不動産売却は、ほとんどの方にとって人生で1〜2回あるかないかの大きな取引です。「何から始めればいいのかわからない」「損をしたくないけれど、専門知識がなくて不安」――そんな声をお持ちの方は決して少なくありません。

この記事では、不動産売却の全体像を7つのステップに分け、各段階で必要な手続き・かかる費用・知っておくべき税金の知識・そして最適な媒介契約の選び方までを、初めての方でも理解できるように体系的に解説します。板橋区を拠点に東京都全域の不動産売買を手がける株式会社グローバルホームが、現場の実務知識をもとに監修しています。

結論から申し上げると、不動産売却で損をしないための最初の一歩は「正確な査定で自分の不動産の現在価値を把握すること」です。記事を読み進める前に、まずはお手持ちの不動産がいくらで売れるのか、概算だけでも確認しておくことをおすすめします。

不動産売却の全体像と平均的なスケジュール

不動産売却の流れは、大きく分けて「準備フェーズ」「販売フェーズ」「完了フェーズ」の3つに分類できます。準備フェーズでは情報収集・査定・媒介契約の締結を行い、販売フェーズでは実際の販売活動と内覧対応を進め、完了フェーズで売買契約・決済引渡し・確定申告をもって取引が終了します。全体の所要期間は約3〜6か月が一般的ですが、物件の種別やエリアの需給バランスによって前後します。

ここからは、各ステップの具体的な内容を詳しく見ていきましょう。

STEP1：売却の目的・条件を整理する

整理しておくべき項目としては、売却希望時期（いつまでに現金化したいか）、希望売却価格の下限（最低いくらなら売却に応じるか）、住宅ローンの残債額（金融機関に返済予定表を確認）、物件の権利関係（共有名義の有無、抵当権の設定状況）、住みながら売るか空き家にしてから売るか、といった点が挙げられます。

特に住宅ローンの残債確認は重要です。売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態では、差額を自己資金で補填するか、住み替えローンの活用を検討する必要があります。逆に残債より高く売れる「アンダーローン」であれば、売却代金でローンを完済できるため、手続きは比較的シンプルです。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する

机上査定（簡易査定）は、物件の所在地・面積・築年数などの基本情報をもとに、周辺の取引事例や公示地価データから概算価格を算出する方法です。最短即日で結果がわかり、売却を検討し始めた初期段階で「だいたいいくらぐらいか」を把握するのに適しています。

訪問査定（詳細査定）は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、建物の状態・日当たり・眺望・周辺環境・接道状況などを確認したうえで、より精度の高い査定価格を算出する方法です。実際に売り出す際の価格設定の根拠となるため、売却を本格的に進める段階で依頼するのが一般的です。

効率的な進め方としては、まず机上査定で複数社の価格感を比較し、信頼できると感じた会社に訪問査定を依頼する流れがおすすめです。

STEP3：媒介契約を締結する

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。それぞれの違いは後述の「媒介契約の種類と選び方」で詳しく解説しますが、結論としては、専任媒介契約が多くの売主様にとって最もバランスの良い選択肢です。1社に集中して販売活動を任せることで、担当者が全力で取り組み、情報共有もスムーズに行われるため、結果として高値成約につながりやすい傾向があります。

STEP4：販売活動を開始する

この期間中、売主様に求められるのは主に「内覧への対応」です。購入検討者が物件を実際に見に来るため、室内を清潔に保ち、第一印象を良くしておくことが成約率を高めるカギとなります。特別なリフォームは不要ですが、水回りの清掃、不要な荷物の整理、換気による臭い対策といった基本的な準備は効果的です。

販売期間中は、不動産会社から定期的に活動報告が届きます。専任媒介契約であれば2週間に1回以上の報告義務があり、問い合わせ件数・内覧件数・反響の傾向などを共有してもらえます。反応が芳しくない場合は、価格の見直しや広告戦略の調整を担当者と相談しましょう。

STEP5：売買契約を締結する

売買契約の当日は、まず宅地建物取引士による重要事項説明（物件の法的な情報や契約条件に関する詳細な説明）が行われます。その後、売買契約書に署名・捺印し、買主から手付金（通常は売買価格の5〜10%）を受領します。

契約書には、売買価格、手付金の額と解約手付の取り扱い、引渡し日、契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）の範囲、ローン特約（買主のローン審査が否決となった場合の白紙解約条項）などの重要な条件が記載されます。内容は不動産会社の宅地建物取引士が丁寧に説明しますが、不明点は遠慮なく質問してください。

STEP6：決済・引渡しを行う

決済当日は、売主・買主・不動産会社の担当者・司法書士・金融機関の担当者が一堂に会して手続きを進めます。具体的には、買主から残代金（売買価格から手付金を差し引いた金額）を受領し、司法書士が所有権移転登記の申請書類を確認・回収します。売主に住宅ローンの残債がある場合は、受領した売却代金で同日中にローンを完済し、抵当権抹消登記も同時に行います。

最後に、物件の鍵（スペアキー含む）、マンションの場合は管理規約・設備の取扱説明書・保証書などの書類一式を買主に引き渡して、売却手続きは完了です。固定資産税の日割り精算や管理費の精算も決済日に行われるのが一般的です。

