東京都中央区の不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

中央区の不動産売却相場【2026年最新データ】

不動産売却で最も重要なのは「適正価格」を知ることです。中央区は東京23区で公示地価1位（平均約920万円/㎡）を誇り、エリアごとの価格差が極めて大きいのが特徴です。ここではマンション・戸建て・土地それぞれの最新売却相場を、公的データと取引事例をもとに整理します。

マンション売却相場（築年数別・エリア別）

中央区の中古マンション売却相場は、2026年初頭時点で平均平米単価約228万円/㎡（坪単価約755万円）、70㎡換算で約1億596万円に達しています。すまいステップの集計では2025年の平均売却価格は1億96万円、平米単価は171.65万円/㎡で、直近3年間の価格上昇率は約37%に及びます。SUUMOのデータでは2026年1月時点で前年比+20.9%の上昇を記録しており、都心マンション市場の力強さを示しています。

（出典：REINS Market Information、国土交通省 不動産取引価格情報、すまいステップ成約事例、HowMaをもとにグローバルホームが作成）

中央区のマンション市場の特筆すべき点は、築30年以上の物件でも平米単価90万円以上を維持していることです。これは都心の立地プレミアムと、再開発による将来的な資産価値向上への期待を反映しています。とりわけ銀座・日本橋エリアでは新規供給が極めて限られるため、築古物件でも希少性から高値がつく傾向があります。

（出典：REINS Market Information、SUUMO売却実績データ、マンションレビューをもとにグローバルホームが作成）

戸建て売却相場

中央区の戸建て住宅は取引件数が限られるため、希少性から高い資産価値を維持しています。Gro-Belsのデータによると、中央区における戸建て住宅の平均売却価格は約7,628万円、オープンハウスの集計では平均取引相場は約3億5,050万円（2022年実績、平均広さ153.0㎡）となっており、物件の規模や所在地によって大きな幅があります。

（出典：国土交通省 不動産取引価格情報、すまいValueをもとにグローバルホームが作成）

中央区の戸建ては物件数自体が年間数十件程度と極めて少なく、市場に出ると短期間で成約するケースが大半です。すまいValueのデータでは平均売出相場は1億1,587万円（坪単価843.8万円）となっており、都心の戸建ては他エリアとは一線を画す価格帯で取引されています。

土地売却相場（公示地価・変動率の推移）

中央区の地価は東京23区で最も高い上昇率を示しています。2025年の地価公示では変動率+13.9%で23区中堂々の1位を獲得し、前年の+7.5%から上昇幅がほぼ倍増しました。公示地価の全国1位も中央区銀座4丁目（山野楽器銀座本店）の6,050万円/㎡で、坪単価は2億円に達しています。

（出典：国土交通省 地価公示、東京都 地価公示価格の概要）

中央区で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は複数のステップを経て進みます。初めて売却する方にとっては不安が多いものですが、全体の流れを事前に理解しておけば安心して進められます。中央区は高額物件が多いため、各ステップでの判断が手取り額に大きく影響します。ここでは売却完了までの7つのステップを、所要期間の目安とともに解説します。

STEP 1 売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

まずは「なぜ売却するのか」を明確にしましょう。住み替え、相続、資産の組み換え、離婚による財産分与、海外赴任など、売却の動機によって最適な進め方は異なります。中央区の不動産は高額であるため、売却のタイミングが数百万円〜数千万円の差を生むことも珍しくありません。希望売却価格、売却期限、引き渡し時期、税金対策（所有期間5年超の長期譲渡所得の適用など）を総合的に整理しておくと、不動産会社との相談がスムーズになります。住宅ローンの残債がある場合は、金融機関に残高を確認しておくことも重要です。

STEP 2 不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

査定には大きく分けて机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2種類があります。机上査定は周辺の取引事例や公的データをもとに算出するもので、おおよその価格をすぐに把握できます。一方、訪問査定は実際に物件を確認し、眺望・日当たり・階数・室内の状態・管理状況・周辺環境などを考慮した精度の高い価格を算出します。

