池袋本町4丁目　不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

東京都豊島区池袋本町4丁目は、東武東上線「北池袋駅」「下板橋駅」の2駅が徒歩圏内にあり、池袋駅まで1駅・約3分という都心近接の住宅エリアです。2025年の公示地価は63万円/㎡（坪単価 約208万円）で、前年比+9.57％の力強い上昇を記録。池袋駅西口を中心とした大規模再開発や、補助73号線・82号線の都市計画道路整備により、今後もエリアの資産価値向上が期待されています。

本記事では、池袋本町4丁目で不動産（マンション・戸建て・土地）の売却を検討している方に向けて、最新の売却相場・地価動向・税金・費用・売却の流れを地元密着の不動産会社グローバルホームが徹底解説します。「売却で損をしたくない」「適正価格で売りたい」とお考えの方は、ぜひ最後までお読みください。

池袋本町4丁目の不動産売却相場【最新データ】

不動産を適正価格で売却するためには、エリアの相場を正確に把握することが不可欠です。ここでは、池袋本町4丁目のマンション・戸建て・土地について、最新の売却相場データを詳しくご紹介します。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

2026年2月時点の豊島区池袋本町エリアにおける中古マンションの平均売出価格は約7,127万円（㎡単価 約136万円）です。平均築年数は約30年で、前月比+36万円の上昇傾向にあります。築年数が進むにつれて㎡単価は下がりますが、駅近物件やリノベーション済み物件は高値がつく傾向があります。

築年数	㎡単価（目安）	70㎡換算価格	新築時からの下落率
築5年以内	約140〜150万円	約9,800〜10,500万円	−5〜10%
築6〜10年	約125〜135万円	約8,750〜9,450万円	−10〜20%
築11〜20年	約100〜120万円	約7,000〜8,400万円	−20〜35%
築21〜30年	約80〜100万円	約5,600〜7,000万円	−35〜50%
築31年以上	約55〜80万円	約3,850〜5,600万円	−50〜65%

（出典：REINS、東京23区マンション相場ナビ、マンションレビュー、すまいValue｜2026年2月時点）

池袋本町4丁目周辺の最寄り駅別㎡単価（築15年想定）は以下の通りです。

最寄り駅	路線	㎡単価（築15年目安）	池袋駅までの所要時間
北池袋駅	東武東上線	約105〜120万円	約2分
下板橋駅	東武東上線	約100〜115万円	約3分
板橋駅	JR埼京線	約100〜118万円	約5分
池袋駅	JR・東京メトロ各線	約130〜150万円	−

（出典：REINS、国土交通省 不動産取引価格情報｜2025〜2026年データ）

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

池袋本町4丁目の中古戸建ての平均売却価格は約7,079万円で、10年前と比較して+43.0％の上昇を記録しています。直近の成約事例では、2025年1月に3階建て（建物面積71㎡・土地面積34㎡）の物件が6,200万円で売却されています。土地面積が大きい物件ほど高額になる傾向があり、以下が面積帯別の目安です。

土地面積	売却価格帯（目安）	坪単価目安	主な買主層
30〜50㎡	4,500〜6,500万円	約280〜380万円	DINKS・単身
50〜80㎡	5,500〜8,000万円	約250〜350万円	ファミリー層
80〜100㎡	7,000〜9,800万円	約240〜320万円	ファミリー層
100㎡以上	9,000万円〜1億5,000万円	約230〜300万円	二世帯・投資家

（出典：国土交通省 不動産取引価格情報、ダイヤモンド不動産研究所、SUUMO｜2025〜2026年データ）

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

池袋本町4丁目の代表的な公示地価地点（豊島区‑8：池袋本町4-8-11）の2025年公示地価は630,000円/㎡（坪単価 約208万円）で、前年比+9.57％の上昇です。直近5年間の推移は以下の通りで、コロナ禍の一時停滞を経て力強い回復・上昇基調が続いています。

