池袋本町3丁目の不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

東京都豊島区池袋本町3丁目は、東武東上線・北池袋駅や下板橋駅から徒歩圏に位置する住宅エリアです。2025年の公示地価は平均68万9,500円/㎡（前年比+9.22%）と力強い上昇を続けており、池袋駅周辺で進行中の大規模再開発の波及効果もあって、今後も資産価値の維持・向上が見込まれるエリアです。

本記事では、池袋本町3丁目で不動産売却を検討されている方に向けて、最新の売却相場・税金・費用・売却の流れ・地域特性をわかりやすく解説します。「売却で損をしたくない」「手取り額がいくらになるか知りたい」という方は、ぜひ最後までお読みください。

池袋本町3丁目の不動産売却相場【最新データ】

まずは池袋本町3丁目周辺の最新売却相場を、マンション・戸建て・土地の3カテゴリに分けて確認しましょう。適正な売出し価格を設定するためには、客観的な相場データの把握が欠かせません。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

池袋本町の中古マンション平均坪単価は約310〜317万円/坪（2025年時点）です。築浅物件ほど高値が付きやすい一方、築30年以上でも北池袋駅徒歩5分以内の物件は坪単価200万円台を維持する事例があります。築年数別の目安を以下にまとめます。

築年数	㎡単価（目安）	坪単価（目安）	70㎡換算価格
築5年以内	約149万円	約494万円	約10,430万円
築10年	約110万円	約364万円	約7,700万円
築20年	約85万円	約281万円	約5,950万円
築30年以上	約60万円	約198万円	約4,200万円

（出典：T23Mナビ・ウチノカチ・マンションレビュー・REINS等のデータを基にグローバルホーム作成／2026年2月時点）

最寄り駅別では、北池袋駅徒歩5分以内の物件が最も流動性が高く、次いで下板橋駅・板橋駅徒歩圏の物件が人気です。池袋駅まで東上線で1〜2駅というアクセスの良さから、単身者向けの1R〜1LDKだけでなく、ファミリータイプの2LDK〜3LDKも安定した需要があります。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

池袋本町の中古戸建ての平均売却価格は約5,774万円（ランドクリエイト集計）から7,079万円（ダイヤモンド不動産研究所推計・10年前比+43.0%）です。土地面積・建物構造・築年数によって価格帯は大きく異なります。

土地面積帯	売却価格帯	想定間取り
30〜50㎡	3,900万〜6,400万円	2LDK〜3LDK
50〜100㎡	5,500万〜9,500万円	3LDK〜4LDK
100㎡以上	8,000万〜1億2,600万円	4LDK〜・ガレージ付

（出典：ランドクリエイト・ダイヤモンド不動産研究所・SUUMO・HOME4U等のデータを基に作成／2026年2月時点）

池袋本町3丁目はSUUMOの物件情報でも「閑静な住宅地」「スーパー徒歩10分以内」「2沿線以上利用可」と紹介されることが多く、子育て世帯にも人気のエリアです。リフォーム済み物件への需要も高まっています。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

池袋本町の公示地価は、コロナ禍で一時的に下落した2021年を底に力強い回復を見せています。直近7年間の推移を確認しましょう。

年	公示地価平均（円/㎡）	坪単価（万円/坪）	変動率
2019年	524,500	173.4	+5.52%
2020年	555,000	183.5	+5.83%
2021年	550,000	181.8	-0.86%
2022年	561,000	185.5	+2.04%
2023年	586,500	193.9	+4.53%
2024年	631,500	208.8	+7.68%
2025年	689,500	227.9	+9.22%

（出典：国土交通省 地価公示／tochidai.info 2025年公示地価データ）

注目すべきは、2024年→2025年の上昇率+9.22%という数値です。これは池袋駅周辺の再開発期待と、都心回帰の人口流入トレンドが重なった結果と考えられます。相続税評価に用いる路線価は公示地価の約8割が目安となるため、68.9万円/㎡×0.8＝約55.1万円/㎡が路線価の概算です。

池袋本町3丁目の地価動向と今後の見通し

池袋本町の地価上昇を支えている要因は大きく3つあります。

1つ目は池袋駅周辺の再開発ラッシュです。2026年3月にはマルイ跡地に「IT tower TOKYO」（27階建て・高さ約140m）が開業し、同年10月にはグランドシティタワー池袋（52階・878戸）が竣工予定です。さらに池袋駅西口の大規模再開発（A棟41階・B棟50階）は2027年に解体着手〜2043年完成の長期プロジェクトとして計画されています。

