江戸川区の不動産売却相場【2026年最新データ】

不動産売却の成否を左右する最重要要素は「適正価格の把握」です。江戸川区は東京23区の東端に位置し、約69万人・約36.5万世帯が暮らす東京有数の住宅都市です。葛西臨海公園やダイヤと花の大観覧車で知られる水と緑の豊かな環境に加え、JR小岩駅周辺の大規模再開発や船堀四丁目地区の区庁舎移転を伴う再開発を背景に、地価は堅調に上昇を続けています。2025年の地価公示では総平均で前年比+5.93%と23区平均を上回る上昇率を記録しました。ここでは最新の公的データと取引事例に基づき、マンション・戸建て・土地それぞれの売却相場を詳しく解説します。

マンション売却相場（築年数別）

江戸川区の中古マンション売却相場は、2026年初頭時点で平均㎡単価約72万円（坪単価約238万円）、70㎡換算で約3,060万円〜5,060万円です。直近3年間で約12%の上昇を記録しており、都心部に比べて価格が手頃でありながら安定した値上がりを見せています。東京メトロ東西線・都営新宿線沿線の利便性の高さが幅広い購入層を引きつけ、相場を支えています。

（出典：REINS Market Information、国土交通省 不動産取引価格情報、SUUMO・HOME4U成約事例をもとにグローバルホームが作成）

マンション売却相場（エリア別）

江戸川区は大きく「葛西・西葛西エリア」「小岩・新小岩エリア」「船堀・一之江エリア」「瑞江・篠崎エリア」「平井・小松川エリア」に分けられ、それぞれ価格水準と購買層が異なります。売却戦略を立てるうえで、ご自身の物件がどのエリアに該当するかを把握しておくことが重要です。

（出典：REINS Market Information、SUUMO売却実績データをもとにグローバルホームが作成）

戸建て売却相場

江戸川区の戸建て住宅は、都心から適度な距離を保ちながら比較的広めの土地を確保できるため、ファミリー層を中心に安定した需要があります。最新データでは平均売却額が約6,119万円（平均土地面積約101㎡、平均築年数約24年）と堅調に推移しています。葛西・西葛西エリアの整形地では7,000万円超の成約も見られます。

（出典：国土交通省 不動産取引価格情報、SUUMO、ieuri.com成約事例をもとにグローバルホームが作成）

土地売却相場（公示地価・変動率の推移）

江戸川区の地価は安定した上昇を続けており、令和7年（2025年）の地価公示では総平均49万5,446円/㎡（坪単価約164万円）、前年比+5.93%と力強い伸びを記録しました。住宅地に限ると平均41万3,174円/㎡（坪単価約137万円）で前年比+4.63%です。エリア別では西葛西が67万5,000円/㎡と区内最高値を記録し、葛西（54万5,533円/㎡）、中葛西（52万7,000円/㎡）が続いています。

（出典：国土交通省 地価公示、東京都 基準地価調査、tochidai.info）

江戸川区で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は複数のステップを経て進みます。江戸川区はJR総武線沿線の下町情緒あふれる小岩・平井エリアから、東京メトロ東西線沿線で都心アクセス抜群の葛西・西葛西エリア、都営新宿線沿線の船堀・瑞江エリアまで多彩な顔を持ち、エリアごとに購買層の属性が大きく異なるため、各ステップでの適切な判断が手取り額に直結します。