年度	公示地価（円/㎡）	坪単価（万円）	前年比
2021年	489,000	約162万円	−1.2%
2022年	512,000	約169万円	+4.7%
2023年	534,000	約177万円	+4.3%
2024年	575,000	約190万円	+7.7%
2025年	630,000	約208万円	+9.57%

（出典：国土交通省 地価公示、東京都地価調査｜豊島区‑8 池袋本町4-8-11）

路線価（相続税路線価）は公示地価の約80%が目安です。2025年の公示地価630,000円/㎡をもとにすると、路線価は約504,000円/㎡と推計されます。相続税評価や贈与税評価の際の参考値としてご活用ください。

池袋本町4丁目の地価動向と今後の見通し

池袋本町4丁目の地価は、直近5年間で約28.8%の上昇（2021年489,000円→2025年630,000円）を記録しました。この上昇トレンドを支える主な要因は以下の通りです。

① 池袋駅西口の大規模再開発
池袋駅西口では、6.1ヘクタールにおよぶ大規模再開発プロジェクトが進行中です。2026年3月には高さ140m・地上27階建ての複合施設「IT tower TOKYO」が開業予定で、さらに2027年から4つの街区（A〜D区）でそれぞれ超高層ビルの建設が段階的に進み、最終完成は2043年度を目指しています。この「100年に一度」と称される再開発は、池袋エリア全体の資産価値を底上げする大きな要因です。

② 補助73号線・82号線の都市計画道路整備
池袋本町地区では、新宿区西新宿から板橋区方面をつなぐ補助73号線と、これに交差する補助82号線の整備が進んでいます。道路の拡幅に伴い、北池袋駅・下板橋駅周辺のアクセス性が大幅に向上する見込みです。沿道の建替えも促進され、防災性能の向上とともに街の新陳代謝が進んでいます。

③ 豊島区の人口増加傾向
豊島区の人口は2023年時点で約28.87万人と増加基調にあり、2050年には約32.9万人に達するとの推計もあります。単身世帯率64%と高い一方、再開発によるファミリー向け住宅供給も進み、多様な住宅需要が見込まれます。

「売り時」についての考察：公示地価は5年連続で上昇しており、再開発の本格化（2027年〜）に向けてさらなる上昇が予想される一方、金利上昇局面では買主の購買力が低下するリスクもあります。ダイヤモンド不動産研究所の予測では、池袋本町の土地価格は今後10年間で+41.0%の上昇が見込まれています。ただし、個別の物件状況や市場環境によって最適な売却タイミングは異なりますので、まずはプロの査定で現在の価値を確認されることをおすすめします。

池袋本町4丁目で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は初めての方も多く、「何から始めればいいかわからない」という声をよくいただきます。ここでは、池袋本町4丁目で不動産を売却する場合の全体の流れを7つのステップに分けてわかりやすくご説明します。一般的にすべての工程を合わせて3か月〜6か月程度が目安です。

STEP1：売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

売却を成功させるためには、まず「なぜ売るのか」「いつまでに売りたいのか」「いくら以上で売りたいのか」という3つの軸を明確にすることが重要です。住み替え資金の確保、相続不動産の現金化、老後の生活資金、離婚に伴う財産分与、転勤など、売却動機によって最適な売却戦略は異なります。

また、住宅ローンの残債がある場合は、残高証明書で正確な残債額を確認しておきましょう。売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の場合は、自己資金での補填や任意売却（金融機関の同意を得て残債がある状態で売却する方法）など、別途対応が必要になります。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

不動産の査定には、机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2種類があります。机上査定は、物件の基本情報（所在地・面積・築年数・間取りなど）をもとに周辺の取引事例やデータベースから概算価格を算出する方法で、早ければ即日〜数日で結果がわかります。

