豊島区上池袋1丁目　不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

東京都豊島区上池袋1丁目は、東武東上線・北池袋駅から徒歩約7分、JR池袋駅からも徒歩圏という好立地の住宅エリアです。2025年の公示地価は1,220,000円/㎡（約403万円/坪）と前年比+15.09％の大幅上昇を記録しました。池袋駅周辺では「IT tower TOKYO」の開業をはじめ、大規模再開発が相次いで進行中であり、今後も資産価値の上昇が見込まれるエリアです。本記事では、上池袋1丁目で不動産売却を検討されている方に向けて、最新の相場データ・税金・費用・売却の流れを網羅的に解説します。「売却で損をしたくない」「適正価格で売りたい」とお考えの方はぜひ最後までご覧ください。

上池袋1丁目の不動産売却相場【最新データ】

上池袋1丁目を含む豊島区北部エリアでは、池袋駅再開発の波及効果により地価・物件価格ともに力強い上昇が続いています。ここではマンション・戸建て・土地それぞれの最新売却相場を具体的な数値でご紹介します。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

上池袋エリアのマンション平均売買価格は約6,500万〜6,900万円（70㎡換算・平均築年約33年）です。築年数が浅いほど㎡単価は高く、築5年以内では130〜160万円/㎡と高水準を維持しています。一方、築30年超でも60〜95万円/㎡と、池袋駅徒歩圏の需要に支えられ底堅い値動きを見せています。

続いて最寄り駅別の㎡単価目安です。上池袋1丁目は北池袋駅が最寄りですが、池袋駅徒歩圏として評価されるケースも多く、駅距離によって価格帯が変動します。

戸建て売却相場（面積帯別）

上池袋1丁目周辺の一戸建て売却相場は、直近の成約事例で6,600万〜7,900万円が中心帯です（2025年12月実績）。土地面積40㎡台の狭小地でも6,600万円の取引が成立しており、都心立地の強い需要がうかがえます。10年前比で+74.0％の上昇を記録しており、今後10年でさらに+48.0％の上昇が予測されています。

土地売却相場（公示地価の推移）

上池袋エリアの公示地価はコロナ禍の2021年に一時微減したものの、2022年以降は回復基調に転じ、2025年には前年比+12.63％と過去10年で最も高い上昇率を記録しました。上池袋1丁目の標準地（商業地）は122万円/㎡と、住宅地平均を大きく上回る水準です。

上池袋1丁目の地価動向と今後の見通し

上池袋1丁目の地価上昇を支えている主な要因は以下の3点です。

• 池袋駅西口大規模再開発：2026年3月にIT tower TOKYO（旧マルイ跡地）がオープン予定。さらに2027〜2043年にかけて駅直結の超高層複合施設が段階的に整備される計画で、駅周辺の利便性・集客力が飛躍的に高まります。
• 木密地域の不燃化・都市整備：豊島区は上池袋地区を重点整備地域に指定し、都市計画道路の整備や建替え促進を推進中です。防災性・居住環境の改善が進み、エリアの評価が向上しています。
• 旺盛な住宅需要：豊島区の単身世帯比率は約64％と高く、コンパクトマンションへの需要が底堅い状況です。加えてファミリー層の流入増もあり、幅広い物件タイプで売却しやすい環境が整っています。

ダイヤモンド不動産研究所の予測では、上池袋の土地価格は今後10年で+48.0％の上昇が見込まれています。地価上昇が続く現在は売却の好機といえますが、相場がピークに達してからでは遅い場合もあります。まずは現在の査定額を把握し、ご自身のベストタイミングを見極めることが重要です。

上池袋1丁目で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産の売却は、査定依頼から引き渡し完了まで一般的に3〜6か月かかります。以下の7ステップに沿って計画的に進めることで、スムーズかつ好条件での売却を実現できます。

STEP1：売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

まずは「なぜ売るのか」を明確にしましょう。住み替え・相続・老後資金・離婚・転勤など、目的によって最適な売却戦略は異なります。住宅ローンの残債がある場合は残高を確認し、売却代金で完済できるかを事前にシミュレーションしておくことが大切です。また、希望売却価格と引き渡し時期の目安もこの段階で整理しておきましょう。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類があります。机上査定は物件情報と周辺データから概算額を算出する方法で、最短即日で結果がわかります。訪問査定は担当者が実際に物件を確認するため、より精度の高い査定額が得られます。複数社に依頼して比較検討するのがおすすめです。グローバルホームでは机上査定・訪問査定いずれも無料で承っています。

STEP3：媒介契約を結ぶ（1〜3日）

信頼できる不動産会社を選んだら、媒介契約（ばいかいけいやく＝売却活動を委託する契約）を結びます。媒介契約には以下の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