中央区では同一マンション内でも階数や向きによって数千万円の価格差が生じることがあります。特にタワーマンションでは高層階と低層階で㎡単価が30〜50%以上異なるケースも珍しくないため、都心の高額物件に精通した不動産会社による訪問査定を受けることを強くおすすめします。

STEP 3 媒介契約を結ぶ（1日〜1週間）

査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約（仲介契約）を締結します。媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

中央区の高額物件では、国内外の富裕層や投資家へのアプローチが成約価格に影響するため、販売チャネルの広さと営業力を重視して不動産会社を選ぶことが重要です。グローバルホームでは、売主様の状況に合わせて最適な媒介契約をご提案し、戦略的な販売計画を立案いたします。

STEP 4 販売活動と内見対応（1〜3か月）

媒介契約の締結後、不動産会社がポータルサイトへの掲載、レインズへの登録、富裕層向けの個別アプローチなどの販売活動を開始します。中央区の物件は国内外の投資家からの問い合わせも多いため、英語対応や海外投資家向けの情報発信が成約に寄与するケースもあります。

内見対応では、高額物件にふさわしいプレゼンテーションが求められます。プロによるハウスクリーニング、ホームステージング（家具・インテリアの演出）の活用も効果的です。タワーマンションの場合は眺望を最大限にアピールできる時間帯（日中の明るい時間や夜景が美しい時間帯）に内見を設定することで、買主の購入意欲を高められます。

STEP 5 売買契約の締結（1〜2週間）

購入希望者と価格や引き渡し条件について合意が得られたら、売買契約を締結します。契約時には重要事項説明（宅地建物取引士が物件の権利関係、法令上の制限、契約条件などを説明）が行われます。買主から手付金（売買代金の5〜10%が一般的）を受領し、正式に契約が成立します。中央区の高額物件では手付金だけで数百万円〜数千万円に及ぶため、契約条件（手付解除の期限、違約金の設定など）は特に慎重に確認しましょう。

STEP 6 決済・引き渡し（1〜2か月）

売買契約から通常1〜2か月後に決済と物件の引き渡しを行います。決済日には残代金の受領、所有権移転登記の申請、鍵の引き渡しを同時に行います。住宅ローンの残債がある場合は、この日に一括返済と抵当権抹消登記を行います。高額物件の場合は金融機関との事前調整が必要になるケースもあるため、余裕をもったスケジュール設定が大切です。

STEP 7 確定申告（売却翌年の2月16日〜3月15日）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、翌年に確定申告が必要です。たとえ損失が出た場合でも、損益通算や繰越控除の特例を利用するためには確定申告が必要になります。申告期限は売却した翌年の2月16日から3月15日までです。中央区の所轄税務署は京橋税務署（中央区新富2丁目）で、e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すれば自宅からオンラインで申告することも可能です。中央区の不動産は高額のため、譲渡所得税も高額になりやすく、税理士への相談を強くおすすめします。

不動産売却にかかる税金【中央区版】

中央区の不動産は高額であるため、税金の影響は他エリアに比べて非常に大きくなります。適切な税金対策を講じることで、手取り額に数百万円〜数千万円の差が生じることもあります。ここでは知っておくべき税金の知識を体系的に解説します。

譲渡所得税の計算方法

不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。譲渡所得は以下の計算式で求めます。

取得費とは、購入時の価格に購入時の諸費用（仲介手数料、登記費用、不動産取得税など）を加えた金額です。建物部分は経年による減価償却分を差し引きます。購入時の契約書がない場合は、売却価格の5%を取得費として計算する「概算取得費」が適用されますが、中央区の高額物件でこれが適用されると税額が非常に大きくなるため、購入時の契約書は必ず保管しておきましょう。

