東池袋5丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

東京都豊島区東池袋5丁目は、東京メトロ有楽町線・東池袋駅から徒歩圏、池袋駅も生活圏に含む交通至便な住宅エリアです。2025年の公示地価（住宅地）は坪単価301万円（91.1万円/㎡）で前年比+9.7％と上昇が継続。隣接する東池袋一丁目では高さ約175mの超高層複合ビル（2028年完成予定）をはじめ大規模再開発が同時進行しており、エリア全体の資産価値はさらなる向上が見込まれます。本記事では、マンション・戸建て・土地の最新売却相場から、税金・費用・売却の流れまでを網羅的に解説します。「売却で損をしたくない」「手取り額を正確に知りたい」という方は、ぜひ最後までお読みください。

東池袋5丁目の不動産売却相場【最新データ】

東池袋5丁目は再開発の波及効果もあり、地価・マンション価格ともに堅調な上昇が続いています。ここではマンション・戸建て・土地それぞれの最新売却相場を、客観的なデータとともに整理します。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

東池袋駅周辺の中古マンションは、再開発による街の価値向上を背景に築浅物件を中心に強い需要があります。以下は築年数ごとの坪単価・70㎡換算価格の目安です。

東池袋駅エリアでは、築10年前後の物件が坪単価366万円と築5年以内を上回るケースもあります。これはアウルタワーやライズシティ池袋エアライズタワーなど、ブランドタワーマンションの影響によるものです。東池袋5丁目に立地するプラウドタワー東池袋（2019年築・132戸）は平均売買価格相場が約1億6,978万円と高水準で推移しています。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

東池袋5丁目は低層住宅・アパートが混在する住宅地域であり、戸建て用地としての取引も行われています。不動産鑑定では標準的な土地規模の画地で総額8,000万円前後、新築戸建てでは総額8,000万〜1億円程度とされています。

土地売却相場（公示地価の推移）

東池袋5丁目の住宅地における公示地価は、5年間で着実に上昇しています。下表は基準地点（東池袋5-22-8付近）の推移です。

東池袋エリアの住宅地公示地価は、コロナ禍で微減した2021年を底にV字回復を遂げています。2024年は+7.8%、2025年は東池袋住宅地全体の平均上昇率+9.7%と、年々上昇幅が拡大している点が注目です。

東池袋5丁目の地価動向と今後の見通し

東池袋5丁目の地価を押し上げている主な要因は3つあります。第一に、東池袋一丁目地区の大規模再開発（高さ約175m・地上33階の複合ビル、2028年完成予定）による街のブランド力向上です。第二に、東池袋駅南側で計画中の総戸数約1,500戸の超高層ツインタワーマンション計画です。これは豊島区最大級の住宅供給となり、エリアの居住人口増加と生活利便性向上が見込まれます。第三に、池袋駅西口の大規模再開発（IT tower TOKYO：2026年3月オープン、池袋西口再開発：2043年完成予定）による池袋エリア全体の価値向上です。

これらの要因を総合すると、東池袋5丁目の不動産は中長期的に資産価値が上昇する可能性が高いと考えられます。一方、金利上昇局面では購入者の予算が縮小するリスクもあるため、需要が旺盛で市場が活況な今のうちに売却を検討することは合理的な判断といえるでしょう。

東池袋5丁目で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産の売却は準備から確定申告まで、おおむね3〜6か月が目安です。東池袋5丁目のような需要の高いエリアでは比較的スムーズに進みますが、各ステップを正しく理解することが成功の鍵です。

STEP1：売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

まず「なぜ売却するのか」「いつまでに売りたいのか」「最低いくらで売りたいのか」を明確にしましょう。住み替え・相続・老後資金・離婚・転勤など、動機によって最適な売却戦略は異なります。住宅ローンの残債がある場合は、残高証明書を取り寄せて正確な金額を把握しておくことが重要です。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

査定には机上査定（簡易査定）＝物件情報のみで概算価格を算出する方法と、訪問査定＝実際に物件を見て詳細な価格を算出する方法の2種類があります。スピード重視なら机上査定、精度重視なら訪問査定がおすすめです。当社グローバルホームでは両方を無料でご提供しています。

