豊島区巣鴨4丁目　不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

東京都豊島区巣鴨4丁目は、JR山手線・都営三田線「巣鴨駅」から徒歩圏内に位置し、2025年の公示地価は平均135.7万円/㎡（前年比+12.70%）と力強い上昇を続けるエリアです。中古マンションの売買相場は坪単価329万円前後（70㎡換算で約6,960万円）、中古戸建ては平均約9,870万円と、山手線沿線ならではの高い資産価値を誇ります。本記事では、巣鴨4丁目で不動産売却を検討されている方に向けて、最新の売却相場・税金・費用・売却の流れを網羅的に解説します。「売却で損をしたくない」「正確な相場を知りたい」とお考えの方は、ぜひ最後までご覧ください。

巣鴨4丁目の不動産売却相場【最新データ】

巣鴨4丁目は人口約6,227人・世帯数約3,769世帯（2025年9月時点）が暮らす住宅密集エリアです。JR山手線と都営三田線の2路線が使え、池袋まで2駅・大手町まで直通約15分という利便性の高さが、不動産の資産価値を支えています。ここでは、マンション・戸建て・土地それぞれの最新相場をデータとともに確認していきましょう。

マンション売却相場（築年数別・㎡単価）

巣鴨駅周辺の中古マンションは、築年数によって坪単価に大きな差があります。築浅物件は山手線内の立地プレミアムが反映され、築30年超の物件でも高い需要を維持しています。以下は巣鴨駅エリアにおける築年数別の平均坪単価です。

豊島区全体の中古マンション平均坪単価は約424万円（2025年）ですが、巣鴨エリアは約329万円/坪とやや落ち着いた水準です。ただし、ブランズ巣鴨（巣鴨4丁目所在）のような築浅タワーマンションでは6,465万〜1億3,349万円の価格帯で推移しており、物件の個別条件次第で大きく値が動きます。

戸建て売却相場（面積帯別）

巣鴨駅エリアの中古戸建て平均価格は約9,870万円（10年前比+60.5%）と、大幅な上昇を見せています。敷地面積帯ごとの価格目安は以下の通りです。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

巣鴨エリアの公示地価は、2013年の底値圏から12年連続で上昇基調にあり、特に2024〜2025年は2桁台の伸びを記録しています。以下は巣鴨駅周辺の公示地価推移です。

路線価（相続税路線価）は公示地価の約80%が目安となるため、2025年の巣鴨エリアの路線価目安は約108万円/㎡（坪単価約359万円）と推定されます。

巣鴨4丁目の地価動向と今後の見通し

巣鴨4丁目の地価は、コロナ禍で一時的に横ばいとなった2021年を除き、堅調な上昇を続けています。2025年は前年比+12.70%と過去5年間で最も高い上昇率を記録しました。この背景には、山手線沿線の再開発に伴うエリア全体の価値向上、都心回帰による住宅需要の増加、そして低金利環境の持続があります。

巣鴨駅周辺では、近隣の大塚駅南口で再開発が進行中であるほか、池袋駅西口の大規模再開発（2027年度着工予定）による波及効果も見込まれます。豊島区全体の住宅地公示地価も年+10.0%で上昇しており、短期的には強含みの見通しです。ただし、今後の金利上昇局面では価格調整の可能性もゼロではないため、「高値圏の今こそ売り時」とも言えるでしょう。

巣鴨4丁目で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は、事前準備から確定申告まで含めると約3〜6か月が一般的な目安です。巣鴨4丁目は山手線沿線のため流動性が高く、適正価格であれば比較的早期の成約が期待できます。ここでは各ステップのポイントを順番に解説します。

STEP1：売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

まず、売却の動機（住み替え・相続・資金確保・離婚・転勤など）を明確にし、「いつまでに売りたいか」「最低いくらで売りたいか」といった優先順位を整理しましょう。住宅ローンの残債がある場合は、金融機関に残高証明書を取り寄せておくとスムーズです。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

査定には、物件情報だけで概算を出す机上査定（簡易査定）と、実際に物件を確認して精度の高い金額を算出する訪問査定の2種類があります。まず机上査定で複数社の金額感を把握し、信頼できる2〜3社に訪問査定を依頼するのが効率的です。グローバルホームでは、巣鴨エリアの成約事例データベースをもとに精度の高い査定を無料でご提供しています。

STEP3：媒介契約を結ぶ（数日）

査定額や対応に納得できたら、不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を締結します。媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼するための契約で、以下の3種類があります。

