恵比寿南1丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

渋谷区恵比寿南1丁目の不動産売却相場【最新データ】

渋谷区恵比寿南1丁目の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが平均約1億2,200万円（㎡単価約198万円）、中古一戸建てが平均約2億円前後、土地は公示地価で㎡単価525万円（坪単価約1,735万円）です。公示地価は前年比+17.19%と大幅上昇が続いており、売却に適した市場環境です。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

恵比寿南エリアの中古マンション価格は、過去1年間で約15.4%上昇しています（2026年3月時点）。以下は恵比寿駅周辺の築年数別の売却相場目安です。

恵比寿駅徒歩5分以内の物件は築年数にかかわらず高値で取引される傾向が強く、特に恵比寿南1丁目は駅徒歩3〜5分圏内に位置するため、渋谷区内でもトップクラスの㎡単価を維持しています。

戸建て売却相場（面積帯別）

恵比寿南1丁目を含む恵比寿駅周辺の中古一戸建ては、建物面積100㎡あたりの平均価格が約1億9,900万円と非常に高い水準です（2026年3月時点）。土地面積の広さや接道条件によって大きく変動します。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

恵比寿南エリアの公示地価は、過去5年間で一貫して上昇を続けています。以下は恵比寿南の公示地価推移です。

2025年・2026年は連続で+17%以上の上昇率を記録しています。恵比寿南エリアの住宅地基準地価（2025年）は162万円/㎡（前年比+8.72%）となっており、商業地・住宅地ともに堅調な上昇が確認できます。

渋谷区恵比寿南1丁目の地価動向と今後の見通し

結論から言うと、恵比寿南1丁目は2026年現在「売り時」といえる市場環境にあります。その根拠は3つあります。

第一に、サッポロ不動産開発が2025年12月に策定した「恵比寿まちづくり戦略」により、恵比寿ガーデンプレイスを中心とした大規模な街づくりが進行中です。恵比寿の未来像を「ひらめきが生まれるまち」と再定義し、働く・遊ぶ・住むが融合する環境整備が計画されています。

第二に、渋谷区全体の人口は令和4年から増加に転じ、2024年時点で約23万1,449人に回復しています。特に恵比寿南エリアは単身世帯・DINKS世帯の流入が継続しており、マンション需要を下支えしています。

第三に、「（仮称）恵比寿南1丁目計画」（2026年5月竣工予定）や「東急ステイ渋谷 恵比寿」（2026年3月オープン）など、エリア内で複数の開発案件が同時進行しており、街の魅力向上による地価上昇圧力が続いています。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。渋谷区恵比寿南1丁目の物件であれば、全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   まず「いつまでに売りたいか」「最低希望価格はいくらか」「住み替え先は決まっているか」を明確にしましょう。恵比寿南1丁目は高額物件が多いため、住宅ローン残債の確認と資金計画が特に重要です。売却理由（相続・住み替え・資産整理など）によって最適な売却戦略が異なります。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   査定には、データをもとに算出する「机上査定（簡易査定）」と、実際に物件を確認する「訪問査定」の2種類があります。恵比寿南1丁目のような高額エリアでは、物件の個別条件（階数・向き・管理状態など）が価格に大きく影響するため、訪問査定の実施を強くおすすめします。

3. 目安：契約後すぐ

   STEP3：媒介契約を締結する

   査定結果に納得したら、不動産会社と「媒介契約」（ばいかいけいやく＝売却の仲介を正式に依頼する契約）を結びます。媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴が異なります。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   依頼できる会社数	1社のみ	1社のみ	複数社可
   自己発見取引	不可	可能	可能
   報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし
   REINS登録	5営業日以内	7営業日以内	義務なし
   契約期間	最長3か月	最長3か月	取り決めによる

   恵比寿南1丁目の物件は購入希望者が多いエリアのため、販売戦略の自由度と報告頻度のバランスが取れた「専任媒介契約」がおすすめです。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を開始する

   不動産ポータルサイト（SUUMO・HOME’Sなど）への掲載、REINSへの登録、チラシ配布、内覧対応などを不動産会社が実施します。恵比寿南1丁目は人気エリアのため、適正価格で売り出せば1〜2か月以内に買主が見つかるケースも多くあります。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   買主が決まったら、宅地建物取引士による重要事項説明を経て売買契約を締結します。この時点で買主から手付金（通常は売買代金の5〜10%）を受領します。契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の範囲についても、事前に確認しておきましょう。