STEP3：媒介契約を結ぶ（1〜3日）

査定結果と対応に納得できたら、不動産会社と媒介契約＝売却活動を正式に依頼する契約を締結します。媒介契約には以下の3種類があります。

東池袋5丁目のように購入需要が高いエリアでは、専任媒介契約がおすすめです。1社に集中して依頼することで、販売活動への注力度が高まり、好条件での成約につながりやすくなります。

STEP4：販売活動と内見対応のコツ（1〜3か月）

不動産会社がレインズ（不動産流通機構のオンラインシステム）への登録、ポータルサイト掲載、チラシ配布などの販売活動を開始します。内見（内覧）では第一印象が極めて重要です。室内の整理整頓・水回りの清掃・換気と採光を意識し、明るく清潔感のある空間を演出しましょう。

STEP5：売買契約の締結（1〜2週間）

購入申込が入ったら、価格・引渡日・その他条件を交渉し合意に至れば売買契約を締結します。契約時には手付金＝売買代金の5〜10%が一般的を受領し、宅地建物取引士による重要事項説明を受けます。契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）の範囲についても事前に確認しておきましょう。

STEP6：決済・引き渡し（1〜2か月）

残代金の受領と同時に物件の引き渡しを行います。住宅ローンが残っている場合はこの日に一括返済し、抵当権を抹消します。鍵の引き渡し、所有権移転登記の申請を行い、売却手続きは完了です。

STEP7：確定申告（売却翌年の2月16日〜3月15日）

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、売却した翌年に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を適用する場合も、申告しなければ控除を受けられないため、必ず期限内に手続きしましょう。

不動産売却にかかる税金【東池袋5丁目版】

不動産売却で最も気になるのが税金です。正しく理解すれば、特例の活用で大幅に節税できるケースも少なくありません。ここでは計算方法から具体的なシミュレーションまで丁寧に解説します。

譲渡所得税の計算方法

取得費とは購入時の価格（建物は減価償却後の金額）と購入時にかかった諸費用の合計です。取得費が不明な場合は売却価格の5%を概算取得費として用いることができます。譲渡費用には仲介手数料・印紙税・測量費などが含まれます。

【計算例】東池袋5丁目のマンション（築15年・70㎡）を7,500万円で売却した場合：

• 取得費（購入価格4,200万円 − 建物減価償却700万円）：3,500万円
• 譲渡費用（仲介手数料等）：255万円
• 譲渡所得：7,500万 − 3,500万 − 255万 ＝ 3,745万円
• 3,000万円特別控除適用後：3,745万 − 3,000万 ＝ 745万円
• 税額（長期譲渡20.315%）：745万 × 20.315% ＝ 約151万円

控除を使わなかった場合の税額は約761万円ですので、約610万円の節税効果があります。

3,000万円特別控除の適用要件

• 自分が住んでいる家屋を売るか、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売ること
• 売却の年の前年・前々年にこの控除を受けていないこと
• 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと
• 他の特例（買換え特例等）と重複適用しないこと（10年超軽減税率は併用可）
• 確定申告をすること（申告しなければ適用不可）

適用できないケース：投資用物件（賃貸に出していた場合）、別荘・セカンドハウス、売却の前年・前々年に同じ特例を利用した場合などは適用対象外です。

相続した不動産の売却と税金

取得費加算の特例：相続で取得した不動産を、相続開始から3年10か月以内に売却すると、支払った相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税を軽減できます。

空き家の3,000万円特別控除：被相続人が一人で住んでいた家屋（1981年5月31日以前建築、区分所有建物を除く）を相続し、耐震リフォームまたは解体して売却する場合に適用できます。

相続登記の義務化（2024年4月施行）：相続を知った日から3年以内に相続登記を完了する義務があります。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となりますので、早めの手続きをおすすめします。

確定申告の手順と必要書類

確定申告の期限は売却した翌年の2月16日〜3月15日です。提出先は住所地の所轄税務署で、e-Tax（電子申告）の利用も可能です。

不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却には税金以外にもさまざまな費用が発生します。事前に把握しておくことで、手取り額を正確に見積もることができます。

仲介手数料

仲介手数料は法律で上限が定められています。計算式は（売却価格 × 3% + 6万円）× 消費税1.1です。たとえば7,500万円で売却した場合：（7,500万 × 3% + 6万）× 1.1 ＝ 約254.1万円となります。