譲渡費用は、売却時に支払った仲介手数料、印紙税、測量費、建物の取り壊し費用などです。

税率は不動産の所有期間によって大きく異なります。

具体的な計算例（中央区タワーマンションの場合）

中央区勝どきのタワーマンションを1億2,000万円で売却し、取得費が7,500万円（購入価格7,000万円＋諸費用500万円、減価償却後）、譲渡費用が420万円（仲介手数料396万円＋印紙税3万円＋その他21万円）、3,000万円特別控除を適用した場合（所有期間5年超・居住用）を計算してみましょう。

譲渡所得は 1億2,000万円 − 7,500万円 − 420万円 − 3,000万円 ＝ 1,080万円。長期譲渡所得の税率20.315%を適用すると、税額は 1,080万円 × 20.315% ＝ 約219万円です。3,000万円特別控除がなければ税額は約829万円となり、特例の適用で約610万円の節税になります。

3,000万円特別控除の適用要件

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（租税特別措置法第35条）。主な適用要件は以下の通りです。

• 自分が住んでいる家屋、またはその家屋と土地を売却すること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 売主と買主が親子・夫婦などの特別な関係でないこと
• 他の特例（買い換え特例など）の適用を受けていないこと

この特例を受けるためには、譲渡所得がゼロになる場合でも確定申告が必要です。中央区の物件は高額のため、3,000万円を超える譲渡所得が発生するケースも多く、その場合は所有期間10年超の居住用財産に適用される軽減税率の特例（6,000万円以下の部分は14.21%）との併用も検討しましょう。

10年超所有の居住用財産の軽減税率

所有期間10年を超えるマイホームを売却した場合、3,000万円特別控除後の譲渡所得に対して軽減税率が適用されます。通常の長期譲渡所得税率20.315%に比べ、6,000万円以下の部分は14.21%に軽減されるため、中央区の高額物件ではこの特例の効果が非常に大きくなります。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した中央区の不動産を売却する場合、いくつかの特例を活用できる可能性があります。

取得費加算の特例は、相続税の申告期限から3年以内に相続した不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。中央区の不動産は評価額が高く、相続税も高額になりやすいため、この特例による節税効果は非常に大きくなります。

被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除は、相続した空き家を一定の条件のもとで売却した場合に利用できます。対象となるのは1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された戸建て住宅で、耐震リフォーム済みまたは取り壊して更地にして売却することが要件です。この特例の適用期限は令和9年（2027年）12月31日までです。

また、2024年4月1日から相続登記の義務化が施行されています。相続で取得した不動産は、相続を知った日から3年以内に登記を行わなければなりません。正当な理由なく登記を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。

確定申告の必要書類

中央区の高額物件では譲渡所得税も高額になるため、確定申告は不動産売却に強い税理士に依頼することを強くおすすめします。適用できる特例の見落としや計算ミスが数百万円の損失につながる可能性があります。

不動産売却にかかる費用一覧

中央区の不動産は売却価格が高額であるため、仲介手数料をはじめとする費用も大きな金額になります。事前にどのような費用がかかるのか正確に把握し、手取り額を計算しておくことが重要です。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は不動産売却で最も大きな費用です。宅地建物取引業法で上限が定められており、売買代金が400万円を超える場合の計算式は以下の通りです。

中央区の物件は高額のため、仲介手数料も高額になります。たとえば売買代金1億円の場合、仲介手数料の上限は336万6,000円（税込）です。

印紙税（売買契約書）

（出典：国税庁 印紙税額の一覧表）

その他の主な費用

仲介手数料と印紙税のほかに、抵当権抹消登記費用（登録免許税1,000円/件＋司法書士報酬1〜3万円程度）、住宅ローンの繰上返済手数料（金融機関により無料〜5万円程度）、測量費（土地の境界確定が必要な場合に30〜100万円程度）、ハウスクリーニング費（3〜15万円程度）、ホームステージング費（高額物件の場合10〜50万円程度）が発生する場合があります。一般的に、売却にかかる費用の総額は売却価格の4〜6%が目安です。

