近5年間で一貫した上昇トレンドを描いています。特に2024年から2025年にかけての上昇率が大きく、板橋区全体の好調さを反映しています。以下は志村3丁目13番6（板橋05-11地点、志村三丁目駅から70m）の公示地価推移です。

5年間で約21%の上昇を記録しています。特に2024年以降の上昇率が加速しており、板橋区全体の住宅地上昇率（+7.01%）を上回る好調ぶりです。志村2丁目の商業地では同年+9.0%（71万4,000円/平米）と、さらに高い上昇率となっています。

板橋区志村3丁目の地価動向と今後の見通し

志村3丁目の地価上昇を支えている要因は複数あります。まず、板橋区の人口が2025年4月時点で約58万人と過去最高を更新していること。世帯数も約33万7,000世帯と増加を続けており、住宅需要は底堅い状況です。板橋区の人口は2040年頃にピークを迎える見通しで、当面の需要減退リスクは小さいと考えられます。

また、板橋区では複数の再開発事業が進行中です。大山駅周辺の大規模再開発や高島平地区のまちづくり構想などが進むなか、板橋区全体の注目度が高まっていることも志村エリアの追い風です。都営三田線沿線は大手町・日比谷方面へ直通というビジネスアクセスの強みもあり、都心通勤層を中心に安定した購入需要が見込まれます。

「売り時」については、現在の上昇トレンドと低金利環境が続いている間に高値で売却するという判断は合理的です。一方、今後の金利上昇が購入者の購買力を下げるリスクもあるため、早めの行動が重要といえます。

板橋区志村3丁目で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は準備から引き渡しまで3か月～6か月程度が一般的な目安です。全体像を把握しておくことで、余裕をもったスケジュールで進められます。

STEP1：売却の目的・条件を整理する（1～2週間）

売却の動機は住み替え、相続、老後資金の確保、離婚、転勤など人それぞれです。まずは「いつまでに売りたいか」「最低いくらで売りたいか」という条件を整理しましょう。住宅ローンの残債がある場合は金融機関に残高を確認し、売却代金でローンを完済できるかを把握することが重要です。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する（1～2週間）

査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類があります。机上査定は周辺の取引データや公示地価をもとに概算額を算出するもので、スピーディに結果が得られます。訪問査定は担当者が実際に物件を確認するため、より正確な査定額が提示されます。志村3丁目は駅からの距離や階数、眺望によって価格差が出やすいため、訪問査定で正確な評価を受けることをおすすめします。

STEP3：媒介契約を結ぶ（数日）

不動産会社に売却を依頼する際に締結する契約です。3種類の媒介契約にはそれぞれ特徴があります。

志村3丁目のような需要が安定しているエリアでは、専任媒介契約で1社に集中して任せる方法が効果的です。報告義務があるため販売活動の進捗が把握しやすく、不動産会社も優先的に対応してくれます。

STEP4：販売活動と内見対応のコツ（1～3か月）

不動産会社がポータルサイト（SUUMO、HOME’S等）への掲載やチラシ配布、REINS登録を行います。志村3丁目の場合、「志村三丁目駅徒歩○分」「大手町直通○分」「サミットストア至近」といった利便性を訴求することが高値売却のポイントです。内見時は清掃・換気・整理整頓を徹底し、第一印象を良くしましょう。

STEP5：売買契約の締結（1～2週間）

購入希望者と価格・条件の交渉がまとまったら、重要事項説明（宅地建物取引士による物件説明）を経て売買契約を締結します。買主から手付金（売買価格の5～10%程度）を受け取ります。契約書には印紙税がかかりますので、事前に金額を確認しておきましょう。

STEP6：決済・引き渡し（1～2か月）

売買契約から1～2か月後に残代金の受領、所有権移転登記、鍵の引き渡しを行います。住宅ローンの残債がある場合は一括返済と抵当権抹消登記を同日に手続きします。司法書士が立ち会い、登記手続きを代行するのが一般的です。

STEP7：確定申告（売却の翌年2月16日～3月15日）

譲渡所得（売却益）が発生した場合、または3,000万円特別控除などの特例を利用する場合は確定申告が必要です。管轄は板橋税務署（板橋区大山東町35-1）です。国税庁のe-Taxを利用すればオンラインでの申告も可能です。

