豊島区巣鴨3丁目　不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

東京都豊島区巣鴨3丁目は、JR山手線・都営三田線の2路線が利用できる巣鴨駅から徒歩圏内に位置し、「おばあちゃんの原宿」として全国的に知られる巣鴨地蔵通り商店街を擁する活気あるエリアです。2025年の公示地価は坪単価512万円（前年比+12.3％）と力強い上昇を記録。池袋駅西口の大規模再開発や豊島区全体の地価上昇トレンドを追い風に、巣鴨3丁目の不動産は今まさに注目を集めています。本記事では、マンション・戸建て・土地の最新売却相場から、税金・費用・売却の流れまで、売却で損をしたくない方に向けて徹底解説します。

巣鴨3丁目の不動産売却相場【最新データ】

巣鴨3丁目の不動産市場は、山手線沿線の根強い需要と豊島区全体の地価上昇を背景に、マンション・戸建て・土地のいずれにおいても堅調な推移を見せています。ここでは、最新のデータに基づき、種別ごとの売却相場を詳しくご紹介します。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

巣鴨駅周辺のマンション平均売出坪単価は約580.6万円/坪（すまいValue調べ・平均築18年）と豊島区内でも高水準です。築年数による価格差は以下のとおりです。

巣鴨駅は山手線・都営三田線の2路線が乗り入れるため、池袋方面・大手町方面いずれへのアクセスも良好です。特に築10年前後の駅徒歩5分以内物件は需要が集中しやすく、売出から成約まで平均2〜3か月と比較的短い傾向があります。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

巣鴨3丁目は商業地域・近隣商業地域が多く、戸建て物件の流通は限定的ですが、希少性から高い需要があります。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

巣鴨3丁目には公示地価の基準地点があり、商業地としての評価が公開されています。直近5年の推移は以下のとおりです。

巣鴨駅周辺全体の公示地価平均は135万6,500円/㎡（坪単価約448万円）で、前年比+12.70%の上昇です。2021年のコロナ禍で一時横ばいとなったものの、2022年以降は上昇率が年々拡大しており、5年間で坪単価は約132万円上昇しました。

巣鴨3丁目の地価動向と今後の見通し

巣鴨3丁目の地価上昇を支える要因は複数あります。まず、池袋駅西口の大規模再開発（2027〜2043年、A〜C棟の段階的竣工）による豊島区全体のブランド力向上です。池袋から山手線で2駅という好立地にある巣鴨は、その恩恵を直接的に受けるエリアといえます。また、巣鴨地蔵通り商店街を中心とした観光需要はインバウンド客の増加もあり年々拡大しており、商業地としてのポテンシャルも高まっています。

豊島区は23区内で地価上昇率トップクラス（2024年住宅地+7.8%で23区1位）を記録しており、巣鴨3丁目も2025年に+12.3%と二桁上昇に達しました。金利動向には注意が必要ですが、再開発の進展と安定した実需に支えられ、当面は上昇基調が続くと当社では分析しています。「売り時」を検討されている方にとって、地価が高水準にある今は好機といえるでしょう。

巣鴨3丁目で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は準備から確定申告まで3〜6か月が一般的です。巣鴨3丁目のような人気エリアでは比較的スムーズに進みますが、各ステップを正しく理解することで売却価格を最大化できます。

STEP1：売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

まずは「なぜ売却するのか」「いつまでに売りたいか」「最低限の希望価格はいくらか」を明確にしましょう。住み替え・相続・老後資金確保など、目的によって最適な売却戦略は変わります。住宅ローンの残債がある場合は、金融機関に残高証明書を取り寄せておくとスムーズです。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

査定には机上査定（簡易査定とも呼ばれ、データベースの取引事例をもとに概算価格を算出する方法）と訪問査定（実際に物件を確認し、内装・設備・日当たり・眺望などを踏まえて精密に算出する方法）の2種類があります。まずは机上査定で相場感をつかみ、本格的に売却を決めた段階で訪問査定を依頼するのがおすすめです。

STEP3：媒介契約を結ぶ（1〜3日）

不動産会社と結ぶ媒介契約（売却活動を正式に依頼する契約）には3つの種類があります。巣鴨3丁目のように購入ニーズが高いエリアでは、当社としては広告投資の集中と手厚い報告が義務付けられる専任媒介契約をおすすめしています。