費用シミュレーション（売却価格1億円の場合）

上記はあくまで一般的な目安です。さらに譲渡所得税が発生する場合は手取り額がさらに減少します。物件の状況によってホームステージング費や測量費が追加になるケースもあります。グローバルホームでは、物件ごとに税金を含めた詳細な手取りシミュレーションを無料で作成しております。正確な手取り額を知りたい方はお気軽にお問い合わせください。

エリア別の特徴と売却戦略

中央区は面積わずか10.21㎢ながら、銀座・日本橋・八重洲・築地・月島・勝どき・晴海・人形町など、それぞれ異なる魅力と市場特性を持つエリアが集積しています。エリアの特性を理解し、買主ターゲットに合わせた売却戦略を立てることが、高値売却の鍵となります。

築地市場跡地の超大型再開発 — 中央区最大のインパクト

中央区の不動産価値に最も大きな影響を与えているのが、築地市場跡地の再開発事業「築地地区まちづくり事業」です。三井不動産を中心とする事業者が、約19万㎡（東京ドーム約4個分）の敷地に総延床面積約126万㎡、総事業費約9,000億円という空前の規模で計9棟の複合施設を建設します。マルチスタジアム、シアターホール、商業施設、オフィス、ホテル、ライフサイエンス拠点などが整備され、2026年度に基盤整備が着工、2030年代前半の段階的開業を経て、2038年度の全体完成が予定されています。

この再開発は築地エリアだけでなく、隣接する銀座・新富町・勝どきなど中央区全体の不動産価値を底上げする構造的な要因となっています。

八重洲・日本橋エリアの再開発ラッシュ

東京駅八重洲口では、2026年2月に竣工した「TOFROM YAESU TOWER」（地上51階、延床約22.5万㎡）が国家戦略特区の大規模複合ビルとして開業。約70店舗の商業施設、オフィス、医療施設、劇場・カンファレンスが集積し、バスターミナル東京八重洲も2026年3月20日に第2期エリアが開業しました。

さらに2028年には高さ390mで日本一の超高層ビルとなる「Torch Tower（トーチタワー）」が「東京駅前常盤橋プロジェクト」として完成予定です。日本橋エリアでも室町・本町の再開発が進行中で、八重洲・日本橋一帯は東京の国際競争力を牽引する拠点へと変貌を遂げています。

エリア別の特徴と売却ポイント

銀座・東銀座エリア

日本を代表するショッピング・グルメエリアであり、公示地価全国1位の地点（銀座4丁目・山野楽器銀座本店、6,050万円/㎡）を擁します。住居用物件の供給は極めて限られ、「出物」があれば高値で取引される希少性の高いエリアです。投資用コンパクトマンションの需要も旺盛で、海外投資家からの引き合いも強い傾向にあります。売却時には銀座というブランド価値を最大限に訴求することがポイントです。

日本橋・八重洲エリア

伝統とモダンが融合する日本橋は、三井不動産を中心とした大規模再開発により、職住近接の高級レジデンスエリアとしての魅力が急上昇しています。東京駅徒歩圏という圧倒的な交通利便性に加え、名門デパートや老舗店舗が並ぶ文化的な豊かさも魅力です。TOFROM YAESU TOWERの開業やTorch Towerの建設など、今後も資産価値の上昇が期待できるエリアです。

勝どき・月島エリア

「買って住みたい街ナンバーワン」にも選ばれた勝どきは、パークタワー勝どきミッド／サウス（地上45階・58階）をはじめとするタワーマンションが林立する人気エリアです。2026年4月には勝どき東地区B棟（29階建て、約464戸）が着工予定で、2026年9月にはグランドシティタワー月島（1,285戸）の竣工も控えています。銀座・築地へ徒歩圏という立地と充実した生活インフラにより、ファミリー層・共働き世帯からの需要が極めて高いエリアです。月島のもんじゃストリートに象徴される下町情緒も、エリアの魅力を高めています。

