渋谷区のマンション売却相場【2026年最新データ】

不動産売却で最も重要なのは「適正価格」を知ることです。渋谷区は東京23区で公示地価トップクラスを誇り、エリアごとの価格差が極めて大きいのが特徴です。ここでは最新の公的データと取引事例をもとに、中古マンション売却相場を整理します。

各種不動産データによると、渋谷区の中古マンション売却相場は2026年初頭時点で平均平米単価約212万円/㎡（坪単価約700〜721万円）、平均成約価格1億1,460万円に達しています。東京23区平均と比較すると約93%高い水準です。過去3年間で平均平米単価は約30万円上昇し、前年比+10.03%の力強い成長を維持しています。

間取り別の売却相場

出典：HOME4U 中古マンションプライス（2025年2月時点データ）

築年数別の売却相場

渋谷区マンションの特筆すべき点は、築30年以上の物件でも平米単価90万円以上を維持していることです。都心の立地プレミアムと、再開発による将来的な資産価値向上への期待を反映しています。

出典：HOME4U マンションプライス（2025年2月時点データ）

周辺エリアとの売却相場比較

出典：すまいステップ データ

エリア別の相場と売却戦略

渋谷区は面積わずか15.11㎢ながら、それぞれ異なる魅力と市場特性を持つエリアが集積しています。エリアの特性を理解し、買主ターゲットに合わせた売却戦略を立てることが高値売却の鍵です。

渋谷区でマンションを売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は複数のステップを経て進みます。渋谷区は高額物件が多いため、各ステップでの判断が手取り額に数百万〜数千万円規模の影響を与えます。ここでは売却完了までの7つのステップを、所要期間の目安とともに解説します。

1. 売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

   住み替え、相続、資産の組み換え、離婚、海外赴任など、売却の動機によって最適な進め方は異なります。希望売却価格、売却期限、引き渡し時期、税金対策（所有期間5年超の長期譲渡所得の適用など）を総合的に整理しましょう。住宅ローンの残債がある場合は金融機関に残高を確認しておくことも重要です。

2. 不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

   査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2種類があります。渋谷区では同一マンション内でも階数や向きによって数千万円の価格差が生じるため、都心の高額物件に精通した不動産会社による訪問査定を受けることを強くおすすめします。

3. 媒介契約を結ぶ（1日〜1週間）

   媒介契約には専属専任媒介（1社のみ・週1回報告・レインズ5日以内登録）、専任媒介（1社のみ・2週1回報告・レインズ7日以内登録）、一般媒介（複数社可・報告義務なし）の3種類があります。渋谷区の高額物件では、富裕層や投資家へのアプローチ力を重視して不動産会社を選ぶことが重要です。

4. 販売活動と内見対応（1〜3か月）

   ポータルサイトへの掲載、レインズへの登録、富裕層向け個別アプローチなどの販売活動が開始されます。渋谷区の物件は国内外の投資家からの問い合わせも多く、プロによるハウスクリーニングやホームステージングの活用が効果的です。

5. 売買契約の締結（1〜2週間）

   購入希望者と合意が得られたら売買契約を締結します。宅地建物取引士による重要事項説明が行われ、買主から手付金（売買代金の5〜10%）を受領します。渋谷区の高額物件では手付金だけで数百万〜数千万円に及ぶため、手付解除の期限や違約金の設定は特に慎重に確認しましょう。

6. 決済・引き渡し（1〜2か月）

   契約から通常1〜2か月後に残代金の受領、所有権移転登記の申請、鍵の引き渡しを同日に行います。住宅ローンの残債がある場合はこの日に一括返済と抵当権抹消登記を行います。

7. 確定申告（売却翌年の2月16日〜3月15日）

   譲渡所得が発生した場合は翌年に確定申告が必要です。損失が出た場合も、損益通算や繰越控除の特例を利用するために申告が必要になります。渋谷区の管轄税務署は渋谷税務署（渋谷区宇田川町1-10）です。高額物件では譲渡所得税も大きくなるため、不動産売却に強い税理士への相談をおすすめします。

マンション売却にかかる税金【渋谷区版】

渋谷区のマンションは高額であるため、税金の影響は他エリアに比べて大きくなります。適切な税金対策を講じることで、手取り額に数百万円〜数千万円の差が生じることもあります。