巣鴨4丁目のように人気エリアの場合、専任媒介契約がおすすめです。1社に絞ることで広告費を集中投下でき、レインズ（不動産流通機構）への登録義務があるため、情報が広く行き渡ります。

STEP4：販売活動と内見対応のコツ（1〜3か月）

SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトへの掲載、チラシ配布、レインズ登録などを通じて購入希望者を募ります。内見時は室内を明るく清潔に保ち、水回りの清掃や不要物の整理を行うことで印象が格段に良くなります。マンションの場合、共用部の管理状態も購入者の判断材料になるため、管理組合の修繕計画なども確認しておきましょう。

STEP5：売買契約の締結（1〜2週間）

購入希望者が見つかったら、価格や引渡し条件の交渉を経て売買契約を締結します。契約時には買主から手付金（売買価格の5〜10%が目安）を受領し、宅地建物取引士による重要事項説明が行われます。契約書の内容は事前にしっかり確認しましょう。

STEP6：決済・引き渡し（1〜2か月）

売買契約から約1〜2か月後に決済・引き渡しを行います。残代金の受領、住宅ローンの完済・抵当権抹消、所有権移転登記を同日に行うのが一般的です。鍵の引き渡しをもって売却が完了します。

STEP7：確定申告（翌年2〜3月）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年の2月16日〜3月15日までに確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を適用する場合も、確定申告が必須となります。損失が出た場合でも、損益通算の特例を利用することで節税できるケースがあるため、忘れずに申告しましょう。

不動産売却にかかる税金【巣鴨4丁目版】

不動産売却で最も大きな税負担となるのが譲渡所得税です。巣鴨4丁目のように近年地価が大きく上昇しているエリアでは、取得時から値上がりしているケースも多く、税金対策が売却成功の鍵を握ります。ここでは計算方法から特例措置まで詳しく解説します。

譲渡所得税の計算方法

取得費は「購入代金＋購入時の仲介手数料・登記費用等」です。購入時の契約書が見つからない場合は、売却価格の5%を概算取得費として使えますが、税額が大きくなるため、契約書や領収書は必ず探しましょう。譲渡費用には仲介手数料・印紙税・測量費などが含まれます。

【計算例】巣鴨4丁目のマンションを7,000万円で売却。20年前に3,500万円で購入（取得費3,200万円）。譲渡費用250万円の場合：譲渡所得 = 7,000万円 −（3,200万円 + 250万円）− 3,000万円（居住用特別控除）= 550万円。税額 = 550万円 × 14.21% = 約78万円。

3,000万円特別控除の適用要件

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。主な適用要件は以下の通りです。

• 売却する物件が自分の居住用財産であること（住まなくなった日から3年以内の売却も対象）
• 売却年の前年・前々年に同特例を受けていないこと
• 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと
• 他の特例（買い換え特例など）と重複適用しないこと
• 確定申告を行うこと（申告しなければ適用されません）

なお、投資用マンション（賃貸に出している物件）や、一時的な仮住まいには適用されない点にご注意ください。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した巣鴨4丁目の不動産を売却する場合、以下の税務上の特例が利用できる可能性があります。

取得費加算の特例：相続税を支払った場合、その一部を取得費に加算できる制度です。相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却する必要があります。

被相続人居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除：被相続人が一人暮らしをしていた家屋（1981年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物）を相続し、耐震リフォームまたは解体後に売却した場合に適用される特例です。

相続登記の義務化（2024年4月施行）：相続で取得した不動産は、取得を知った日から3年以内に相続登記を行う義務があります。正当な理由なく登記を怠ると10万円以下の過料の対象となるため、早めの対応が重要です。

確定申告の手順と必要書類

確定申告の期限は、売却した翌年の2月16日〜3月15日です。提出先は住所地を管轄する税務署で、e-Tax（電子申告）の利用も可能です。

不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却では、税金以外にもさまざまな費用が発生します。一般的に売却価格の4〜6%が費用の目安とされています。ここでは主な費用項目を確認し、巣鴨4丁目で3,000万円の物件を売却した場合のシミュレーションを行います。

仲介手数料は、宅建業法で上限額が定められており、売買価格400万円超の場合は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」で計算されます。印紙税は売買契約書に貼付する収入印紙の費用で、契約金額に応じて異なります。抵当権抹消登記費用は1件あたり1,000円の登録免許税と司法書士報酬（1〜2万円）がかかります。住宅ローン繰上返済手数料は金融機関によって異なりますが、概ね0〜3万円程度です。戸建ての場合、測量費（30〜80万円）や解体費（木造30坪で100〜150万円程度）が必要になることもあります。

