板橋区上板橋1丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

板橋区上板橋1丁目の不動産売却相場【最新データ】

板橋区上板橋1丁目周辺の不動産市場は、上板橋駅南口再開発の進行とともに活況を呈しています。ここでは、マンション・戸建て・土地それぞれの最新相場データを整理してお伝えします。

マンション売却相場（築年数別・駅距離別）

上板橋駅周辺の中古マンション売却相場は、2026年2月時点で平均坪単価約197.6万円（70平米換算で約4,184万円）となっています。築年数によって価格は大きく異なりますので、以下の目安を参考にしてください。

上板橋駅南口の再開発により「シティタワーズ上板橋」（地上26階・19階のツインタワーマンション）が2027〜2028年に竣工予定であり、周辺の中古マンション相場にも上昇圧力がかかっています。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

板橋区上板橋エリアの中古戸建ての売却相場は、建物面積100平米で平均約6,948万円（平米単価約69.5万円）です。土地面積の広さや前面道路の幅によって価格差が大きくなります。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

上板橋駅周辺の公示地価は2014年以降、11年連続で上昇しています。特に直近は再開発の本格化に伴い上昇ペースが加速しており、売却を検討されている方にとっては非常に有利な状況です。

なお、上板橋1丁目の地点（板橋区上板橋1丁目4753番8）の2025年公示地価は576,000円/平米（坪単価約190万円）で、前年比+9.71%という高い上昇率を示しています。路線価（相続税路線価）はおおむね公示地価の80%程度が目安です。

板橋区上板橋1丁目の地価動向と今後の見通し

上板橋1丁目エリアの地価が力強く上昇している背景には、大きく3つの要因があります。

第一に、上板橋駅南口駅前東地区の再開発事業です。約1.7ヘクタールの敷地に地上26階建てと19階建てのタワーマンション、商業施設、駅前広場が整備され、2028年度の完成を目指して工事が進行中です。さらに南口西地区でも再開発計画が進んでおり、駅周辺は大きく生まれ変わります。

第二に、池袋駅へのアクセスの良さです。東武東上線で池袋まで約12分と通勤利便性が高く、都心勤務のファミリー層からの需要が堅調です。

第三に、板橋区全体の人口増加トレンドです。板橋区の人口は約58.4万人（2025年時点）で、世帯数は30万5,623世帯（2025年1月時点）と12年連続で増加を続けています。板橋区の人口ビジョンでは2040年頃まで人口増加が続く見通しです。

これらの要因を総合すると、上板橋1丁目の不動産は今後も資産価値の上昇が期待できるエリアです。ただし、再開発完了後には新築物件との競合も考えられるため、現在の上昇局面を捉えた売却も有効な選択肢といえます。

板橋区上板橋1丁目で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は多くの方にとって人生で数回しかない大きな取引です。全体の流れを把握しておくことで、不安なく進めることができます。ここでは売却の7つのステップを、所要期間の目安とともにご説明します。

STEP1：売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

まずは「なぜ売却するのか」「いつまでに売りたいのか」「最低限いくらで売りたいのか」を整理しましょう。相続した不動産を現金化したい場合、住み替え資金に充てたい場合、離婚に伴う財産分与の場合など、売却動機によって最適な売却方法が変わります。住宅ローンの残債がある場合は、残債額も正確に把握しておくことが重要です。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

査定には大きく2種類あります。机上査定（簡易査定）は、周辺の取引事例や公示地価をもとに算出する方法で、物件を見ずに概算価格がわかります。訪問査定（詳細査定）は、実際に物件を訪問し、建物の状態や日当たり、周辺環境を確認した上でより正確な価格を算出します。正確な売却価格を知るためには訪問査定がおすすめです。

STEP3：媒介契約を結ぶ（1〜3日）

査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約（売却の仲介を正式に依頼する契約）を締結します。媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

グローバルホームでは、お客様のご希望に応じて最適な媒介契約をご提案しています。板橋区上板橋1丁目エリアの売却実績から、相場に即した販売戦略を立案いたします。

STEP4：販売活動と内見対応のコツ（1〜3か月）

媒介契約を結ぶと、不動産会社が物件情報をレインズ（不動産流通標準情報システム）や各ポータルサイトに掲載し、購入希望者を募集します。内見時には室内の整理整頓と清掃を徹底し、明るい印象を与えることが成約のポイントです。特に水回りの清潔感は購入希望者の印象を大きく左右します。

STEP5：売買契約の締結（1〜2週間）

購入希望者が見つかったら、売却価格や引渡し条件の交渉を経て売買契約を締結します。契約時には重要事項説明（宅地建物取引士が物件の権利関係や法的制限を説明）が行われ、買主から手付金（通常は売却価格の5〜10%）を受領します。

