池袋本町1丁目の不動産売却完全ガイド｜相場・税金・費用・流れを徹底解説【2026年最新版】

東京都豊島区池袋本町で不動産の売却を検討されている方に向けて、2026年最新の売却相場データ、譲渡所得税や仲介手数料などの費用、売却完了までの具体的な流れをわかりやすく解説するガイド記事です。池袋本町は東武東上線・北池袋駅を最寄りとし、池袋駅まで徒歩圏内という利便性の高いエリアです。近年は地価の上昇トレンドが続いており、売却を検討するうえで今の市場動向を正しく理解することが大切です。本記事では、池袋本町1丁目を中心とした地域特性や再開発情報も交えながら、売却成功のポイントを余すところなくお伝えします。

池袋本町の不動産売却相場【2026年最新データ】

公示地価の推移

池袋本町の2025年（令和7年）公示地価は、平均68万9,500円/㎡（坪単価 約227万9,300円）で、前年比＋約9.9％の上昇を記録しました。池袋本町1丁目の基準地点（1丁目204番7）では67万6,000円/㎡が公示されています。豊島区全体でも2025年の公示地価平均は約195万7,000円/㎡と上昇基調にあり、池袋駅周辺の再開発効果が池袋本町エリアにも波及していると言えます。

年度	公示地価（円/㎡）	坪単価（円/坪）	前年比
2025年	689,500	2,279,300	+9.92％
2024年	627,000	2,072,700	+8.70％
2023年	577,000	1,907,400	+5.50％
2022年	547,000	1,808,300	+2.20％
2021年	535,000	1,768,600	−0.70％

出典：国土交通省「地価公示」、土地代データ（tochidai.info）

中古マンション売却相場（豊島区・築年数別）

豊島区の中古マンション平均売却相場は2026年時点で約122万円/㎡（坪単価 約402万円）となっており、東京都平均を約14万円/㎡上回っています。築年数別の㎡単価と平均売却価格を以下にまとめます。

築年数	㎡単価（万円）	70㎡換算価格（万円）	取引件数目安
築5年以内	142	9,940	42件
築6〜10年	132	9,240	234件
築11〜15年	118	8,260	513件
築16〜20年	109	7,630	535件
築21〜25年	95	6,650	—
築26〜30年	78	5,460	—
築30年超	55〜65	3,850〜4,550	—

出典：HOME4U、HowMa、野村不動産ソリューションズ「nomu.com」（2025年〜2026年データ集計）

中古戸建て売却相場（池袋本町エリア）

池袋本町エリアの中古戸建て相場は、坪単価約285万円/坪（㎡単価 約86万円）が目安です。ダイヤモンド不動産研究所のデータによると、池袋本町の中古戸建て平均価格は約7,079万円（10年前比+43.0%）で、平均土地面積は約65㎡（約19.7坪）です。成約事例では、池袋本町での戸建て成約価格として6,400万円（45㎡）などの実績が報告されています。

土地売却相場

池袋本町1丁目の土地相場は、公示地価をベースとして㎡単価 約68〜69万円が目安となります。仮に30坪（約99㎡）の土地であれば約6,700万〜6,800万円が概算売却価格です。ただし、接道条件・形状・建ぺい率容積率の違いにより変動するため、正確な査定はプロに依頼することを推奨します。

不動産売却の流れ【7ステップ】

不動産売却は、事前準備から確定申告まで含めると全体で約4〜8か月が一般的な所要期間です。以下に各ステップの内容と目安期間をまとめます。

Step	内容	目安期間	ポイント
1	売却目的・条件の整理	1〜2週間	売却理由（住み替え・相続・資金化など）を明確にし、希望売却価格と最低ラインを設定します。住宅ローンの残債確認も必須です。
2	不動産査定の依頼	1〜2週間	「机上査定（簡易査定）」で概算価格を把握し、次に「訪問査定」で精度の高い価格を確認します。2〜3社に依頼して比較することが重要です。
3	媒介契約の締結	1〜3日	「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類から選択します。手厚いサポートを希望する場合は専任媒介がおすすめです。
4	販売活動・内見対応	1〜3か月	ポータルサイト掲載、チラシ配布、レインズ登録などで購入希望者を募集。内見時は清掃・整理整頓を徹底しましょう。
5	売買契約の締結	1〜2週間	買主が決定したら、重要事項説明を経て売買契約を締結。手付金（売買代金の5〜10％が目安）を受領します。
6	決済・引き渡し	1〜2か月	残代金の受領、所有権移転登記、鍵の引き渡しを同日に行うのが一般的です。住宅ローンの残債がある場合は同時に抵当権抹消も行います。
7	確定申告	翌年2〜3月	譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も申告が必須となります。