STEP4：販売活動と内見対応のコツ（1〜3か月）

媒介契約を締結すると、不動産会社はレインズ（不動産流通標準情報システム）への登録、大手ポータルサイトへの掲載、自社ネットワークでの紹介など、多角的な販売活動を開始します。内見時は整理整頓と換気を心がけ、購入検討者が「ここに住みたい」とイメージできる空間を演出しましょう。巣鴨3丁目は商店街や駅の近さが強力なセールスポイントになりますので、周辺環境の魅力もしっかり伝えることが重要です。

STEP5：売買契約の締結（1〜2週間）

購入希望者が見つかり条件交渉がまとまると、売買契約の締結に進みます。契約時には手付金（通常は売買価格の5〜10%）を受領し、宅地建物取引士による重要事項説明を受けます。契約書の内容（引渡し日、契約不適合責任の範囲など）は事前にしっかり確認しましょう。

STEP6：決済・引き渡し（1〜2か月）

売買契約から1〜2か月後に残金決済と物件の引き渡しを行います。住宅ローンが残っている場合はこの日に一括返済し、同時に抵当権抹消登記を行います。鍵の引き渡しをもって売却は完了です。

STEP7：確定申告（売却翌年の2〜3月）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を適用する場合は、利益がゼロでも申告が必須ですのでご注意ください。当社グローバルホームでは確定申告のアドバイスも行っています。

不動産売却にかかる税金【巣鴨3丁目版】

不動産を売却して利益が出た場合には譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）がかかります。ここでは計算方法から特例・控除、確定申告の手順まで解説します。

譲渡所得税の計算方法

取得費とは購入時の価格（建物は減価償却後）と購入時の諸費用の合計です。購入時の契約書がない場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算します。譲渡費用は仲介手数料・印紙税・測量費など、売却のために直接かかった費用を指します。

【計算例】巣鴨3丁目の築15年マンション（70㎡）を8,500万円で売却するケースを想定します。

• 売却価格：8,500万円
• 取得費（購入価格から減価償却控除後）：4,800万円
• 譲渡費用（仲介手数料等）：285万円
• 譲渡所得：8,500万 − 4,800万 − 285万 = 3,415万円
• 3,000万円特別控除適用後：3,415万 − 3,000万 = 415万円
• 税額（長期譲渡 20.315%）：415万 × 20.315% = 約84.3万円

3,000万円特別控除を適用しなければ約694万円の税負担が、約84.3万円まで圧縮されます。

3,000万円特別控除の適用要件

• 売却する不動産が自分が住んでいたマイホーム（居住用財産）であること
• 住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
• 売却先が親子・夫婦など特別な関係者でないこと
• 売却した年の前年・前々年に同じ特例や買換え特例を受けていないこと
• 確定申告で特例の適用を申請すること（利益がゼロでも申告必須）

なお、投資用物件やセカンドハウスとして利用していた不動産には適用できません。また、一時的に賃貸に出していた場合でも、「居住しなくなってから3年以内」であれば適用可能です。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した不動産を売却する場合、以下の特例が利用できる可能性があります。

• 取得費加算の特例：相続開始から3年10か月以内に売却すれば、支払った相続税額の一定割合を取得費に上乗せでき、譲渡所得を圧縮できます。
• 空き家の3,000万円特別控除：被相続人が一人暮らしだった居住用家屋とその敷地を相続し、耐震リフォームまたは解体後に売却した場合に最大3,000万円の控除が適用されます。

また、2024年4月から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記を行わないと、正当な理由がない場合10万円以下の過料が科される可能性があります。相続した不動産の売却をお考えの方は、早めに登記手続きを進めましょう。

確定申告の手順と必要書類

譲渡所得の確定申告は、売却翌年の2月16日〜3月15日に、管轄の税務署またはe-Tax（国税電子申告・納税システム）で行います。

e-Taxを利用すれば自宅からオンラインで申告でき、還付金がある場合の振込も早くなります。マイナンバーカードとICカードリーダー（またはスマートフォン）があれば利用可能です。

不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却では税金以外にもさまざまな費用が発生します。手取り額を正確に把握するため、各項目の計算方法と目安をまとめました。

仲介手数料は法律で上限額が定められており、「売却価格 × 3% + 6万円）× 消費税1.1」で計算します。例えば7,000万円で売却した場合、（7,000万 × 3% + 6万）× 1.1 = 約237.6万円が上限となります。

印紙税は売買契約書に貼付する収入印紙の費用で、売却価格に応じて金額が異なります。

そのほか、抵当権抹消登記費用（登録免許税1,000円/件 + 司法書士報酬で計約1.5〜3万円）、住宅ローン繰上返済手数料（金融機関により0〜3.3万円程度）、ハウスクリーニング（70㎡で5〜10万円程度）、必要に応じて測量費（30〜80万円）や解体費（木造30坪で100〜150万円）がかかります。費用総額の目安は売却価格の4〜6%です。