STEP6：決済・引き渡し（1〜2か月）

売買契約後、買主のローン審査完了を待って残代金の決済と物件の引き渡しを行います。決済当日には、所有権移転登記の手続き、鍵の引き渡し、公共料金の精算などを同時に行います。住宅ローンの残債がある場合は、この時点で一括返済し抵当権を抹消します。

STEP7：確定申告（売却翌年の2〜3月）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を適用する場合も確定申告が必須となります。詳しくは次章の「税金」の項目で解説します。

不動産売却にかかる税金【板橋区上板橋1丁目版】

不動産売却で発生する税金は「手取り額」に直結する重要なテーマです。ここでは譲渡所得税の計算方法から、使える特例、確定申告の手順まで詳しく解説します。

譲渡所得税の計算方法

不動産を売却して利益が出た場合に課税されるのが譲渡所得税です。計算式は以下の通りです。

取得費とは、物件を購入したときの代金や仲介手数料、登記費用などの合計です。購入時の契約書が見つからない場合は、売却価格の5%を取得費として計算する「概算取得費」が適用されます。譲渡費用には、売却時の仲介手数料、印紙税、測量費などが含まれます。

税率は不動産の所有期間によって大きく異なります。

所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定されます。たとえば2021年4月に購入した物件を2026年12月に売却する場合、実際の保有期間は5年超ですが、2026年1月1日時点では4年9か月となるため短期譲渡に該当します。この点は特に注意が必要です。

具体的な計算例をご紹介します。板橋区上板橋1丁目のマンションを4,500万円で売却し、取得費が2,000万円、譲渡費用が200万円、3,000万円特別控除が適用できる場合は以下のようになります。

このように、マイホームの売却では3,000万円特別控除により税負担がゼロになるケースが多くあります。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例です。適用を受けるには、以下の要件をすべて満たす必要があります。

• 自分が住んでいた家屋を売却するか、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
• 売却の前年・前々年にこの特例またはマイホームの買い替え特例を受けていないこと
• 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと
• 別荘や仮住まいなど一時的な居住目的の家屋でないこと
• 確定申告を行うこと（適用を受けるには申告が必須）

一方、適用できないケースとしては、収用等の5,000万円特別控除との併用や、住宅ローン控除との併用があります。住み替えで新居のローン控除を受ける場合は、どちらが有利かの比較検討が必要です。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した不動産の売却には、いくつかの特別な制度が用意されています。

取得費加算の特例は、相続税を納付した方が、相続開始日の翌日から3年10か月以内に相続した不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得が圧縮され、税負担が軽減されます。

被相続人居住用財産の3,000万円特別控除は、亡くなった方が一人で住んでいた家屋（1981年5月31日以前建築の旧耐震基準住宅）を相続し、耐震リフォームまたは解体後に売却した場合に適用できます。売却価格が1億円以下であることが条件です。

また、2024年4月1日から相続登記が義務化されています。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行わなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。相続不動産の売却をお考えの方は、まず相続登記の完了をご確認ください。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに、所轄の税務署（板橋区の場合は板橋税務署）に提出します。e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すればオンラインでの申告も可能です。

書類の準備や特例の適用判断が不安な方は、税理士への相談をおすすめします。グローバルホームでは提携税理士のご紹介も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

不動産売却にかかる費用一覧

不動産の売却には、税金以外にもさまざまな費用がかかります。事前に把握しておくことで「思ったより手取りが少なかった」という事態を防ぐことができます。一般的に、売却にかかる費用総額は売却価格の4〜6%が目安です。

仲介手数料

不動産会社に支払う成功報酬です。宅地建物取引業法により上限額が定められています。

たとえば売却価格3,000万円の場合、仲介手数料の上限は105万6,000円（税込）となります。

印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙の費用です。契約金額に応じて印紙税額が異なります。

その他の費用

抵当権抹消登記費用は、住宅ローンの残債がある場合に必要で、登録免許税が不動産1個につき1,000円、司法書士報酬が1万〜2万円程度です。住宅ローン繰上返済手数料は金融機関によって異なりますが、概ね0円〜3万3,000円程度です。そのほか、土地の境界が未確定の場合は測量費（30万〜80万円程度）、古い建物を解体して更地にする場合は解体費（木造で100万〜200万円程度）、内見前のハウスクリーニング費（5万〜15万円程度）がかかるケースがあります。

上記はあくまで一般的なケースの概算です。物件の状況やローンの有無によって変動しますので、正確な手取り額についてはグローバルホームの無料査定をご利用ください。

板橋区上板橋1丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

不動産の売却価格は、物件そのものの条件だけでなく、地域の将来性やインフラ環境にも大きく左右されます。ここでは板橋区上板橋1丁目エリアの地域特性を詳しく分析します。

人口動態と不動産需要の見通し

板橋区の人口は2025年時点で約58万人を超えており、世帯数は30万世帯を突破して12年連続で増加を続けています。2023年の社会動態は転入超過3,548人と、コロナ禍からの回復後は再び人口流入が加速しています。板橋区の人口ビジョン（2025年改定版）では、総人口は2040年頃にピークを迎え、その後緩やかに減少に転じる見通しです。

