マイホームの購入は、多くの方にとって人生最大の買い物です。物件価格だけでなく、手付金・仲介手数料・登記費用・印紙税・住宅ローン手数料・火災保険料・固定資産税の日割り精算など、想像以上に多くの費用項目が発生します。住宅ローンも変動金利・固定金利・フラット35など種類が複数あり、「結局どれを選べばいいの？」と迷うのは当然のことです。

この記事では、初めて不動産を購入する方が安心してマイホームを手に入れられるよう、購入の流れ全8ステップ、諸費用の完全内訳と金額の目安、住宅ローンの種類・返済比率の考え方、手付金の仕組み、購入時にやるべきこと、予め用意する書類までを網羅的に解説します。板橋区を拠点に東京都全域の不動産売買を手がける株式会社グローバルホームが、現場の実務知識をもとに監修しています。

まずは「自分がいくら借りられるのか」「毎月の返済額はいくらになるのか」を把握することが、堅実な資金計画の第一歩です。

不動産購入の流れ【全8ステップ】

不動産購入は、物件探しの開始から引渡し・入居まで、通常約2〜6か月を要します。全体の流れを把握しておくことで、各段階で何をすべきか、いつまでにお金を用意すればよいかが明確になり、焦らず計画的に進められます。

以下で各ステップの詳細を解説していきます。

購入にかかる諸費用の完全内訳

不動産購入では、物件価格とは別に諸費用と呼ばれる各種費用が発生します。諸費用の目安は、新築物件で物件価格の約3〜7%、中古物件で約6〜10%です。中古のほうが高くなるのは、仲介手数料が発生するケースが多いためです。4,000万円の中古マンションであれば、諸費用として約240〜400万円を見込んでおく必要があります。

諸費用の一覧と金額の目安

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が定められており、物件価格が400万円超の場合は以下の速算式で計算します。

たとえば4,000万円の物件では（4,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1 ＝ 約138.6万円（税込）が上限です。仲介手数料は成功報酬であり、売買契約が成立しない限り請求されることはありません。支払いのタイミングは、売買契約時に半額・決済時に残り半額とするケースが一般的です。

登記費用の内訳

登記費用は「登録免許税（税金）」と「司法書士報酬（代行手数料）」の合計です。登録免許税の税率は登記の種類によって異なり、居住用住宅には軽減税率が適用されます（適用期限：2027年3月末まで）。

出典：国税庁「登録免許税の税率表」。軽減措置は自己居住用の新築・中古住宅（中古は築25年以内の耐火建築物または新耐震基準適合）が対象（2026年3月時点、適用期限2027年3月末）。

司法書士報酬は、所有権移転登記＋抵当権設定登記＋事前調査＋立会い等を含めて約10〜15万円が相場です。司法書士は通常、不動産会社や金融機関から紹介されますが、買主が独自に手配することも可能です。

印紙税の金額一覧

不動産購入では、売買契約書と金銭消費貸借契約書の2つの契約書に印紙税が発生します。

出典：国税庁「印紙税額の一覧表」（2026年3月時点）

固定資産税・都市計画税の日割り精算

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税される地方税です。年の途中で売買が行われた場合、引渡し日を基準に日割りで精算するのが不動産取引の慣例です。

たとえば、年間の固定資産税・都市計画税が合計20万円の物件を7月1日に引き渡した場合、7月1日〜12月31日（184日分）を買主が売主に精算金として支払います。計算式は「年額 × 引渡し日以降の日数 ÷ 365日」です。この例では 20万円 × 184 ÷ 365 ≒ 約10.1万円です。

火災保険・地震保険

住宅ローンを利用する場合、金融機関から火災保険への加入が求められます。保険料は建物の構造（木造・鉄骨・RC）、所在地域、保険金額、特約の内容によって異なりますが、一般的なマンション（RC造）で5年一括契約の場合約10〜20万円、木造戸建てで約20〜40万円が目安です。地震保険は任意ですが、地震大国の日本では加入を強くおすすめします。