一方、訪問査定は不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、室内の状態、日当たり、眺望、周辺環境、接道状況などを詳しく確認したうえで算出する方法です。精度が高いため、本格的に売却を検討されている方には訪問査定をおすすめしています。査定は2〜3社に依頼して比較するのが一般的ですが、「査定額が高い=良い会社」とは限りません。根拠のある査定額と、販売戦略の具体性を比較して選ぶことが大切です。

STEP3：媒介契約を結ぶ（約1週間）

不動産会社に売却を正式に依頼する際に結ぶのが媒介契約（ばいかいけいやく：不動産会社に仲介を依頼する契約）です。媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
依頼できる会社数	1社のみ	1社のみ	複数社可能
自己発見取引	不可	可能	可能
契約期間	最長3か月	最長3か月	定めなし（3か月が一般的）
REINS登録義務	5営業日以内	7営業日以内	義務なし
業務報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし
おすすめの方	手厚いサポートを希望	バランス重視	幅広く買主を探したい

※ REINS（レインズ）＝不動産流通標準情報システム。不動産会社間で物件情報を共有するネットワーク。

グローバルホームでは、販売活動に責任を持って取り組める専任媒介契約をおすすめしています。1社に任せることで広告予算を集中投下でき、定期的な報告義務もあるため、売主様の安心感にもつながります。

STEP4：販売活動と内見対応のコツ（1〜3か月）

媒介契約を結ぶと、不動産会社が物件の販売活動を開始します。不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME’S、at homeなど）への掲載、REINSへの登録、チラシの配布、既存顧客への紹介などが主な販売手法です。

購入希望者が現れると内見（物件の見学）が行われます。内見時の印象は成約率に大きく影響するため、以下のポイントを押さえておきましょう。水回り（キッチン・浴室・トイレ）の清掃を徹底する、室内の不要物を整理して広く見せる、照明をすべて点けて明るい印象にする、換気をして臭いに配慮することが基本です。費用対効果の面からも、大規模なリフォームよりも清掃とホームステージング（家具配置の演出）で整える方が効果的な場合が多いです。

STEP5：売買契約の締結（1〜2週間）

買主が決まったら、不動産会社の仲介のもと売買契約を締結します。契約に先立ち、宅地建物取引士による重要事項説明（物件の法的情報、権利関係、設備状況などの説明）が行われます。契約時には買主から手付金（売買価格の5〜10%が一般的）を受け取ります。手付金は通常「解約手付」の性質を持ち、買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の倍額を返還することで契約を解除できます。

契約書にはローン特約（買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合の白紙解除条項）や引き渡し時期、付帯設備の取り扱いなど、重要な条件が記載されますので、事前にしっかり確認しましょう。

STEP6：決済・引き渡し（1〜2か月）

売買契約から通常1〜2か月後に、残代金の決済と物件の引き渡しを同日に行います。決済日には司法書士が立ち会い、所有権移転登記の手続きを行います。住宅ローンの残債がある場合は、売却代金で一括返済し、同時に抵当権抹消登記（不動産に設定された担保権を解除する手続き）を行います。鍵の引き渡し、付帯設備の確認をもって、売却手続きは完了です。

STEP7：確定申告（売却翌年の2月16日〜3月15日）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した年の翌年に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの税制優遇措置を受ける場合も、確定申告が適用の条件となります。損失が出た場合でも「譲渡損失の損益通算及び繰越控除」を利用するために申告が有利になるケースがあります。グローバルホームでは提携税理士のご紹介も可能ですので、お気軽にお申し付けください。

不動産売却にかかる税金【池袋本町4丁目版】

不動産を売却した際にかかる税金は、売却益（譲渡所得）に対して課税されます。「思っていたより手取りが少なかった」ということにならないよう、事前に税金の仕組みを理解しておくことが大切です。

譲渡所得税の計算方法

取得費とは、不動産を購入した際の価格（建物は減価償却後の金額）です。購入時の売買契約書が見つからない場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算します。譲渡費用には、仲介手数料、印紙税、測量費用、建物の取壊し費用などが含まれます。

