【巣鴨5丁目】不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

東京都豊島区巣鴨5丁目は、都営三田線・西巣鴨駅から徒歩圏内、JR山手線・巣鴨駅も利用可能な生活利便性の高い住宅地です。2025年の基準地価は725,000円/㎡（坪単価約240万円）で前年比+12.40％と力強い上昇が続いています。巣鴨地蔵通り商店街や大正大学が近く、下町の温かみと都心アクセスを両立するエリアとして注目度が高まっています。本記事では、巣鴨5丁目で不動産売却を検討されている方へ向けて、最新の相場データ・税金・費用・売却の流れまで、グローバルホームが徹底解説します。売却で損をしたくない方は、ぜひ最後までお読みください。

巣鴨5丁目の不動産売却相場【最新データ】

巣鴨5丁目の不動産市場は、山手線沿線の底堅い需要と豊島区全体の再開発機運を背景に、地価・マンション・戸建てすべてで上昇トレンドが続いています。ここでは物件種別ごとの最新売却相場をデータとともにご紹介します。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

巣鴨駅周辺のマンション平均売出坪単価は約580.6万円/坪（すまいValue調べ）と山手線沿線では比較的手ごろな価格帯です。巣鴨5丁目は最寄りが西巣鴨駅となるため、巣鴨駅直近よりも㎡単価がやや落ち着く傾向にありますが、築浅物件や駅徒歩圏内の物件は堅調な需要があります。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

巣鴨エリアの戸建て平均取引価格は約5,676万円（ランドクリエイト調べ）ですが、築年数や接道条件によって大きく変動します。巣鴨5丁目は第一種住居地域に指定されており、木造2〜3階建ての住宅が多いのが特徴です。

土地売却相場（公示地価・基準地価の推移）

巣鴨5丁目の住宅地地価は5年間で坪単価が約42万円上昇しました。上昇率も年々拡大しており、2025年は+12.4％と2桁の伸びを記録しています。巣鴨駅周辺全体でも公示地価平均が135.6万円/㎡（前年比+12.70%）と高い水準を維持しています。

巣鴨5丁目の地価動向と今後の見通し

巣鴨駅周辺は豊島区の「国際アート・カルチャー都市構想」の一翼を担い、大正大学の「すがもオールキャンパス構想」による地域連携や、巣鴨地蔵通り商店街の活性化施策が進行しています。池袋駅西口の大規模再開発（2027〜2043年）による波及効果も期待され、巣鴨エリアの不動産価値は中長期的に上昇基調が続く見通しです。一方で、金利の上昇局面に入っていることや、豊島区全体の単身世帯率が64%と高く需要構造が偏在している点には注意が必要です。「売り時」の観点からは、地価上昇が続き買い手の購入意欲がまだ旺盛な今のうちが合理的なタイミングといえるでしょう。

巣鴨5丁目で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は準備から確定申告まで概ね3〜6か月を要します。巣鴨5丁目のように需要の安定したエリアでは比較的スムーズに進みやすいですが、適切な手順を踏むことが手取り額を最大化するカギです。

STEP1：売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

売却理由（相続・住み替え・老後資金・離婚・転勤など）を明確にし、希望売却価格・最低売却価格・希望時期を整理します。住宅ローンの残債がある場合は残高証明書を取得し、売却代金で完済できるかを事前に確認しましょう。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

机上査定（簡易査定）は登記情報や周辺相場データをもとに概算価格を算出する方法で、最短即日で結果が出ます。一方、訪問査定は担当者が実際に物件を確認し、日当たり・眺望・内装状態・周辺環境まで考慮したより精度の高い査定です。当社グローバルホームでは、机上査定・訪問査定ともに完全無料でご対応しています。

STEP3：媒介契約を結ぶ（1〜3日）

不動産会社との間で結ぶ媒介契約には3つの種類があります。巣鴨5丁目のように購入需要が安定しているエリアでは、当社では専任媒介契約をおすすめしています。1社に任せることで広告戦略に集中でき、より好条件での成約につながります。