6. 目安：契約後1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   買主のローン審査完了後、残代金の受領と同時に物件の鍵・書類を引き渡します。所有権移転登記は司法書士が行い、抵当権が残っている場合は同日に抹消登記も実施します。

7. 目安：翌年2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産を売却して譲渡益が発生した場合は、翌年の確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を適用する場合も申告が必須となります。申告期間は売却した翌年の2月16日から3月15日までです。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。渋谷区恵比寿南1丁目で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

不動産売却時の税金を計算するには、まず「譲渡所得」（じょうとしょとく＝売却益）を算出します。

取得費とは、その不動産を購入した際の価格（建物部分は減価償却後の金額）です。取得費が不明な場合は売却価格の5%を「概算取得費」として使用できますが、恵比寿南1丁目のような高額物件では大きな差が出るため、購入時の売買契約書は必ず保管しておきましょう。

たとえば、恵比寿南1丁目のマンションを1億2,000万円で売却し、取得費が8,000万円、譲渡費用が500万円の場合、譲渡所得は3,500万円です。ここに3,000万円特別控除を適用すると、課税対象は500万円となり、長期譲渡所得であれば税額は約101万円です。

3,000万円特別控除の適用要件

主な適用要件は以下のとおりです。

• 自分が住んでいた家屋（またはその敷地）を売却すること
• 売却した年の前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 売主と買主が親子・夫婦などの特別の関係でないこと
• 住まなくなった日から3年が経過する年の12月31日までに売却すること
• 確定申告で特例適用の申告を行うこと

投資用物件・別荘・セカンドハウスには適用できません。また、住宅ローン控除との併用も制限があるため、顧問税理士に事前に相談されることをおすすめします。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した恵比寿南1丁目の不動産を売却する場合、以下の2つの特例が活用できる可能性があります。

取得費加算の特例は、相続税の申告期限（相続開始から10か月以内）の翌日以後3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。恵比寿南1丁目のような高額物件では相続税も高額になりやすいため、この特例の効果は大きくなります。

空き家の3,000万円特別控除は、相続した空き家を耐震リフォームまたは取り壊し後に売却した場合に適用できます。ただし売却価格が1億円以下であることが要件のため、恵比寿南1丁目の物件では適用が難しいケースもあります。

なお、2024年4月から相続登記の義務化が施行されています。相続を知った日から3年以内に登記を行わないと、10万円以下の過料が科される場合があります。相続した不動産は早めに司法書士に相談し、登記を完了させましょう。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに、管轄の税務署（恵比寿南1丁目の場合は渋谷税務署）またはe-Taxで行います。

e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すれば、自宅からオンラインで申告が完了します。マイナンバーカードとICカードリーダー（またはスマートフォン）があれば利用可能です。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

渋谷区恵比寿南1丁目で不動産を売却する場合、売却価格の約4〜6%が諸費用として発生します。主な費用は仲介手数料・印紙税・登記費用・住宅ローン繰上返済手数料です。1億円の物件であれば費用合計は約400万〜600万円が目安です（2026年3月時点）。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が定められています。売買価格が400万円超の場合、以下の速算式で計算できます。

印紙税（売買契約書に貼付）

その他の費用

仲介手数料と印紙税のほかにも、抵当権抹消登記費用（司法書士報酬込みで約2万〜3万円）、住宅ローン繰上返済手数料（金融機関により0円〜5万5,000円程度）が発生します。物件の状態によっては測量費（約30万〜50万円）、解体費、ハウスクリーニング費（約5万〜15万円）が必要になる場合もあります。

上記はあくまで一般的な目安であり、実際の費用は物件の状況やローン残債、特例の適用状況によって変動します。正確な手取り額を知りたい方は、グローバルホームの無料売却シミュレーションをご利用ください。

渋谷区恵比寿南1丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

渋谷区恵比寿南1丁目は、JR恵比寿駅西口から徒歩3〜5分に位置する都内屈指の高級住宅エリアです。恵比寿ガーデンプレイスの再開発、渋谷区全体の人口回復（2024年時点で約23万1,449人）を背景に、不動産需要は今後も堅調に推移する見通しです。