巣鴨4丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

不動産の売却価格は立地の魅力に大きく左右されます。巣鴨4丁目は山手線沿線の住宅地として独自の強みを持つエリアです。地域特性を正確に理解し、購入検討者に対して的確なアピールができれば、より有利な条件での売却につながります。

人口動態と不動産需要の見通し

巣鴨4丁目の人口は2023年の6,220人から2025年の6,227人へと微増傾向にあり、世帯数も3,700世帯→3,769世帯と安定して増加しています。豊島区全体では単身世帯率が64.0%（2020年国勢調査）と高いものの、巣鴨4丁目はファミリー向けマンションの集積もあり、幅広い世帯構成が特徴です。都心回帰の流れは今後も続くと見込まれ、不動産需要は底堅い状況が続くでしょう。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

巣鴨駅周辺では、再開発によるマンション建設や店舗増加が進んでおり、利便性のさらなる向上が見込まれます。特に注目すべきは、隣接する大塚駅南口の再開発計画と、池袋駅西口の大規模再開発（2027年度着工予定・東武百貨店を含む超高層ビル群）です。池袋エリアの価値向上は、わずか2駅の巣鴨にも確実に波及し、地価の押し上げ要因となっています。また、地蔵通り商店街を中心とした「おばあちゃんの原宿」の賑わいは、近年は若い世代にも人気が広がり、エリアの知名度・ブランド力が向上しています。

巣鴨4丁目で売れやすい物件の特徴

巣鴨駅から徒歩10分以内、築25年以内の2LDK〜3LDK（55〜75㎡）のマンションが最も流動性が高い価格帯です。ファミリー層からの需要が強く、周辺に学校・公園が充実していることも追い風です。投資家層には駅徒歩5分以内のワンルーム〜1LDKが人気で、利回り4〜5%台での取引が見られます。戸建ては希少性が高いため、築古でも更地渡し前提で土地としての需要があり、坪単価300万円超での売却が十分に狙えます。

売却に最適なタイミングとは

不動産の成約件数が最も多いのは1〜3月です。新年度の転勤・入学に合わせた需要が高まるため、逆算すると11〜12月頃からの売却準備が理想的です。また、2025年の公示地価上昇率+12.70%が示す通り、巣鴨エリアの地価は過去最高水準に迫っています。今後の金利上昇局面を考えると、高値圏の今が売却の好機と言えるでしょう。税制面では、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が約2倍変わるため、売却時期は慎重に検討することをおすすめします。

巣鴨4丁目の生活環境や交通アクセスの詳細は巣鴨の住みやすさ完全ガイド【2026年版】もあわせてご覧ください。

巣鴨4丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

巣鴨4丁目で不動産売却を検討されている方から、当社に寄せられることの多いご質問をまとめました。初めての売却で不安を感じている方は、ぜひ参考にしてください。

巣鴨4丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホームは、豊島区を中心とした東京23区の不動産売買に特化した地域密着型の不動産会社です。巣鴨エリアの不動産市場を熟知したスタッフが、査定から売却完了まで一貫してサポートいたします。

グローバルホームでは、巣鴨エリアにおけるマンション・戸建て・土地の売却を多数お手伝いしてまいりました。お客様一人ひとりの売却目的やご事情に寄り添い、最適な売却プランをご提案します。

無料査定のお申し込みは、Webフォームまたはお電話（03-5926-7530）で受け付けております。「まだ売却するかわからない」「とりあえず相場だけ知りたい」という段階でもお気軽にご連絡ください。

まとめ

東京都豊島区巣鴨4丁目は、JR山手線・都営三田線のダブルアクセスと下町情緒が共存する人気の住宅エリアです。2025年の公示地価は前年比+12.70%と力強く上昇し、中古マンション坪単価は329万円前後、中古戸建ては平均約9,870万円と高水準を維持しています。

売却にあたっては、3,000万円特別控除をはじめとする税制優遇の活用、適正な売却価格の設定、そして信頼できるパートナー選びが成功の三大要素です。巣鴨4丁目の地価が過去最高水準に迫る今、売却を検討されている方は、まずは無料査定で最新の資産価値を確認されることをおすすめします。

グローバルホームは、巣鴨エリアの不動産売却に強い地域密着の不動産会社です。相場の確認から税金・費用のシミュレーション、確定申告のサポートまで、売却のすべてをお手伝いいたします。まずはお気軽に無料査定をご利用ください。