1. 江戸川区マンション売却の最新相場

2026年3月現在、江戸川区の中古マンション売却市場は堅調な上昇基調が続いています。首都圏全体で成約㎡単価が69ヶ月連続上昇を記録するなか、江戸川区でも取引が活発化しています。SUUMO公表データによると、2026年1月の売却価格は前年比111.5%と大幅な上昇を示しました。

間取り別の売却価格相場

出典：HOME4U マンションプライス（2025年1月参照）、SUUMO売却価格相場（2026年1月）

江戸川区の売買で最も多い間取りは3LDKで全体の約58%を占めています。平均売却価格は約3,060万円〜4,546万円（集計時期・データソースにより差異あり）で推移しており、70㎡換算では約4,956万円〜5,061万円の水準です。23区内では比較的手頃な価格帯に位置しますが、近年の価格上昇は顕著であり、売却を検討中の方には追い風の市場環境といえます。

2. エリア別の価格相場と特徴

江戸川区は東京都の東端に位置し、千葉県との県境に接する広大な区域を持ちます。区内の主要エリアごとに、交通利便性や住環境、マンション価格の水準は大きく異なります。売却時には、ご所有のマンションが属するエリアの特性を理解し、適切な価格戦略を立てることが重要です。

西葛西・葛西エリア

東京メトロ東西線が利用でき、大手町まで約20分という都心アクセスの良さが最大の魅力です。西葛西の売買相場は70㎡換算で約4,735万円（坪単価約223.6万円）と、区内でも上位の水準です。葛西臨海公園に近い住環境の良さから、ファミリー層や外国人居住者にも人気が高く、安定した需要が見込めます。

小岩エリア

JR総武線が利用でき、秋葉原まで約16分の好アクセスです。現在、駅南北で「100年に一度」と称される大規模再開発が進行中で、坪単価300万円を突破する物件も出現しています。北口再開発は2027年1月竣工予定、南小岩六丁目Ⅲ街区は2026年3月竣工予定で、パークシティ小岩ザ タワー（731戸）の完成と合わせて、エリア全体の資産価値向上が期待されます。

船堀エリア

都営新宿線の船堀駅を中心としたエリアで、新宿まで乗り換えなしで約25分です。6年前と比較してマンション価格は約41.1%上昇しており、上昇率は区内でもトップクラスです。船堀タワーホールなどの文化施設も充実し、今後の再開発計画も注目されています。

瑞江エリア

都営新宿線瑞江駅周辺は閑静な住宅街が広がり、子育て世帯から安定的な人気を集めています。売買相場は70㎡換算で約4,832万円（坪単価約228.2万円、前年比+16.72%）と、価格上昇率の面でも注目のエリアです。

篠崎エリア

区の南端に位置し、公園や緑地が多い落ち着いた住環境が特徴です。都営新宿線で都心へのアクセスも良好で、比較的手頃な価格帯の物件が多く流通しています。初めてマンションを購入するファミリー層からの需要が堅調で、売却しやすいエリアのひとつです。

出典：HowMa・t23m-navi 各エリア相場データ（2025年〜2026年）を基に作成。実際の成約価格は個別条件により異なります。

3. 築年数別の売却相場

マンションの売却価格を決定する最大の要因のひとつが築年数です。江戸川区における築年数別の平米単価を確認することで、ご所有物件のおおよその位置づけを把握できます。

出典：HOME4U マンションプライス（2025年1月参照）

江戸川区の特徴として、築16年〜50年までの物件が売買の主流を占めている点が挙げられます。築30年以上の物件でも活発に取引されており、築古物件でも比較的売却しやすいマーケットといえます。一方、築10年以内の物件は流通量が少なく希少性が高いため、平米単価は78万円〜84万円と高水準で推移しています。築11年を境に価格が大きく下がる傾向があるため、築浅物件をお持ちの方は早めの売却判断が有利に働く可能性があります。

4. 価格推移と今後の見通し

江戸川区の中古マンション価格は、長期的な上昇トレンドが続いています。10年前と比較した現在の価格は+35.8%の上昇を記録しており、今後10年でさらに+19.5%の上昇が予測されています（ダイヤモンド不動産研究所調べ）。

上昇を支える要因

価格上昇の背景には複数の要因が複合的に作用しています。第一に、コロナ禍以降のリモートワーク普及により、都心から適度な距離があり広い住居を確保できる江戸川区の注目度が高まったことが挙げられます。23区内では比較的地価が安く、同じ予算でもより広い物件を入手しやすいことが、働き方の変化と合致しました。

第二に、JR小岩駅周辺の大規模再開発が進行中であることです。北口地区では2ヘクタール規模の再開発（竣工予定2027年1月）、南口地区でも複数街区の開発が完了・進行中で、「100年に一度の再開発」として注目を集めています。北口通りの9mから18mへの拡幅、約6,100㎡の交通広場の整備も計画されており、エリア全体の利便性と資産価値の向上が見込まれます。

第三に、江戸川区の子育て支援の充実があります。待機児童数ゼロを達成し、23区随一の公園面積を誇る住環境は、ファミリー層の継続的な流入を支えています。約70万人が暮らす区の人口は安定的に推移しており、住宅需要の底堅さにつながっています。

5. マンション売却の流れ 8つのステップ

マンション売却は、事前準備から引き渡しまで一般的に3ヶ月〜6ヶ月程度の期間を要します。全体の流れを理解しておくことで、余裕を持ったスケジュール管理が可能になります。