人口動態と不動産需要の見通し

渋谷区の人口は令和2年（2020年）の約24万3,883人をピークに一時減少しましたが、令和4年から増加に転じ、令和6年（2024年）には約23万1,449人まで回復しています。世帯数も増加傾向にあり、特に単身世帯・DINKS世帯の割合が高い（一人暮らし世帯率：64.5%）ことが特徴です。

恵比寿南エリアは駅近利便性と閑静な住環境が両立しており、転入超過が続いています。30〜40代の専門職・経営層からの住宅購入需要が強く、中古マンションの成約速度が速いエリアです。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

恵比寿エリアでは複数の再開発プロジェクトが同時進行しています。サッポロ不動産開発が2025年12月に策定した「恵比寿まちづくり戦略」では、恵比寿ガーデンプレイスを核としたエリア全体のリニューアルが構想されています。

また、恵比寿ガーデンプレイスの不動産事業が米国投資ファンドに売却されたことで、国際水準の再開発が期待されています。「（仮称）恵比寿南1丁目計画」は2026年5月に竣工予定で、エリアの利便性向上に直結します。

渋谷駅周辺では「Shibuya Upper West Project」（地上34階建て）をはじめとする複数の大型再開発が進行中であり、広域渋谷圏としての価値向上が恵比寿南にも波及しています。

渋谷区恵比寿南1丁目で売れやすい物件の特徴

当社の売却実績から分析すると、恵比寿南1丁目で特に売れやすい物件の特徴は以下のとおりです。

マンションの場合、恵比寿駅から徒歩5分以内・専有面積50㎡以上・南向きまたは角部屋の条件を満たす物件は、売り出しから1か月以内に成約するケースが多く見られます。間取りとしては1LDK〜2LDKがDINKS層に、3LDK以上がファミリー層に人気です。

戸建ての場合は、接道条件の良い整形地であること、建物が新耐震基準（1981年6月以降の建築確認）に適合していることが高値売却の条件となります。

売却に最適なタイミングとは

不動産市場は季節による需要変動があり、一般的に1月〜3月が年間で最も取引が活発な時期です。4月からの新生活に向けて物件を探す購入希望者が増えるためです。

また、税制面では所有期間が5年を超えるタイミング（譲渡所得税率が39.63%から20.315%に下がる）を意識することも重要です。なお、所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定される点にご注意ください。

2026年現在、恵比寿南1丁目の地価は前年比+17%の上昇率で推移しており、売却検討中の方にとっては好条件の市場環境です。金利上昇リスクなども踏まえ、早めの行動をおすすめします。

渋谷区恵比寿南エリアの生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームのコラム一覧もあわせてご覧ください。

渋谷区恵比寿南1丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

不動産売却に関するよくある6つの疑問に、渋谷区恵比寿南1丁目エリアに精通した不動産のプロが回答します。住宅ローン残債、相続、賃貸との比較、リフォーム、査定、売却期間について解説します。

渋谷区恵比寿南1丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホーム（東京都知事（2）第105612号）は、渋谷区恵比寿南1丁目を含む東京都心エリアの不動産売却を数多く手がけてきた地域密着型の不動産会社です。宅地建物取引士の有資格者が在籍し、査定から売却完了まで一貫してサポートいたします。

グローバルホームでは、まずはお気軽にご相談いただけるよう無料査定を受け付けています。お電話・WEBフォームいずれでもお問い合わせいただけます。また、登録不要の簡易査定で事前にお持ちの不動産の価値を確認することも可能です。登録不要の簡易査定はこちらからご利用いただけます。

まとめ

渋谷区恵比寿南1丁目の不動産売却を成功させるポイントは、(1)最新の地価動向を把握し適正価格で売り出すこと、(2)税金・費用を事前にシミュレーションして手取り額を明確にすること、(3)エリアに精通した不動産会社に依頼することの3点です。

2026年現在、恵比寿南1丁目の公示地価は㎡単価525万円（前年比+17.19%）と高水準にあり、恵比寿ガーデンプレイスの再開発や「恵比寿まちづくり戦略」を背景に、今後も堅調な推移が見込まれています。

「今の自分の物件がいくらで売れるのか」を知ることが、売却成功への第一歩です。グローバルホームでは渋谷区恵比寿南1丁目の不動産の無料査定を随時受け付けています。お電話（03-5926-7530）またはWEBフォームから、お気軽にお問い合わせください。