東池袋1丁目の不動産売却ガイド｜相場・税金・費用【2026年版】

東京都豊島区東池袋1丁目は、池袋駅東口に直結する都内屈指の商業・住宅複合エリアです。2025年の公示地価は平均574万5,250円/㎡（前年比+11.86%）と力強い上昇が続いており、東池袋一丁目地区の大規模再開発（地上31階・高さ約175m、2028年竣工予定）やIT tower TOKYO（2026年3月開業）など、池袋エリア全体の資産価値を押し上げるプロジェクトが同時進行しています。中古マンション相場は坪単価300〜585万円と幅広く、築年数や立地条件によって大きく異なります。本記事では、東池袋1丁目で不動産（マンション・戸建て・土地）の売却を検討されている方に向けて、最新の売却相場・地価推移・税金・費用・売却の流れを、地元に精通した株式会社グローバルホームが徹底的に解説します。「売却で損をしたくない」「正確な相場を知りたい」という方は、ぜひ最後までお読みください。

東池袋1丁目の不動産売却相場【最新データ】

東池袋1丁目は池袋駅東口エリアの中核に位置し、商業地としての需要が極めて高いエリアです。ここでは、マンション・戸建て・土地それぞれの最新売却相場を、データに基づいて詳しくご紹介します。

マンション売却相場（築年数別・㎡単価）

東池袋エリアの中古マンションは、池袋駅へのアクセスの良さから根強い人気があります。築年数によって価格差が大きいため、以下の表で目安を把握しましょう。

東池袋駅周辺のマンション坪単価は584.7万円/坪（前年比+22.18%）と大幅に上昇しており、過去8年で+113.52%という驚異的な伸びを記録しています。特にアウルタワー（築15年・推定1億8,500万〜1億8,900万円）、エアライズタワー（築19年・推定1億9,110万〜1億9,510万円）などのタワーマンションは3年間で40%前後の上昇率を見せています。

戸建て売却相場（面積帯別）

東池袋1丁目は商業地が中心ですが、周辺の東池袋エリアには戸建て住宅も存在します。中古戸建て平均価格は9,892万円（10年前比+51.8%）と高水準です。

東池袋駅周辺の一戸建て売却相場中央値は9,040万円（築年数中央値31年）となっています。3階建て住宅が多く、土地面積は平均60㎡前後とコンパクトですが、駅近物件は高い資産性を維持しています。

土地売却相場（公示地価の推移）

東池袋（町名）全体の公示地価は近年一貫して上昇傾向にあります。以下は直近5年の推移です。

東池袋1丁目の最高地点は「豊島区東池袋1-1-3」で1,700万円/㎡（坪単価約5,620万円）を記録。「豊島区東池袋1-22-2」は284万円/㎡（前年比+13.15%）と、住宅地寄りの地点でも二桁上昇が続いています。

東池袋1丁目の地価動向と今後の見通し

東池袋1丁目の地価上昇を支える要因は複数あります。まず、東池袋一丁目地区第一種市街地再開発事業（住友不動産・大成建設、地上31階・高さ約175m、2028年7月竣工予定）が2025年5月に着工しました。さらに南池袋二丁目C地区再開発（北街区2026年3月竣工・南街区2027年5月竣工、総戸数約1,500戸）が進行中です。池袋西口でも旧マルイ跡地にIT tower TOKYOが2026年3月にオープンするなど、池袋駅周辺の大規模再開発が集中しています。

人口面では、東池袋1丁目は2025年9月時点で811世帯・932人が居住。商業地中心のため住民数は少ないものの、東池袋エリア全体では約1万5,000人が暮らし、再開発に伴うタワーマンション供給で今後も増加が見込まれます。

こうした背景から、東池袋1丁目の不動産価格は中長期的に堅調な上昇が期待されます。ただし、金利上昇局面では買い手の購買力に影響が出る可能性もあるため、「高値圏での売却」を検討している方にとって、今は有利なタイミングと言えるでしょう。

東池袋1丁目で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は多くの方にとって一生に数回の大きな取引です。東池袋1丁目のような都心エリアでは、適切な手順を踏むことで数百万円単位で手取り額に差がつくこともあります。ここでは、売却完了までの7つのステップを時系列で解説します。

STEP1：売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

まずは「なぜ売却するのか」を明確にしましょう。住み替え、相続、老後資金、離婚、転勤など、売却動機によって最適な戦略は異なります。特に確認すべきポイントは、住宅ローンの残債額、売却希望時期、最低希望価格の3つです。東池袋1丁目のように相場が上昇しているエリアでは、急いで売る必要がなければ「高値チャレンジ」も選択肢に入ります。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類があります。机上査定はデータベースに基づく概算で、最短即日で結果が出ます。訪問査定は担当者が実際に物件を確認し、日当たり・管理状態・内装の程度などを踏まえた精度の高い査定を行います。東池袋1丁目のように物件ごとの条件差が大きいエリアでは、訪問査定を2〜3社に依頼して比較検討されることをおすすめします。