手付金の仕組みと注意点

手付金は、不動産購入の中でも特に初心者が戸惑いやすいポイントです。「いつ払うの？」「いくら必要？」「戻ってくるの？」という疑問を順番に解消していきましょう。

手付金とは何か

手付金とは、売買契約の締結時に買主から売主に支払う金銭で、契約の成立を証明し、契約の安定性を担保する役割を果たします。法的には「解約手付」としての性質を持つのが一般的であり、民法557条に基づいて、買主は手付金を放棄することで契約を解除でき、売主は手付金の倍額を返還することで解除できます（相手方が履行に着手するまでの間に限る）。

手付金の相場と決め方

手付金の金額に法的な定めはありませんが、一般的には物件価格の5〜10%が相場です。4,000万円の物件であれば200〜400万円です。ただし、売主が宅建業者（不動産会社）の場合は、宅地建物取引業法により手付金の上限が物件価格の20%までと規定されています。

手付金が用意できない場合

手付金は原則として住宅ローンに組み込めず、自己資金で準備する必要があります。ただし、売主との交渉により手付金の額を引き下げてもらえるケースもあります。また、一部の金融機関では手付金分を含む諸費用ローンを提供しているため、資金計画に不安がある場合は不動産会社に相談してください。

手付解除と違約解除の違い

ローン特約は買主を保護するための重要な条項です。住宅ローンの本審査が通らなかった場合に、手付金が全額返還されて契約が白紙に戻る旨が売買契約書に明記されます。契約前に、ローン特約の有無と適用条件（申込先金融機関・審査期限など）を必ず確認してください。

住宅ローンの種類と選び方

住宅ローンの金利タイプは大きく「変動金利」「固定金利期間選択型」「全期間固定金利（フラット35含む）」の3種類に分かれます。どれを選ぶかで毎月の返済額と総支払額が大きく変わるため、それぞれの仕組みとリスクを正しく理解したうえで判断しましょう。

変動金利の仕組みと「5年ルール」「125%ルール」

変動金利は半年ごとに金利が見直されますが、多くの金融機関では「5年ルール」と「125%ルール」が適用されます。5年ルールとは、金利が変動しても返済額自体は5年間据え置かれるというルールです。125%ルールとは、5年後に返済額が見直される際も、前回の返済額の125%を超えない範囲に制限されるというルールです。

ただし、これらのルールは返済額の上昇を「緩和」するだけであり、金利が上昇した分の利息は消えるわけではありません。返済額が抑えられた分だけ元金の返済が遅れ、返済期間の後半に利息負担が重くなるリスクがあります。また、ネット銀行の一部（SBI新生銀行など）ではこれらのルールを適用していないケースもあるため、契約前に確認してください。

住宅ローン事務手数料と保証料

住宅ローンの借入にかかるコストとして、事務手数料と保証料があります。この2つは金融機関によって大きく異なるため、金利だけでなく「総支払額」で比較することが重要です。

ネット銀行は「事務手数料が高い代わりに保証料ゼロ」、都市銀行は「事務手数料が安い代わりに保証料がかかる」という構造になっています。初期費用だけを見ると大きな差はないように見えますが、繰上返済を行った場合、保証料の一括前払い型では未経過分が返戻される一方、定率型の事務手数料は返金されません。繰上返済の予定がある方は、保証料一括型のほうが有利になるケースがあります。

返済比率の考え方と安全ライン

返済比率（返済負担率）とは、年収に占める年間ローン返済額の割合のことです。金融機関が住宅ローンの審査で最も重視する指標のひとつであり、この数値が基準を超えると融資を受けられません。

返済比率の基準

上記はあくまで「審査が通る上限」であり、「安心して返せる金額」とは異なります。一般的に、手取り収入の25%以内に月々の返済額を抑えるのが堅実な目安とされています。手取り30万円であれば月々7.5万円以内です。