1. 売却の目的・条件を整理する（1〜2週間） まずは「なぜ売却するのか」を明確にしましょう。住み替え、相続、資産の組み換え、離婚による財産分与など、売却の動機によって最適な戦略は大きく異なります。江戸川区は東西線沿線の利便性重視層と、新宿線沿線のファミリー層では買主の属性が変わります。希望売却価格、売却期限、引き渡し時期、税金対策の方針を整理しておくことで、不動産会社との相談がスムーズになります。
2. 不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間） 査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2種類があります。江戸川区は同じ町丁目でも駅からの距離・前面道路の幅員・ハザードマップ上の位置・用途地域で価格差が大きいため、正確な売却価格を知るには訪問査定が不可欠です。特に小岩駅周辺の再開発エリアに近い物件は、再開発の進捗によって相場が変動するため、最新の市場動向に精通した地域密着の不動産会社の査定が重要です。
3. 媒介契約を結ぶ（1日〜1週間） 査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約を締結します。専属専任媒介（1社のみ・週1回以上報告）、専任媒介（1社のみだが自己発見取引可・2週間に1回以上報告）、一般媒介（複数社に依頼可）の3種類があります。江戸川区は物件の個別性が高く、エリアごとの購買層の違いを的確に把握したマーケティングが成功の鍵です。
4. 販売活動と内見対応（1〜6か月） 媒介契約締結後、不動産会社がポータルサイトへの掲載、レインズへの登録などの販売活動を開始します。江戸川区の物件では、内見時に都心への交通利便性（大手町まで約20分、新宿まで約30分）、子育て支援の手厚さ、再開発による将来性を具体的にアピールすることが効果的です。江戸川区のマンション平均売却期間は約3〜4か月です。
5. 売買契約の締結（1〜2週間） 購入希望者と価格・引き渡し条件について合意が得られたら売買契約を締結します。宅地建物取引士による重要事項説明が行われ、買主から手付金（売買代金の5〜10%が一般的）を受領します。江戸川区は荒川・江戸川に挟まれた低地であり、浸水想定区域に該当する地域が広いため、ハザードマップに関する重要事項説明が特に重要です。
6. 決済・引き渡し（1〜2か月） 売買契約から通常1〜2か月後に決済と物件の引き渡しを行います。残代金の受領、所有権移転登記の申請、鍵の引き渡しを同時に行います。住宅ローンの残債がある場合は一括返済と抵当権抹消登記も行います。司法書士との事前打ち合わせや金融機関との連携を十分に行いましょう。
7. 確定申告（売却翌年の2月16日〜3月15日） 不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、翌年の確定申告が必要です。損失が出た場合でも、損益通算や繰越控除の特例を利用するには確定申告が必要です。江戸川区の所轄税務署は江戸川北税務署（中央4丁目）と江戸川南税務署（清新町2丁目）の2か所です。e-Taxを利用すれば自宅からオンラインで申告可能です。

不動産売却にかかる税金【江戸川区版】

不動産売却で発生する税金の知識は、手取り額を最大化するために不可欠です。特例の適用可否で数百万円の差が生じることも珍しくありません。ここでは江戸川区の不動産売却で知っておくべき税金の知識を、具体的な計算例とともに解説します。

譲渡所得税の計算方法

不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。譲渡所得は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除」で求めます。購入時の契約書がない場合は売却価格の5%が概算取得費となりますが、江戸川区は地価上昇が続いているため概算取得費の適用は手取り額を大幅に減少させます。購入時の契約書・領収書は必ず保管してください。

所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。たとえば2021年4月に取得した物件を2026年中に売却する場合、2026年1月1日時点では所有期間4年9か月となり、短期譲渡に該当するため注意が必要です。

計算シミュレーション（江戸川区マンション）

3,000万円特別控除の適用要件

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（租税特別措置法第35条）。主な適用要件は、自分が住んでいる家屋またはその家屋と土地を売却すること、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、前年・前々年にこの特例を受けていないこと、売主と買主が親子・夫婦などの特別関係でないことです。

10年超所有の軽減税率の特例

マイホームの所有期間が10年を超えている場合、3,000万円特別控除に加えて軽減税率の特例を併用できます。譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は税率が14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）に軽減されます。江戸川区は長期保有の戸建て住宅が多い成熟した住宅地であるため、この特例を活用できるケースが比較的多く見られます。

相続した不動産の売却と税金

取得費加算の特例は、相続税の申告期限から3年以内に相続した不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。江戸川区は地価の上昇が続いており相続税額も上昇傾向にあるため、この特例の節税効果は大きくなります。また、1981年5月31日以前に建築された戸建て住宅を相続した場合は、被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除も利用可能です（適用期限：令和9年12月31日まで）。2024年1月以降の売却では買主による取り壊し・耐震改修でも適用が可能に要件緩和されました。なお、2024年4月からは相続登記の義務化が施行されており、3年以内の登記が必要です。

確定申告の必要書類

不動産売却にかかる費用一覧

江戸川区の不動産は取引額が高額になるケースも多いため、仲介手数料をはじめとする諸費用も相応の金額になります。手取り額を正確に把握し、資金計画を万全にするために、発生する費用を事前に把握しておきましょう。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は不動産売却で最も大きな費用項目です。宅地建物取引業法で上限が定められており、売買代金が400万円を超える場合の計算式は「売買代金 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」です。