STEP3：媒介契約を結ぶ（1週間）

査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を結びます。媒介契約とは、売却活動を不動産会社に依頼する契約のことです。契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

東池袋1丁目のような人気エリアでは、専任媒介契約を結んで1社に集中的に販売活動を任せるケースが多く見られます。報告義務があるため、売主側も売却状況を定期的に把握できます。

STEP4：販売活動と内見対応のコツ（1〜3か月）

媒介契約後、不動産会社がポータルサイトへの掲載、チラシ配布、既存顧客への紹介などの販売活動を開始します。内見（内覧）時のポイントは、水回りの清潔さ、室内の明るさ、生活感の軽減の3点です。ハウスクリーニング（5〜10万円程度）を行うだけでも印象は大きく変わります。東池袋1丁目のマンションは投資用として購入する方も多いため、賃貸需要や利回りの情報も準備しておくと効果的です。

STEP5：売買契約の締結（1〜2週間）

購入希望者が見つかったら、価格交渉を経て売買契約を締結します。買主から手付金（売買価格の5〜10%が目安）を受領し、重要事項説明書と売買契約書に署名・押印します。契約時にはこの段階で印紙税が必要になります。

STEP6：決済・引き渡し（1〜2か月）

買主の住宅ローン審査完了後、残代金の決済と物件の引き渡しを同日に行います。司法書士が所有権移転登記と抵当権抹消登記を代行します。鍵や管理組合関連書類の受け渡しもこのタイミングで行います。

STEP7：確定申告（翌年2月16日〜3月15日）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、翌年に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を適用する場合も、必ず確定申告が必要ですのでご注意ください。損失が出た場合でも、「譲渡損失の繰越控除」を利用するには申告が必要です。

不動産売却にかかる税金【東池袋1丁目版】

不動産売却で最も気になるのが税金です。東池袋1丁目のように地価が大幅に上昇しているエリアでは、取得時より高値で売却できるケースが多く、譲渡所得税の理解が不可欠です。ここでは計算方法から特例、確定申告まで網羅的に解説します。

譲渡所得税の計算方法

取得費とは、購入時の価格に購入時の仲介手数料・登記費用・不動産取得税などを加えた金額です。購入時の売買契約書が見つからない場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算します。譲渡費用には、売却時の仲介手数料・印紙税・測量費・解体費などが含まれます。

【具体的な計算例】東池袋1丁目のマンションを8,000万円で売却。25年前に3,500万円で購入（取得費3,700万円＝購入価格＋諸費用）、譲渡費用300万円、居住用3,000万円特別控除を適用した場合：

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。適用を受けるための主な要件は以下のとおりです。

• 自分が住んでいる家屋、またはその家屋と土地を売ること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却した年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
• 親子や夫婦など特別な関係にある人への売却でないこと
• 他の特例（買い換え特例など）と併用できないものがあること

注意：投資用マンション（居住実態なし）やセカンドハウス、一時的な仮住まいには適用されません。東池袋1丁目には投資用物件も多いため、適用可否の判断は慎重に行いましょう。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した不動産を売却する場合、いくつかの特例が活用できます。取得費加算の特例は、相続税額の一部を取得費に加算できる制度で、相続開始から3年10か月以内の売却が条件です。また、被相続人が一人で住んでいた家を相続し、耐震リフォームまたは取り壊した上で売却する場合は「空き家の3,000万円特別控除」が利用できます。

なお、2024年4月から相続登記が義務化されています。相続を知った日から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料の対象となります。相続した不動産の売却を検討されている方は、まず相続登記を済ませることが先決です。

確定申告の手順と必要書類

不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日に、住所地を管轄する税務署へ確定申告書を提出します。東池袋1丁目の場合は豊島税務署（豊島区西池袋3-33-22）が管轄です。e-Tax（電子申告）を利用すれば自宅からオンラインで申告可能です。

不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却には税金以外にもさまざまな費用がかかります。費用総額の目安は売却価格の4〜6%です。ここでは各項目の内容と金額の目安を解説します。

仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が定められています。売却価格が400万円超の場合の計算式は「売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税」です。例えば8,000万円で売却した場合、仲介手数料は8,000万円×3%+6万円＝246万円（税込270.6万円）となります。

印紙税は、売買契約書に貼付する収入印紙の税額です。売買金額に応じて以下のとおり定められています。

その他の費用として、抵当権抹消登記費用（司法書士報酬込みで約2〜3万円）、住宅ローン繰上返済手数料（金融機関により0〜3万円程度）、ハウスクリーニング費用（マンション3LDKで5〜10万円程度）、測量費（戸建て・土地の場合30〜80万円程度）、引越し費用（10〜20万円程度）が発生します。