晴海エリア

2020年東京オリンピック選手村跡地を再開発したHARUMI FLAG（約5,600戸）の入居が本格化し、約1.2万人が暮らす巨大な新しい街が誕生しています。2025年秋には最後のタワー棟（1,455戸）が完成し、全街区が完成形に近づいています。晴海エリアの人口は急増しており、2024年の人口増加率で中央区は東京23区最高を記録。その主因がHARUMI FLAGへの入居です。商業施設や教育施設の充実が進んでおり、今後も資産価値の安定が見込まれるエリアです。

築地・新富町エリア

築地市場跡地再開発の最大の恩恵を受けるエリアです。再開発の進行に伴い、周辺の不動産価値は着実に上昇しています。現時点では銀座や勝どきに比べて相対的に手頃な価格帯の物件もあり、将来的な値上がりを期待する買主からの需要が増加しています。売却時には「築地再開発による将来性」を具体的なデータとともにアピールすることが効果的です。

人形町・水天宮前・小伝馬町エリア

中央区の北部に位置し、江戸情緒が色濃く残る下町エリアです。人形焼や甘酒横丁など伝統的な商店街が健在で、落ち着いた住環境と都心へのアクセスの良さが両立しています。日比谷線・浅草線・半蔵門線が利用でき、東京駅・大手町へのアクセスも良好です。比較的手頃な価格帯のマンションが多く、単身者やDINKS世帯からの需要が安定しています。

人口動態と不動産需要の見通し

中央区の人口は2026年3月時点で約20万人を超え、区の推計では2029年度には22万人を突破する見通しです。特筆すべきは、2025年の人口増加率で東京23区最高を記録したことで、その主因はHARUMI FLAGをはじめとする大規模マンション開発による人口流入です。年少人口の割合も増加傾向にあり、ファミリー層の居住エリアとしての評価が年々高まっています。

かつて中央区は「オフィス街で住む場所ではない」というイメージがありましたが、月島・勝どき・晴海の湾岸エリアを中心にタワーマンションが次々と建設され、職住近接の都心型居住エリアとして大きな変貌を遂げました。HARUMI FLAG全街区の完成、築地再開発の本格化、八重洲再開発の進展により、この流れは今後さらに加速する見込みです。

売却に最適なタイミング

不動産売却には「売れやすい時期」があります。一般的に1月〜3月は、4月の新年度に合わせて住宅を探す人が増えるため、1年で最も需要が高まる時期です。この時期に売り出すためには、前年の秋頃から準備を始めるのが理想的です。

税制面では所有期間5年を超えてから売却することで長期譲渡所得の税率（20.315%）が適用され、短期譲渡所得（39.63%）に比べて税負担が大幅に軽減されます。さらに所有期間10年を超えると軽減税率の特例（6,000万円以下の部分が14.21%）も適用可能になります。中央区の高額物件では、所有期間による税率の違いが数百万円〜1,000万円以上の手取り差に直結するため、売却時期は税制面も含めて慎重に判断しましょう。

よくある質問（FAQ）

中央区で不動産売却を検討されている方から、グローバルホームに多く寄せられるご質問とその回答をまとめました。

グローバルホームが選ばれる理由

グローバルホームは東京都心エリアの不動産取引に精通した地域密着型の不動産会社です。お客様の大切な不動産を適正価格でスムーズに売却するために、都心の相場を熟知した的確な査定力、マンション・戸建て・土地・投資用物件まで幅広い売却実績、売却から確定申告までワンストップでサポートする体制、中央区の再開発動向や市場トレンドを踏まえた戦略的な販売計画をご提供しています。

中央区の不動産は高額であるため、売却時の判断一つで数百万円〜数千万円の差が生じます。「まだ売却するか決めていない」「まずは価格だけ知りたい」という段階でもお気軽にご相談ください。無料査定は最短当日で対応可能です。都心の不動産売却なら、市場を知り尽くしたグローバルホームにお任せください。