2つ目は交通インフラの整備です。池袋駅東西を結ぶ高架デッキの整備で北側概略設計が2026年度に着手される予定であり、駅の回遊性向上が期待されます。

3つ目は住宅需要の底堅さです。豊島区全体の人口は約29万人で微増傾向にあり、池袋本町3丁目も世帯数が増加しています（1,951世帯・2025年9月時点）。単身世帯率64%という特性から、投資用ワンルームの需要も旺盛です。

これらの要因を踏まえると、当社としては池袋本町エリアの地価は当面緩やかな上昇傾向が続くと見ています。ただし、金利上昇が本格化した場合は住宅ローン需要の減退を通じて価格調整が起きる可能性もゼロではありません。売却をご検討中の方は、相場が高水準にある今のうちに具体的なアクションを始められることをおすすめします。

池袋本町3丁目で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は準備から引渡しまで3〜6か月が一般的な目安です。ここでは池袋本町3丁目で売却する際の流れを7つのステップに分け、各段階の所要期間と注意点を整理します。

STEP1：売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

最初に行うべきは「なぜ売るのか」「いつまでに売りたいのか」の明確化です。住み替え・相続整理・老後資金の確保・離婚に伴う財産分与・転勤など、売却動機によって最適な戦略は異なります。

この段階で整理しておきたい項目は、希望売却価格の下限・引渡し希望時期・住宅ローン残高の確認・物件の権利関係（共有名義の有無など）の4点です。特にローン残高は売却価格との兼ね合いで重要な情報となりますので、金融機関に残高証明書を請求しておきましょう。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類があります。机上査定は周辺の取引事例や公示地価から概算価格を算出する方法で、スピード重視の方に適しています。訪問査定は実際に物件を見て日当たり・内装状態・周辺環境を確認するため、より正確な価格を提示できます。

2〜3社の不動産会社に査定を依頼し、価格の根拠と販売戦略を比較することをおすすめします。査定額が高いからといって必ずその価格で売れるわけではないため、「なぜこの査定額なのか」の説明力を重視して会社を選びましょう。

STEP3：媒介契約を結ぶ（契約締結：1週間）

売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約（ばいかいけいやく＝売却活動を依頼する契約）を締結します。媒介契約には以下の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

比較項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
複数社への依頼	可	不可	不可
自己発見取引	可	可	不可
REINS登録義務	任意	7営業日以内	5営業日以内
売主への活動報告	義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
契約期間の上限	定めなし（※3か月が慣行）	3か月以内	3か月以内
当社おすすめ度	△	◎	○

（REINS＝不動産流通機構が運営する不動産情報ネットワーク）

グローバルホームでは、手厚い販売活動と定期的な活動報告が義務付けられる「専任媒介契約」をおすすめしています。1社に任せることで担当者の責任意識が高まり、販売活動にも力が入りやすくなるメリットがあります。

STEP4：販売活動と内見対応のコツ（1〜3か月）

媒介契約締結後、不動産会社がREINSへの登録・ポータルサイト（SUUMO・HOME’S・at home等）への掲載・チラシ配布・オープンハウスの開催などの販売活動を行います。

内見対応のポイントは、室内の清潔感です。特に玄関・キッチン・水回りの第一印象が購入判断に大きく影響します。居住中の売却でも、ハウスクリーニング（3〜10万円程度）を事前に行うことで成約率が高まるケースが多くあります。

STEP5：売買契約の締結（1〜2週間）

購入希望者と条件が合意に至ったら、宅地建物取引士による重要事項説明を経て売買契約を締結します。この時点で買主から手付金（通常は売買価格の5〜10%）を受領します。

契約書には物件の瑕疵（かし＝不具合）や設備の状況を正確に記載することが重要です。後々のトラブルを防ぐため、設備表と物件状況確認書（告知書）の記入を丁寧に行いましょう。

STEP6：決済・引き渡し（1〜2か月）

売買契約から1〜2か月後に決済（残代金の受領）と引渡しを行います。住宅ローン残債がある場合は売却代金で一括返済し、抵当権を抹消します。鍵の引渡し・所有権移転登記もこのタイミングで完了させます。

STEP7：確定申告（翌年2月16日〜3月15日）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合は、翌年の確定申告が必要です。3,000万円特別控除や買い換え特例などの税制優遇を利用する場合も、たとえ税金がゼロになるケースでも申告が必須となります。当社では提携税理士のご紹介も可能ですので、お気軽にお申し付けください。

不動産売却にかかる税金【池袋本町3丁目版】

不動産売却で利益が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。ここでは譲渡所得税の計算方法、主な特例、相続不動産の売却に特有の注意点、確定申告の手順をまとめます。

譲渡所得税の計算方法

取得費とは物件の購入価格から減価償却費を差し引いた金額です。購入時の売買契約書を紛失して取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できます（ただし税額が高くなりがちです）。譲渡費用には仲介手数料・印紙税・測量費などが含まれます。

