東京都千代田区の不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

千代田区の不動産売却相場【2026年最新データ】

不動産売却の成否を左右する最重要要素は「適正価格の把握」です。千代田区は東京23区の中でも特に価格帯の幅が広く、番町エリアの超高額物件から神田・秋葉原エリアのコンパクト物件まで、立地によって相場が大きく異なります。ここでは最新の公的データと取引事例に基づき、マンション・戸建て・土地それぞれの売却相場を詳しく解説します。

マンション売却相場（築年数別）

千代田区の中古マンション売却相場は、2026年初頭時点で平均坪単価約689〜831万円（平米単価約209〜251万円）、70㎡換算で約1億463万〜1億7,570万円と、東京都平均の約2倍の水準にあります。直近1年間で約27.6%、直近3年間で約80.5%もの上昇を記録しており、国内外の富裕層・投資家の資金流入が価格を押し上げ続けています。

（出典：REINS Market Information、国土交通省 不動産取引価格情報、HowMa・すまいステップ成約事例をもとにグローバルホームが作成）

マンション売却相場（エリア別）

千代田区は大きく3つの住宅エリアに分かれ、それぞれ価格水準と購買層が大きく異なります。売却戦略を立てるうえで、ご自身の物件がどのエリアに該当するかを把握しておくことが重要です。

（出典：REINS Market Information、SUUMO売却実績データ、マンションレビューをもとにグローバルホームが作成）

戸建て売却相場

千代田区の戸建て住宅は流通量が極めて少なく、希少性の高さから高額で取引されます。2026年度のデータでは平均売却額が約7億9,123万円（平均土地面積130㎡、平均築年数42年）と、10年前と比較して+109.7%もの上昇を記録しています。

（出典：国土交通省 不動産取引価格情報、SUUMO、ieuri.com成約事例をもとにグローバルホームが作成）

千代田区の戸建ては土地の資産価値が圧倒的に高いため、築年数が古くても土地値だけで億単位の評価額がつくケースが大半です。建物の状態よりも立地（番町何丁目か、接道状況、日照条件など）が価格を大きく左右します。

土地売却相場（公示地価・変動率の推移）

千代田区の地価は東京23区の中で常に上位に位置し、2025年の公示地価変動率は+13.0%と全国の市区町村の中でもトップクラスの上昇率を記録しました。住宅地に限定しても+10.6%の上昇です。以下は直近5年間の公示地価平均の推移です。

（出典：国土交通省 地価公示、東京都 基準地価調査）

住宅地の代表的な地点では、三番町（半蔵門駅徒歩5分）が396万円/㎡、六番町（四ツ谷駅徒歩5分）が483万円/㎡と、住宅地としては全国最高水準の地価を維持しています。商業地では丸の内・大手町エリアが㎡あたり数千万円台という圧倒的な地価を誇りますが、住宅用途の取引は限定的です。

千代田区で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は複数のステップを経て進みます。千代田区は高額物件が多く、売却に伴う税金や費用も大きくなるため、各ステップでの判断が手取り額に直結します。ここでは千代田区の不動産売却に特化した7つのステップを、所要期間の目安とともに解説します。

STEP 1 売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

まずは「なぜ売却するのか」を明確にしましょう。住み替え、相続、資産の組み換え、離婚による財産分与、海外移住など、売却の動機によって最適な戦略は大きく異なります。千代田区の物件は高額なため、売却のタイミングが数百万円〜数千万円の手取り差につながることも珍しくありません。希望売却価格、売却期限、引き渡し時期、税金対策の方針を整理しておくことで、不動産会社との相談がスムーズになります。住宅ローンの残債がある場合は金融機関に残高を確認し、相続案件では相続登記の完了状況も確認しましょう。

STEP 2 不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2種類があります。千代田区は同じ町内でも通りの向き・階数・眺望（皇居ビューの有無など）で価格差が大きいため、正確な売却価格を知るには訪問査定が不可欠です。特に番町エリアの高額物件は、富裕層マーケットに精通した不動産会社による査定でなければ適正価格の算出が難しい場合があります。複数社の査定を比較し、根拠が明確で信頼できる会社を選びましょう。

STEP 3 媒介契約を結ぶ（1日〜1週間）

査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約（仲介契約）を締結します。媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

千代田区の高額物件では、富裕層や法人への独自の販売ネットワークを持つ不動産会社と専任媒介または専属専任媒介を結ぶことで、水面下での成約（非公開販売）も含めた幅広い販売チャネルを活用できるケースがあります。