不動産売却にかかる税金【板橋区志村3丁目版】

志村3丁目は地価が上昇傾向にあるため、購入時より高値で売却できるケースが増えています。譲渡所得が発生した場合の税金の仕組みと、活用できる特例を正しく理解しておくことが重要です。

譲渡所得税の計算方法

取得費とは不動産の購入代金や購入時の仲介手数料などの合計です。購入時の契約書が見つからない場合は、売却価格の5%を取得費として計算する「概算取得費」を使用しますが、手取り額が大幅に減るため、購入時の書類は必ず探しておきましょう。

所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。例えば2020年4月に購入した物件を2026年3月に売却する場合、2026年1月1日時点で5年超のため長期譲渡所得が適用されます。

【計算例】志村3丁目のマンション（所有期間15年）を4,500万円で売却した場合

取得費：3,200万円、譲渡費用（仲介手数料等）：155万円、3,000万円特別控除を適用

譲渡所得 ＝ 4,500万円 −（3,200万円 ＋ 155万円）＝ 1,145万円

特別控除適用後 ＝ 1,145万円 − 1,145万円 ＝ 0円 → 税額0円

3,000万円特別控除の適用要件

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。主な適用要件は以下のとおりです。

• 売却する不動産が自分の居住用財産であること（住まなくなった日から3年目の年末までの売却も可）
• 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと
• 売却した年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
• 他の特例（買換え特例など）の適用を受けていないこと
• 確定申告時に必要書類を提出すること

投資用マンションや別荘には適用されません。また、建物を取り壊した場合は取り壊し日から1年以内に売買契約を結ぶ必要がある等、細かな条件がありますので事前に確認しましょう。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した不動産を売却する場合、いくつかの税制上の特例が利用できます。

取得費加算の特例は、相続税を納付した方が相続開始から3年10か月以内に不動産を売却した場合に、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得が圧縮され、税負担を軽減できます。

空き家の3,000万円特別控除は、被相続人（亡くなった方）が一人暮らしをしていた住宅を相続し、耐震リフォームまたは解体のうえ売却した場合に適用できる特例です。2024年1月以降の譲渡では、相続人が3人以上の場合は控除額が1人あたり2,000万円に縮小されています。

なお、2024年4月から相続登記が義務化されています。不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記手続きを行わないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料が科される可能性があります。相続した不動産を売却する場合は、まず相続登記を完了させましょう。

確定申告の手順と必要書類

譲渡所得が発生した場合（特例適用で税額が0円になる場合も含む）は、売却の翌年2月16日から3月15日までに確定申告を行います。管轄は板橋税務署です。

e-Taxを利用すれば自宅からオンラインで申告可能です。マイナンバーカードとICカードリーダー（またはマイナポータル対応のスマートフォン）があれば手続きできます。

不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却では、仲介手数料をはじめとしたさまざまな費用が発生します。費用の総額は一般的に売却価格の4～6%程度が目安です。志村3丁目は物件価格が3,000万～5,000万円台が多いため、費用の絶対額も把握しておきましょう。

仲介手数料は売却時に最も大きな費用項目です。宅建業法で上限額が定められています。

印紙税は売買契約書に貼付する印紙の費用です。契約金額に応じて税額が決まります。

そのほか、抵当権抹消登記費用（司法書士報酬含め約2万～3万円）、住宅ローンの繰上返済手数料（金融機関により0～3万3,000円程度）が発生します。物件の状況に応じて、測量費（30万～80万円）、建物解体費（木造で150万～300万円程度）、ハウスクリーニング費（3万～10万円）が必要になることもあります。

上記はあくまで概算です。実際の手取り額は譲渡所得税の有無や特例の適用状況によって変わります。正確な手取り額を知りたい方はグローバルホームの無料シミュレーションをご利用ください。

板橋区志村3丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

不動産の価格は立地する地域の特性によって大きく左右されます。志村3丁目の人口動態、インフラ整備、物件の需要傾向を理解することで、より有利な条件での売却が可能になります。

人口動態と不動産需要の見通し

板橋区の人口は2025年4月時点で約58万912人と区政史上初めて58万人を突破しました。世帯数も約33万7,000世帯に達し、12年連続の増加を記録しています。転入者数が転出者数を上回る転入超過の傾向が続いており、特に20代～30代の若年層の流入が目立ちます。