東池袋1丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

東池袋1丁目は単なる「池袋駅東口」ではなく、再開発とインフラ整備によって急速に変貌を遂げているエリアです。売却戦略を立てるうえで、地域特性の理解は欠かせません。

人口動態と不動産需要の見通し

東池袋1丁目の人口は2025年9月時点で811世帯・932人です。商業地が大半を占めるため住民数は限定的ですが、東池袋エリア全体（1〜5丁目）の合計は約1万5,000人に達します。豊島区全体の人口は約30万人で、2015年に「消滅可能性都市」と指摘されて以降、区を挙げて子育て支援や再開発に取り組んだ結果、転入超過に転じています。

東池袋エリアでは、南池袋二丁目C地区再開発（総戸数約1,500戸）やイケ・サンパーク（2020年開園）の整備などにより、ファミリー層の流入が進んでいます。賃貸需要も旺盛で、マンション投資の観点からも注目されるエリアです。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

東池袋1丁目および周辺では、複数の大型再開発が進行中です。

東池袋一丁目地区第一種市街地再開発事業は、住友不動産が参加組合員となり、大成建設が施工する地上31階・高さ約175mの超高層複合ビルです。2025年5月着工、2028年7月竣工予定で、オフィス・商業・住宅が一体となった大規模プロジェクトです。

IT tower TOKYO（旧マルイ池袋跡地）は池袋西口で2026年3月に開業予定の超高層複合オフィスビルで、池袋駅直結のランドマークとなります。

さらに、東池袋四丁目35番防災街区の再開発も2027年3月の組合設立を目指して動いており、東武百貨店池袋店の建て替えも2030年度から段階的に開始予定です。これらの再開発により、東池袋エリアの不動産価値は中長期的に一段の上昇が期待されます。

東池袋1丁目で売れやすい物件の特徴

東池袋1丁目で特に売却がスムーズに進みやすい物件の条件は以下のとおりです。

マンションの場合：池袋駅徒歩5分以内、東池袋駅徒歩3分以内、築20年以内、1LDK〜2LDKの40〜70㎡が最も流動性が高く、単身者・DINKS・投資家からの需要があります。タワーマンション高層階は眺望プレミアムが加算され、相場より10〜20%高値で成約するケースも見られます。

戸建て・土地の場合：接道条件が良い（前面道路幅員4m以上）整形地が好まれ、建築条件なしの更地は建売業者からの引き合いが強いです。

買い手のターゲット層は、単身者・DINKS（共働き夫婦）・不動産投資家が中心です。ファミリー層は東池袋2〜5丁目の住宅街を好む傾向があります。

売却に最適なタイミングとは

不動産の売却タイミングは、市場環境と個人の事情の両面から判断することが大切です。一般的には、1〜3月は新生活に向けた購入需要が高まる時期で、成約率・成約価格ともに年間で最も有利になりやすい傾向があります。逆に、8〜9月は動きが鈍くなることが多いです。

税制面では、所有期間が5年を超えるタイミング（長期譲渡所得の適用）や、10年を超えるタイミング（軽減税率の適用）を意識するのが賢明です。また、金利動向にも注目が必要で、住宅ローン金利の上昇は買い手の購買力を低下させるため、金利が低い今のうちに売却するという判断も合理的です。

東池袋1丁目の生活環境や交通アクセスの詳細は東池袋エリアの住みやすさ完全ガイド【2026年版】もあわせてご覧ください。

東池袋1丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

東池袋1丁目で不動産売却を検討されるお客様から、グローバルホームに多く寄せられるご質問をまとめました。

東池袋1丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホームは、豊島区を中心に東京23区の不動産売却を専門に取り扱う地域密着型の不動産会社です。東池袋エリアの物件に精通したスタッフが、査定から売却完了まで一貫してサポートいたします。

グローバルホームでは、東池袋エリアのタワーマンション、投資用物件、相続不動産など多様な案件を手がけてまいりました。経験豊富な専任スタッフが一件一件丁寧に対応し、売主様にとって最善の結果を追求します。

無料査定のお申込み方法：お電話（03-5926-7530）またはWEBお問い合わせフォームよりお気軽にご連絡ください。机上査定であれば最短即日で結果をお伝えいたします。

まとめ

東池袋1丁目は、公示地価+12.71%（2025年）の力強い上昇、東池袋一丁目地区再開発（2028年竣工予定）をはじめとする複数の大型プロジェクト、そして池袋駅直結という圧倒的な利便性を背景に、不動産売却にとって非常に有利な環境にあります。中古マンション坪単価は300〜585万円台で推移し、過去8年で+113%超の上昇を記録しました。

売却を成功させるカギは、正確な相場の把握、税金・費用を踏まえた手取り額のシミュレーション、そして地元に精通した不動産会社の選定の3点です。特に東池袋1丁目は物件ごとの条件差が大きいため、WEB上の概算相場だけで判断するのはリスクがあります。

株式会社グローバルホームでは、東池袋1丁目の不動産を無料で査定しております。「まずは自分の物件がいくらで売れるのか知りたい」という方も、お気軽にお問い合わせください。