STEP7：確定申告を行う

確定申告は、所轄の税務署に確定申告書B・第三表（分離課税用）・譲渡所得の内訳書などの必要書類を提出する方法と、国税庁のe-Tax（電子申告）を利用する方法があります。必要書類としては、売却時と購入時の売買契約書の写し、仲介手数料の領収書、登記事項証明書、本人確認書類（マイナンバーカード等）などが挙げられます。

確定申告を忘れると、3,000万円特別控除をはじめとする各種特例が適用されず、本来払わなくて良い税金を支払うことになりかねません。税額計算が複雑な場合は税理士への相談をおすすめします。グローバルホームでは提携税理士のご紹介も行っております。

売却にかかる費用一覧と計算方法

不動産売却に伴って発生する費用は、売却価格の約4〜6%が目安です。最も大きな比率を占めるのが仲介手数料であり、ほかに印紙税、登記費用、ローン関連費用などがかかります。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が定められており、売却価格が400万円を超える場合は以下の速算式で計算できます。

たとえば5,000万円で売却した場合、（5,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1 ＝ 約171.6万円（税込）が上限額です。仲介手数料は成功報酬であるため、売買契約が成立しない限り支払いは発生しません。支払いのタイミングは、売買契約時に半額・決済引渡し時に残り半額とするケースが一般的です。

費用一覧とシミュレーション

印紙税の金額一覧

出典：国税庁「印紙税額の一覧表」（軽減税率適用後の金額）

売却にかかる税金と節税対策

不動産売却で生じる利益（譲渡所得）には、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。ただし、マイホームの売却であれば「3,000万円特別控除」をはじめとする複数の税制特例を活用することで、課税額を大幅に抑えられる場合がほとんどです。

譲渡所得の計算方法

取得費とは、その不動産を購入した際の代金（建物は減価償却後の金額）に購入時の仲介手数料や登記費用を加えた金額です。購入時の契約書を紛失している場合は、売却価格の5%を「概算取得費」として計算することが認められています。譲渡費用には、売却時の仲介手数料、印紙税、測量費、建物取壊し費用などが含まれます。

税率は所有期間で大きく変わる

出典：国税庁「譲渡所得の税率」。所有期間は売却した年の1月1日時点で判定されます。

3,000万円特別控除（居住用財産の特例）

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。所有期間の長短を問わず適用可能で、実際に多くの売主がこの特例によって課税額をゼロにしています。

主な適用要件は、自分が住んでいた家屋またはその敷地を売却すること、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、売主と買主が親子・夫婦などの特別な関係でないこと、前年・前々年にこの特例や買い換え特例の適用を受けていないこと、などです。投資用物件や別荘には適用できない点にご注意ください。

相続不動産の売却に使える特例

相続で取得した不動産を売却する場合、取得費加算の特例（相続税を取得費に加算できる制度。相続開始から3年10か月以内の売却が条件）や、空き家の3,000万円特別控除（1981年5月31日以前建築の旧耐震基準の家屋が対象）といった税制優遇が利用できる場合があります。適用要件が細かいため、該当する可能性がある場合は早めに税理士または不動産会社にご相談ください。

媒介契約の種類と選び方

不動産売却を不動産会社に依頼する際に締結する「媒介契約」には3つの種類があり、それぞれ仕組みとメリット・デメリットが異なります。どれを選ぶかで販売活動の質や情報管理の方法が変わるため、それぞれの特徴を正しく理解したうえで選択することが大切です。

出典：宅地建物取引業法 第34条の2に基づく

専任媒介契約をおすすめする理由

専任媒介契約は、1社に販売活動を集中して任せつつ、万が一自分で買主を見つけた場合には直接取引もできる、バランスの良い契約形態です。不動産会社側も「自社だけが販売を担当する」という責任と意欲を持って活動に取り組むため、広告費や営業リソースを十分に投下してもらいやすくなります。

一般媒介は複数社に依頼できる自由度がある一方で、各社の販売意欲が分散し、結果的に十分な広告展開が行われないリスクがあります。また、REINS登録や活動報告の義務がないため、販売状況の把握が難しくなる傾向があります。

当社グローバルホームでは、売主様の状況やご希望に応じて最適な媒介契約の形態をご提案しております。「高値を追求したい」とお考えの方には、当社の専任媒介で一つひとつの物件にじっくりと向き合い、最大限の価値を引き出す販売戦略をご提供しています。

よくある質問（FAQ）

グローバルホームが選ばれる理由

株式会社グローバルホームは、2020年の設立以来「Global Vision, Local Comfort.」のコンセプトのもと、板橋区を拠点に東京都全域のお客様へ不動産サービスを提供してまいりました。売却・購入・賃貸・賃貸経営・リフォームまで、住まいに関するあらゆるニーズにワンストップで対応できる体制が当社の強みです。

不動産売却においては、一つひとつの物件に対して市場分析に基づく適正な価格設定を行い、物件の魅力を最大限に伝える販売戦略を組み立てます。地域の不動産事情に精通したスタッフがお客様の状況を丁寧にヒアリングし、「高く売りたい」「早く売りたい」「周囲に知られずに売りたい」など、それぞれのご要望に応じた最適なプランをご提案いたします。

海外投資家や外国人のお客様にも対応できるグローバルな視点を持ちながらも、地元・板橋の地域情報にも精通している。この「世界基準の視野」と「地域密着の安心感」の両立が、多くのお客様にグローバルホームを選んでいただいている理由です。