はじめに ― 川風と緑が織りなす水彩画のまち

荒川と江戸川、ふたつの大河に抱かれた江戸川区は、面積約 49.9 km²・人口約 70 万人を擁する東京 23 区有数の大型居住区です。一人あたり公園面積は 23 区トップの約 11.31 m²。春には荒川堤の桜が帯のようにつづき、夏は篠崎河川敷を約 14,000 発の花火が染め上げます。西葛西には「リトル・インディア」と呼ばれる国際色豊かなコミュニティが息づき、葛西臨海公園のダイヤと花の大観覧車が東京湾の空を彩ります。下町の人情と自然が共存するこの街は、コストを抑えながら都心にアクセスしたいすべての世代に開かれた”水辺のリビング”です。

江戸川区の家賃相場（2025‑2026 年データ）

江戸川区は 23 区のなかでもとりわけ家賃水準が穏やかなエリアです。都心まで 30 分圏内でありながら、ワンルームは 7 万円台前半、ファミリー向けの 2LDK でも 17 万円台に収まるため、住居費と生活の質を両立しやすい環境が整っています。以下は主要ポータルサイトが公表している間取り別平均家賃の比較表です。

出典：LIFULL HOME’S「江戸川区の家賃相場情報」（https://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/edogawa-city/price/）、SUUMO「江戸川区の賃料相場」（https://suumo.jp/chintai/soba/tokyo/sc_edogawa/）── いずれも 2025‑2026 年掲載データを参照。物件の築年数・駅距離・設備により実際の賃料は変動します。

コストパフォーマンスのポイント

23 区全体でワンルーム平均が 9〜10 万円台に達するなか、江戸川区は約 7 万円前半からスタートできます。特に都営新宿線沿線の瑞江・篠崎エリアは築浅 1K が 6 万円台で見つかることも珍しくなく、初めての東京ひとり暮らしにぴったりの選択肢です。一方、小岩駅周辺では再開発に伴い新築タワーマンションが続々供給され、グレードの高い住まいを希望する方にも応える幅広い市場が形成されています。

交通アクセス ― 4 路線がつなぐ都心ダイレクトネットワーク

江戸川区内には JR 総武線、東京メトロ東西線、都営新宿線、京成本線の 4 路線が走り、主要ターミナルへ乗り換えなし・30 分圏内で到達できます。東西線の西葛西・葛西エリアからは大手町・日本橋のオフィス街へダイレクトにアクセスでき、JR 総武線快速の小岩・新小岩エリアからは東京駅へ約 18 分。成田空港方面にも京成線で直結しています。

出典：各鉄道事業者公式時刻表（2025 年ダイヤ基準）。所要時間は乗車時間の目安であり、乗り換え待ちや時間帯によって変動します。

バスネットワークと自転車環境

区内は京成バス・都営バスの路線網が充実しており、鉄道駅間を南北に結ぶ補完交通として機能しています。また、平坦な地形を活かした自転車移動が根づいており、区営のレンタサイクルポートが複数箇所に設置されています。荒川・旧江戸川沿いにはサイクリングロードが整備され、通勤だけでなく休日のレジャーとしても活用されています。

暮らしやすさ・生活環境

23 区最大級のグリーンインフラ

江戸川区には 480 か所以上の公園があり、総公園面積は約 782 万 m² に達します。一人あたりの公園面積は約 11.31 m² で 23 区 1 位。その中核をなす葛西臨海公園（約 80 万 m²）は東京湾を一望する都立公園で、渡り鳥の飛来地としてラムサール条約登録を視野に入れた鳥類園も併設されています。荒川河川敷は延長約 5 km にわたりランニングコースが整い、区民のスポーツ・リフレッシュの場として日常的に利用されています。

充実した商業施設と多文化グルメ

小岩駅南口にはプラウドタワー小岩フロントの低層商業フロアが 2026 年オープン予定で、日常の買い物利便性がさらに向上します。西葛西エリアでは約 7,000 人以上のインド人コミュニティが形成する「リトル・インディア」が話題を集めており、本場仕込みのカレー店やスパイス食材店が軒を連ねます。駅前スーパーやドラッグストアに加え、多国籍な食文化が日常に溶け込む稀有な生活圏です。

治安と暮らしの安心感

区では「安全・安心のまちづくり」条例のもと、防犯カメラの設置助成や地域パトロール活動を推進しています。ファミリー層が多い住宅街では自治会の見守り活動が活発で、子どもが安心して外遊びできる環境が維持されています。

子育て・教育環境

全国でも先進的な経済支援

江戸川区は子育て世帯への手厚い経済支援で知られています。2025 年 9 月から認可保育園等の保育料が所得・年齢制限なしで無償化されました。さらに、0 歳児のいる家庭には区独自の「乳児養育手当」として月額 13,000 円が最大 12 か月支給されます。物価高騰に対応した「子育て応援手当」（児童 1 人あたり 2 万円）も実施されるなど、国の制度に上乗せした多層的なサポートが特徴です。子ども医療費助成は中学 3 年生まで全額無料となっています。