譲渡所得に対する税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間によって異なります。

区分	所有期間	所得税率	住民税率	復興特別所得税	合計税率
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%	0.63%	39.63%
長期譲渡所得	5年超	15%	5%	0.315%	20.315%

（出典：国税庁「譲渡所得の税率」）

【具体的な計算例】
池袋本町4丁目のマンション（所有期間8年）を6,500万円で売却したケースを想定します。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。適用を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

• 現在住んでいる自宅を売却すること（引っ越し済みの場合は、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること）
• 売主と買主が親子や夫婦などの特別な関係でないこと
• 売却した年の前年・前々年に同じ特例や居住用財産の買換え特例を受けていないこと
• 売却した年に確定申告を行うこと（損失の場合でも申告が条件）
• 売却する物件について、収用の特別控除など他の特例を受けていないこと

注意：投資用物件や別荘、一時的に居住した物件には適用されません。また、建物を取り壊してから1年以内に売買契約を結ぶことも要件のひとつです。適用の可否は個別の状況によって判断が分かれますので、必ず税理士や税務署にご確認ください。

相続した不動産の売却と税金

池袋本町4丁目は古くからの住宅地で、相続によって取得した不動産を売却するケースも多いエリアです。相続不動産の売却には、以下の特例が活用できる場合があります。

① 取得費加算の特例：相続税を支払っている場合、相続開始から3年10か月以内に売却すると、支払った相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得を圧縮できます。

② 被相続人居住用家屋の3,000万円特別控除：亡くなった方が一人暮らしで住んでいた自宅（1981年5月31日以前に建築された家屋）を相続し、耐震リフォーム後または取壊し後に売却した場合、最大3,000万円の特別控除が適用されます。

③ 相続登記の義務化：2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続から3年以内に登記を行う必要があり、正当な理由なく登記を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。売却する場合は、まず相続登記を完了させてから売却手続きに入ります。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却後の確定申告は、売却した年の翌年2月16日から3月15日までに管轄の税務署（池袋本町4丁目の場合は豊島税務署）に申告します。e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すればオンラインでの提出も可能です。

必要書類	入手先	備考
確定申告書B・第三表（分離課税用）	税務署 / 国税庁HP	e-Taxでの入力も可
譲渡所得の内訳書	税務署 / 国税庁HP	売却した不動産ごとに作成
売買契約書の写し（売却時・取得時）	ご自身で保管	取得時の契約書がない場合は概算取得費を使用
登記事項証明書	法務局	オンライン請求可（手数料480円〜）
仲介手数料等の領収書	不動産会社	譲渡費用の証明に必要
本人確認書類	—	マイナンバーカードまたは通知カード+身分証明書

（出典：国税庁「確定申告特集」）

不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却では税金のほかにもさまざまな費用がかかります。一般的に、売却価格の約4〜6%が諸費用の目安です。ここでは主な費用項目を詳しく解説します。

仲介手数料

不動産会社に売却を仲介してもらった場合に支払う報酬で、法律で上限額が定められています。計算式は「売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税」（売買価格が400万円超の場合の速算式）です。

たとえば6,500万円で売却した場合の仲介手数料の上限は、(6,500万円 × 3% + 6万円) × 1.1 ＝ 約221万1,000円（税込）となります。支払いのタイミングは、売買契約時に半額、決済・引き渡し時に残り半額を支払うのが一般的です。

印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙の費用です。売買金額に応じて税額が異なります。

売買価格	印紙税額（軽減後）	本則税額
500万円超〜1,000万円以下	5,000円	10,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	10,000円	20,000円
5,000万円超〜1億円以下	30,000円	60,000円
1億円超〜5億円以下	60,000円	100,000円