STEP 4 販売活動と内見対応（1〜3か月）

媒介契約の締結後、不動産会社がポータルサイトへの掲載、レインズへの登録、富裕層向け会員ネットワークへの案内などの販売活動を開始します。千代田区の物件は購入検討者の目が肥えているため、内見時の第一印象が成約率を大きく左右します。ハウスクリーニングの実施、室内の明るさと清潔感の確保、眺望や日当たりの良さが伝わる時間帯での内見設定が効果的です。番町・麹町エリアでは、周辺環境の静穏さや皇居・英国大使館の緑を望む眺望が特に高い訴求力を持ちます。

STEP 5 売買契約の締結（1〜2週間）

購入希望者と価格や引き渡し条件について合意が得られたら、売買契約を締結します。契約時には重要事項説明（宅地建物取引士が物件の権利関係、法令上の制限、契約条件などを説明）が行われます。買主から手付金（売買代金の5〜10%が一般的）を受領します。千代田区の高額物件では手付金だけで数千万円に達するため、受け渡し方法（振込先の確認、着金確認の方法など）を事前に入念に打ち合わせることが重要です。

STEP 6 決済・引き渡し（1〜2か月）

売買契約から通常1〜2か月後に決済と物件の引き渡しを行います。決済日には残代金の受領、所有権移転登記の申請、鍵の引き渡しを同時に行います。住宅ローンの残債がある場合は、この日に一括返済と抵当権抹消登記を行います。千代田区の物件は登記上の権利関係が複雑なケースもあるため（借地権付き物件、共有持分など）、司法書士との事前の打ち合わせを十分に行いましょう。

STEP 7 確定申告（売却翌年の2月16日〜3月15日）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、翌年に確定申告が必要です。たとえ損失が出た場合でも、損益通算や繰越控除の特例を利用するためには確定申告が必要になります。千代田区の所轄税務署は麹町税務署（千代田区九段南1丁目）および神田税務署（千代田区神田錦町3丁目）です。e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すれば自宅からオンラインで申告することも可能です。千代田区は高額取引が多いため、税理士への事前相談を強くおすすめします。

不動産売却にかかる税金【千代田区版】

千代田区の不動産は取引額が大きいため、税金の知識が手取り額に与える影響も非常に大きくなります。特例の適用可否で数千万円の差が生じることも珍しくありません。ここでは千代田区の不動産売却で知っておくべき税金の知識を、具体的な計算例とともに解説します。

譲渡所得税の計算方法

不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。譲渡所得は以下の計算式で求めます。

取得費とは、購入時の価格に購入時の諸費用（仲介手数料、登記費用、不動産取得税など）を加えた金額です。建物部分は経年による減価償却分を差し引きます。購入時の契約書がない場合は、売却価格の5%を取得費として計算する「概算取得費」が適用されますが、千代田区は売却価格が高額なため、概算取得費の適用は手取り額を大幅に減少させます。購入時の契約書や領収書は必ず保管してください。

税率は不動産の所有期間によって大きく異なります。

所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。たとえば2021年4月に取得した物件を2026年中に売却する場合、2026年1月1日時点で所有期間は4年9か月となり、短期譲渡に該当するため注意が必要です。

具体的な計算例（千代田区マンション・高額取引）

番町エリアのマンションを1億8,000万円で売却し、取得費が1億2,000万円、譲渡費用が600万円、3,000万円特別控除を適用した場合（所有期間5年超）を計算してみましょう。

もし3,000万円特別控除が使えなかった場合、譲渡所得は5,400万円となり税額は約1,097万円に増加します。特例の適用可否だけで約609万円の差が生じるため、事前の確認が極めて重要です。

3,000万円特別控除の適用要件

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（租税特別措置法第35条）。主な適用要件は以下の通りです。

• 自分が住んでいる家屋、またはその家屋と土地を売却すること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 売主と買主が親子・夫婦などの特別な関係でないこと
• 他の特例（買い換え特例など）の適用を受けていないこと

千代田区で注意すべき点は、投資用・法人名義の物件にはこの特例が使えないことです。番町エリアでは資産保全目的で法人名義にしている物件が少なくありませんが、法人名義の場合は個人の居住用財産の特例が適用されません。個人名義のマイホームであることが大前提です。