印紙税（売買契約書）

（出典：国税庁 印紙税額の一覧表）

その他の主な費用

仲介手数料と印紙税のほかに、抵当権抹消登記費用（登録免許税1,000円/件＋司法書士報酬1〜3万円程度）、住宅ローンの繰上返済手数料（金融機関により無料〜3万円程度）、測量費（土地の境界確定が必要な場合に30〜80万円程度）、ハウスクリーニング費（3〜10万円程度）が発生する場合があります。売却にかかる費用の総額は売却価格の4〜6%が目安です。

費用シミュレーション（売却価格4,500万円の場合）

上記はあくまで一般的な目安です。江戸川区の物件は個別性が高いため、物件ごとに正確な費用シミュレーションが必要です。グローバルホームでは物件ごとに詳細な費用シミュレーションを無料で作成しております。

江戸川区の不動産売却で押さえるべき地域特性

江戸川区は面積49.09㎢と23区内で4番目の広さを持ち、約69万人が暮らす（2026年3月時点・約36.5万世帯）東京23区で5番目の人口規模を誇ります。荒川・中川・旧江戸川・新中川など水辺に囲まれた地理的特徴と、JR総武線・東京メトロ東西線・都営新宿線・京成本線・JR京葉線の5路線による充実した交通ネットワークが、「都心に近い住宅都市」という高い評価につながっています。

葛西・西葛西エリア（区内最高地価の人気エリア）

葛西・西葛西は東京メトロ東西線の沿線で、大手町や日本橋まで約20分と抜群のアクセスを誇ります。区内で最も地価が高く、西葛西は67万5,000円/㎡、葛西は54万5,533円/㎡（2025年公示地価）と堅調です。葛西臨海公園や総合レクリエーション公園など大規模公園が充実し、インド系を中心とした国際色豊かなコミュニティも形成されています。子育てファミリーからDINKS、投資家まで幅広い需要があり、売却時の流動性が非常に高いエリアです。

小岩・新小岩エリア（再開発で変貌する注目地域）

小岩駅はJR総武線で秋葉原まで約15分、東京駅まで総武快速線で約20分のアクセス。駅南北で3つの大規模再開発事業が進行中で、2027年度以降に順次竣工を迎えます。南小岩六丁目地区では地上28階建てタワーマンション、北口地区では商業・住宅の複合施設が計画されています。再開発の進捗に伴い地価は前年比+2.15%と上昇傾向にあり、売却においては再開発完了前の「期待値が最も高い時期」を見極めることが重要です。新小岩駅は葛飾区に所在しますが、江戸川区北部からのアクセスが良く、エリア評価に影響を与えています。

船堀エリア（新庁舎再開発で将来性大）

船堀駅は都営新宿線で新宿方面へ直通アクセスが可能です。2025年7月、船堀四丁目地区で市街地再開発組合が設立認可され、地上26階建てのタワーマンション（約380戸想定）と地上21階建ての江戸川区新庁舎を中心とする大規模複合再開発が正式に始動しました。2026年度に工事着手、2030年の竣工を予定しています。区の行政機能が移転することで駅周辺の利便性は飛躍的に向上する見通しであり、中長期的な資産価値の上昇が期待されるエリアです。

瑞江・篠崎エリア（子育てファミリーの穴場）

瑞江・篠崎は都営新宿線の終着エリアで、区内では比較的手頃な価格帯ながら生活利便性が高く、特に子育て世代に人気です。篠崎公園や江戸川河川敷など自然環境が豊かで、教育施設も充実しています。地価は前年比+3〜4%の上昇傾向にあり、今後も堅調な需要が見込まれます。売却では「都心へのアクセスの良さ」と「ゆとりある住環境」のバランスが購入者の決定要因となります。

江戸川区の交通アクセスまとめ

水害リスクと不動産売却への影響

江戸川区は荒川・江戸川に挟まれた低地に位置し、区の大部分が海抜ゼロメートル地帯に該当します。2019年に区が公表した水害ハザードマップでは、最大規模の洪水発生時にほぼ全域で浸水が想定されており、不動産売却において重要事項説明での適切な情報開示が求められます。一方で、区は「スーパー堤防」の整備や首都圏外郭放水路との連携を進めており、治水インフラの充実度は年々向上しています。売却時にはハザードマップの内容を正確に把握したうえで、治水対策の進捗状況も含めて購入者に説明することが、スムーズな取引につながります。

よくある質問（FAQ）

グローバルホームの強み

グローバルホームは、東京都内の不動産売買に精通した地域密着型の不動産会社です。江戸川区の市場動向、エリアごとの購買層の特性、再開発の進捗状況を熟知したスタッフが、お客様の不動産売却を全面的にサポートします。

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