上板橋エリアは単身者からファミリー層まで幅広い世帯が居住しており、再開発による駅前環境の向上で今後もさらなる人口流入が見込まれます。住宅需要は当面堅調に推移すると考えられ、不動産売却にとって追い風となる環境です。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

板橋区上板橋1丁目に直接影響を与える大型プロジェクトが上板橋駅南口駅前東地区 第一種市街地再開発事業です。約2.2ヘクタールの施行区域に、地上26階建てと19階建てのタワーマンション「シティタワーズ上板橋イースト/セントラル」、商業施設、新しい駅前広場が整備されます。2028年度の完成を目指して2025年から本格的な建設工事が進行中です。

さらに、隣接する南口西地区でも再開発計画が進められており、駅前は将来的に大きく様変わりします。加えて、旧イトーヨーカドー跡地にはイオンが2027年に出店予定と報じられており、生活利便性の向上も期待されています。

これらの再開発は、周辺の既存不動産の資産価値を押し上げる効果があります。実際に、上板橋1丁目の公示地価は2025年に前年比+9.71%という高い上昇率を記録しており、再開発の恩恵が数字に表れています。

板橋区上板橋1丁目で売れやすい物件の特徴

上板橋エリアで特に需要が高い物件の特徴は以下の通りです。

マンションでは、上板橋駅から徒歩10分以内の物件に人気が集中します。間取りは2LDK〜3LDK（専有面積55〜75平米）がファミリー層に最も支持され、成約までの期間も短い傾向があります。築20年以内であれば、室内の状態が良ければスムーズな売却が見込めます。

戸建てでは、土地面積80平米以上・建物面積90平米以上の物件が人気です。ターゲットとなる買主層は30〜40代のファミリー層が中心で、子育て環境（小中学校への通学距離、公園の有無）も購入判断の大きなポイントとなります。

投資用物件としては、駅徒歩5分以内のワンルーム〜1LDKマンションに単身者向けの安定した賃貸需要があり、投資家からの引き合いも見られます。

板橋区上板橋1丁目の生活環境や交通アクセスの詳細は板橋区の住みやすさ完全ガイド【2026年版】もあわせてご覧ください。

売却に最適なタイミングとは

不動産売却のタイミングは、手取り額を大きく左右する重要な要素です。

まず季節的な要因として、毎年1月〜3月は購入需要が最も高まる時期です。4月の新年度・新学期に合わせた住み替えを希望する買主が多く、この時期に販売を開始できるよう、前年の秋から準備を始めるのが理想的です。

次に税制改正のタイミングです。3,000万円特別控除や住宅ローン控除の制度変更は、買主・売主双方の判断に影響を与えます。特例の適用期限が設定されている場合は、期限前の売却を検討しましょう。

また、住宅ローン金利の動向も無視できません。金利が上昇すると買主の購買力が低下し、不動産価格に下押し圧力がかかります。現在は低金利環境にありますが、今後の金融政策の変更によって金利上昇の可能性もあるため、金利が低い時期に売却を進めるのは合理的な判断です。

上板橋1丁目については、再開発の進行が地価上昇のドライバーとなっている一方、2028年度の再開発完了後は新築マンションとの競合が激化する可能性もあります。再開発による期待感が価格に反映されている「今」が、売却の好機といえるでしょう。

板橋区上板橋1丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

板橋区上板橋1丁目での不動産売却について、お客様から多くいただくご質問をまとめました。

板橋区上板橋1丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホームは、板橋区を中心に不動産売買のサポートを行う地域密着型の不動産会社です。上板橋エリアの市場動向を熟知したスタッフが、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適な売却プランをご提案いたします。

グローバルホームでは、板橋区上板橋エリアを中心に、数多くの不動産売却を成功に導いてまいりました。地域に根ざした営業活動で、大手ポータルサイトへの掲載はもちろん、地元の購入希望者への直接アプローチも行い、早期かつ高値での成約を目指します。

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まとめ

板橋区上板橋1丁目は、上板橋駅南口の大規模再開発、公示地価の力強い上昇（2025年前年比+7.63%〜+9.71%）、そして板橋区全体の人口増加トレンドを背景に、不動産売却にとって非常に有利な環境にあります。

売却を成功させるためには、正確な相場把握、適切なタイミング、そして地域を熟知した不動産会社のサポートが欠かせません。税金や費用を差し引いた手取り額のシミュレーションも含め、まずはグローバルホームの無料査定をご活用ください。

「売るかどうかまだ決めていない」という段階でも、お気軽にお問い合わせいただけます。板橋区上板橋1丁目の不動産のプロとして、お客様の大切な資産の売却を全力でサポートいたします。