10年超所有の軽減税率の特例

マイホームを売却した場合で、所有期間が10年を超えているときは、3,000万円特別控除に加えて軽減税率の特例を併用できます。この特例を適用すると、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分の税率が14.21%（所得税10.21%+住民税4%）に軽減されます。千代田区の高額物件では譲渡所得が6,000万円を超えるケースが多いため、6,000万円超の部分には通常の20.315%が適用されますが、それでも大きな節税効果があります。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した不動産を売却する場合、いくつかの特例を活用できる可能性があります。

取得費加算の特例は、相続税の申告期限から3年以内に相続した不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。千代田区は地価が極めて高いため相続税額も大きくなりやすく、この特例による節税効果は特に大きくなります。

被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除は、相続した空き家を一定の条件のもとで売却した場合に利用できます。対象は1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された戸建て住宅で、耐震リフォーム済みまたは取り壊して更地にして売却することが要件です。適用期限は令和9年（2027年）12月31日までです。

2024年4月1日からの相続登記の義務化により、相続を知った日から3年以内に登記を行わなければなりません。千代田区の不動産は高額なため、正当な理由なく登記を怠った場合の過料（10万円以下）に加え、登記が未完了のまま売却が進められないリスクが大きな機会損失につながります。相続不動産の売却を検討している方は早めの対応が必要です。

確定申告の必要書類

千代田区の高額取引では税務署の確認が入ることもあるため、書類は漏れなく正確に準備しましょう。購入時の売買契約書は取得費の証明として極めて重要です。紛失している場合は、不動産会社や仲介業者に控えが残っていないか確認してください。

不動産売却にかかる費用一覧

千代田区の不動産は取引額が大きいため、仲介手数料をはじめとする諸費用も高額になります。手取り額を正確に把握し、資金計画を万全にするために、発生する費用を事前に把握しておきましょう。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は不動産売却で最も大きな費用項目です。宅地建物取引業法で上限が定められており、売買代金が400万円を超える場合の計算式は以下の通りです。

千代田区の高額物件では仲介手数料だけで数百万円に達します。以下は売買代金別の仲介手数料早見表です。

印紙税（売買契約書）

（出典：国税庁 印紙税額の一覧表）

その他の主な費用

仲介手数料と印紙税のほかに、抵当権抹消登記費用（登録免許税1,000円/件＋司法書士報酬1〜3万円程度）、住宅ローンの繰上返済手数料（金融機関により無料〜3万円程度）、測量費（土地の境界確定が必要な場合に30〜100万円程度。千代田区は隣地との関係が複雑なケースもあり高額になる場合があります）、ハウスクリーニング費（3〜15万円程度）が発生する場合があります。一般的に、売却にかかる費用の総額は売却価格の4〜6%が目安です。

費用シミュレーション（売却価格1億5,000万円の場合）

上記はあくまで一般的な目安です。千代田区の物件は個別性が高いため、物件ごとに正確な費用シミュレーションを作成する必要があります。グローバルホームでは、物件ごとに詳細な費用シミュレーションを無料で作成しております。

千代田区の不動産売却で押さえるべき地域特性

千代田区は東京23区の中心に位置し、面積わずか11.66㎢ながら日本の政治・経済・文化の中枢機能が集中する唯一無二のエリアです。不動産の価格は立地や周辺環境に大きく左右されるため、千代田区ならではの地域特性を理解し、売却時のアピールポイントを的確に打ち出すことが重要です。

千代田区の4つの顔 — エリア別の特性と売却戦略

番町・麹町・紀尾井町エリア

千代田区の住宅地として最高峰に位置するのが番町エリア（一番町〜六番町）と麹町・紀尾井町です。江戸時代に将軍を警護する旗本が居住した歴史を持ち、現在も英国大使館、ローマ法王庁大使館をはじめ各国大使館が点在する国際色豊かな住宅地です。皇居の濠と緑を望む閑静な環境は、都心とは思えない静穏さを実現しています。2026年1月現在、三菱地所レジデンスによる「千代田区麹町2丁目計画」や二番町地区再開発（日本テレビ旧本社跡地）が進行中であり、エリア全体の価値がさらに高まる動きが続いています。売却ターゲットは国内外の超富裕層、法人経営者、外交関係者などが中心で、非公開での販売活動が効果的な場合があります。

飯田橋・九段・富士見エリア

飯田橋駅は5路線（JR中央・総武線、東京メトロ東西線・有楽町線・南北線、都営大江戸線）が乗り入れる一大ターミナルで、交通利便性は千代田区内でもトップクラスです。周辺には法政大学、東京理科大学などの教育機関が集積し、文教地区としての性格も持ちます。九段下には靖国神社や日本武道館があり、歴史と文化が息づくエリアです。ファミリー層からの需要が安定しており、3LDK以上の間取りは特に人気があります。