入園料無料の体験施設

行船公園内にある「江戸川区自然動物園」は、レッサーパンダやフンボルトペンギンなど約 60 種 630 頭の動物を入園料無料で楽しめる都内唯一の区立動物園です。ふれあいコーナーではウサギやモルモットに直接触れることができ、小さな子どもの情操教育に最適です。また、2028 年には葛西臨海水族園の建て替えが完了し、延べ約 13,000 m² の新水族館がオープンする予定で、区の教育資源はさらに厚みを増します。

教育施設のアクセス

区内には区立小学校 73 校・中学校 33 校があり、通学距離が短い点が子育てファミリーに好評です。篠崎・瑞江エリアには学習塾やスイミングスクールが集積し、放課後の習い事も充実しています。

再開発・資産価値

小岩駅 ― 総武線沿線最大規模のリノベーション

JR 小岩駅では南北両面で大規模市街地再開発が同時進行しています。南口では「南小岩六丁目地区」再開発の III 街区として地上 33 階建ての「プラウドタワー小岩フロント」（367 戸）が 2025 年 11 月に竣工し、2026 年春の入居開始を控えています。低層部には商業施設が入り、ペデストリアンデッキで駅前まで直結する設計です。北口では地上 30 階建て・731 戸の「パークシティ小岩 ザ タワー」が 2027 年 1 月の完成を目指して建設が進行中です。これらの再開発により、小岩駅周辺は商業・住宅・公共施設が一体となった新しいまちへと生まれ変わります。

地価動向 ― 堅調な上昇トレンド

2025 年の江戸川区の住宅地平均公示地価は 413,174 円/m²（対前年比 +4.63%）。小岩駅周辺に限れば平均 518,428 円/m²（+6.26%）と、再開発効果を反映した力強い上昇を見せています。区全体の公示地価平均は 478,258 円/m²（+5.8%）であり、23 区内では依然として割安水準にあるため、居住用・投資用いずれの観点でも将来の値上がり余地を期待できるエリアです。

葛西臨海水族園リニューアル

2025 年 7 月に着工した新水族館は、延べ面積約 13,000 m²・水槽容量約 4,800 トンの 3 階建て施設として 2028 年にオープン予定です。年間数百万人規模の集客が見込まれ、周辺の飲食・商業需要を底上げし、葛西エリアの不動産価値にもプラスの波及効果が期待されています。

おすすめスポット 5 選

• 🎡葛西臨海公園＆大観覧車 ― 東京湾を一望する「ダイヤと花の大観覧車」は日本最大級（高さ 117 m）。園内には鳥類園・芝生広場・バーベキュー場があり、家族でまる一日楽しめます。JR 京葉線・葛西臨海公園駅から徒歩 1 分のアクセスの良さも魅力です。
• 🐧江戸川区自然動物園 ― 行船公園の一角にある入園無料の区立動物園。レッサーパンダ、フンボルトペンギン、オオアリクイなど約 60 種の動物に会えます。「ふれあいコーナー」では小動物と直接触れ合え、子どもたちに大人気の教育スポットです。
• 🎆江戸川区花火大会（篠崎河川敷） ― 毎年 8 月開催、打ち上げ数約 14,000 発。江戸川区側だけで約 90 万人が訪れる国内最大級の花火イベントです。7 つのテーマに分かれた演出プログラムが夏の夜空を壮大に彩ります。
• 🍛西葛西リトル・インディア ― 約 4,000 人のインド人が暮らす日本最大のインド人コミュニティ。駅周辺にはカレーの名店やスパイスショップ、インド食材店が点在し、海外旅行気分のグルメ散策が楽しめます。秋のディワリ祭りは必見のイベントです。
• 🌿小松川千本桜（荒川河川敷） ― 旧中川沿いに約 1,000 本のソメイヨシノが植えられた桜の名所。春にはピンクのトンネルがおよそ 2 km にわたって続き、散歩やジョギングをしながらお花見を満喫できます。

こんな方におすすめ

• 家賃を抑えて都心のオフィスに通勤したい単身者・カップル ― ワンルーム 7 万円台、東京駅や大手町まで 20 分圏内で実現できます。
• 保育料無償化・乳児養育手当を活用し、子育てコストを最小化したいファミリー ― 区独自の給付制度は全国でもトップクラスの手厚さです。
• 公園・水辺の自然を日常に取り入れたいアクティブ派 ― 23 区 No.1 の一人あたり公園面積で、ランニングもサイクリングも思いのままです。
• 再開発エリアで将来の資産価値上昇を見据えたい投資家 ― 小岩駅のツインタワー計画と地価 +5〜6% 上昇は注目に値します。
• 多文化環境でグローバルな暮らしを楽しみたい方 ― リトル・インディアをはじめ、国際色豊かなコミュニティが日常を彩ります。
• 成田空港へのアクセスが必要なビジネスパーソン ― 京成線で乗り換えなし、空港直結の利便性が出張の多い方に支持されています。