媒介契約3種類の比較

不動産会社と締結する媒介契約にはそれぞれ特徴があります。売却活動の手厚さと売主の自由度のバランスを考慮して選択しましょう。

項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
複数社への依頼	可能	不可（1社のみ）	不可（1社のみ）
自己発見取引	可能	可能	不可
レインズ登録義務	任意	7営業日以内	5営業日以内
業務報告頻度	義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
契約期間	制限なし（通常3か月）	最長3か月	最長3か月
おすすめの方	人気エリアの物件	多くの売主におすすめ	手厚いサポート希望

売却にかかる税金と節税対策

譲渡所得税の計算方法

不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税が課されます。譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

取得費とは、購入時の代金に加え、購入時の仲介手数料や登録免許税なども含みます。取得費が不明な場合は「売却価格の5%」を概算取得費として計算できます。譲渡費用には、売却時の仲介手数料、印紙税、測量費、建物解体費用などが含まれます。

所有期間別の税率

区分	所有期間	所得税	住民税	復興特別所得税	合計税率
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%	0.63%	39.63%
長期譲渡所得	5年超	15%	5%	0.315%	20.315%

※所有期間は売却した年の1月1日時点で判定します。

主な特例・控除制度

不動産売却で利用できる主な特例を紹介します。特に居住用財産の3,000万円特別控除は多くの方に適用可能な制度で、マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができます。これにより、多くのケースで譲渡所得税がゼロになります。

①居住用財産の3,000万円特別控除（マイホーム特例）
マイホームを売却した場合に適用。所有期間の長短は問いません。転居済みの場合は、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却する必要があります。

②10年超所有の軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームの売却に適用。3,000万円控除適用後の課税譲渡所得6,000万円以下の部分に対して14.21%（通常の長期20.315%より低い税率）が適用されます。3,000万円特別控除との併用が可能です。

③相続空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家（被相続人が一人暮らしで、昭和56年5月31日以前に建築された家屋）を売却する場合に適用。耐震リフォームまたは解体して更地にして売却することが条件です。

④買い替え特例（特定居住用財産の買換え特例）
マイホームを売却して新たにマイホームを購入する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得税の課税を繰り延べることが可能です。ただし、3,000万円特別控除との併用はできません。

確定申告の手続き

不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。譲渡所得が発生しなかった場合でも、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合は必ず申告しなければなりません。必要書類として、売買契約書（写し）、取得費がわかる資料（購入時の契約書・領収書）、譲渡費用の領収書、登記事項証明書、特例適用に必要な書類（住民票の写しなど）を準備します。

売却にかかる費用一覧

不動産売却には仲介手数料をはじめさまざまな費用が発生します。池袋本町のマンション相場（約5,800万円で想定）を例に、かかる費用を一覧にまとめました。

費用項目	計算方法・目安	金額目安（税込）	備考
仲介手数料	売買価格×3%＋6万円＋消費税	約198万円	400万円超の場合の速算式。法定上限額。
印紙税	売買契約書に貼付	10,000円	1,000万〜5,000万円は10,000円（軽減税率適用時）。5,000万〜1億円は30,000円。
抵当権抹消登記費用	登録免許税＋司法書士報酬	約15,000〜20,000円	登録免許税は不動産1個につき1,000円。
住宅ローン繰上返済手数料	金融機関により異なる	0〜33,000円	ネット手続きで無料の場合も。窓口は有料が多い。
ハウスクリーニング（任意）	面積・箇所により変動	約30,000〜100,000円	水回りや全体クリーニングで内見の印象が向上。
測量費用（土地・戸建ての場合）	土地家屋調査士に依頼	約300,000〜500,000円	境界確定測量が必要な場合。確定測量は高額になることも。
引越し費用	距離・荷物量による	約80,000〜200,000円	繁忙期（1〜3月）は料金が高くなる傾向。
譲渡所得税・住民税	譲渡所得×税率	※ケースにより異なる	3,000万円特別控除適用で0円になるケースも多い。

池袋本町の地域特性と売却戦略

人口・世帯数データ

2026年2月1日時点の住民基本台帳によると、池袋本町1丁目の世帯数は2,636世帯、人口は3,715人（男性2,040人・女性1,675人）、人口密度は24,281人/km²です。池袋本町全体（1〜4丁目合計）では約11,108世帯・約17,818人が居住しています。単身者からファミリーまで幅広い世帯構成となっており、賃貸需要・売買需要ともに安定したエリアです。

出典：豊島区「町丁別の世帯と人口（令和8年2月1日現在）」

交通アクセス

池袋本町1丁目の最寄り駅は東武東上線「北池袋」駅で、徒歩約5〜8分です。また、JR・東京メトロ・西武線・東武線が乗り入れる「池袋」駅までは徒歩約15〜18分（東武東上線で1駅・乗車約2分）です。池袋駅からは新宿・渋谷・東京・横浜方面へ直通でアクセスでき、通勤・通学の利便性は極めて高いエリアとなっています。さらに、都営三田線「板橋本町」駅も徒歩圏内で、大手町・三田方面へのアクセスも良好です。