巣鴨3丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

不動産の売却価格は、物件そのものの条件だけでなく、地域の将来性や需要構造にも大きく左右されます。巣鴨3丁目の特性を4つの視点から分析します。

人口動態と不動産需要の見通し

2025年11月時点の巣鴨3丁目の人口は5,063人、世帯数は3,251世帯です。1世帯あたり約1.56人で、豊島区全体の傾向と同様に単身世帯が中心です。豊島区全体では一人暮らし世帯率が約64%に達しており、1R〜2LDKの小〜中規模住戸に対する安定した需要があります。豊島区の総人口は約30万人で、2014年に「消滅可能性都市」と指摘されて以降、区が積極的な施策を展開した結果、現在は転入超過が続いています。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

巣鴨3丁目に最も大きな影響を与えるのは、池袋駅西口の大規模再開発です。高さ270mのA棟を含む3棟の複合施設と駅前広場の整備が計画されており、2040〜2043年の段階的完成を目指しています。池袋のブランド力向上は、山手線で2駅隣の巣鴨にも波及効果が期待されます。また、巣鴨地蔵通り商店街では白山通りの拡幅に伴う景観整備が進められており、商店街としての魅力向上と歩行者の安全性確保が図られています。さらに、巣鴨駅前ではアトレヴィ巣鴨を中心とした商業施設の充実が続いており、生活利便性はますます高まっています。

巣鴨3丁目で売れやすい物件の特徴

当社の取引データと市場分析から、巣鴨3丁目で特に需要の高い物件は以下のような条件を満たすものです。

• 駅徒歩7分以内のマンション（巣鴨駅 or 大塚駅）
• 築20年以内で管理状態の良好な物件
• 1R〜2LDK（25〜50㎡）：単身者・DINKS層からの需要が特に強い
• 3LDK（60〜80㎡）：ファミリー層にも人気があり成約率が高い
• ターゲット買主層は、山手線内の利便性を重視する30〜50代の共働き世帯と単身のビジネスパーソン、及び利回りを重視する不動産投資家

売却に最適なタイミングとは

不動産市場は毎年1〜3月に需要のピークを迎えます。4月の新年度に合わせて引越しを計画する購入者が多いためです。巣鴨3丁目の売却を検討されている方は、年末〜年明けに販売活動を開始するのが効果的です。また、2025年に+12.3%の地価上昇を記録した巣鴨3丁目は、再開発の恩恵がさらに顕在化する前に「高値圏での利益確定」を図る好タイミングといえます。一方で、日銀の金融政策正常化に伴う金利上昇が購入者の予算を抑制する可能性もあるため、需要が旺盛な今のうちに行動を起こすことをおすすめします。

巣鴨3丁目の生活環境や交通アクセスの詳細は巣鴨3丁目の住みやすさ完全ガイド【2026年版】もあわせてご覧ください。

巣鴨3丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

巣鴨3丁目の不動産売却に関して、お客様から多く寄せられるご質問とその回答をまとめました。

巣鴨3丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホームは、東京都豊島区池袋に拠点を構え、巣鴨・大塚・池袋エリアの不動産売買に多くの実績を持つ地域密着型の不動産会社です。お客様の大切な資産を「最大限の価値」でお届けするため、査定から引き渡し・確定申告まで一貫してサポートいたします。

当社は巣鴨エリアで多くの売却をお手伝いしてまいりました。物件ごとに最適な販売戦略を構築し、プロカメラマンによる物件撮影やステージング提案など、物件の魅力を最大限に引き出す工夫を行っています。

無料査定のお申し込みは、WEBフォームまたはお電話（03-5926-7530）にて承っております。査定だけのご利用も大歓迎です。

まとめ

巣鴨3丁目はJR山手線・都営三田線の2路線利用可能で、2025年の公示地価は坪単価512万円（前年比+12.3%）と堅調に上昇する注目エリアです。マンションの売却相場は築10年・70㎡換算で約8,000〜9,400万円、戸建て・土地も希少性から高値で取引されています。売却時には3,000万円特別控除をはじめとする税制優遇を最大限活用し、仲介手数料や諸費用を差し引いた「実際の手取り額」を事前に把握することが重要です。地価が高水準にあり、再開発の追い風が吹く今こそ、売却を検討する好機といえるでしょう。まずは無料査定で、お持ちの不動産の最新価値をお確かめください。