税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間によって「短期」と「長期」に区分されます。

区分	所有期間	所得税	住民税	復興特別所得税	合計税率
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%	0.63%	39.63%
長期譲渡所得	5年超	15%	5%	0.315%	20.315%
10年超所有の軽減税率 （6,000万円以下の部分）	10年超	10%	4%	0.21%	14.21%

（出典：国税庁「譲渡所得の税額の計算」／2025年度税制に基づく）

【計算例】池袋本町3丁目のマンション（築15年・70㎡）を5,500万円で売却した場合

3,000万円特別控除の適用要件

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、最大3,000万円の特別控除が利用できます。主な適用要件は以下のとおりです。

• 売却する物件が自分が住んでいる家屋（またはその敷地）であること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売主と買主が親子・夫婦などの特別な関係でないこと
• 売却した年の前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 他の特例（買い換え特例・繰越控除など）との併用制限に注意すること

適用できないケースとして代表的なのは、「投資用として他人に賃貸していた物件」「別荘・セカンドハウス」「売却先が配偶者や直系血族」などがあります。適用可否が不明な場合は、税理士または当社にご相談ください。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した不動産の売却には、いくつか知っておくべき税制上のポイントがあります。

取得費加算の特例：相続税を支払った方が、相続開始の翌日から3年10か月以内に不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税を軽減できます。

被相続人居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除：亡くなった方が一人暮らしをしていた旧耐震基準の家屋を相続し、耐震リフォーム後または解体後に売却する場合、3,000万円の特別控除が利用可能です（2027年12月31日までの売却が対象）。

相続登記の義務化：2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を行わないと、正当な理由がない場合は10万円以下の過料の対象となります。売却の前提として必ず相続登記を完了させてください。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却による譲渡所得の確定申告は、売却した翌年の2月16日〜3月15日に所轄の税務署（池袋本町3丁目の場合は豊島税務署）へ提出します。e-Tax（電子申告）の利用も可能です。

必要書類	入手先
確定申告書B（第一表・第二表）	税務署またはe-Tax
譲渡所得の内訳書	税務署またはe-Tax
売買契約書のコピー（売却時・購入時）	お手元の書類
仲介手数料等の領収書	不動産会社
登記事項証明書（登記簿謄本）	法務局
本人確認書類（マイナンバーカード等）	ご本人
特別控除の適用を証する書類（住民票の写し等）	区役所等

（出典：国税庁「譲渡所得の申告のしかた」）

e-Taxを利用すれば税務署に出向かずに自宅から申告可能です。マイナンバーカードとICカードリーダー（またはスマートフォン）があれば手続きできます。申告期限を過ぎると延滞税・無申告加算税の対象となりますので、早めの準備をおすすめします。

不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却では税金以外にもさまざまな費用が発生します。費用総額の目安は売却価格の4〜6%程度です。主な費用項目と金額の目安を整理します。

費用項目	金額目安	備考
仲介手数料	売買価格×3%＋6万円＋消費税	法定上限額（成功報酬）
印紙税	1万〜6万円	売買金額による
抵当権抹消登記費用	約1.5万〜3万円	司法書士報酬含む
住宅ローン繰上返済手数料	0〜3.3万円	金融機関による
測量費	30万〜80万円	土地・戸建ての場合（確定測量）
ハウスクリーニング	3万〜10万円	任意（成約率向上に効果的）
解体費	100万〜300万円	古家付き土地で更地渡しの場合
引越し費用	10万〜30万円	荷物量・距離による

仲介手数料の計算式は「売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税」が法定上限です。例えば3,000万円の物件の場合：3,000万 × 3% + 6万 = 96万円（税込105.6万円）となります。

上記はマンション売却の場合の目安です。戸建てや土地の売却では、確定測量費（30〜80万円）が追加で必要になるケースがあります。当社では個別の費用シミュレーションを無料で作成いたしますので、お気軽にご依頼ください。

池袋本町3丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

不動産の売却価格は、物件そのものの条件だけでなく、周辺の地域特性にも大きく左右されます。池袋本町3丁目の人口動態・再開発・住環境・売却タイミングについて整理します。

人口動態と不動産需要の見通し

池袋本町3丁目の人口は3,075人・1,951世帯（2025年9月1日時点・豊島区統計）です。池袋本町全体（1〜4丁目）では約17,582人・10,654世帯が暮らしています。

豊島区全体の人口は約29万人で、2014年に「消滅可能性都市」と指摘されて以降、区を挙げた人口増加施策が功を奏し、近年は微増傾向にあります。特に外国人居住者は約32,700人（2024年1月時点）と増加しており、賃貸需要の下支えになっています。

単身世帯率は64%と東京23区でもトップクラスに高く、1R〜1LDKの投資用マンションの需要が旺盛です。一方で、池袋本町は低層住宅の多い落ち着いた環境から、ファミリー層の流入も見られ、2LDK〜3LDKの中規模物件にも安定した需要があります。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