（出典：国税庁「印紙税額一覧表」｜軽減措置は2027年3月31日まで適用）

その他の費用

抵当権抹消登記費用：住宅ローンの完済に伴い、不動産に設定された抵当権を抹消する手続きです。登録免許税は1筆あたり1,000円で、司法書士への報酬を合わせて約1〜2万円が目安です。

住宅ローン繰上返済手数料：金融機関によって異なりますが、0〜33,000円（税込）程度です。ネットバンキングでの手続きは無料となる場合もあります。

測量費：土地や戸建ての売却で境界が確定していない場合に必要です。確定測量の費用は約30〜50万円が目安です。

ハウスクリーニング費：内見の印象アップに効果的です。マンション（2LDK〜3LDK）で約5〜10万円、戸建てで約8〜15万円が目安です。

建物解体費：古い建物を取り壊して更地にして売却する場合に必要です。木造住宅（30〜40坪）の解体費用は約120〜200万円が目安です。

費用シミュレーション

池袋本町4丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

不動産の価値は「立地」で大きく左右されます。池袋本町4丁目が持つ地域の特性を把握することで、売却戦略を的確に立てることができます。

人口動態と不動産需要の見通し

豊島区の人口は2023年1月1日時点で約288,704人、世帯数は約183,687世帯です。1993年と比較すると約6.9%の増加を記録しており、東京23区の中でも人口密度が最も高い区として知られています。2050年には約32.9万人に達するとの推計もあり、中長期的な住宅需要は底堅いと考えられます。

特筆すべきは、単身世帯率が約64%と非常に高い点です。コンパクトな1LDK〜2LDKのマンション需要が安定しているほか、近年は外国人居住者の増加（2024年の世帯増加の約52%が外国人世帯）も需要を下支えしています。一方で、再開発エリアを中心にファミリー向けの大型マンション供給も増えており、3LDK以上の物件への需要も着実に伸びています。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

池袋本町4丁目の不動産価値に影響を与える主要な再開発・インフラ計画は、大きく3つあります。

① 池袋駅西口地区再開発
高さ270mを含む超高層ビル3棟を中心とした大規模再開発が計画されています。2027年から順次着工し、2034年〜2043年にかけて段階的に完成予定です。商業・オフィス・住宅・文化施設が集積する国際的な都市拠点へと生まれ変わる計画で、池袋エリア全体の集客力と資産価値の向上が期待されています。2026年3月には先行施設の「IT tower TOKYO」（地上27階建て、高さ140m）が開業します。

② 板橋駅西口再開発
池袋本町4丁目からJR板橋駅は徒歩10分圏内です。板橋駅西口では地上34階建て（高さ約126m）の複合施設が建設され、2027年・2029年に順次完成予定です。駅直結の商業施設や公共施設が整備され、生活利便性の向上が見込まれます。

③ 都市計画道路（補助73号線・補助82号線）の整備
池袋本町地区を横断する都市計画道路の整備が進行中です。幹線道路の開通に伴い、北池袋駅・下板橋駅周辺の街並みが大きく変わる見通しです。豊島区の地区計画では、下板橋駅周辺地区と北池袋駅周辺地区を「地域の生活拠点」と位置づけ、商業機能や生活支援機能の充実を図る方針が示されています。

池袋本町4丁目の生活環境や交通アクセスの詳細は東武東上線沿線の住みやすさ・家賃相場ガイド【2026年版】もあわせてご覧ください。

池袋本町4丁目で売れやすい物件の特徴

グローバルホームの売却実績やエリアの取引傾向をもとに、池袋本町4丁目で需要が高い物件の特徴をまとめます。

マンション：駅徒歩7分以内、2LDK〜3LDK、専有面積55〜80㎡の物件が最も流動性が高く、売却期間も短い傾向にあります。築10年以内の物件は特に人気がありますが、築20〜30年でもリノベーション済みや管理状態の良い物件は底堅い需要があります。想定される買主層は、池袋勤務の単身者・DINKS層と、手頃な価格でファミリー向け住居を求める共働き世帯です。