周辺環境・生活利便性

池袋本町エリアは、池袋駅周辺の商業利便性を享受しつつも、住宅街としての落ち着いた雰囲気を持つエリアです。日常の買い物には「まいばすけっと」「コモディイイダ」などのスーパーが徒歩圏内に複数あり、池袋駅方面に出れば西武百貨店（現そごう・西武）や東武百貨店、サンシャインシティといった大型商業施設を利用できます。教育施設としては豊島区立池袋本町小学校、池袋中学校が学区にあり、子育て環境も整っています。公園は池袋本町公園や池袋本町電車の見える公園などがあり、東武東上線の車両を間近で見られるスポットとして親子に人気です。

再開発情報と資産価値への影響

池袋エリアでは大規模な再開発が進行中で、池袋本町の資産価値にもプラスの影響を与えています。特に注目すべきプロジェクトは以下の通りです。

グランドシティタワー池袋（南池袋二丁目C地区再開発）は、地上52階建て・高さ約190m・総戸数878戸の超高層タワーマンションで、2026年10月頃の竣工が予定されています。東京メトロ有楽町線「東池袋」駅直結で、豊島区内で最も高い建築物となります。

プラウドタワー池袋は、地上47階建て・高さ約182m・約620戸の大規模タワーマンションで、2027年2月竣工予定です。これらの再開発により池袋エリア全体のブランド力が向上し、池袋本町を含む周辺地域の地価上昇が続いています。実際に公示地価の推移を見ても、池袋本町では2023年以降毎年5〜10%の上昇を記録しています。

売れやすい物件の特徴

池袋本町エリアで特に需要が高い物件の条件として、北池袋駅または池袋駅から徒歩10分以内、間取りは2LDK〜3LDK、専有面積50〜75㎡、築年数20年以内が目安です。ファミリー層には3LDK・60㎡以上の物件が特に人気で、DINKs（共働き夫婦）には2LDK・50㎡前後が需要を集めています。戸建てについては、土地面積60㎡以上で建物面積90㎡前後の3LDK〜4LDKが成約しやすい傾向にあります。

売却のベストタイミング

不動産市場には季節性があり、1月〜3月が年間で最も取引が活発になる時期です。4月の新年度・新生活開始に合わせて購入を検討する方が多いためです。逆算すると、10月〜11月頃に売却活動を開始すれば、年明けの需要期に販売をピークに持っていくことができます。また、譲渡所得税の面では、所有期間が5年を超えるタイミング（短期→長期で税率が約半分に）を考慮することも重要です。現在の池袋エリアは地価上昇局面にあるため、再開発の完了前後（2026〜2027年）は売却の好機と言えます。

池袋本町の住みやすさや街の魅力についてさらに詳しく知りたい方は、グローバルホームの関連コラムもご覧ください。
▶ グローバルホーム コラム一覧｜エリア情報・不動産売却ガイド

よくある質問（FAQ）

グローバルホームの強み・会社紹介

株式会社グローバルホームは、東京都豊島区を拠点に不動産売買・賃貸仲介を行う地域密着型の不動産会社です。池袋本町をはじめとした豊島区エリアの不動産市場を熟知しており、適正な査定と誠実な売却活動をモットーに、数多くのお客様の不動産売却をサポートしてまいりました。

グローバルホームが選ばれる理由として、地域の相場に精通した正確な査定力、売却から税務相談・住み替え支援までワンストップ対応、広告戦略と豊富なネットワークによる早期成約が挙げられます。お客様一人ひとりの売却事情に寄り添い、最適な売却プランをご提案いたします。

まとめ

東京都豊島区池袋本町は、池袋駅に近い交通利便性と住宅街としての落ち着いた環境を併せ持つ、不動産需要の高いエリアです。2025年の公示地価は前年比＋9.92%の上昇を記録し、池袋周辺の大型再開発の恩恵を受けて資産価値は上昇傾向にあります。中古マンション相場は豊島区平均で約122万円/㎡、中古戸建ては坪単価約285万円が目安です。

不動産売却で後悔しないためには、正確な相場把握、税金・費用の事前理解、そして信頼できる不動産会社選びが不可欠です。特に3,000万円特別控除をはじめとする節税制度は、知っているかどうかで手取り額に数百万円の差が生じることもあります。

グローバルホームでは、池袋本町エリアの不動産売却に関する無料査定・無料相談を承っております。売却をお考えの方も、「まだ検討段階」という方も、まずはお気軽にお問い合わせください。