上池袋1丁目のように池袋駅徒歩圏の人気エリアでは、適正価格設定さえ行えば買い手が見つかりやすいため、専任媒介で1社にしっかりと販売戦略を任せるのが効果的です。

STEP4：販売活動と内見対応のコツ（1〜3か月）

媒介契約を締結すると、不動産会社がポータルサイト（SUUMO・HOMES・at homeなど）への掲載やチラシ配布、既存顧客への紹介といった販売活動を開始します。内見対応では、部屋を明るく清潔に保つことが重要です。特に水回りや玄関周りの印象が成約率を大きく左右します。ハウスクリーニングを事前に行っておくと好印象を与えやすくなります。

STEP5：売買契約の締結（1〜2週間）

買主が見つかったら、購入申込書（買付証明）を受領し、価格や引渡し条件の交渉を行います。条件がまとまれば、宅地建物取引士による重要事項説明の後、売買契約を締結します。この際、買主から売却価格の5〜10％程度の手付金（てつけきん＝契約の証として預けるお金）を受領します。

STEP6：決済・引き渡し（1〜2か月）

売買契約から通常1〜2か月後に残金決済を行います。買主からの残代金受領と同時に、所有権移転登記、物件の鍵引渡しを実施します。住宅ローンの残債がある場合は、決済日に同時抹消手続きを行います。

STEP7：確定申告（売却翌年の2〜3月）

不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行います。譲渡所得が発生した場合はもちろん、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も申告が必要です。申告を怠ると控除が適用されず余計な税負担が発生する可能性がありますので、必ず忘れずに手続きしましょう。

不動産売却にかかる税金【上池袋1丁目版】

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。税率は所有期間によって約2倍の差があるため、売却時期の判断にも影響する重要なポイントです。

譲渡所得税の計算方法

取得費とは、物件を購入した際の価格（建物は減価償却後）に購入時の仲介手数料等を加えた金額です。購入時の契約書が見つからない場合は、売却価格の5％を取得費として概算計算できます。譲渡費用には、売却時の仲介手数料、印紙税、測量費などが含まれます。

※所有期間の判定基準：売却した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかで判定します。購入日からの経過年数ではない点にご注意ください。たとえば2020年4月に購入した物件を2025年12月に売却した場合、2025年1月1日時点ではまだ4年9か月のため「短期譲渡」に該当します。

以下、上池袋1丁目のマンションを想定した具体的な計算例です。

3,000万円特別控除の適用要件

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。上池袋1丁目の平均的な売却価格帯であれば、この特例の適用により税負担がゼロになるケースも少なくありません。主な適用要件は以下のとおりです。

• 自分が実際に住んでいた家屋（またはその敷地）を売却すること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売主と買主が親子・夫婦など特別な関係にないこと
• 前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 他の特例（買換え特例・収用等の特別控除など）と重複適用しないこと

なお、投資用物件や別荘など居住用でない不動産には適用できません。また、建物を取り壊して更地にした場合でも、取り壊しから1年以内かつ売買契約締結日まで貸付等に使用していなければ適用可能です。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した不動産を売却する場合には、以下の2つの特例を活用できる可能性があります。

①取得費加算の特例：相続税の申告期限（相続開始から10か月）の翌日から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。結果的に譲渡所得が減額され、税負担が軽減されます。

②被相続人居住用の3,000万円特別控除：亡くなった方が一人暮らしをしていた家屋（1981年5月31日以前建築の旧耐震物件等）を相続し、耐震リフォームまたは取り壊し後に売却した場合、最大3,000万円の控除が受けられます。

また、2024年4月から相続登記が義務化されています。相続を知った日から3年以内に登記しなければ10万円以下の過料が科される可能性がありますので、相続した不動産は早めに名義変更・売却の対応を進めましょう。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却による譲渡所得の確定申告は、売却した翌年の2月16日〜3月15日に、所轄の税務署（上池袋1丁目の場合は豊島税務署）またはe-Tax（国税電子申告システム）で行います。

e-Taxを利用すれば、自宅からオンラインで申告可能です。マイナンバーカードとICカードリーダー（またはスマートフォン）があれば手続きできますので、忙しい方にはe-Taxの利用をおすすめします。

不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却では、仲介手数料をはじめとする各種費用が発生します。一般的に売却価格の4〜6％程度が費用総額の目安です。以下、項目ごとに解説します。

仲介手数料

仲介手数料は宅建業法で上限額が定められています。計算式は以下のとおりです。

たとえば7,000万円で売却した場合、（7,000万 × 3% + 6万）× 1.1 ＝ 約237.6万円が上限額となります。

印紙税

その他の費用

• 抵当権抹消登記費用：住宅ローンが残っている場合に必要。司法書士報酬込みで約1〜3万円
• 住宅ローン繰上返済手数料：金融機関によって異なりますが0〜3万円程度。ネット手続きで無料のケースもあります
• 測量費（土地・戸建ての場合）：境界確定測量が必要な場合は30〜80万円
• 解体費（古家付き土地の場合）：木造20〜30坪で100〜300万円
• ハウスクリーニング費：任意ですが、内覧前に実施すると印象が大きく改善。5〜10万円が目安