譲渡所得税の計算方法

マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

取得費とは、購入時の価格に諸費用を加え、建物の減価償却分を差し引いた金額です。購入時の契約書がない場合は売却価格の5%が適用される「概算取得費」となり、渋谷区の高額物件では税額が非常に大きくなるため、購入時の契約書は必ず保管しておきましょう。

税率は不動産の所有期間によって大きく異なります。所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されます。

3,000万円特別控除の適用要件

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（租税特別措置法第35条）。主な適用要件は以下のとおりです。

10年超所有の居住用財産の軽減税率

所有期間10年を超えるマイホームを売却した場合、3,000万円特別控除後の譲渡所得に対して軽減税率が適用されます。通常の長期譲渡所得税率20.315%に比べ、6,000万円以下の部分は14.21%に軽減されるため、渋谷区の高額物件ではこの特例の効果が非常に大きくなります。

具体的な計算例：渋谷区マンションの場合

恵比寿のマンションを1億2,000万円で売却した場合を想定します。取得費7,000万円（購入価格6,500万円＋諸費用500万円、減価償却後）、譲渡費用402万円（仲介手数料＋印紙税等）、所有期間5年超で居住用の3,000万円特別控除を適用した場合の計算です。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した渋谷区のマンションを売却する場合、取得費加算の特例（相続税の申告期限から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算可能）を活用できる可能性があります。渋谷区の不動産は評価額が高く相続税も高額になりやすいため、この特例による節税効果は非常に大きくなります。また、2024年4月1日から相続登記の義務化が施行されています。相続を知った日から3年以内の登記が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。

マンション売却にかかる費用一覧

渋谷区の不動産は売却価格が高額であるため、仲介手数料をはじめとする費用も大きな金額になります。事前にどのような費用がかかるのか正確に把握し、手取り額を計算しておくことが重要です。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は不動産売却で最も大きな費用です。宅地建物取引業法で上限が定められており、売買代金が400万円を超える場合の計算式は「売買代金 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」です。

印紙税（売買契約書）

費用シミュレーション（売却価格1億2,000万円の場合）

上記はあくまで一般的な目安です。さらに譲渡所得税が発生する場合は手取り額が減少します。グローバルホームでは物件ごとに税金を含めた詳細な手取りシミュレーションを無料で作成しています。

渋谷区の再開発と将来性

渋谷区では「100年に一度」と称される渋谷駅周辺の大規模再開発が最終段階に入り、2034年度の全工事完了に向けてエリア全体の資産価値を押し上げ続けています。再開発の動向を把握することは、売却タイミングの判断に直結します。

渋谷サクラステージ — 桜丘エリアの一大変革

2024年に全面開業した渋谷サクラステージは、渋谷駅南側の桜丘エリアに誕生した大規模複合施設です。オフィス、商業施設、住宅、教育・文化施設で構成され、国道246号線を挟んだ渋谷駅とのアクセスが劇的に改善されました。このエリアは再開発以前と比較して地価が大幅に上昇しており、周辺マンションの資産価値にもプラスの影響を与え続けています。

渋谷スクランブルスクエア第II期 — 2027年度完成予定

渋谷駅直上に建設中の渋谷スクランブルスクエア第II期（中央棟・西棟）は2027年度の完成を目指しています。東棟（高さ約230m、2019年開業）と合わせて渋谷駅上部に巨大な商業・オフィス複合空間が完成し、渋谷の都市機能はさらに飛躍的に向上する見込みです。

MIYASHITA PARK・宮益坂エリア

2020年に開業したMIYASHITA PARKは宮下公園を再整備した商業・ホテル・公園の複合施設です。さらに宮益坂エリアでは東急などによる約2,400億円規模の再開発が計画されており、渋谷駅東側の都市機能が大幅に拡充される見通しです。

地価の上昇トレンド

国土交通省が発表した公示地価によると、渋谷区の住宅地の地価は前年比7.0%以上の上昇を続けています。過去2年間の累積上昇率は約16.5%に達し、再開発効果とインバウンド増加が価格を押し上げ続けています。

よくある質問（FAQ）

グローバルホームが選ばれる理由

グローバルホームは、渋谷区をはじめとする東京都心部の不動産売却に豊富な実績を持つ地域密着型の不動産会社です。高額物件の取引に精通したスタッフが、査定から引き渡し、確定申告のサポートまで一貫してお手伝いいたします。渋谷区の再開発動向や市場トレンドを日々ウォッチしているからこそ、最適な売却タイミングと価格戦略をご提案できます。