戸建て：3LDK以上、建物面積80㎡以上の物件に需要が集まります。池袋本町は第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60%、容積率300%）の場所が多く、3階建て住宅を建築しやすい用途地域です。土地面積は30〜50㎡のコンパクトな敷地でも、3階建てにすることで十分な居住面積を確保できるため、成約に至りやすい特徴があります。

土地：整形地（四角い形の土地）で接道条件の良い物件は、戸建てデベロッパーやマンション事業者からの引き合いが強い傾向にあります。容積率300%を活かせる中高層の住宅用地としての需要が特に高いです。

売却に最適なタイミングとは

不動産売却のタイミングは、市場動向、個人の事情、税制の3つの視点から検討するのが効果的です。

① 需要期を活用する：不動産取引が最も活発になるのは1月〜3月です。4月の新年度に向けた住み替え需要が高まり、物件の検索数・内見数ともにピークを迎えます。この時期に合わせて11月〜12月から販売活動を開始するのが理想的です。次に取引が活発なのは9月〜11月の秋シーズンです。

② 税制上の有利なタイミング：所有期間が「5年以下」から「5年超」に切り替わると、譲渡所得税率が39.63%から20.315%へと大幅に下がります。所有期間は売却した年の1月1日時点で判定されるため、たとえば2020年4月に購入した物件は、2026年1月1日以降に売却すると長期譲渡所得として扱われます。

③ 金利動向を意識する：住宅ローン金利が上昇すると、買主の購買力が低下し、不動産価格に下落圧力がかかる可能性があります。日銀の金融政策の動向を注視しながら、金利が本格的に上昇する前の売却を検討するのも一つの戦略です。

池袋本町4丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

池袋本町4丁目で不動産売却を検討中のお客様からよくいただくご質問にお答えします。

池袋本町4丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

グローバルホームは、豊島区池袋エリアを拠点に不動産売却・査定のサポートを行っています。地域に密着した知見と、お客様一人ひとりに寄り添ったきめ細やかな対応で、大切な不動産の売却を成功に導きます。

グローバルホームでは、池袋本町エリアを中心にマンション・戸建て・土地の売却を数多くお手伝いしてまいりました。相続による売却、住み替え、資産整理など、さまざまな事情を抱えたお客様の売却を成功に導いた実績がございます。

無料査定のお申し込み方法

無料査定は以下の方法でお申し込みいただけます。

• WEBフォーム：https://www.global-web.co.jp/contact/ より24時間受付
• お電話：03-5926-7530（受付時間 10:00〜19:00、水曜定休）
• ご来店：グローバルホーム店舗にて直接ご相談も承ります

査定は完全無料で、査定後に売却を強要することは一切ございません。「まずは価格だけ知りたい」というご相談も歓迎いたします。池袋本町4丁目の不動産のことなら、どんな小さなことでもお気軽にお問い合わせください。

池袋本町1丁目の売却事例や相場情報は池袋本町1丁目の不動産売却完全ガイドもご参考になさってください。

まとめ

池袋本町4丁目は、池袋駅西口の大規模再開発や都市計画道路の整備によって今後も資産価値の上昇が期待できるエリアです。2025年の公示地価は前年比+9.57%と力強い上昇を見せており、ダイヤモンド不動産研究所の予測では今後10年間で+41.0%の上昇が見込まれています。

売却を成功させるポイントは、①正確な相場把握、②適切な売り出し価格の設定、③信頼できる不動産会社選びの3つです。特に税金や費用の計算は複雑で、3,000万円特別控除や取得費加算の特例など活用できる制度を見落とすと、大きな損失につながる可能性があります。

「まずは今の価値を知りたい」という方も、お気軽にグローバルホームの無料査定をご利用ください。池袋本町4丁目の不動産市場を熟知した専門スタッフが、お客様の状況に最適な売却プランをご提案いたします。