費用シミュレーション

上池袋1丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

不動産は「立地」が価格を大きく左右します。上池袋1丁目がどのようなエリアなのか、人口動態・再開発・需要傾向の3つの観点から解説します。

人口動態と不動産需要の見通し

豊島区の人口は約288,700人、世帯数は約183,700世帯で、単身世帯比率は約64％と東京23区の中でもトップクラスの高さです。近年は転入超過傾向が続いており、若年層・外国人居住者の流入が増えています。この傾向は、ワンルーム〜1LDKタイプのコンパクトマンションに対する堅調な需要を支えています。

一方で、池袋駅周辺の再開発に伴いファミリー層の注目度も高まっており、2LDK〜3LDKの物件も売れやすくなっています。幅広い層に対して売却機会があるのが上池袋1丁目の強みです。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

池袋駅周辺では、2020年代後半〜2040年代にかけて複数の大規模プロジェクトが計画されています。

• IT tower TOKYO（旧池袋マルイ跡地）：2026年3月オープン予定の超高層複合オフィスビル。商業・飲食フロアを含み、西口エリアの集客力が大幅に向上
• 池袋駅西口地区市街地再開発事業：駅直結の超高層複合施設を2027〜2043年にかけて段階的に整備。住居・商業・公共機能を一体開発する大規模プロジェクト
• 東池袋一丁目地区再開発事業：池袋駅東口北側の約1.5ヘクタールを対象とした大規模開発で、街全体の魅力向上に寄与
• 木密地域不燃化プロジェクト：上池袋・池袋本町地区を重点整備地域に指定。都市計画道路の整備、防災性向上の街づくりが進行中

これらの再開発により、池袋駅周辺の利便性・ブランド力が飛躍的に高まることが予想されます。上池袋1丁目は池袋駅から徒歩圏に位置するため、再開発の恩恵を直接的に受けやすいエリアです。

上池袋1丁目で売れやすい物件の特徴

当社の取引実績を踏まえると、上池袋1丁目で特に売れやすい物件の特徴は以下のとおりです。

• 駅徒歩10分以内：北池袋駅・池袋駅・大塚駅いずれかへのアクセスが良い物件は流動性が高い
• 築20年以内のマンション：㎡単価96万円以上を維持しており、ファミリー層からの引き合いが強い
• 1LDK〜2LDK（30〜50㎡）：単身者・DINKs層の需要が旺盛で、投資用としても人気
• 3LDK（60〜80㎡）：ファミリー層のほか、テレワーク需要による書斎付き物件の人気が継続中

上池袋1丁目の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームのコラム一覧もあわせてご覧ください。

売却に最適なタイミングとは

不動産売却にはタイミングも重要です。一般的に以下のポイントを意識すると、好条件での売却が期待できます。

• 1〜3月の需要期：新年度の転勤・入学に合わせた引越し需要がピークとなり、買い手が最も多い時期です。逆算すると11〜12月に売り出しを開始するのが理想的
• 税制改正のタイミング：住宅ローン減税や3,000万円特別控除の制度変更が予定されている場合は、改正前の売却を検討する価値があります
• 金利動向：住宅ローン金利が上昇すると買い手の購買力が低下し、売却価格にも影響します。低金利が続いている現在は、買い手にとっても好条件であり売却しやすい環境です
• 再開発の進捗：再開発計画の発表直後や工事着工時は注目度が高まり、売却価格にプラスに働く傾向があります

上池袋1丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

上池袋1丁目で不動産売却を検討されるお客様から、特によくいただくご質問をまとめました。

上池袋1丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホームは、豊島区池袋に拠点を構える地域密着型の不動産会社です。上池袋1丁目を含む豊島区エリアの売却実績が豊富で、相場を熟知した担当者がお客様一人ひとりの状況に合わせた最適な売却プランをご提案いたします。

お客様の声

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1. WEBフォーム：こちらのお問い合わせページから物件情報をご入力ください。24時間受付、最短即日ご回答いたします。
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査定は完全無料、秘密厳守で対応いたします。「まだ売却するか決めていない」「とりあえず相場だけ知りたい」という段階でもお気軽にお問い合わせください。

まとめ

上池袋1丁目は2025年公示地価が前年比+15.09％と大幅に上昇しており、池袋駅周辺の大規模再開発が進行する中で、今後も資産価値の向上が期待できるエリアです。マンション・戸建て・土地いずれの物件も需要が旺盛で、適正価格を設定すれば比較的早期に売却できる環境が整っています。

一方で、売却にあたっては税金や費用の知識が不可欠です。3,000万円特別控除をはじめとする節税制度を正しく活用することで、手取り額を最大化できます。

「まず相場を知りたい」「自分の物件がいくらで売れるか確認したい」という方は、グローバルホームの無料査定をぜひご利用ください。豊島区に精通した担当者が、お客様の状況に合わせた最適な売却プランをご提案いたします。