印紙税

その他の費用

• 抵当権抹消登記費用：登録免許税（不動産1つにつき1,000円）＋ 司法書士報酬で合計約1.5〜3万円
• 住宅ローン繰上返済手数料：金融機関により異なりますが約1〜3万円が一般的
• 測量費：土地売却で境界確定が必要な場合、約30〜80万円
• 解体費：古家付き土地を更地にする場合、木造で坪3〜5万円が目安
• ハウスクリーニング費：70㎡前後のマンションで約5〜10万円

費用総額は売却価格の4〜6%が目安です。当社では事前に詳細な費用シミュレーションを無料で作成し、手取り額を可視化した上で売却プランをご提案しています。

東池袋5丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

売却価格を最大化するには、エリアの特性を正しく理解し、ターゲットとなる買主層に響く訴求ポイントを押さえることが重要です。

人口動態と不動産需要の見通し

2025年9月時点の東池袋5丁目の人口は4,937人（3,252世帯）です。豊島区全体では人口約29万人超、一人暮らし世帯率64.0%と単身世帯が圧倒的に多い構成です。東池袋駅南側のツインタワー（総戸数約1,500戸）が完成すれば、エリア人口はさらに増加し、周辺の商業・サービス機能の充実も期待されます。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

東池袋・池袋エリアでは現在、複数の大規模プロジェクトが進行しています。

• 東池袋一丁目地区再開発：高さ約175m・地上33階の超高層複合ビル。オフィス、文化体験施設、イベントホール、イケバス運行拠点を備え、2028年完成予定
• 東池袋駅南側ツインタワー：総戸数約1,500戸の超高層マンション2棟。東池袋駅直結、公共施設も入居。豊島区最大級の住宅供給
• IT tower TOKYO（池袋西口）：マルイ跡地の超高層複合オフィスビル。2026年3月14日オープン
• 池袋駅西口大規模再開発：高さ270mのビルを含む3つの大規模複合施設。2043年度全体完成予定

これらの再開発は周辺の不動産価格にポジティブな影響を与えます。特に東池袋一丁目の再開発完成（2028年）前後で、エリア全体の地価がさらに上昇する可能性が高いと考えられます。

東池袋5丁目で売れやすい物件の特徴

• 駅徒歩10分以内のマンション（東池袋駅・池袋駅いずれか）
• 築20年以内で管理状態が良好な物件
• 1R〜2LDK（25〜50㎡）：単身・DINKS層からの需要が特に高い
• 3LDK（60〜80㎡）：ファミリー層向け。子育て環境を重視する層に訴求
• 土地は接道条件の良い整形地が高値で取引される傾向

売却に最適なタイミングとは

不動産市場では1〜3月が最も購入需要が高まる時期です。新年度に向けた転勤・入学・就職に伴う引越し需要がピークを迎えるため、この時期に合わせて前年の11〜12月から販売を開始するのが効果的です。また、2028年の東池袋一丁目再開発完成を控え、再開発効果が価格に織り込まれる前の今が売却のベストタイミングともいえます。

東池袋5丁目の生活環境や交通アクセスの詳細は東池袋5丁目の住みやすさ完全ガイド【2026年版】もあわせてご覧ください。

東池袋5丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

東池袋5丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホームは、東京都豊島区池袋に本社を構える地域密着型の不動産会社です。東池袋・池袋エリアの売買に豊富な実績を持ち、お客様一人ひとりの事情に寄り添った丁寧なサポートを行っています。

当社は東池袋・池袋エリアでの売却実績が豊富で、マンション・戸建て・土地いずれの物件にも対応可能です。「地域密着ならではのスピード感」と「丁寧なコミュニケーション」を両立させ、お客様の大切な不動産を最善の条件で売却できるよう全力でサポートいたします。

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まとめ

東池袋5丁目は、東池袋駅徒歩圏・池袋駅生活圏の好立地で、2025年公示地価（住宅地）は坪単価301万円（前年比+9.7%）と力強い上昇が続くエリアです。東池袋一丁目の大規模再開発（2028年完成予定）や池袋駅西口再開発の波及効果により、今後さらなる資産価値向上が見込まれます。売却にあたっては、3,000万円特別控除や10年超軽減税率といった特例を活用することで手取り額を大幅に増やせます。「相場だけでもまずは知りたい」という方は、ぜひグローバルホームの無料査定をご利用ください。