神田・御茶ノ水・神保町エリア

神田はJR山手線・中央線・京浜東北線、東京メトロ銀座線が交差する交通の要衝です。古くからの商業地・オフィス街でありながら、下町の風情を残す独特の雰囲気を持っています。御茶ノ水は医療関連施設（東京医科歯科大学、順天堂大学）が集中する医療の街でもあります。神保町は世界最大級の古書街として知られ、独自の文化的価値があります。住宅用物件は比較的コンパクトなものが中心で、単身者やDINKS向けの需要が強いエリアです。

秋葉原・岩本町エリア

秋葉原は日本を代表するサブカルチャーの発信地であると同時に、近年はIT企業やスタートアップが集積するビジネスエリアへと変貌を遂げています。秋葉原駅にはJR山手線・京浜東北線・総武線、つくばエクスプレスが乗り入れ、交通利便性は抜群です。投資用ワンルームマンションの取引が活発で、賃貸需要の高さから安定した利回りが期待できるエリアです。

大規模再開発の最新動向

千代田区では複数の大型再開発プロジェクトが同時進行しており、これらがエリア全体の不動産価値を押し上げています。

大手町ゲートビルディング（内神田一丁目計画）は2026年7月竣工予定の地上26階・地下3階の大型複合施設です。三菱地所が手がける日本橋川沿いの環境配慮型ビルで、神田エリアと大手町エリアの結節点として新たなランドマークとなります。

TOKYO TORCH（常盤橋プロジェクト）では、2028年度に地上63階・高さ約390mの「Torch Tower」が竣工予定です。完成すれば日本一の高さの超高層ビルとなり、大手町・丸の内エリアの国際競争力をさらに高めます。

二番町地区再開発（日本テレビ旧本社跡地）は番町エリアの将来を左右する大規模プロジェクトです。地区計画の変更が2024年に決定され、超高層ビルを含む再開発計画が検討されています。番町の住環境との調和が議論されていますが、完成すればエリアの利便性と資産価値に大きな影響を与えることは確実です。

人口動態と不動産需要の構造

千代田区の夜間人口（居住人口）は2026年3月時点で約68,494人・約38,623世帯と、東京23区で最も少ない規模です。一方で昼間人口は約117万人に達し、昼夜間人口比率は日本一の高さを誇ります。この「昼は百万都市、夜は小さな町」という独特の構造が、千代田区の住宅に希少性と高い資産価値を与えています。

居住人口はかつて1960年代の12万人から1990年代後半には約3.5万人まで減少しましたが、千代田区が2000年代に実施した住宅誘導策と都心回帰の潮流により回復し、現在は約6.8万人まで増加しています。世帯数も増加傾向ですが、単身世帯が約8割を占め、ファミリー世帯は2割弱にとどまります。この構造的な特徴により、ワンルーム〜1LDKの需要が特に高い一方、3LDK以上のファミリー向け物件は供給が少なく希少性が高い状態が続いています。

売却に最適なタイミング

千代田区の不動産は季節変動の影響を受けにくいのが特徴ですが、それでも一般的に1月〜3月は需要が高まるため、売り出しの好機です。税制面では所有期間5年超で長期譲渡所得の税率（20.315%）が適用され、10年超ではさらに軽減税率が使えるため、所有期間に応じた売却タイミングの検討が重要です。

よくある質問（FAQ）

千代田区で不動産売却を検討されている方から、グローバルホームに多く寄せられるご質問とその回答をまとめました。

グローバルホームが選ばれる理由

グローバルホームは東京都心部の不動産取引に精通した地域密着型の不動産会社です。千代田区の番町・麹町・神田・飯田橋といったエリアごとに異なる市場特性を熟知し、お客様の大切な不動産を最適な価格・条件でスムーズに売却するための戦略をご提案します。千代田区の高額物件に対応できる的確な査定力、マンション・戸建て・土地・投資用物件まで幅広い売却実績、税理士・司法書士との連携によるワンストップサポート体制、そして富裕層・法人向けの販売ネットワークが私たちの強みです。

「まだ売却するか決めていない」「まずは資産価値だけ確認したい」という段階でもお気軽にご相談ください。千代田区は物件の個別性が高いため、正確な査定には地域を知り尽くした専門家の目が欠かせません。無料査定は最短当日で対応可能です。千代田区の不動産のことなら、グローバルホームにお任せください。