池袋駅周辺では現在、複数の大規模再開発プロジェクトが同時進行しています。これらは池袋本町の不動産価値にも波及効果をもたらす重要な要素です。

• IT tower TOKYO（西池袋3丁目・旧マルイ跡地）：2026年3月14日開業。27階建て・高さ約140m。商業施設・オフィス複合ビル。
• グランドシティタワー池袋（南池袋二丁目C地区）：52階建て・総戸数878戸の超高層タワーマンション。2026年10月頃竣工予定。
• 東池袋一丁目再開発：31階建て・高さ約175mの大規模オフィスタワー。2025年2月着工。
• 池袋駅西口大規模再開発：A棟41階・B棟50階。2027年に解体着手、2043年度完成の長期プロジェクト。
• 池袋駅東西高架デッキ：2026年度に北側の概略設計着手。駅の東西回遊性が大幅に向上する見込み。
• 池袋本町四丁目1・2番地区：防災街区整備事業。2023年に準備組合設立済み。

さらに、池袋本町地区そのものにも「池袋本町地区地区計画」が策定されており、道路の拡幅や防災性向上のための街区整備が段階的に進んでいます。これらの再開発・インフラ整備は、池袋エリア全体のブランド力を高め、周辺住宅地の地価押し上げ効果が期待されます。

池袋本町3丁目で売れやすい物件の特徴

当社の取引実績や周辺のマーケットデータを踏まえると、池袋本町3丁目で成約しやすい物件には以下の傾向があります。

• 駅徒歩10分以内（北池袋駅・下板橋駅）の物件は流動性が高い
• 築20年以内のマンションは、新耐震基準かつ設備の経年劣化が少なく買主に安心感がある
• 1R〜1LDK（18〜40㎡）は単身者・投資家からの需要が旺盛
• 2LDK〜3LDK（50〜75㎡）はDINKS・ファミリーの実需層に人気
• 戸建ては土地面積30坪以上・日当たり良好・前面道路幅4m以上の物件が高値で成約する傾向

ターゲット買主層は、池袋への通勤利便性を重視する20〜40代の単身者・DINKS、価格と住環境のバランスを求める子育てファミリー、賃貸利回りを重視する不動産投資家の3層です。

売却に最適なタイミングとは

不動産売却のタイミングは「市場動向」と「個人の事情」の両面から判断します。

市場動向の観点では、池袋本町の公示地価は2022年以降、年+2〜9%のペースで上昇を続けています。2026年はIT tower TOKYOやグランドシティタワー池袋の竣工で池袋エリアの注目度がピークを迎える年です。ただし、日銀の利上げによる住宅ローン金利の上昇が購買力に影響を及ぼす可能性もあり、「できるだけ高く売りたい」なら早めのアクションが賢明です。

季節的には、転勤・進学シーズン前の1〜3月が成約件数の多い時期です。遅くとも9〜10月には販売活動を開始すると、年度末までの成約を狙えます。

池袋本町3丁目の生活環境や交通アクセスの詳細は池袋本町の住みやすさ完全ガイド【2026年版】もあわせてご覧ください。

池袋本町3丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

池袋本町3丁目で不動産売却を検討される方からよくいただくご質問を6つ、Q&A形式でまとめました。

池袋本町3丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホームは、豊島区池袋エリアを中心に不動産の売買・賃貸・管理を手がける地域密着型の不動産会社です。池袋本町・上池袋・北池袋・板橋など周辺エリアの取引に豊富な実績があります。

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無料査定のお申込み方法

無料査定のお申込みは、WEBフォームまたはお電話（03-5926-7530）にて承っております。「まだ売却するか決めていない」「とりあえず相場だけ知りたい」という段階のご相談も大歓迎です。

会社名：株式会社グローバルホーム
電話番号：03-5926-7530
公式サイト：https://www.global-web.co.jp/

まとめ

池袋本町3丁目は、池袋駅まで東上線1〜2駅の交通利便性と、閑静な住宅地としての住環境を兼ね備えたエリアです。公示地価は2025年時点で68万9,500円/㎡（+9.22%）と堅調に推移しており、池袋駅周辺の再開発ラッシュによる資産価値の底上げが期待されます。

マンションの平均坪単価は約310万円、戸建ての平均は約5,700〜7,000万円が目安です。マイホームの売却では3,000万円特別控除を活用することで、多くの場合税金負担を大幅に軽減できます。

売却を成功させるための第一歩は、正確な査定額を知ることです。グローバルホームでは池袋本町エリアに精通したスタッフが無料で査定いたします。「まずは相場だけ知りたい」という方も、お気軽にご相談ください。