STEP4：販売活動と内見対応のコツ（1〜3か月）

レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録、SUUMO・HOME’S等の大手ポータルサイトへの掲載、自社ネットワークを通じた販売活動を行います。内見時は室内をすっきりと整え、巣鴨5丁目の強みである生活利便性や落ち着いた住環境をアピールすることがポイントです。

STEP5：売買契約の締結（1〜2週間）

購入申込みが入ったら、価格・引渡時期・契約条件を交渉します。合意に至ったら重要事項説明（宅地建物取引士による法的事項の説明）を受けた上で売買契約を締結し、買主から手付金（通常は売買価格の5〜10％）を受領します。

STEP6：決済・引き渡し（1〜2か月）

残代金の受領、所有権移転登記、鍵の引渡しを同日に行います。住宅ローンの残債がある場合は、この段階で一括返済と抵当権の抹消手続きを同時に行います。

STEP7：確定申告（売却翌年の2〜3月）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を適用する場合も、必ず申告が求められます。当社では確定申告のアドバイスも行っておりますので、お気軽にご相談ください。

不動産売却にかかる税金【巣鴨5丁目版】

不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。ただし、マイホームの売却には強力な控除制度があり、多くのケースで税負担をゼロまたは大幅に軽減できます。

譲渡所得税の計算方法

取得費とは物件の購入代金や購入時の仲介手数料等の合計で、建物については減価償却費を差し引きます。取得費が不明な場合は売却価格の5%を概算取得費として使用できます。譲渡費用には売却時の仲介手数料、印紙税、測量費などが含まれます。

【計算例】巣鴨5丁目の築20年マンション（70㎡）を6,500万円で売却する場合：

• 売却価格：6,500万円
• 取得費：3,800万円（購入時の価格から減価償却費を控除）
• 譲渡費用：220万円（仲介手数料等）
• 譲渡所得：6,500万 − 3,800万 − 220万 = 2,480万円
• 3,000万円特別控除適用後：2,480万 − 3,000万 = 0円（非課税）

このように、マイホームの場合は3,000万円特別控除を使うことで税額をゼロにできるケースが多くあります。

3,000万円特別控除の適用要件

• 売却する不動産が自分の居住用財産（マイホーム）であること
• 住まなくなった日から3年を経過する年の年末までに売却すること
• 売却の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
• 売主と買主が親子や夫婦などの特別な関係でないこと
• 売却年の前年・前々年に「買換え特例」等の適用を受けていないこと

なお、投資用物件や別荘、親族間取引には適用できません。

相続した不動産の売却と税金

相続した不動産を売却する場合、取得費加算の特例が活用できます。相続開始から3年10か月以内に売却すれば、支払った相続税額の一定割合を取得費に加算でき、譲渡所得を圧縮できます。また、被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除も条件次第で適用可能です。2024年4月からは相続登記の義務化がスタートしており、相続を知った日から3年以内に登記しなければ過料の対象となるためご注意ください。

確定申告の手順と必要書類

売却した翌年の2月16日〜3月15日に、管轄の税務署（巣鴨5丁目の場合は豊島税務署）へ確定申告書を提出します。e-Tax（電子申告）の利用も可能です。

不動産売却にかかる費用一覧

売却価格がそのまま手取りになるわけではありません。仲介手数料をはじめ、各種費用が発生します。事前にしっかり把握しておくことで、資金計画に狂いが生じません。

仲介手数料は法律で上限が定められており、計算式は「（売却価格 × 3% + 6万円）× 1.1（税込）」です。例えば売却価格3,000万円の場合、（3,000万 × 3% + 6万）× 1.1 = 105.6万円となります。

その他の費用としては、抵当権抹消登記費用（登録免許税＋司法書士報酬で約1〜3万円）、住宅ローン繰上返済手数料（金融機関により0〜3万円程度）、戸建てや土地の場合は測量費（30〜80万円）、状態に応じてハウスクリーニング費（3〜10万円）がかかります。費用総額の目安は売却価格の4〜6%です。