6. 売却にかかる費用と税金

マンション売却時には、売却価格がそのまま手取り額になるわけではありません。各種費用と税金を事前に把握し、手元に残る金額を正確にシミュレーションしておくことが大切です。

仲介手数料の計算例

例えば売却価格が3,600万円の場合、仲介手数料の上限額は「3,600万円 × 3% ＋ 6万円 = 114万円」に消費税を加えた125万4,000円となります。実際には不動産会社との交渉により変動する場合もあります。

譲渡所得税の税率

マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間に応じて税率が異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」として39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）、5年超の場合は「長期譲渡所得」として20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）が課されます。さらに、所有期間10年超の居住用財産であれば、6,000万円以下の部分に14.21%の軽減税率が適用される特例もあります。

7. 3,000万円特別控除と節税対策

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。この制度を活用することで、多くの売却ケースにおいて譲渡所得税が実質的にゼロになるか、大幅に軽減されます。

適用の主な要件

この特例の適用を受けるには、自身が居住していた住宅であること（現在住んでいない場合は住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること）、売手と買手が親子や夫婦などの特別な関係でないこと、前年・前々年に同特例の適用を受けていないことなどが求められます。

10年超所有軽減税率の特例との併用

3,000万円特別控除は、「10年超所有軽減税率の特例」と併用が可能です。所有期間10年を超える居住用不動産を売却した場合、3,000万円控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について、所得税10%＋住民税4%の軽減税率が適用されます。長期保有の物件を売却する場合は、この併用を積極的に検討しましょう。

確定申告は必須

3,000万円特別控除の適用を受けるためには、たとえ税額がゼロになる場合でも確定申告が必要です。令和7年分（2025年分）の申告期限は2026年3月16日（月）となっていますので、売却された方は期限までに忘れずに手続きを行ってください。

8. 高く売るための7つのコツ

マンションの売却価格は、戦略的なアプローチ次第で数百万円単位の差が生まれることも珍しくありません。以下の7つのポイントを意識し、最良の条件での売却を目指しましょう。

需要の増える時期に売り出す

一般的にマンション需要が高まるのは、新生活に向けて動き出す2月〜3月ごろです。この時期に間に合わせるため、前年11月〜12月ごろから売却準備に着手するのが理想的です。

値下げ交渉を想定した価格設定

中古マンション売買では値下げ交渉が行われることが一般的で、成約価格は売り出し価格から5%〜10%程度下がるとされています。あらかじめその分を織り込んだ価格設定にすることで、交渉後でも希望額に近い成約が実現しやすくなります。

同一マンション内の競合を避ける

同じマンションの別の部屋が同時期に売り出されると、価格競争が生じやすくなります。可能であれば、同一棟内に競合物件がないタイミングを選びましょう。

大規模修繕の直後を狙う

外壁や共用部が綺麗になった直後は内覧時の印象が格段に良くなります。また、買い手にとっても次回の修繕まで期間が長いことは安心材料となるため、修繕直後は売却に適したタイミングです。

内覧対策を徹底する

購入検討者の多くは内覧時の第一印象で判断します。室内の整理整頓はもちろん、水回りの清掃、照明の明るさ調整、不要な家具の一時撤去なども効果的です。プロのハウスクリーニングの活用も検討しましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

1社だけの査定では、その価格が適正かどうか判断できません。最低3社以上に査定を依頼し、価格の根拠を比較検討することで、市場価値を正確に把握できます。

信頼できる不動産会社を選ぶ

査定価格の高さだけで不動産会社を選ぶのは危険です。地域の売却実績が豊富か、販売戦略は具体的か、担当者の対応は丁寧かなど、総合的に判断しましょう。江戸川区の市場を熟知した地元密着型の不動産会社に相談することで、的確なアドバイスが得られます。

9. 必要書類チェックリスト

マンション売却に必要な書類は多岐にわたります。スムーズな取引のため、早い段階から準備を進めておくことをお勧めします。

10. よくある質問

江戸川区のマンションは今売り時ですか？

2026年3月現在、中古マンションの成約㎡単価は69ヶ月連続で上昇しており、在庫件数は6ヶ月連続で減少しています。需要が供給を上回る「売り手有利」の市場環境といえます。ただし、今後の金利上昇による市場調整リスクも視野に入れ、具体的な売却プランを検討されることをお勧めします。

マンション売却にはどのくらいの期間がかかりますか？

売却活動開始から成約まで平均3ヶ月〜6ヶ月程度が一般的です。ただし、物件の条件や価格設定、市場環境によって大きく異なります。決済・引き渡しまで含めると、売却検討開始から全体で4ヶ月〜8ヶ月程度を見込んでおくとよいでしょう。

住宅ローンが残っていても売却できますか？

住宅ローンが残っていても売却は可能です。決済時に売却代金でローン残債を一括返済し、同時に抵当権を抹消する手続きが行われます。ローン残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合は、差額分の自己資金が必要となりますので、事前にシミュレーションを行いましょう。

売却後の確定申告はいつまでに行う必要がありますか？

マンションを売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行います。3,000万円特別控除などの特例を利用する場合は、利益が出ていなくても申告が必須です。e-Taxを利用すれば自宅からオンラインで申告が可能です。

JR小岩駅の再開発は売却価格にどう影響しますか？

JR小岩駅北口の再開発は2027年1月竣工予定で、パークシティ小岩ザ タワー（731戸）の完成に伴い、エリアの利便性と知名度が大きく向上すると予想されます。再開発の進行に伴い、すでに周辺地域の坪単価は上昇傾向にあります。再開発エリア周辺の物件をお持ちの方は、資産価値が上がっている今が売却検討のチャンスともいえます。