板橋区の人口ビジョンによると、総人口は2040年頃にピークを迎える見通しです。当面は人口増が続く見込みで、住宅需要は底堅いと考えられます。ただし、世帯人員の減少（単身化の進行）に伴い、コンパクトなマンションの需要がより高まる傾向にあります。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

板橋区では現在、複数の大型再開発プロジェクトが進行中です。志村3丁目への直接的な影響は限定的ですが、板橋区全体のブランド力・注目度の向上を通じて間接的にプラスに作用しています。

大山駅周辺再開発は板橋区最大規模のプロジェクトで、商業施設・住宅棟・公共施設の高層複合施設が建設されています。東武東上線の立体交差事業（高架化）も進行中で、2030年度の全体完成を目指しています。

上板橋駅南口再開発では、約2.4ヘクタールの区域でタワーマンション2棟を含む再開発事業が計画されており、2027年～2028年の完成を見込んでいます。

また、板橋区は2026年度から概ね10年間の方向性を示す「板橋区都市づくりビジョン」の改定を進めており、高島平地区のまちづくり構想なども含めた都市基盤の整備が今後加速する見通しです。これらの動きは板橋区全体の資産価値を下支えする要因となっています。

板橋区の生活環境や交通アクセスの詳細は板橋区の住みやすさ完全ガイド【2026年版】もあわせてご覧ください。

板橋区志村3丁目で売れやすい物件の特徴

志村3丁目で特に成約しやすい物件には共通した特徴があります。

駅徒歩5分以内のマンションは最も人気が高く、特に志村三丁目駅直結・隣接の大規模マンションは査定額も高水準です。間取りは2LDK～3LDK（55～75平米）がファミリー層・共働き世帯の主流ニーズと合致し、成約までの期間も短い傾向にあります。

買主層は大きく3つに分かれます。ファミリー層（都心通勤で利便性を重視する共働き世帯）、単身者・DINKS層（都営三田線沿線で手頃な価格帯を求める層）、そして不動産投資家（賃貸需要の安定した駅近ワンルーム・1LDKを求める層）です。

売却に最適なタイミングとは

不動産市場の需要は1月～3月がピークです。4月の新年度・新生活に合わせて住まいを探す方が多いため、この時期に販売を開始すると高値・早期成約につながりやすくなります。逆算すると、12月頃から準備を始めるのが理想的です。

税制面では、所有期間が5年を超えるタイミング（売却年の1月1日時点で判定）で長期譲渡所得の税率が適用されるため、短期・長期の境目を意識した売却計画も重要です。

さらに、住宅ローン金利の動向も売却タイミングに影響します。金利が上昇すると購入者の借入可能額が下がり、不動産価格に下落圧力がかかります。現在の低金利環境が続いているうちに売却を検討することは、合理的な判断といえるでしょう。

板橋区志村3丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

板橋区志村3丁目で不動産売却を検討される方から、グローバルホームによくいただくご質問をまとめました。

板橋区志村3丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

グローバルホームは東京都板橋区に本社を構える地域密着型の不動産会社です。板橋区内の不動産市場を熟知したスタッフが、志村3丁目をはじめとするエリアの売却を全面的にサポートいたします。

グローバルホームは板橋区を中心に、マンション・戸建て・土地の売却実績を積み重ねてまいりました。特に都営三田線沿線の不動産市場に精通しており、志村エリアの適正価格を的確に把握した売却プランをご提案いたします。

無料査定のお申し込みは、以下のボタンからWEBフォームにてお申し込みいただくか、お電話にてお気軽にお問い合わせください。

まとめ

板橋区志村3丁目は、都営三田線「志村三丁目」駅直結の交通利便性と、落ち着いた住環境を兼ね備えた人気エリアです。2025年の公示地価は63万3,000円/平米（前年比+8.6%）と力強い上昇を記録しており、不動産の資産価値が高まっています。

1. 相場を正確に把握する：志村3丁目の中古マンションは築10年で平米単価約70万～80万円。地価上昇が続く今、売却の好機といえます。

2. 税金・費用を事前に確認する：3,000万円特別控除の適用で税額が大幅に軽減できる可能性があります。手取り額を正確にシミュレーションしましょう。

3. まずは無料査定で現在の価値を確認：WEB上の相場はあくまで目安です。お持ちの不動産の正確な資産価値を知るために、プロの査定をご活用ください。