返済比率に含まれる「既存の借入」

返済比率には住宅ローンだけでなく、すべての既存借入の返済額が加算されます。自動車ローン、カードローン、リボ払い、奨学金、携帯端末の分割払い（割賦販売）など、CIC（信用情報機関）に登録されている借入はすべて審査対象です。たとえば自動車ローンの月額返済が3万円ある場合、年間36万円が返済比率の分子に上乗せされるため、借入可能額がその分だけ圧縮されます。住宅ローン申込前に既存借入を完済・整理しておくことが、借入可能額を最大化するコツです。

購入時にやること チェックリスト

不動産購入は多くの手続きが同時並行で進むため、「何をいつまでにやればいいか」を時系列で整理しておくことが重要です。以下に、購入の各段階で買主が行うべき主なアクションをまとめました。

物件探し〜申込みまで

まず自己資金と借入可能額から購入可能な価格帯を確定させましょう。住宅ローンの事前審査は物件が決まる前でも申し込めます。金融機関を2〜3社に絞って事前審査を通しておくと、気に入った物件が見つかったときに素早く動けます。内覧時は、日当たり・騒音・収納量・水回りの状態に加え、マンションであれば管理組合の議事録や長期修繕計画の確認を忘れずに行いましょう。

売買契約〜ローン本審査まで

売買契約の前に、重要事項説明書の内容をしっかり読み込みましょう。特に、法令上の制限（建ぺい率・容積率・用途地域）、私道負担、ハザードマップの情報、契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）の範囲と期間、ローン特約の条件は入念に確認してください。契約当日は手付金と印紙税を現金または振込で用意します。

契約後は速やかに住宅ローンの本審査を申し込みます。必要書類の準備に時間がかかることがあるため、契約前から書類を揃え始めるのがおすすめです。

決済・引渡しまで

本審査が承認されたら、金銭消費貸借契約を金融機関と締結し、決済日を調整します。決済日までに、火災保険の契約手続き、住所変更届の準備（住民票の異動を先に行う場合）、引越し業者の手配を進めましょう。決済当日に持参するもの（実印・印鑑証明書・住民票・本人確認書類・残代金の振込先情報等）は、不動産会社から事前に案内がありますので確認しておきます。

入居後にやること

入居後は、転居届（14日以内）、運転免許証の住所変更、銀行口座やクレジットカードの住所変更、電気・ガス・水道・インターネットの契約手続きなどを行います。そして最も重要なのが、入居した翌年の確定申告で住宅ローン控除の適用申請を行うことです。これを忘れると税金の還付を受けられません。

予め用意するもの一覧

不動産購入では、各段階で多くの書類が必要になります。「あの書類がない」と慌てることのないよう、早い段階から準備を進めておきましょう。

住宅ローン控除と税制優遇

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合に、年末のローン残高の一定割合を所得税（一部は住民税）から控除できる制度です。2024年以降に入居した場合の控除率は年末残高の0.7%、控除期間は新築が最長13年間、中古が最長10年間です。

出典：国税庁「住宅借入金等特別控除」（2026年3月時点）。※その他の新築住宅は2024年以降の入居で借入限度額・控除期間が縮小されています。最新の適用要件は国税庁サイトでご確認ください。

住宅ローン控除を受けるための主な要件は、床面積50m²以上（一定条件で40m²以上）、取得後6か月以内に入居し年末まで居住していること、合計所得金額が2,000万円以下であること、ローンの返済期間が10年以上であることなどです。初年度は確定申告が必要ですが、2年目以降は年末調整で控除を受けられます。

よくある質問（FAQ）

グローバルホームの購入サポート

株式会社グローバルホームは、2020年の設立以来「Global Vision, Local Comfort.」のコンセプトのもと、板橋区を拠点に東京都全域の不動産売買をサポートしてまいりました。マンション・戸建て・土地のご購入はもちろん、資金計画のご相談から住宅ローンのご紹介、契約手続き、引渡しまで、物件探しの最初から入居後のフォローまでワンストップでお手伝いいたします。

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