巣鴨5丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

巣鴨5丁目は巣鴨駅と西巣鴨駅の中間に位置し、「おばあちゃんの原宿」として知られる巣鴨地蔵通り商店街の北西側に広がる住宅地です。売却を成功させるためには、このエリアの特性を正しく理解することが重要です。

人口動態と不動産需要の見通し

巣鴨5丁目の人口は約3,190人、世帯数は約1,856世帯（2024年12月時点）です。1世帯あたりの平均人員は約1.72人で、豊島区全体（約1.6人）より若干多く、ファミリー層も一定数居住しています。豊島区全体の人口は約30万人で、2050年時点の将来推計人口指数は109.2（2020年比）と増加が予測されており、不動産需要は中長期的に底堅い見通しです。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

巣鴨5丁目は大正大学の「すがもオールキャンパス構想」のエリア内にあり、大学と商店街が連携した地域活性化が進行しています。巣鴨地蔵通り商店街では若者の来街者が増加傾向にあり、「おばあちゃんの原宿」から幅広い世代が楽しめるエリアへと変化しつつあります。さらに、池袋駅西口の大規模再開発（2027年着工〜2043年完成予定）は巣鴨を含む豊島区全体の資産価値を押し上げる要因として注目されています。

巣鴨5丁目で売れやすい物件の特徴

巣鴨5丁目で特に需要が高いのは、西巣鴨駅から徒歩8分以内、もしくは巣鴨駅から徒歩15分以内のマンションです。間取りは1R〜2LDK（25〜50㎡）の単身・DINKS向け、および3LDK（60〜80㎡）のファミリー向けの両方に需要があります。買主のターゲット層としては、巣鴨の生活利便性を好む30〜40代のファミリー層、池袋・大手町方面への通勤利便性を重視する単身者・DINKS、そして利回りを狙う不動産投資家が挙げられます。

売却に最適なタイミングとは

不動産市場は例年1〜3月が最も取引が活発な時期です。新年度の転勤・入学に合わせた住み替え需要が高まるため、この時期に向けて年末〜年明けに販売を開始するのが効果的です。また、地価上昇率が2桁台に乗っている現在は、資産価値が高いうちに売却益を確定させる好機といえます。今後の金利上昇により購入者の予算が縮小するリスクもあるため、「待ち」より「動く」判断が合理的です。

巣鴨5丁目の生活環境や交通アクセスの詳細は巣鴨5丁目の住みやすさ完全ガイド【2026年版】もあわせてご覧ください。

巣鴨5丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

巣鴨5丁目の不動産売却について、お客様からよくいただくご質問をまとめました。

巣鴨5丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホームは、東京都豊島区池袋に拠点を構える地域密着型の不動産会社です。巣鴨・大塚・池袋エリアを中心に、不動産売却の豊富な実績を積み重ねてきました。

当社はこれまで巣鴨・大塚・池袋エリアにおいて、マンション・戸建て・土地の売却を多数お手伝いしてまいりました。お客様のご事情に合わせた柔軟な対応が当社の持ち味です。

無料査定はWEBフォームからいつでもお申し込みいただけます。お電話（03-5926-7530）でも受け付けておりますので、お気軽にご連絡ください。

まとめ

巣鴨5丁目は2025年の基準地価が725,000円/㎡（前年比+12.4%）と力強い上昇が続く注目エリアです。山手線沿線の安定した需要、大正大学との地域連携による街の活性化、池袋西口再開発による波及効果など、今後の資産価値向上を支える好材料が揃っています。売却にあたっては、3,000万円特別控除の活用や適正な売出価格の設定が手取り額を大きく左右します。巣鴨5丁目の不動産売却は、地域に精通したグローバルホームにぜひお任せください。まずは無料査定で、お持ちの不動産の最新価値をお確かめください。